千禧之星武汉珠宝文化产业园项目可行性研究报告.doc

千禧之星·武汉珠宝文化产业园项目建议书

“千禧之星·武汉珠宝文化产业园”
项目建议书

千禧之星珠宝股份有限公司

目 录

第一章 项目提出的背景
第二章 项目简介
第三章 市场分析与预测
第四章 产品与技术方案
第五章 项目建设条件
第六章 工程建设方案与总图布置
第七章 节能、节水保护
第八章 环境保护与安全卫生
第九章 项目实施进度安排
第十章 建设投资估算
第十一章 项目财务评价
第十二章 项目综合评价结论

第一章 项目提出的背景

随着社会经济的发展，市场竞争日益激烈，产品更新换代加快，迫切要求投资者从自建厂房的传统分散生产发展模式向标准化的产业园区进行规模集聚的现代化发展模式转化。中国珠宝产业经过30年的发展，虽然取得了巨大的成就，但在设计、研发、工艺技术、品牌建设、综合实力、珠宝学校等都与国际存在较大差距，迫切要求提高珠宝业界的强强联合、产业集聚的综合性的发展模式，形成完整的产业链、产业集聚效应，尽快实现由盲目扩张型的极端增长模式向品牌集群完善配套模式转变，这就需要有更高规格的珠宝产业园的建设来满足珠宝产业发展的需求。
武汉作为湖北省省会，素有九省通衢之称，是国家中西部地区大开发战略的中心城市；地处长江的中心地带，是华中六省地区政治、经济、文化、金融中心；国道/省道：316、318、106、107国道以及16条省道在此交汇。武汉是中国四大铁路枢纽之一，也是华中地区航空中心，交通便利，尤其是武汉高铁的建成，更是加速了武汉周边各省的人员流通量，武汉必将成为巨大的消费市场。
中国地质大学位于武汉市洪山区鲁磨路 388号，是首批“211工程”和“985工程优势学科创新平台”重点建设高校之一，是一所以地质、资源、环境、地学工程技术为主要特色，是中国地学人才培养的主要教育机构和地学研究的基地，在国际地球科学界享有盛誉的高水平，这为武汉市人才培养奠定良好的基础。
千禧之星经过三代传承、二十年专注经营、十年高速发展，已成为蜚声中外的知名珠宝品牌，在全国各大城市拥有自营店及加盟店600多家；年销售30亿人民币，计划2016年度销售额将达到60亿人民币；随着国际国内珠宝市场的快速发展，市场对珠宝首饰的需求也在快速增长，这为公司增加产量提出了客观的要求。公司预计将2012年完成上市融资项目，这为公司扩大再生产规模提供了资本条件，故公司必须寻找新的发展空间，以满足市场的需要。
正是在此背景下，全国珠宝界龙头企业千禧之星珠宝股份有限公司经过在武汉的实地考察及充份市场调研，拟在武汉市建设国际性、现代化的珠宝产业园，以缓解中国中部地区缺泛珠宝产业综合性园区的需求，实现中部地区珠宝产业、国际珠宝品牌集群、集聚，为中国中部地区的经济发展作贡献。

