房地产中介职业道德及房地产法规知识.ppt

房地产中介职业道德及房地产法规知识,第一章房地产中介服务概述,（一）主要规定：：《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市房地产中介服务管理规定》（２００１修正）《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》《商品房销售管理办法》《注册房地产估价师管理办》,,（二）相关规定：国家规定－－《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国个人独资企业法》《中华人民共和国合伙企业法》《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国土地管理法》《城市私有房屋管理条例》《中华人民共和国契税暂行条例》《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》《城乡个体工商户管理暂行条例》,,地方规定－－《广东省建设委员会关于审批设立房地产开发》公司、物业管理公司和房地产中介服务机构的若干意见》（粤建房字[1998]第078号《广州市房地产中介服务管理办法》《广州市房地产中介服务管理条例》20030101《深圳市房地产中介行业规范服务标准》2003《甘肃省经纪人管理暂行条例》,一、房地产中介服务的概念,房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。,二、中介服务机构及其管理,（一）房地产中介服务机构的种类1、房地产咨询机构房地产咨询，是指为房地产活动当事人法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。2、房地产价格评估机构房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和代理业务的经营活动。3、房地产经纪机构房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。,,（二）房地产中介机构的设立条件和程序（第57条/第11条）1、有自己的名称和组织机构2、有固定的服务场所3、有必要的财产和经费4、有足够数量的专业人员5、法律、行政法规规定的其他条件,,（三）房地产中介机构的设立程序《城市房地产中介服务管理规定》第12条（四）年检与其他法定义务要求《城市房地产中介服务管理规定》第13、14条,三、中介服务人员资格管理,1、对从事房地产咨询业务人员的管理2、对从事房地产价格评估人员的管理房地产价格评估人员的资格认证3、对从事房地产经纪评估人员的管理,四、中介业务管理,《城市房地产中介服务管理规定》（一）中介服务合同,——案例分析：,陈坚祥与广东三穗建筑工程有限公司等居间合同纠纷上诉案广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2006）佛中法民二终字第560上诉人（原审原告）：陈坚祥，男，1965年1月1日出生，汉族，住佛山市顺德区大良街道商业新村8座1号。被上诉人（原审被告）：广东三穗建筑工程有限公司，住所地：吴川市梅菉镇糖厂路23号。法定代表人：梁羽钧，董事长。,,委托代理人：欧卫全，该公司佛山分公司经理。委托代理人：刘东辉，该公司佛山分公司会计。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区五金交电有限公司，住所地：佛山市顺德区大良街道环市北路惠乐楼地铺。法定代表人：麦剑强，经理。,,上诉人陈坚祥与被上诉人广东三穗建筑工程有限公司（以下简称三穗公司）、佛山市顺德区五金交电有限公司（以下简称五金交电公司）因居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2006）顺法民二初字第1108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。,,原审查明：佛山市顺德区大良祥兴隆房屋中介服务部是由陈坚祥开办的个体工商户。2005年3月杜伟超为租赁房屋要求陈坚祥提供中介服务，但当时没有签订书面的居间合同，之后双方曾到五金交电公司所有的位于佛山市顺德区大良街道鉴海北路旁鸿图路的房屋看现场。2005年5月22日，五金交电公司与肖伟诚达成了租赁合同关系，由肖伟诚租赁上述的房屋。陈坚祥知道后，认为杜伟超与肖伟诚是三穗建筑公司的员工，租赁的房屋是用于三穗建筑公司的员工居住，当时是其介绍杜伟超与五金交电公司的法定代表人麦剑强认识的，所以认为促成三穗公司、五金交电公司达成租赁合同关系提供了条件，故要求两公司向其支付中介服务费，但双方未能达成协议。陈坚祥于2005年9月20日向消费者委员会投诉，消费者委员会曾向三方进行调解，但双方未能达成和解协议。陈坚祥于2005年10月31日向法院起诉肖伟诚及五金交电公司，但于2005年11月22日以双方有意和解为由，向法院申请撤回起诉。之后经消费者委员会调解，双方并未达成调解协议，2006年1月9日消费者委员会向陈坚祥出具“关于祥兴隆房屋中介服务纠纷调解的事实”，陈坚祥收取后遂向法院提起诉讼，请求判令：1、三穗公司支付中介服务费2250元；2、五金交电公司支付中介服务费2250元；3、案件诉讼费用由三穗公司、五金交电公司承担。