天园地芳珠宝城(一期)项目可行性论证报告.doc
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1、天园地芳珠宝城(一期)建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论11. 项目概述12. 建设单位基本情况23. 可行性研究报告编制依据及研究范围34. 主要技术与经济指标65. 可行性研究结论7第二章 项目建设背景、必要性与意义91. 项目建设行业背景92. 区域经济发展背景113. 项目建设的意义12第三章 市场分析、预测与对策151. 区域经济发展与规划152. 项目竞争力分析223. 市场风险分析与防范对策24第四章 建设地点及建设条件251. 项目建设区概况252. 项目建设条件分析26第五章 工程规划技术方案301. 指导思想与设计原则302. 建设任务和规模303. 总体布局314
2、. 项目建设内容及标准325. 环境影响评价53第六章 项目组织与管理551. 组织机构与职能划分552. 项目管理模式与经营措施55第七章 项目实施进度安排561. 项目实施各阶段进度安排建议562. 项目实施进度计划表56第八章 工程招标方案58第九章 投资估算与资金筹措601. 投资估算602. 投资计划与资金筹措62第十章 财务分析与评价631. 财务评价依据632. 盈利能力分析633. 财务评价结论65第十一章 贷款风险评估671. 概况672. 申请贷款的种类、金额、期限、用途683. 抵押物及其估价684. 投资筹资评价695. 抵押贷款风险的评估696. 贷款偿还能力的评估6
3、9十二章 结论与建议701. 结论702. 建议70附表:1、 项目投资估算表2、 项目损益表3、 资金使用计划与资金筹措表4、 销售、租赁收入及税金估算表5、 借款还本付息估算表6、 利润及利润分配表7、 资金来源与运用表8、 现金流量表9、 评价指标表10、 敏感性分析表附图:1、 项目鸟瞰图2、 项目总平面规划图3、 项目用地红线图附件:1、企业营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证、外企批准证书2、房地产开发企业资质证书3、项目用地协议与优惠政策补充协议4、 项目规划要点文件5、 项目土地使用权证6、 项目建设用地规划许可证7、 项目建设工程规划许可证8、 项目建筑工程施工许可证9、
4、 企业法人身份证明10、 法人个人银行资信证明函56第一章 总 论1. 项目概述1.1 项目名称:天园地芳珠宝城(一期)1.2 建设单位:湖南港湘置业有限公司1.3 建设地点:长沙金星北路四段89号,项目用地位于望城县经济开发区内,金星大道与三环线交叉口西南侧,南临石长铁路及望城星城火车站,北临规划拟建道路(路宽20米)及三环线(路宽27.5米),地理位置优越,交通十分便利。1.4 建设规模: 天园地芳珠宝城(一期)规划用地60.86亩, 地上总建筑面积58384.87平方米,地下总建筑面积9487.29平方米。 整个项目规划总用地面积86.9亩(57961.18平方米),规划净用地面积83.
5、34亩(55663.33平方米)。整个项目地上总建筑面积164149.69平方米,地下总建筑面积33184.88平方米,建筑容积率2.8-3.0,建筑密度35%,绿地率33%。用地性质是以商业、居住用地,规划定位为以珠宝项目工程专项商业和配套住宅开发的商业、居住用地。其中,商业用地面积占70%,居住用地面积占30%。项目分为两期,第一期占约60.86亩,主要为商业与酒店,为项目的7-15号栋部分;第二期占地约26.04亩,主要是住宅,为项目的1-6号栋部分。1.5 建设性质:新建1.6 建设内容:天园地芳珠宝城(一期), 地上总建筑面积58384.87平方米,地下总建筑面积9487.29平方米
6、。从整个项目的7号栋到15号栋, 7-10号栋为商住楼,11-13号栋为商业中心,14号栋为珍珠文化展览中心,15号栋为公寓式酒店。15号栋为16层的高层建筑,其余都为2-5层的多层建筑。1.7 建设期限:3年1.8 投资估算及资金来源: 该项目(一期)建设总投资:11023.93万元,建设周期为3年。经过初步估算,第一年投入资金3000万元,第二年投入资金6079.45万元,第三年投入资金1944.48 万元。其中建设单位自筹资金4200万元,申请银行贷款3000万元,销售回笼资金再投入3823.93 万元。2. 建设单位基本情况2.1 单位名称:湖南港湘置业有限公司2.2 注册地址:长沙市
7、望城县高塘岭镇高裕中路47号2.3 单位性质:有限责任公司(外国自然人独资)2.4 法人代表:陈明荣CHAN MingWing(法国)2.5 主要负责人:叶辅翼(总经理) 2.6 注册资本:4200万元(港元)2.7 实收资本:4200万元(港元)2.8 经营业务:珍珠养殖、珍珠系列产品的加工及产品自销,筹建珍珠市场开发项目以及房地产开发项目。3. 可行性研究报告编制依据及研究范围3.1编制依据1) 长沙市城市总体规划(2001-2020年)2) 国家计划委员会、建设部计投资1993530号发布的建设项目经济评价方法与参数(第二版)3) 中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报