第二章 项目简介

一、项目名称:千禧之星·武汉珠宝文化产业园
二、项目拟建地区和地点：湖北省武汉市汉阳区四方新岛
三、项目建设内容：珠宝园项目占地约20万㎡，总建筑面积约120万㎡，其中：配套高管住宅建筑面积约55万㎡，用于产业基地建筑面积约25万㎡，珠宝商场交易中心、珠宝学校及员工公寓用房等建筑面积约28万㎡，超豪华五星级酒店建筑面积约12万㎡。
四、项目建设单位：
1、 千禧之星珠宝股份有限公司（前身为深圳市千禧之星珠宝实业发展有限公司，以下简称千禧之星）成立于2000年，2010年3月经深圳市人民政府批准，变更为股份公司。公司总部位于深圳市罗湖区水贝二路工业区19栋4、5层。注册资本金2.56亿元人民币。目前年营业额60亿元人民币；拥有20000平方米标准厂房，有各类专业从事珠宝首饰制造的技术骨干及高素质管理人员五千余人,引进了一大批具有世界先进水平生产设备用于珠宝首饰加工制造。截止2008年，公司年生产镶嵌珠宝首饰能力达80万件，拥有先进的生产设备、精湛的工艺技术、现代化企业管理（ISO9001：2000、5S）和全方位优质服务旗下连锁经营店600余家，营销网络遍及海内外，研发设计团队遍及欧美、日本、南非等地，在深圳市珠宝首饰连锁贸易企业中名列前茅。是国内集黄铂金珠宝饰品研发设计、生产加工、批发零售、品牌连锁经营、电子商务、进出口业务为一体的大型珠宝品牌连锁企业。公司旗下有：千禧之星、麦瑞勒、戴美乐、深鸿等四个品牌。
2、 国际战略合作伙伴
通过与世界著名钻石机构施南德钻石有限公司（Schachter ＆ Namdar asia LTD）的多次洽谈和多方考证，顺利地达成全面合作的意向，使千禧之星成为“南非美钻”在中国内地独家代理经销，提供南非美钻原产地证明，极大的提高了品牌在品质上的竞争力，在业内外引起了广泛的关注和重视。
3、 品牌形象
2007年9月通过签约著名影视明星孙俪为形象代言人，扩大了品牌的市场渗透力，配以多项综合的营销措施与手段，提升了品牌的知名度。
4、拟上市企业
聘请国信证券股份有限公司为千禧之星珠宝股份公司上市项目的财务顾问及保荐承销机构，全面进入上市辅导期预计2011年底或2012年初可获得证监会的审批上市融资。
5、 发展战略与目标
发展战略：坚持走研发、精品、品牌路线，将千禧之星打造成有国际影响力的民族珠宝品牌；
公司未来五年的财务目标（单位：万元）
年份名称
2012
2013
2014
2015
2016
资产总额
125974.3
144870
166601
191591
210750
销售总额
210500
252600
303120
363744
418305.6
利润总额
12678
15213.6
18256.3
21908
25193.7
纳税总额
4283
5139.6
6168.2
7401.02
8511.18
市场占有率
0.587%
0.601%
0.619%
0.637%
0.666%
6、行业地位：
中国珠宝玉石首饰行业协会副会长单位
广东省黄金协会副会长单位
深圳市黄金珠宝首饰行业协会副会长单位
深圳市商业联合会副会长单位
深圳市总商会常务理事单位
7、荣获殊荣：
2003年获中国“质量、服务、信誉”企业（AAA级）
2004年5月获国家商务部“诚信倡议单位”
2004年6月获“中国珠宝首饰业驰名品牌”
2005年通过ISO9001:2000质量管理体系认证
2005年9月获珠宝首饰“广东省名牌产品”
2005年9月荣获“中国名牌产品”称号
2005年12月获“深圳知名品牌”、最具有代表25年深圳形象“深圳名片”
2006年6月获“2005年度广东省质量管理先进企业”
2006年6月获“中国质量信用企业” （AAA+级）
2006年8月获“循环经济发展先进企业”
2006年9月获“亚洲品牌500强”
2006年10月荣获“中国驰名商标”称号
2006年12月被评为“深圳市诚信中小企业”
2007年1月荣获“时尚中国，魅力深圳” 2006年度卓越风格大奖
2007年6月荣获“2006年度广东省质量管理先进企业”
2007年9月荣获“中国名牌产品”称号
2008年1月荣获“2007年度最具时尚影响力品牌”
2008年7月荣获“2008年中国最具投资价值企业50强”
2008年9月荣获镶嵌珠宝首饰“广东省名牌产品”
2008年12月荣获罗湖区2008年度劳动技能竞赛活动优秀组织奖
获中国珠宝玉石首饰行业协会颁发的2010年“创建中国珠宝品牌龙头企业”荣誉称号；
获深圳质量协会颁发的2010年“深圳市建市三十周年十大优质制造（创造）单位”
获中国珠宝玉石首饰行业协会颂发的2010年度“中国珠宝首饰业驰名品牌”
获中国珠宝玉石首饰行业协会颁发的2010年“中国珠宝玉石首饰行业放心示范店”称号；
获中国珠宝玉石首饰行业协会颁发的2010年“中国珠宝玉石首饰行业科技创新优秀企业”荣誉称号；
获中国珠宝玉石首饰行业协会颁发的2010年“创建中国珠宝品牌优秀企业”
获中国珠宝玉石首饰行业协会颁发的2010年“中国珠宝首饰行业业驰名品牌”

