花园全程营销策划方案书样本.doc

精典四季花园
全程营销策划方案书

华南中港
置业策划

目 录
一、企划概要
二、项目特征分析
（一）项目介绍
（二）项目交通动线
（三）项目区域特征
（四）项目发展计划
三、项目SWOT分析
（一）项目优势
（二）项目劣势
（三）项目问题点
（四）项目机会点
四、目标市场分析
（一）目标用户定位
（二）本项目目标用户理想居住形态
五、定位策略
（一）市场定位
（二）项目定位
1、 项目价格定位
2、 项目专题定位
3、 景观和会所配套定位提议
4、 品牌战略定位提议（卖就是文化）
六、项目产品计划细则
（一）建筑
（二）景观
（三）配套
七、价格策略
（一）定价标准
（二）价格体系
（三）各阶段价格策略
（四）付款方法
八、广告策略
（一）广告基调
（二）产品包装
（三）各阶段广告宣传策略
九、项目营销实施方案
（一）总体标准
（二）项目营销卖点策划（十大卖点、五大工程）
（三）项目各阶段营销专题策略
（四）促销策略
（五）项目营销实施计划

一、策划概要
精典四季花园项目营销策划方案，是根据精典房地产开发企业总体发展相关房地产开发经营战略思想结合其本身发展、操作能力和精典四季花园开发觉实状况而制订总体营销决议和计划方案，其意在为精典四季花园全程营销推广提供一个科学合理操作思绪，指导营销推广工作顺利开展，是一个在缜密市场调研和可行性分析研究前提下制订出系统方案。方案紧密结合项目特点主动地探求营销策略以促成良好销售业绩，实现开发商预期目标。
精典四季花园营销推广方案，关键包含项目特征分析及市场定位、项目销售推广策略等方面内容，并在未来各项营销操作中有计划实施。

二、项目特征分析
（一）项目介绍：
Ø 名称：精典四季花园
Ø 地块：属城南区域，紫薇城市花园西北侧，高新区电子园区内。
Ø 规模：精典项目由4栋11层高小高层（建筑面积：52721.93平方米） ；2栋6层多层（建筑面积：5713.48 平方米）；1栋4 层商业建筑（建筑面积：4242.6 平方米）；2栋3层幼稚园（建筑面积：2401.4平方米）组成。总建筑面积：65059.4平方米
Ø 开发商：西安精典房地产开发企业

（二）项目交通动线：
分析本项目区域版图，可知，整个区域西由经过太白南路公交205路、210路，东由经过含光路公交204 路组成纵向交通干线和市区相连。横向交通线由沿电子二路、青松路运行公交巴士706、503、709路组成。以后伴随丈八东路改造发展，本区域将经过吉祥路、南二环、丈八东路共同组成环状交通动线，全方面带动本区域经济发展，汇聚人气，改变目前横向交通不便情况。

（三）项目区域特征
已建设20余年高新区电子城片区，分布着几十家研究所、大专院校，人文气氛较浓。西部大开发为这个片区重新梳理带来了新发展机遇。除已建成西部电子商城、电子步行街外，其它大型生活配套正在实施。估计未来将是新城南·新高新区点睛之笔。

（四）项目发展计划
紫薇田园城市、世家星城、高新·枫林绿洲等超级大盘群出现，开辟了西安“造城运动”。另对丈八东路改造和电子城100宽米城市绿化带兴建，为电子城重新梳理带来机遇。经营城市概念下数字城市使电子城、蓝色硅谷成为新西安数字化关键。信息流、物流、商流涌现使本区域含有了无限投资升值潜力。

三、项目SWOT分析
（一）项目优势（S）
1、小区气氛
本项目地处电子正街和电子二路交汇处，周围分布着几十家研究所、大专院校，含有南郊地域浓厚文化气氛，并立即迎来大发展机遇，有利于吸引广大购房用户进入。
2、区位条件
本项目周围高新技术企业，大专院校较多，人均收入普遍高于西安其它地域，潜在消费群体较大。