,,原审认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因陈坚祥提供的证据均不能证实陈坚祥与三穗公司、五金交电公司之间存在事实上的居间合同关系，虽陈坚祥曾介绍杜伟超与五金交电公司的法定代表人认识，并带杜伟超到五金交电公司所有的位于佛山市顺德区大良街道鉴海北路旁鸿图路的房屋看现场，但事实上与五金交电公司达成租赁合同的是肖伟诚，且陈坚祥未能提供证据证实杜伟超与肖伟诚是有权代表三穗公司与五金交电公司达成租赁合同的，也不能证实五金交电公司曾口头委托陈坚祥进行居间服务，故陈坚祥请求三穗公司、五金交电公司支付中介服务费的主张，缺乏法律和事实的依据，法院对陈坚祥的诉讼请求应予驳回。三穗公司、五金交电公司提出与陈坚祥没有签订书面的居间合同，也没有口头委托陈坚祥提供中介服务，故不需向陈坚祥支付中介服务费的抗辩，因合法有理，法院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回陈坚祥对三穗公司的诉讼请求。二、驳回陈坚祥对五金交电公司的诉讼请求。案件受理费190元，由陈坚祥负担。,,上诉人陈坚祥不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、陈坚祥与三穗公司、五金交电公司之间成立了居间合同。因2005年3月三穗公司在大良工地要动工，该公司主管肖伟诚指派杜伟钊为工地的主管及员工寻找住宿，杜伟钊委托陈坚祥的中介服务部寻找房屋，并承诺房屋合适中介费照行规支付。杜伟钊代表三穗公司，有消委会出具的关于祥兴隆房屋中介服务部纠纷的调解事实的证明材料可证明。因此陈坚祥与三穗公司形成了口头的居间合同法律关系。后杜伟钊提出要可居住又可作仓库用的几百平方米地方，陈坚祥联系麦剑强商谈介绍出租位于鸿图路五金大厦2-3楼，麦剑强口头承诺成功出租可付中介费。因此陈坚祥与五金交电公司也形成了口头的居间合同关系。后陈坚祥组织两方商谈，双方推说条件不合却交换电话，但承诺达成交易则支付中介费。及后两公司私下达成了交易。陈坚祥开始追讨中介费并求助消委会。后陈坚祥首次向法院起诉。在消委会调解下三穗公司的肖伟诚表示陈坚祥撤诉则可和解。陈坚祥撤诉后，调解失败，陈坚祥再次向法院提起诉讼。,,二、肖伟诚的行为构成表见代理。原审法院确认陈坚祥曾介绍杜伟钊与五金交电公司麦剑强认识，并带杜伟钊到五金交电公司位于顺德区大良街道鉴海北路旁鸿图路的房屋现场，但认为事实上与五金交电公司达成租赁合同的是肖伟诚，从而否认了陈坚祥与五金交电公司有居间合同关系。居间合同就是居间人提供合同成立的机会，如果签定租赁合同就必须支付中介费。现消委会材料证明肖伟诚指派杜伟钊看过五金交电公司的房屋。肖伟诚、杜伟钊作为三穗公司的员工，三穗公司确认肖伟诚是其员工，肖伟诚代表三穗公司通过杜伟钊委托陈坚祥介绍房屋，后以三穗公司名义承租五金交电公司的房屋。五金交电公司原承认是三穗公司承租其房屋，第二次开庭才说与肖伟诚签合同。肖伟诚指派代表到消委会时也表示代表三穗公司。三穗公司进驻顺德工地开工，必须解决工人住房问题才能使工地开工，三穗公司称不知委托中介情况，也没有授权肖伟诚租赁房屋不合理。且肖伟诚个人不会承租600-800平方米的房屋居住及存放物品。现两公司达成租赁合同，应当支付中介费。若法院以看楼与签定租赁合同不是同一人，也不论其关系就判令不用支付中介费，则不公平，因此请求法院确认肖伟诚代表三穗公司，构成表见代理。综上，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、国家计委建设部《关于房地产中介服务收费的通知（计价格（1995）97号）的相关规定，请求依法撤销原审判决，并判令：1、三穗公司支付中介服务费2250元；2、五金交电公司支付中介服务费2250元；3、一、二审诉讼费用共380元由三穗公司、五金交电公司承担。,,上诉人陈坚祥在二审期间提供以下证据：凤岭名都停车场平面图复印件一份，证明三穗公司在建设以上大楼过程中需要找房屋居住，但其否认肖伟诚承租房屋的说法不可信。被上诉人三穗公司、五金交电公司对上述证据均质证如下：认为没有委托陈坚祥租赁房屋。被上诉人三穗公司答辩称：三穗公司从没有与陈坚祥发生中介服务关系，陈坚祥起诉主体错误，理由：一、陈坚祥无法提供双方存在中介服务的合同依据。三穗公司从没有找陈坚祥作为中介提供房屋租赁中介服务，也没委托他人与其发生中介服务。陈坚祥应当知道与他人发生中介服务时需签订合同，现在其没有合同也没有其他证据证明双方发生中介服务。二、三穗公司从未委托他人与陈坚祥发生中介服务的事实。陈坚祥所说的杜伟超不是三穗公司的员工，三穗公司也从没有授权他帮忙租赁房屋，杜伟超即使有委托陈坚祥，也是其个人行为，与三穗公司无关。三、消委会的《事实》不具法律效力，不能作为判案依据。消委会出具的《关于祥兴房屋中介服务纠纷调解的事实》所陈述的内容，不能作为判案的依据。其所写的“肖经理在电话上表示如撤案，表示道歉，可派人到消委会协商。”这些内容是编造的，三穗公司根本没有与消委会有过任何联系。三穗公司是一个具有法人资格的企业，属下的分公司在当地有注册登记，代表公司行为的人须得到授权委托，一切未经授权，都无资格代表公司。综上，原审判决认定事实清楚，应予维持，请求法院驳回陈坚祥对三穗公司的上诉请求。,,被上诉人三穗公司在二审期间没有提供新证据。被上诉人五金交电公司答辩称：对原审判决没有意见。被上诉人五金交电公司在二审期间没有提供新证据。