第 40 页 共 40 页
千禧之星珠宝股份有限公司

8、千禧之星珠宝股份有限公司组织架构图

第三章 市场分析与预测

一、珠宝首饰的特质：
1、以原材料划分：贵金属材料，包括黄金首饰、铂金首饰、钯金首饰、白银首饰等；宝玉石原料，包括钻石、有色宝石、半宝石、翡翠、珍珠、彩色晶石及各类玉石原料等等。
2、以制造方式划分为：素金首饰、镶嵌首饰、花丝工艺首饰、电铸首饰、钻石切割、各类有色宝石琢型切割、翡翠玉器雕刻。
3、以用途划分：工艺礼品摆件、艺术观赏首饰及日常佩戴珠宝首饰等。
二、珠宝市场现状及未来消费预测分析
自改革开放以来，我国珠宝市场发展迅速，在国际珠宝市场中占有较大份额，已成为世界最大的珠宝制造和消费市场之一，2008年中国国内珠宝消费额达1900亿人民币，出口超过83亿美元,2009年中国国内珠宝首饰消费额达到2200亿元；中国是世界上最大的玉石加工及消费国，年消费额超过200亿元人民币；在铂金消费方面，铂金首饰消费从2002年起，九年位居世界第一，发展成为世界最大的铂金首饰消费大国，占世界消费总量的44%，钯金首饰自2003起一直位列世界第一，占世界消费总量的70%。钻石销费位列世界第五，亚洲第一：钻饰的消费年总额达到250多亿人民币；黄金饰品消费成为仅次于印度、美国的世界第三大黄金需求市场； 白银首饰的年消费量在600吨，2010年全年，中国翡翠市场销量额就超过2000亿元人民币；红蓝宝石、水晶、仿真首饰等产品在国内也大受欢迎。中国已成为全球第二大奢侈品市场。未来十年，中国有望成为世界最大的黄金消费国和珠宝消费国，但是我国内地人均珠宝处饰占有率不足7%，远低于亚洲一些周边国家约50%的占有率。
根据麦肯锡公司全球研究院（NBT）最新研究显示，在未来的二十几年内，我国城市的真实消费力将增长5倍以上，2025年将达到19.2万亿人民币；我国珠宝行业发展迅猛，年复合增长超过10%；2011年我国中产阶层的人数将达到2.9亿人，占城市人口的44%，家庭年收入在2.5~4万元之间。此阶层2015年总购买力达到4.8万亿；2020年中产阶层人数将达到5.2亿人，家庭年收入在4~10万元之间，占中国城市人口50%；总可支配收入将达到13.3万亿元；迅速增长的中等收入阶层的消费倾向是购买高端、新型商品，从而会推动珠宝首饰的消费比例不断上升。2025年中国国内珠宝消费额将达到10000亿。根据中国宝玉石协会预计，中国珠宝首饰产业将以年增长率大于15%的速度持续发展。2010年中国的女性饰品人均占有率将增长至55%以上。而到2015年，中国将成为该行业主要的竞争者，钻石加工业将占全球份额21.3%。到2020年，我国珠宝产业年销售总额有望达到4000亿元，出口可能会超过150亿美元。到那时，我国将成为全球最具竞争力的珠宝首饰制造和贸易中心之一，也将成为世界最大的珠宝消费市场。

第四章 项目建设企业自身的产品与技术方案

一、生产技术方案
千禧之星珠宝股份有限公司是国内珠宝首饰行业集黄铂金珠宝首饰研发设计、生产加工、批发零售、品牌连锁经营、进出口业务为一体的大型中外合资企业。公司自有加工设计厂房近1万平方米，拥有专业从事珠宝首饰设计制作的技术骨干、营销精英和高素质管理人员1000余人，在全国拥有直营、加盟销售网点近600家，公司生产规模、工艺技术、品牌影响力和综合实力均位居国内珠宝首饰行业前列。
强大的设计研发团队：
公司拥有手绘设计一部、设计二部，数字成型部，集手绘和现代首饰设软件相结合的方法，使用国际最先进的JCAD3/Takumi等首饰设计软件，将拥有艺术和时尚的元素设计体现得更加直观，能直接模拟出成品的逼真效果，极大的提高了设计的精确性和合理性，同时还极大的提高了首饰设计的效率，真实且准确保持了“精美、精工、高效”的设计原创风格。