3、基础设施
本项目紧临电子正街，太白路、含光路、丈八东路、吉祥路，组成了环状交通网，出行较为便利。超市、商场、集贸市场、餐饮休闲、银行、邮政等生活配套设施完善，并拥有100米宽城市绿化带和区域大发展前景。

5、 计划设计
南北通透版式小高层和南北朝向多层计划，使整个园区户户朝南。高标准、国际化园林景观设计，尽现人本主义、生态家居新概念，创新未来生活模式。

（二）项目劣势（W）
1、 本项目南边环境有待于改善。受到环境成熟地域西高新、长安路、西郊新兴项目和紫薇城市花园等项目标竞争压力。
2、 成熟交通圈还未完成，交通略有不便。距二环路、太白路、含光路、吉祥路等城市主干道较远。区位交通优势不显著。开发商著名度不高，需做对应宣传，树立品牌及企业形象以推进销售。
3、 潜在市场需求有限，区域内同质项目较多，客源分流竞争压力较
大。

（三）项目问题点（O）
环境问题
现在本项目外围环境较差，需对项目进行整体环境设计，提升项目品质。

（四）项目机会点（T）
1、 专业策划代理企业正确定位包装，理想适中销售价格加上合理含有优势销售政策，将会赢得用户青睐。
2、 被纳入西安未来发展关键工程政府所在地南移项目，势必会带动南郊地价升值，会给投资者更大信心，更多机会。

四、目标市场分析
（一）目标用户定位
本项目目标用户具体包含以下人群：
Ø 周围科研机构、大学区、老师群体：35%
Ø 高新产业园、IT经理群体：35%
Ø 周围小生意人：10%
Ø 市区其它区域移民、外来新移民：10%
Ø 炒楼投资客：10%
总结：依据年纪层次、教育程度、职务情况、经济收入四项基础特征，将本项目标目标消费群设定为：小资白领阶层、中产精英阶层、成功人士和追求生活品味一族。

（二）本项目目标用户群分析
本项目目标用户群定位在中高收入阶层，这一目标市场包含
两个细分市场，即青年中收入、中年高收入这两个细分市场。
现在将这两个细分市场特点分析列表以下：

本项目目标市场购房消费心理分析

青年中收入
中年高收入
用途
自住
自住或出租、投资
家庭规模
2—3人
2—3人
受教育程度
受过高等教育
受过中等教育以上
住宅户型
2房2厅
3房2厅或复式
住宅面积
85--100M2
120--140M2、165M2以上
心理价格
2300—3000元/M2
3000—3400元/M2
家庭月收入
3000—6000元
5000—10000元
喜好
新潮，实用、简约
实用、气派、豪华
区位
城市中心区住宅、交通便利、有景观
城市中心区住宅、交通便利、有景观
购置方法
按揭
按揭或一次性

（三）本项目目标用户理想居住形态
精英购置群含有独特品味和品位，对楼盘了解是更深刻，她们理想居住形态是：
Ø 地 段：满足工作、生活便捷性
Ø 小区环境：轻松、健康、环境保护；小区文化友好、有特色，追求生活品位
Ø 会 所：活动性、参与性
Ø 户 型：舒适而实用
Ø 智能化：信息和网络技术引进
Ø 儿女教育：含有良好文化气氛，有益于儿女成长