针对上诉人陈坚祥二审期间提供的证据，本院作如下认证：凤岭名都停车场平面图与本案事实无关，也不能证明三穗公司、五金交电公司因此委托陈坚祥作为中介承租房屋，故本院对该证据的证明内容不予采信。本院经审理查明：本院对原审法院查明的事实予以确认。,,本院认为：本案争议的焦点是陈坚祥与三穗公司、五金交电公司之间是否存在居间合同；肖伟诚的行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。由此可见，居间人须为委托人提供服务，表现为报告订约的机会或为订约的媒介。陈坚祥认为其促成三穗公司与五金交电公司双方就五金交电公司所有的位于佛山市顺德区大良街道鉴海北路旁鸿图路的房屋达成租赁合同，但事实上五金交电公司确认就其所有上述房屋达成租赁合同的是肖伟诚个人而非三穗公司或杜伟钊，三穗公司也否认授权肖伟诚或杜伟钊与五金交电公司达成租赁合同。现陈坚祥既不能举证证明肖伟诚代表三穗公司或肖伟诚作出令人相信其有权代表三穗公司的行为与其达成中介交易，也不能证明肖伟诚代表三穗公司与五金交电公司达成租赁合同，故其上诉认为肖伟诚的行为构成表见代理，与两公司形成居间合同关系的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：,,驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190元，由上诉人陈坚祥承担。本判决为终审判决。审判员郑振康代理审判员郑英豪代理审判员李秀红二○○六年八月十六日书记员欧阳洁婷fnl_48504,,（二）中介服务费用房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容等情况。房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务，收取房地产咨询费。房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费３００－１０００元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的０．５％。以上收费标准，属指导性参考价格。实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定。,,房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准见附表。土地价格评估的收费标准，按国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收费的通知》的有关规定执行。房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的０．５－２．５％计收。实行独家代理的，收费标准上委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的３％。土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。,第二章房地产中介的职业道德与法律责任,,一、房地产中介的职业道德,（一）诚实信用原则（二）独立、客观、公正的原则第二十二条房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。,,（三）专业胜任能力要求《广州市房地产中介服务管理办法》第七条：第七条房地产中介服务机构按其自有流动资金、中介执业人数、经营业绩等条件分为三级：（一）一级机构的自有流动资金不得少于１００万元；持有《房地产中介服务人员执业证》的人员不得少于１０人；从事房地产中介业务不得少于２年；有从事中介活动的相应业绩。（二）二级机构的自有流动资金不得少于５０万元；持有《房地产中介服务人员执业证》的人员不得少于６人；从事房地产中介业务不得少于１年；有从事中介活动的相应业绩。（三）三级机构的自有流动资金不得少于３０万元；持有《房地产中介服务人员执业证》的人员不得少于３人。自有流动资金、中介执业人数达到一、二级房地产中介资质条件，但从事房地产中介业务年限和业绩未达到相应标准的，其资质可定低１个等级。房地产中介服务机构的资质等级，由市房地产主管部门负责审定。,,（四）对客户的责任１、依法收费２、忠实于委托人，为客户服务负责３、保密的责任４、按时按质完成中介任务,,第十七条经纪人在经纪活动中，应当遵守以下规则：（一）提供客观、准确、高效的服务；（二）经纪的商品或服务及佣金应明码标价；（三）将定约机会和交易情况如实、及时报告委托人；（四）妥善保管当事人交付的样品、保证金、预付款等财物；（五）按照委托人的要求保守商业秘密；（六）如实记录经纪业务情况，并按有关规定保存原始凭证、业务记录、账簿和经纪合同等资料；（七）收取佣金和费用应当向当事人开具发票，并依法缴纳税费；（八）法律法规规定的其他行为规则。第十八条经纪人不得有下列行为：（一）未经登记注册擅自开展经纪活动；（二）超越经核准的经营范围从事经纪活动；（三）对委托人隐瞒与委托人有关的重要事项；（四）伪造、涂改交易文件和凭证；（五）违反约定或者违反委托人有关保守商业秘密的要求，泄露委托人的商业秘密；（六）利用虚假信息，诱人签订合同，骗取中介费；（七）采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通等手段损害当事人利益；（八）通过诋毁其他经纪人或者支付介绍费等不正当手段承揽业务；（九）对经纪的商品或者服务作引人误解的虚假宣传；（十）参与倒卖国家禁止或者限制自由买卖的物资、物品；（十一）法律法规禁止的其他行为。