图1 手绘设计 图2 JCAD3/Takumi数字成型

另外公司在现代工艺引进方面跟进国际市场和技术脚步，2005年开始就相继引进CNC5、6轴精雕机及CNC雕蜡机、数控车床等应用于首饰研发和生产，始终走在国内乃至国际珠宝首饰行业前沿。
二、数十年的老牌工厂
完善的工艺流程和国际先进的生产设备千禧之星可追溯到民国初期的浙江省临海“李天顺银楼”，1997年8月，作为老字号银楼的第三代传人，出身工艺世家的杨乖进先生怀着“传承中国传统工艺 传播时尚设计理念”的人生理想来到深圳，创办了千禧之星的前身——浙江省临海首饰工业公司深圳铂金厂。自成立之日起，公司始终坚持以中国传统珠宝工艺为依托，吸收借鉴国际先进设计理念和工艺技术，通过珠宝首饰演绎中西文化。数十年的老牌公司，拥有完善的首饰生产工具和国际先进的首饰加工设备，如U.S.3D SPRAY WAX、JAPAN倒模机、注蜡机、执模机等一系列全套先进生产设备。

图4 U.S.3D SPRAY WAX 图5 注蜡机

图6 JAPAN全自动倒模机
三、国际上先进的生产设备
建成后的“千禧之星·武汉珠宝文化产业园”拟采用国际先进的珠宝首饰生产专用设备，主要是从世界首饰王国—意大利、日本、以及美国、德国引进关键成套设备，意大利、日本是首饰设备制造王国，其设备自动化程度高，性能稳定，可靠耐用，不易出故障，是国际公认的生产首饰的先进专用设备，先进的专用首饰生产设备，在硬件上确保了生产的产品质量稳定，生产效率高，降低生产成本，在引进先进的首饰生产专用设备的同时，在软件上也将进行大量的投入，通过高薪引进技术人才，聘请国外专家培训等方式提升首饰加工的技术，目前公司拥有专业技师2000多人，生产门类齐全，涵盖了所有的首饰产品生产。
千禧之星珠宝股份有限公司加工技术成熟，关键技术工艺流程和工艺核心在行业内独树一帜，且享有自主的知识产权，有强大的产品研发队伍，是国际铂金协会、世界黄金协会指定的产品生产商。基地的建成使未来企业的设备、工艺上在国内具有绝对领先地位。
全部设备按询价及市场价加安装费用列示如下：
（一）设备投资一览表
项目序号
设备名称及摘要
数量(台)
单价（元）
总价（元）

1

意制Italimpianti熔金机TIM/15Pt型
溶量1-3公斤
380V 50HZ三相

5

212,638.00

1,063,190.00

2
意制CAVALLIN辘线M175机型
380V 50HZ三相
15
145,000.00
2,175,000.00
3
意制TVN拉线机T12/EX型
380V 50HZ三相
10
88,303.00
883,030.00
4
意制CAVALLIN辘线M125/W机型
380V 50HZ三相
5
116,942.00
584,710.00
5
意制CIDA切片机102型
380V 50HZ三相
5
35,000.00
175,000.00
6
意制SISMA收线机AVP
200V 50HZ三相
10
45,768.00
457,680.00
7
意制GB BERTONCELLO防氧化退火炉S1-25A
380V 50HZ三相
10
123,041.00
1,230,410.00
8
意制GB BERTONCELLO连续防氧化退火炉
L102A
380V 50HZ三相
5
326,777.00
1,633,885.00
9
意制SISMA高速等离子焊接织链机S2/V型
随机附有一套模具,不包括底,十字收链器
200V 50HZ三相
30
400,000.00
12,000,000.00
10
意制SISMA左右扣等离子焊接织链机SGU/S2型
随机附有一套模具,不包括底,十字收链器
200V 50HZ三相
10