五、定位策略
（一） 市场定位
1、 总定位：西安市新城南关键生活圈内以健康教育为专题高实用经典绿色生态家园
2、 定位语：
精典四季花园
西安市全健康双模式生活小区
绿色精装顾问 ，高贵不贵
高实用经典 ，出色人生
3、项目标宣传专题：绿色、生态、运动、文化、高实
4、定位支撑点
1) 本项目地处电子正街和电子二路交汇处，周围分布着几十家研究所、大专院校、含有南郊地域浓厚文化气氛，并立即迎来大发展机遇，完全能够满足追求品位和精巧生活中青年城市精英需求。
2) 本项目作为现在推出西安市关键生活圈里以全健康双模式生活为专题高品味健康家园，填补了西安楼市专题住宅和概念地产市场空白。
3) 本项目独具特色产品和建筑品质必将引发市场高度关注，造成买家热烈追捧。我们将本项目计划为中等偏高、以全健康双模式生活为专题健康家园。具体可分解成四个关键支撑点：
关键支撑点一：人居环境健康性
演绎内容关键为室内外影响健康、安全和舒适原因。
室外环境：
（1） 充足阳光
（2） 自然风
（3） 纯净空气、无偿氧吧
（4） 浓密植被让你把家安在森林中
（5） 避免噪音污染侵害
（6） 无障碍设计
室内环境：
（1） 尊重个性、确保居住私密性；
（2） 实施公私、干湿分区住宅套型设计，并对住宅可改性，设备管道走向提出严格要求；
（3） 住宅室内空气质量保持清新，通风换气通畅无阻，预防室内污染和病原体发生；
（4） 重视室内装饰材料无害化，并就各类建筑材料放射性污染物氡，化学污染物甲醛、氨苯及多种含有挥发机物等指标列表控制；
（5） 制订空气污染物控制标准制订对应室内声、光、热环境质量要求标准，并用表格显示。

关键支撑点二：自然环境亲和性
对大自然亲和人皆有之。不过因为城市建筑蔓延，自然空间缩小，气候条件恶化，弱化了大家对自然亲和。提倡自然，发明条件让大家靠近自然和亲和自然是健康住宅关键任务。要做到和大自然亲和，必需在建设时尽可能保护和合理利用自然条件，如地形地貌、树林植被、水源等。扩大和自然之间联络，让人感受到真实对自然情感。一样，水、阳光、空气和自然风也是宝贵， 让人能够融入其中享受自然，她是一个亲和能随意释怀而不是刻意修饰景观，这正是项目对环境亲和性。
关键支撑点三：园区环境保护
园区环境保护是指园区内视觉环境保护、污水处理、垃圾搜集和垃圾处理和环境卫生等方面。关键从环境卫生、清洁、美观出发，在景观和色彩上保持明亮、整齐、协调，既含有园区个性和感染力，又含有文化性、传统性。

关键支撑点四：健康环境保障
关键是针对居住者本身健康保障，包含医疗保健体系、家政服务系统、公共健身设施、小区活动场所等硬件建设。使住户居住放心、方便。这些服务体系创建对小区健康生活品质提升相关键作用。
（二）项目定位
1、 项目价格定位
依据对西安市住宅物业价格调查，我们认为本项目标合理售价为：多层2500元/平方米、小高层2700元/平方米，经过成功策划、包装、宣传售价可提升为：多层2600元/平方米、小高层2800元/平方米。
2、 项目专题定位
1) 专题方案
Ø 名 称：全健康双模式生活
Ø 解 释：中国芯和现代生活方法并轨城市生活
Ø 诉求语：新时尚健康生活

本项目专题关键形成步骤

全健康双模式生活

全身健康模式
全心健康模式

生态

高实
文化

运动
绿色

全健康双模式生活价值表现
这种生活方法以生态环境，配套设施建立在精典花四季花园产品基础上，将绿色、生态、运动、文化、高实有机接合起来，意在提倡一个健康、文明生活，以小区硬件配套设施（建筑、花园、会所），软件小区文化（生活会）为业主提供一个身心两方面健康生活观既健康家庭、健康人际关系、健康成长、健康环境、健康文化为一体小区生活，使人在身心、精神全部达成健康友好。