,,（五）依法经营，公开、公平竞争的原则,,１、依法经营《经纪人管理办法》６、７、８、９、１０、１１、１２、１５第六条符合《城乡个体工商户管理暂行条例》规定条件的人员，应当向工商行政管理机关申请领取个体工商户营业执照，成为个体经纪人。第七条符合《中华人民共和国个人独资企业法》规定条件的人员，应当向工商行政管理机关申请，设立个人独资经纪企业。第八条符合《中华人民共和国合伙企业法》规定条件的人员，应当向工商行政管理机关申请，设立合伙经纪企业。第九条符合《中华人民共和国公司法》规定条件的，应当向工商行政管理机关申请，设立经纪公司。,,第十条经营经纪业务的各类经济组织应当具备有关法律法规规定的条件。法律、行政法规规定经纪执业人员执业资格的，经纪执业人员应当取得资格。第十一条经纪人名称中的行业应当表述为“经纪”字样；经纪人的经营范围应当明确经纪方式和经纪项目。第十二条经纪人领取营业执照、聘用或解聘经纪执业人员后，应当自聘用或解聘之日起20日内，将聘用合同及聘用的经纪执业人员的姓名、照片、住所、执业的经纪项目、执业记录及解聘合同等资料提交给当地工商行政管理机关备案。第十五条凡国家允许进入市场流通的商品和服务项目，经纪人均可进行经纪活动；凡国家限制自由买卖的商品和服务，经纪人应当遵守国家有关规定，在核准的范围内进行经纪活动；凡国家禁止流通的商品和服务，经纪人不得进行经纪活动。,,２、公开原则《经纪人管理办法》第十一条经纪人名称中的行业应当表述为“经纪”字样；经纪人的经营范围应当明确经纪方式和经纪项目。第十二条经纪人领取营业执照、聘用或解聘经纪执业人员后，应当自聘用或解聘之日起20日内，将聘用合同及聘用的经纪执业人员的姓名、照片、住所、执业的经纪项目、执业记录及解聘合同等资料提交给当地工商行政管理机关备案。第十三条经纪人应当将所聘用的经纪执业人员的姓名、照片、执业的经纪项目、联系电话等在经营场所明示。,,（六）其他原则,二、法律责任,（一）《城市房地产管理法》６８条第六十八条违反本法第五十七条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。,,（二）《城市房地产中介服务管理规定》第二十四条违反本规定，有下列行为之一的，直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚：（一）未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，并可以处１万元以上３万元以下的罚款；（二）违反规定第九条第一款规定的，收回资格证书或者公告资格证书作废，并可以处１万元以下的罚款；（三）违反本规定第二十一条规定的，收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以１万元以上３万元以下的罚款；（四）超过营业范围从事房地产中介活动的，处以１万元以上３万元以下的罚款。第二十五条因委托人的原因，给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任。第二十六条房地产中介服务人员违反本规定，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第二十七条房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。,,（三）《经纪人管理办法》第二十一条经纪人有下列行为，由工商行政管理机关视情节轻重，分别给予警告、处1万元以下罚款：（一）在经纪合同中未附有执行该项经纪合同业务的经纪执业人员的签名；（二）未按本办法第十三条规定将聘用的经纪执业人员的情况在经营场所明示；（三）向工商行政管理机关提交或在经营场所明示虚假经纪执业人员材料。第二十二条经纪人违反本办法第十八条第（一）、（二）、（五）、（七）、（九）、（十）项规定，由工商行政管理机关按照有关法律法规及行政规章予以处罚。第二十三条经纪人违反本办法第十八条第（三）、（四）、（六）、（八）项规定，由工商行政管理机关视其情节轻重，分别给予警告、处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。,第二章房地产法相关知识,,一、房地产法与规划法、建筑法的关系,（一）房地产法与规划法的关系（二）房地产法与建筑法的关系,二、我国现行的房地产管理体制,双轨制管理,三、城市房地产权属及其管理,（一）房地产所有权的转移及风险承担问题第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百六十三条标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。,,（二）房地产相邻权与地役权（结合《物权法》的规定）《物权法》第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。——案例分析：相邻权与地役权的区别,,（三）房地产权属登记管理（结合《物权法》的规定）《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。