212,290.00

2,122,900.00
11
意制SISM超高速射焊接织链机SGWL/TD型
随机附有一套模具,不包括底座,镭射发生器
220V 50HZ单相
30
159,537.00
4,788,600.00
12
意制SISMA拼链机BKF/SL型
不包括模具,镭射发生器
220V 50HZ单相
15
57,620.00
864,300.00
13
意制SISMA镭射发生器SL25型
220V 50HZ单相
10

36,569.00

365,690.00

14
意制SISMA镭射发生器SL35型
220V 50HZ单相
20
149，110.00
298,220.00
15

意制SISMA焦头90度

35个

6,958.00

243,530.00

16

意制SISMA对焦头直头

15个

5,112.00

76,680.00

17

雷射光纤3米长400MICRON

26条

9,727.00

252,902.00

18

雷射光纤3米长600MICRON

25条

10,082.00

252,050.00

19
意制SISMA雷射检查仪器PEM型
5套
8,875.00
44,375.00
20
意制LM圆型抛光机16公升型220V
50HZ单相
25台
45,400.00
1,135,000.00
21
意制SISMA锤链机BT15型,不包括模
座及模具380V 50HZ 三相
10
123,611.00
1,236,110.00
22
美国Romanoff压模机 220V 50HZ单相
10
3,250.00
32,500.00
23
日本ULVAC真空泵
22
3,500.00
77,000.00
24
美国激光发生器SL35
5
386000.00
1390000.00
25
德国电脑批花机FCF-20007CNC
3
4186600.00
12559800.00
26
德国进口聚晶方线眼
13
32440.00
421720.00
27
美国铸造机VCC型
8
218000.00
1744000.00
28
德国压片机FILL160
6
103200.00
619200.00
29
美国压线机FILL175/110
20
125000.00
2500000.00
30
美国电炬炉
10
45600.00
456000.00
31
德国DK7732B-CG线切割机
8
38000.00
304000.00
32
美国空气净化设备
3
140000.00
420000.00
33
德国锤链摸座TI1615
25
23800.00
595000.00

合计
454

53002480.00

三、工艺流程图
（一）、黄金饰品工艺流程图
拉线、压片
雕 蜡 版

产品设计
抛
光
冲压
油压
压
光
织
链
合金配制与溶炼

首饰浇铸
石膏模制作

雕 刻

蜡模制作

模具制作
执 模

胶模制作
抛 光

成 品

饰品焊接与组装

金属样版制作
喷沙与钉沙

电金
车磨打
车 花

产品设计

（二）、K金饰品工艺流程图

车磨打
产品设计
雕 刻
电金
成 品
模具制作
饰品焊接与组装
抛
光
冲压
油压
压
光
拉线、压片
织
链
执 模
抛 光
喷沙与钉沙
车 花
合金配制与溶炼
首饰浇铸
雕 蜡 版
石膏模制作
蜡模制作
胶模制作
产品设计
金属样版制作

（三）、铂金饰品工艺流程图

车磨打
产品设计
雕 刻
电金
成 品
模具制作
饰品焊接与组装
抛
光
冲压
油压
压
光
拉线、压片
织
链
执 模
抛 光
喷沙与钉沙
车 花
合金配制与溶炼
首饰浇铸
雕 蜡 版
石膏模制作
蜡模制作
胶模制作
产品设计
金属样版制作

（四）、钯金饰品工艺流程图

车磨打
产品设计
雕 刻
电金
成 品
模具制作
饰品焊接与组装
抛
光
冲压
油压
压
光
拉线、压片
织
链
执 模
抛 光
喷沙与钉沙
车 花
合金配制与溶炼
首饰浇铸
雕 蜡 版
石膏模制作
蜡模制作
胶模制作
产品设计
金属样版制作