2) 全健康双模式生活构筑方法
（1） 全健康双模式生活中心思想是人和自然友好发展。
（2） 以民族传统和现代生活相结合，引导新城市生活为路径以教育和生态健康可连续发展融为一体。
（3） 将身心和生态健康可连续发展融为一体。
（4） 建立起一个天人合一，可连续发展生活方法。
3) 全健康双模式生活方法支撑要素
绿色和生态
做为全健康双模式生活诉求关键之一，在运动、高实、文化指导下，为实现新时尚健康生活理念，为塑造精典四季花园“全健康双模式生活”专题，引入绿色生态概念（人居环境健康性、自然环境亲和性、住区环境保护、健康环境保障），在计划设计和环境设计上实现超越，以“绿色空间”构筑“绿色小区”空间网络，将人和小区空间环境有机融合。以生态功效从美学角度丰富小区文化内涵 。示范以下：
Ø 本项目四种颜色搭配外立面，经过色调变幻，充满了生命力，
以乳白为主色调，昭示着对健康渴望和对简约生活热情，表现了现代人居住理念。
Ø 本项目室外空间大尺度和体量上友好关系是生态环境美学基础，并以开敞性格空间为特征，发明出人，阳光、建筑、植物友好共生局面。
Ø 以人为本，以融入自然为专题，请著名园林景观设计师设计区内园林景观，使其景观化、立体化、组团化，将人置于常绿色怀抱之中。
Ø 结合中国民族文化，将庭院建筑符号融于景观中，提升人文气质。
运动和健康
运动是达成健康最基础手段，以娱乐休闲为主，达成健康身体为目标。“生命在和运动” 全健康双模式生活方法以泛体育休闲运动概念，为不一样年纪居住者提供运动方法和设施，如少儿游戏场、健康长廊，花园会所棋牌益智游戏等。
文 化
全健康双模式生活方法经过将现代科学文明和中国民族传统文化相结合，经过科普教育和艺术修养培育营造出友好人际关系气氛，使小区居民生活在友好、友善、主动、上进、健康、乐观、豁达人际气氛中，从而使大家身、心两方面全部得到良好淘冶和渲染，使生活更充实、美满。如小区科普、艺术幼稚园加双语幼稚园。小区业主联谊会。业余艺术团。小区通讯广播等。
物业管理部门配合，专、兼职人员组成小区文化活动管理办公室，专门组织活动，联络讲师，组织培训，部署场地等具体事物。
高 实
“优越性能”和“实惠价格”使本项目含有较高性能/价格比。其良好实用功效从根本上确保了居住质量。地段+人文环境+精美优质建筑+齐全配套+优质物业管理+良好发展前景和升值潜力。如低分摊率、户户朝南、人车分流、专属健身运动区域等。

结论：
精典四季花园
（绿色健康高实经典） （现代科学和艺术儿童教育） （小区绿色生态文化）

3、 景观和会所配套定位提议
在计划设计和环境设计上实现超越，以“绿色空间”构筑“绿色小区”空间网络，立体绿化，整个小区园林景观以大手笔专题设计为主，形成春、夏、秋、冬四种园林风格，从树木、花草、小品、景观建筑、地面现代化材料、水体、喷泉、假山、灯具、休闲设设施、多种标志、垃圾桶、停车位等景观元素塑造小区艺术品位
重视配套娱乐设施，使大家真正追求到全健康双模式生活，把会所建成独具特色配套齐全健康休闲、娱乐、会友场所，设置科普教育智力启蒙中心，开展琴艺教导、舞蹈练习、书画练习、奥林匹克智力开发。和艺术交流中心、远程教育中心、医药馆、美容中心等。
4、品牌形象定位提议（卖就是文化）
战略操作：先卖文化，后卖住宅
1) 品牌物业服务（展现小区生态文化）
首推365×24物业服务中心“三全服务（全员、全程、全效）”
和“八大主张”“三大纪律，八项注意”数字化服务。
精典四季花园将组建一支内勤由警花，外勤由退伍武警组成守护神（保安队），利用小区局域网，数字呼叫系统，数字通讯系统现代化信息平台，装备现代精良快速反应物业综合服务队伍。
实施“三全服务”即：
全员：全员负责制，任何物业服务人员接报后，全部由负责将接报事务，按程序处理完成。物业服务实施举报奖励制，业主对物业服务中任何错误和疏漏全部有权举报，举报经核实后给予重奖。
全程：为每位业主建立档案。包含健康、家庭设施设备等。
全效：物业服务实施二十四小时承诺制，通常事务接报当初处理，重大事物二十四小时内处理。
数字化物业综合服务中心成立，目标是为了业主提供——安全、安心、安居乐业生活环境，以这支队伍组建，做出精典四季花园品牌，拓展市场。宣传时围绕数字化服务队伍升旗仪式来展开，即经过升国旗、精典四季花园区旗，精典四季花园小区生活会会旗来突出数字化物业服务特点。
2) 品牌基础建设（导入CIS系统构筑坚实文化）
3) 品牌运动推广（卖出文化价值）
推广标准：
（1） 让西安人认识“精典四季花园”魅力
（2） 让西安人认识“西安精典开发企业”魅力
（3） 让西安人认识“西安精典开发企业总裁”魅力
（4） 利用多种武器联合推广，让西安人力购“精典四季花园”
品牌运动推广（卖出文化价值）：
战术集成库
——多媒体联合、著名度、美誉度、信誉度、卖点切入内容全力推广
（1） 各报纸媒体广告推广，房产专栏推广
（2） 软文推广，关键以对西安房地产业妙论及精典四季花园出色创意为主
（3） 关键位置路牌广告
（4） 车身广告
（5） 西安电视台对“精典四季花园”进行专题报道