,,四、城市房地产开发（一）房地产开发用地：出让、划拨１、出让第十四条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。第十五条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。第十六条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。第十七条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。,,２、划拨第二十二条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。第二十三条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。,（二）房地产开发企业,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。第三十条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。,五、城市房地产交易,1、房地产转让第三十六条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十七条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第四十条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。第四十一条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十二条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。第四十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。,,2、商品房买卖（现售）见《商品房销售管理办法》,,3、商品房买卖（预售）第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。4、房地产抵押,（１）《担保法》规定：,第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。,,第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。,,第三十五条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。,,第三十七条下列财产不得抵押：（一）土地所有权：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。,,第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。第三十九条抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。,,第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。第四十三条当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。第四十四条办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。第四十五条登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。,（２）《物权法》规定,第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。,,第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十一条经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。,,第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。第一百八十四条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。,,第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。,,第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。,,5、房屋租赁租赁与抵押的关系：《物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。,案例分析——房地产抵押,,,甲公司因欠A公司一笔货款无力偿还，便与A公司签订了一份土地使用权抵押合同，抵押期为一年，双方到房地产管理部门办理了抵押登记。之后，甲公司又以同一块土地的使用权与乙公司签订了一份土地使用权抵押合同，并将土地使用证交与乙公司保管，但未办理抵押登记，半年后，甲公司因经营严重亏损宣告破产，A公司即提出优先受偿权，而乙公司也以持有甲公司的土地使用证为由要求优先受偿。请问：A公司与乙公司谁享有优先受偿权？,,6、房屋赠与《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。7、房屋交换,