（五） 翡翠加工工艺流程：
翡翠可加工成各种工艺品，包括首饰类及玉器类两大系列。首饰类有：弧面型戒面、鸡心、耳坠、手镯、项链及挂件等各种镶嵌在贵金属上的工艺品，玉器类有各种花卉、人物、鸟兽、熏炉及风景摆件等。翡翠的雕件加工主要工序包括：选料、设计、切割/雕啄和抛光。
1、从翡翠的皮壳、颜色、结构、质地、透明度、含杂质及裂纹等情况进行选料进行选料分析研究。
2、翡翠的设计是在选料的基础上进行的，在玉料上绘出造型图。应选取进行“粗绘”，后进行“细绘”。“粗绘”是将所设计的玉器大轮廓面绘在玉料上，如制作人物雕件，只需在玉料上绘出人特的大体轮廓。“细绘”是在玉器上造型啄成后，再将有关细节，如人物头部的眼、鼻、头发和眉毛等，仔细地绘出来。
3、翡翠玉料经过选料及设计，绘好图样之后，首先应进行切割，将玉料切成初具所做产品的轮廓。切割工序主要包括：切去无用的皮壳，根据“粗绘”的需要进行开料，将雕件以外的玉料全部切除，切割出雕件的大体外形。
4、个好的翡翠雕件，除了有好的设计方案外，还需要有好的雕啄工艺。雕啄工艺是在把握整体造型的基础上，使题材充分发挥的关键。没有好的雕啄工艺，好的设计也不会有好的产品。在雕啄过程中，选用不同规格的雕啄工具，先进行粗雕然后再进行精雕。
5、抛光是玉石加工工艺的最后工序。先进行粗抛光，后进行细抛 光。玉石工艺品经过粗心抛光，可达到理想的光洁度和钯泽。人们用玉寓意喜庆与吉祥，用玉预祝福寿和富康，用玉表示贤贞与忠诚，用玉表微貌美联和文雅，用玉以赏心悦目，用玉以护身养颜……人的情操因玉的灿烂而得到陶治和升华，玉有五德，玉能通神，君子必佩玉，这就是玉的精神、仁智兼者爱玉也。

第五章 项目建设条件

一、项目选址：湖北省武汉市汉阳区四方新岛地区
二、项目建设地区地理位置：

东濒长江，北依汉水，与武昌、汉口隔江鼎立，独居三镇一方。总面积108平方公里，人口58万，下辖11个街道，3个经济园区。 汉阳108平方公里作为“武汉新区”核心区进行开发，计划用4年时间，投资近千亿元，完成重要地段和主要组团的主要基础设施和重要功能性、公益性项目建设，基本形成武汉新区城市框架。
三、项目建设地区基础设施：　
汉阳交通发达，基础设施完善。全区沿江岸线32公里，拥有大小码头42个。杨泗港吊装码头可常年停靠5000吨级货轮。从汉阳中心区到武汉最大的铁路客运、货运站仅5公里，距武汉天河机场、王家墩机场仅28公里和10公里。区内318国道、汉阳大道、鹦鹉大道、琴台路和正在动工兴建的墨水湖北路形成了纵横交错、四通八达、方便快捷的交通网络。19万门程控交换电话，可直拨国内外。琴断口水厂等一批大型水电设施为生产、生活提供了可靠的保证。
四、项目建设地区产业基础
汉阳经济实力雄厚。武汉健民制药厂、武烟集团、百威公司、神龙汽车有限公司等130余家大中型企业坐落区内。区属工业迅速发展，共有机械、电子、建材、化工、纺织、轻工、汽车改装、生物工程等十多个门类，已形成综合性工业基地。汉阳以城带郊，农业基础坚实，物产丰富。全区现有耕地1300公顷，渔池水面600公顷，农田水利基础设施配套，以蔬菜、水产品生产为主，禽、蛋、奶、林、果生产基地齐全，是武汉市重要的农副产品基地之一。汉阳商业繁荣兴旺。钟家村商业一条街是武汉市最繁荣的中心区之一。跻身于上市公司，全国零售百强的汉商集团股份（集团）公司和设施先进、豪华舒适的晴川饭店，日照酒楼错落其间；二桥汽车贸易十里长廊商贾云集，是中南地区最大的汽车配件贸易市场；随着汉福超市、华联超市等一批大型商业购物中心相继开业，二桥、五里、七里三个新的商业中心区正在迅速崛起。