战术集成库
——终端公关为主，终端攻心为上
常常（不定时）或利用节假日举行参与性极强多种形式促销活动。
如可举行下列活动：
（1） 举行儿童科普和英语教育咨询会，从小培养含有科普知识又含有现代意识新小龙人。
（2） 举行百对新人婚礼活动，现代、新朝尽现现代文明生活。
（3） 举行新世纪理想居住文化讨论会。彰显“精典四季花园”对理想居住环境追求。
（4） 谁来做我邻居？
研讨现代邻里关系

六、项目产品计划细则：
（一）建筑
1、总平面计划
本项目计划为开放式布局

2、组团计划
4栋11层小高层、2栋6层多层、1栋4层商业建筑、2栋3层幼稚园组成四个组团。每个组团形成绿景、石景、水景、花景为主景观专题，形成含有浓厚文化特色景观。

3、建筑外立面造型规
Ø 重视立体感和起伏感。
Ø 立体弧型凸窗。
Ø 低台飘窗。
Ø 双阳台：生活阳台、弧型观景阳台。
Ø 楼顶：弧型飘板、空中花园。
4、建筑外立面色彩计划
Ø 温馨风格：
粉红（主墙）+ 粉绿（玻璃）+ 白色（飘顶）
Ø 现代风格：
瓦灰（墙裙）+ 乳白（主墙）+ 粉绿（玻璃）+ 白色（坡顶）
5、建筑结构
提议本项目采取剪力墙结构。提升使用率，让利于消费者。
6、建筑风格
现代、简约风格。使用现代特色鲜明建筑语言、符号、造型手段和表现手法。

（二）景观
凸显四季改变亲水中式园林景观。使用江南特色鲜明景观语言、符号、造型手段和表现手法。

（三）配套
1、水配套
综合利用生活用水、浇花水、洗车水、马桶水等中水循环和环境保护处理系统。
2、小区内部商业配套：
满足日常生活所需配套商业街。
3、教育配套
科普、艺术幼稚园加双语幼稚园。
4、智能化配套
全封闭智能化物业管理；宽带入户；电子巡更；二十四小时保安系统；停车场智能化一卡通系统；可视对讲系统；电子门禁系统。酒店式无影化亲情管家服务。
5、小区停车场
小区实施人车分流。
6、 面积定位和配比

户型
面积
百分比
2房2厅1卫
75--85
20%
2房2厅2卫
85--100
30%
3房2厅1卫
105—115
30%
3房2厅2卫
115—135
10%
4房2厅2卫
140--160
10%

七、价格策略
（一）定价标准：本项目销售价格标准上采取市场竞争导向法
1) 多层住宅平均售价为：2500元/平方米
2) 高层住宅平均售价为：2700元/平方米
（二）价格体系：
1) 多层基准价格：以三层为基准，其价格为2500元/平方米。
2) 小高层基准价格：以七层为基准，其价格为 2700元/平方米。
3) 层差：
Ø 多层主宅： 20元/平方米。
Ø 小高层主宅：30元/平方米。
Ø 朝向差：100元/平方米。
（三）各阶段价格策略：
提议采取：“低开高走，稳步攀升”策略，依据销售情况适时控制。
住宅部分销控表：
销售阶段
时间
价格调整范围
（标准价）
销售量
说明
内部认购期
30天
­2%
5%

开盘期
15天
­1%
15%

热销期
75天
0%
30%

60天
1%
20%

60天
2%
15%

连续期
90天
1%
10%

收尾期
60天
-3%
5%

（四） 付款方法：实施组合付款方法，提议采取以下方法：
1、 一次性付款
2、 按揭付款（八成三十年按揭）
3、 建筑期分期付款（按工程进度付款，百分比为3：3：3：1）

八、广告策略
（一）广告基调：
1、创意表现方针
Ø 我——精典四季花园
1) 自然浪漫我（生活态度）
2) 东方色彩我
东方文化个性（心理）
3）艺术生活我（生活）

2、广告基调把握
1) 高级次（名称、字型）包装
2) 优质制作水准
3) 个性化口号
4) 典雅品位——色调、美术作品、雕塑

（二）产品包装：
1、 楼盘命名：精典·四季花园
本项目地处电子正街和电子二路交汇处，外观设计典雅而又现代，内部配套时尚，为发明二十一世纪住宅典范城市标志性居住小区故本项目命名从以几点出发：
1) 精典企业品牌理念
发明精品 构筑典范
2) 计划设计理念
景观、绿景、无障碍、人车分流、智能化管理、高效空间、时代功效概念。
3) 表现高实优美现代居住生活方法
2、建立VI视觉识别系统
VI（视觉识别系统）三要素，和应用要素设计，应用于报、刊广告、DM传单、楼书、卖场、促销人员着装、销售工具。
4、 售楼部包装设计
售楼部是用户直接了解项目标场所，用户对其包装设计直观感受怎样直接影响其对项目标认识和评定，所以售楼部包装设计尤为关键。
1) 构想
售楼部总体要求宽大、明亮、典雅、气派，个性突出。
2) 售楼部内设置关键内容
Ø 形象墙：其是售楼部形象标志，关键突出项目标名称、标志。形象墙前面是接待台及资料台，是销售人员关键接待用户和派送资料场所。
Ø 展板及场地部署：展板编排为销售关键部分，它能够系统介绍本项目基础情况及销售情况，其最关键内容之一是了解项目优点，并设计统一艺术形式加以部署。使个性形象突出，内容丰富，简明，缩短买家了解项目标时间，甚至能够使其作出快速购置决定。展板内容：项目各户型透视图，关键交通及建筑物效果图、地理计划图，住宅单位平面图，住宅单位室内部署，发展商介绍，购楼须知及付款方法等。
Ø 大屏幕彩电：用于播放项目标三维动画片，使买家对项目所在地有更深入了解和认识，同时，也增加营销中心热闹气氛，加紧销售人员讲解速度。
Ø 项目模型：模型能增加买家对本项目标立体纵观认识，令买家置身其中，领会各楼房朝向和景观，清楚明了所选购单位位置，给人真实感受，令买家倍增信心。
3) 工地环境包装
（1） 任务
将整个工地现场依据建筑施工进程和环境特色进行包装，包装强调项目标特色，对项目有一个整体良好视觉形象。
（2） 具体内容
一部分内容为工地围墙包装。工地公共标牌制作，挂旗制作等。另一部分内容为绿化和其它配套工程完善，优先搞好文明施工，使用户对开发商和项目有良好印象，和景观工程施工。
（3）要求
严格根据VI设计内容制作完成，景观工程按工程进度按时完成。
5、 物业管理系统包装设计
除精典四季花园项目VI系统确定常规内容外，物业管理系统包装设计、办公功效、导视系统设计及物业管理公共设施方位指示系统设计。