第六章 工程建设方案与总图布置

一、见附件图册

第七章 节能、节水保护

一、编制依据：
、国务院下发的《节能减排综合性工作方案的通知》(国办发[2007]15号)，‚、《国务院办公厅关于建立政府强制采购节能产品制度的通知》(国办发[2007]51号，ƒ、国家计委、国务院经济贸易办、建设部计资源[1997]2542号《关于固定资产投资工程项目项目建议书“节能篇（章）”评估的规定》。
二、能耗与水耗分析
目前，全国都提倡科学发展观，强调节约能源、节约水源，而同时全国各大城市每年都遇到电荒，国际上能源价格疯长，国际能源形势严峻，另一方面，我国有望成为世界“制造中心”，正着力打造产业集聚基地，这对能源、水源形成了巨大的压力。
“千禧之星·武汉珠宝文化产业园”项目工程量巨大，相应的用电量、用水量需求巨增，为了响应国家节能、节水的政策，这就更要求项目建设单位及以后的物业管理单位在施工建设、设备采购、运营管理等方面响应政府号召节约能耗。
三、节能、节水措施
节水：施工生产供、用水系统节水工艺和节水措施，应与整个产业园水电施工图同时设计，如阀门、水泵、冷却设备、储水设备、简易水处理设施等，均应选择节能型产品或按国家有关规范和产品标准的要求设计、制造、安装。要根据不同使用要求，做到循环用水、一水多用，根据不同的工序循环用水。在施工过程中应采用良好的水管、阀门，减少水的泄漏。
‚工程建筑节能
本工程为砼全剪力墙结构，填充墙均采用MU3加气砼砌块，M5混合砂浆砌筑厚度随钢筋砼剪力墙厚度。填充墙高度上每隔1000做60厚砼带，内配26通长钢筋，剪力墙施工时配合预留拉接筋，填充墙顶应与砼梁或板底紧密结合。
本工程在节能方面按《民用建筑节能管理规定》中有关规定，采用外墙采用外墙外保温体系，50厚ZL无网聚苯板复合20厚ZL聚苯颗粒。屋面采用75厚聚苯板保温。部分外窗均采用塑钢窗，中空玻璃，空气厚度9MM，气密性等级为II级。所有外飘窗上下挑板均做50厚聚苯板保温。地下室上部顶板下贴65厚聚苯板。临楼梯间内墙面抹20厚ZL聚苯颗粒。
项目部成立以项目经理为组长的领导小组，负责墙改与建筑节能质量及施工管理。选择具有多年创优经验的班子成员参与本工程的施工管理。严格按照国家《民用建筑节能管理规定》中有关条文，进行管理工作。
地板节能工程，增加楼板厚度会提高保温效果。在加厚层中选用陶粒混凝土，那就比普通混凝土更为保温隔音。
屋顶节能工程。保温措施常见的是“平改坡”和加隔热层。在屋顶做了一个大约5厘米流动空气夹层。
建筑布置注意形体齐整，减少外围热损失，根据地域气候条件，尽量采用自然采光与通风，不过分依赖空气调节和机械通风，根据热工计算配置选用建筑物外围护结构及门窗热阻，减少外围热损失，设计好屋面保温隔热层，减少能耗。