（三）各阶段广告宣传策略：
1、准备期户外及流动宣传
Ø 目标：公布信息，树立楼盘形象，将楼盘立即上市信息尽可能多传达准用户。
Ø 媒体及宣传方法
A. 现场及户外广告：户外形象宣传、路牌广告3--5块，现场围墙广告；功效展示看板（共12 块）；车体广告（两路各 5辆）。
B. 售楼处现场部署
配置整体模型、户型模型、展板，展示楼盘外观及户型细节。
2、内部认购期广告
1） 目标：宣传楼盘卖点，吸引注意力，引导准用户来售楼处洽谈
2） 媒体及宣传方法：开启“新城市时尚居住文化”推广月，在《华商报》、《西安晚报》上刊载软广告，以项目所处区域、位置、100米宽城市绿化带为主诉点，逐一介绍现代生态居住文化。
3） 开盘期广告
1) 目标：造成“精典四季花园”横空出世轰动效应，以有影响公关活动、独特销售口号将“精典四季花园”卖点深入人心，吸引更多用户签约。
2) 公关活动：剪彩仪式，经过准用户、用户和记者采访，众口传输形式推介“精典四季花园”达成宣传造势，推进全健康城市时尚生活进程，引导准用户下决心购置。
3) 媒体及宣传关键点：公布开盘通知广告，吸引公众注意力，深入宣传楼盘卖点。注：开盘需要调整更新户外路牌。

4、 销售期广告
1) 目标：提升受众对广告认知、认同率和有效率。依据卖场反馈信息确定本轮宣传关键，促进销售。
2) 媒体及宣传关键点：报纸广告全方面对目标用户宣传“十大卖点”、“五个一工程”等内容，强调项目优越性价比，并继续“全健康双模式时尚生活”推广活动。注：需要更新户外看板及路牌。
Ø 公关活动：组织绿色精装室内设计大赛；申请本项目绿色产品标志和消费者信得过产品称号和挂牌；楼盘封顶时举行封顶庆典；举行高端“新文化艺术节”，组织召集和邀请业主及准用户参与；邀请目标用户召开“新西安·新城南·新时尚健康生活”座谈会，提升开发商亲和力和美誉度，促进销售。

5、 后期广告
1) 目标：巩固形象，深入确立项目、开发商品牌，扫尾收盘善始善终。媒体及宣传关键点：再次更新户外路牌，打出最具吸引力卖点广告，宣传开发商品牌。
2) 公关及促销活动：依据销售反馈情况而定，如在大楼封顶以后针对滞销户型制作样板间等。

九、项目营销实施方案
（一）总体标准
1、“精、准、快”销售标准；
“精——出色包装，准——正确定位，快——快速销售”；
2、营销理念和楼盘本身硬件并重标准；
3、小区居住环境和居家气氛双向协调标准；
4、随时关注市场改变给予调整标准；
5、以广告辅以对应促销活动形成齐头并进标准。
Ø 营销专题：全健康双模式生活
7、营销根本
Ø 概念线（五大工程）
Ø 产品线（十大买点）

（二）项目营销卖点策划（十大卖点、五大工程）
十大卖点
1、 优越地理位置
2、 占地110亩大园区
3、 景观优越
4、 板式小高层阳光户型、公摊低
5、 户户绿色、户户环境保护绿色精装修顾问服务
6、 科普、英语双模式教育幼稚园
7、 无障碍人性化设计
8、 泛会所概念
9、 价格卖点设计如：小幅折让，送免息贷款装修，送车位使用年限，送物业费、空调等
10、升值潜力无限