第八章 环境保护与安全卫生

为了配合人类社会发展对于环境保护的迫切需求，以及国家对于建设绿色环保工程的日益重视，更为了保持本行业的可持续性发展，该项目在建设过程中将采取各项环境保护措施和水土保持措施，尽一切努力将可预见的对于环境影响的可能性降为最低。具体措施如下：
（一）噪声影响治理
1、该项目建设施工时期所产生的噪声污染将严格执行GB12532-90标准，即，在城市建设区，中午（12：00-14：00）和夜间（23：00-7：00），未经环保部门批准，禁止施工作业；
2、区域环境噪声将执行国家标准《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）中的II类标准，白天≤60分贝，夜间≤50分贝；
3、其他噪声治理：
（1）中央空调冷却塔原则上要求安置在大楼楼顶；
（2）备用发电机组有相应的消音、隔音措施；
（3）所有有声设备必须考虑噪声屏蔽设计，保证达到相应的区域环境噪声标准。
（二）水土保持措施
1、该项目建设施工前期将建好排洪沟、挡土墙、沉淀池、护坡等有效的水土保持设施，避免在雨季动土，防止水土流失，防止对自然环境的破坏，最大限度地减少对饮用水源的影响；
2、做好土石方平衡，尽量减少开挖面积和开挖量，对无法平衡的弃土，原则上堆放到非水源区，并做好堆点的水土保持措施；
3、制定防尘措施，减少施工扬尘对周边敏感点的影响；
4、建设施工结束后，将采取恢复植被及其他措施，恢复或重建良性自然生态系统，并按景观多样性和生物多样性来规划该项目的环境建设。
（三）三废”治理措施
1、废气
该项目施工期和营运期间的废气排放将执行DB44/27-2001中的第二时段的二级标准，食堂油烟排放执行GB18482-2001的标准；备用发电机和食堂将建设烟道竖井，保证燃烧废气和油烟高空处理；
2、废油
用油、储油设备、设施在建设和使用过程中采取防渗透、防遗漏、防雨淋和废油收集措施，并建立事故应急处理措施；
3、废水
该项目施工期和营运期排放废水将执行DB44/26-2001中的第二时段的一级标准并实施雨污分流制。
在处理营运期间的生活污水与切割废水时，该产业园将建设废水处理设施处理达标排放，根据全国环保模范城市的有关规定，将做到回30%以上的生活废水，用于绿化和冲洗地面的，回用50%以上的工业废水，做到节约和利用水资源。

第九章 项目实施进度安排

千禧之星·武汉珠宝文化产业园项目工程形象进度表
时间进度
项目进程
2011年8月
开始筹组、选地、并报武汉市人民政府审批
2012年1月
进行项目的立项、规划，以及环保评估
2012年3月
进行项目的土地审批工作 签订合同
2012年5月
进行项目的控制详细规划
2012年7月份
进行项目的堪察、设计
2012年8月
进行项目土地三通一平
2012年10-12月
进行项目设计方案评审、方案审批、
2013年1月
进行项目的施工图审核
2013年3月
进行项目施工报建
2013年5月
进行地下室施工筹备工作
2013年7月
地下室施工
2013年7-9月
进行主体楼宇的1-2层施工
2013年10-12月
进行主体楼宇3-6楼施工
2014年1-3月
进行主体楼宇的7-10层施工
2014年4-6月
进行主体楼宇的11-14层施工
2014年7-9月
进行主体楼宇的15-18层施工
2015年9月
进行主体楼宇封顶
2015年10-11月
进行主体楼宇初级装修
2015年12月
进行产业园区的附属工程建设
2016年1月
进行主体楼二次装修
2016年2-5月
产业园区竣工验收
2016年9月
产业区投产运作

第十章 建设投资估算

一、 投资估算表 单位：万元
序号
名称
明 细
金额
备注
一
土地费用

110502

土地使用权出让金、征地费

106002

土地增值税

4500

二
前期工程费

4125

可行性研究费

150

环境评价费

75

地质勘察费

236

建筑设计费

2944

审图费

建筑审图

294

咨询费

250

施工临时用水工程

175

三
房屋开发费

326800

建安工程费

配套住宅
138292

产业用房
28548

商业楼
62460

酒店
26158

酒店精装修
71340

四
管理费

1500

公司经费

1500

五
销售费用

3500

广告宣传费

2000

销售代理费

1500

六
财务费用

326798

利息
贷款利息
326798

金融机构手续费

融资代理费

七
其他费用

26495

临时用地费和临时建设费

施工图预算和标底编制费

327

工程合同预算或标底审查费

招标管理费

总承包管理费

合同公证费

施工执照

墙体材料保证金

588

房屋公用设施专用基金

11000

竣工测绘费

200

工程质量监督费

294

工程安全监督费

3267

工程监理费

942

预备费

9803

履约保函手续费

白蚁防治费

70

八
税费

30335

税

30335

合计

535936

二、资金筹措：自筹资金50%，约合￥30亿元人民币；剩余50%，约￥24亿人民币将向银行取得贷款。

第十一章 项目财务评价

一、财务评价依据
根据国家计