五大工程
1、 景观工程
2、 绿色生态工程
3、 智能化工程
4、 质量见证工程
5、 小区生态文化工程

（三）项目各阶段营销专题策略
Ø 第一阶段；内部认购期
专题：精典四季花园——花之恋
定位基准：项目整体计划和市场销售对接
目标：完成项目销售前期准备工作，做到销售场地、道具落实，人员到位，释放发售信息，预热销售市场。必需做好以下准备工作：
A. 现场售楼部
设于该项目人流最集中、视线最好位置，尽可能能够利用售楼部来展示项目鲜明专题，场内设计一定要明快和光线充足。为配合以后营销策略安排，提议预留户外广场。方便在开盘和封顶等庆典时举行多个多样大型活动。
B. 示范单位
示范单位能展示不一样功效住宅装修风格和气氛，使用户能感觉到未来生活环境和气氛。同时，展示本项目使用优异住宅科技产品、绿色建材、智能化产品。
C. 项目模型
D. 售楼部展板
展板是对项目标介绍，一样是吸引到场用户关键部分，内容包含：a、科技住宅介绍；b、优异住宅科技产品、绿色建材、智能化产品介绍；c、项目地理位置介绍；d、项目功效计划；e、项目投资前景；f、项目效果图；g、项目销控表；h、发展商实力介绍；I、付款方法介绍等。
E. 售楼资料
为配合销售，前期必需准备以下资料：售楼书、税费明细、售价表、装修标准、付款方法、按揭清单、认购须知、认购书等。
F. 户外形象宣传及围墙包装
完成户外形象宣传、围墙宣传广告制作，利用本项目标有利位置，设置大型户外广告，并配合灯光效应，使本项目能吸引过往行人眼光，预热市场。在市内人流较旺地域设置大型户外广告牌，加大本项目标影响力。
G. 用户积累阶段
经过一段时间实施和渗透，积聚了一定用户。此时，能够结合广告宣传和现场活动，对外进行内部认购。推出盘量将依据用户反应而定，务求在开盘时达成排队抢购火爆场面。

Ø 第二阶段：开盘期
主 题：精典四季花园——春之门
定位基准：项目用于销售多层、小高层小户型
目 ：入市低开高走策略、引爆目标用户群，以差异化价格引导消费者，短期内聚集人气。

Ø 第三阶段：第一热销期
主 题： 精典四季花园——夏之爱
定位基准：项目用于销售多层、小高层中小户型。
目 ： 公开发售，着重强化销售攻势，强力销售。

Ø 第四阶段：第二热销期
主 题：精典四季花园——秋之韵
定位基准：项目用于销售多层、小高层各类户型
目 ：扩大销售结果，确定项目精品形象。

Ø 第五阶段：连续期
主 题：精典四季花园——冬之曲
定位基准：项目用于销售多层、小高层各类户型尤其是其中大户型。
目 ：确保项目圆满封盘。

Ø 第六阶段：收尾期
主 题：精典四季花园——花之季
定位基准：项目用于销售多层、小高层各类剩下户型
目 ：确保项目圆满清盘。
（四）促销策略
促销活动构想：
首先源自本项目所针正确关键问题——小区环境和景观。
其次在于引导市场、吸引用户
1) 品牌——新闻公布会、开盘仪式、参与房交会、各项评选活动、争取政府奖项；
诉求：健康住宅示范工程质量展示及小区发展计划前景；
2) 新生活、新品位——名人字画展、名人摄影展、文化沙龙、茶艺讲座、陶艺讲座、环境保护知识讲座等；
诉求：强调不一样和以往新生活方法和生活气氛；
3) 教育——充足利用小区配套幼稚园，引入著名幼稚园，立足于“培育新型下一代”。实施双模式教学。并和社会相关团体联络，定时设置“科普”、“美术”、“书法”“艺术”专长培训且可定时举行书画比赛、名师讲评等。在销售中针对老师或高学历人士实施优惠策略。
诉求：让孩子从小置身于知识和艺术领域之中，陶冶情操。
4) 健康——利用小区内各项运动设施，开展各项运动比赛，定时举行娱乐活动或赞助一些体育运动比赛等，在丰富小区文化底蕴前提下，提升本物业品牌形象；
诉求：展现小区文化，提倡阳光、运动、健康居家环境；
5) 景观——开展认养树木等公益活动；
诉求：小区自然风光、园林等景观优势展现。

促销方法：（超级连环大选聘）
西安市房地产开发商大多以折扣，优惠进行促销吸引用户，所以，只有采取创新而且切实可行、为购置者设想方法才能吸引现今理智销费者。
我们实施“超级连环大选聘”方法，从虚实两方面考虑了销费者购房心理，必能吸引到大量有购置意向用户。上述促销方法具体说明以下：
选聘共进行二轮，以“自荐”形式确定入选者，参与者最多可二次选聘。
评委会：全体已购房业主
Ø 第一轮选聘：