8、价4) 中华人民共和国建设部建标2000205号发布的房地产开发经济评价方法5) 中国计划出版社建设部标准定额研究所编房地产开发项目经济评估案例6) 湖南省“十一五”农村经济发展规划7) 国家有关现行规程规范及省市地方有关规定8) 项目概况及水文、地质、气象等基础材料3.2编制原则按照工业与民用建筑可行性研究深度要求的规定,对项目建设的可行性进行全面、系统、客观地分析评价,为建设单位决策提供可靠的依据。编制遵循以下原则:1) 系统原则该项目的设计应符合整个长沙市先导区、望城县的城市总体规划及其经济发展战略,并结合该项目周边地段的建设,充分考虑周边建筑与临近建筑之间的关系,使各个方面协调发展,既
9、相互独立,又相互促进,使土地效益得到充分发挥。2) 环保原则突出环保意识,对土地资源进行开发的同时,要保证合适的环境容量,建立良好的生态环境。严格按照民用建筑设计及施工规范对建筑环境的要求进行设计与施工。有效地利用拆迁的废弃砖石,并注意生活污水,垃圾和噪声的降低和有效处理,创造和谐的人居环境与工作环境。3) “质量优先”原则天园地芳珠宝城(一期)项目建设不仅应当符合当前的社会、经济、文化、环境的要求,重中之重是质量问题。因此,需详细调查建设所在地的气象、水文、地层、地质等各方面的情况,为高质量的设计提供资料。充分考虑各种因素对项目建设的影响,无论是地基、主体大楼的承载设计,还是填方、挖方、挡土
10、墙、护坡等基础工程设计都应认真仔细计算,水、电、电信、燃气、网络等服务项目要充分考虑现代生活的需要,进行合理设计。建设单位要严格按照各项施工规程进行施工,杜绝因资金问题,施工问题而造成工程质量问题,做到“一劳永逸”。3.3研究范围1) 项目概况2) 市场需求情况预测3) 建设规模4) 专业技术方案5) 投资估算及社会、经济效益评价6) 贷款风险评估3.4研究的主要过程1) 收集资料a) 有关民用建筑方面的政策、法规和规定b) 有关报建资料c) 有关基础数据资料d) 国家或有关主管部门颁发的有关项目评价的基本参数和指标2) 调查研究a) 市场调查,调查和预测社会对产品需求量、价格和竞争能力,确定
11、建设方案和经济规模。b) 资源调查,包括地址、能源、技术、劳动力、建材、基础设施、环境保护等自然、社会、经济的调查,为项目的选址、使用功能、建设方案和建设内容等提供详细的经济技术分析资料。c) 根据市场调查情况,研究项目的必要性问题。d) 方案的初步选择,并研究论证方案的可行性问题。e) 财务分析和经济评价,即对所确定的最佳方案进行详细的财务预测、财务效益分析和评价,研究其经济上的合理性问题。f) 编制可行性研究报告。4. 主要技术与经济指标一期技术经济指标表 表1-1序号指标名称单位数 量备 注1总用地面积亩60.862总建筑面积M267872.16其中住 宅M210955.54商 业M21
12、8664.22酒店与办公M213201.76娱乐与餐饮M212641.73地下室M29487.293停车位个204地面车位236地下车位参考:整个项目主要技术经济指标表 表1-2 序号项 目单 位数 量备 注1总用的面积平方米57961.1886.95亩2净用地面积平方米55659.1583.34亩3建筑占地面积平方米15598.60 4地上建筑面积平方米164149.69其 中 高层住宅平方米101557.04社区用房平方米2451.90物管用房、公厕平方米650.00幼儿园平方米800.00多层商业、展览馆平方米28633.35酒店综合楼平方米30057.405地下车库及设备用房平方米33
13、184.886建筑密度%28.027容积率2.89258绿地率%37.059总户数户86810非机动停车位个4119 11机动车停车位个1242停车位地上个412地下个830(注:该指标表为审批总图技术经济指标) 一期经济与效益指标一览表 表1-3序号指标名称单位数 量备注1项目总投资万元11023.932项目总收入万元18625.49 3销售税金与附加万元1207.84 4所得税万元2109.92 5净利润万元4283.796投资利润率%38.86%7投资利税率%30.1%8静态投资回收期年2.69说明:此表为项目建设期完毕,经营期的第一年末,销售完毕,租赁第一年。5. 可行性研究结论1)
14、良好的经济与社会效益本项目建设完成后,可进一步带动我省珍珠产业的快速发展,预计市场年交易额可突破20亿元,实现年利税约为1.5亿元;同时可解决约5000人就业问题,带动千户珍珠养殖户的发展,经济与社会效益明显。该项目建设期结束,经营第一年末,该项目的净利润为4283.79万元,投资利润率为38.86%,投资利税率为30.1%,静态投资回收期为2.69年,贷款的清偿能力显著,说明该项目的经济完全可行的。2) 符合国家扶持农业的发展政策该项目定位“珠宝产业、潇湘特产为带动的旅游商业”;符合国家和地方关于“加快发展现代农业,提升产业化经营水平”的农村发展政策和相关产业长远发展规划,有利发挥市场机制作
15、用,搞活农产品流通,亦是企业在激烈的市场竞争中谋求发展的合理需求。3) 建设单位雄厚的实力 项目建设单位是专业的国际珍珠商,综合实力雄厚,建设资金到位及时,充分;同时对项目充分论证,设计科学合理,商业资源丰富,招商渠道多。总之,本项目作为农村产业项目的延伸发展链条,市场需求迫切、充分,且经营风险系数小,加之本项目为政府招商引资的重点项目,有扶持政策。因此,项目切实可行。第二章 项目建设背景、必要性与意义1. 项目建设行业背景湖南水产养殖业在全国一直举足轻重,近十几年来,更是呈高速发展状态,年平均递增15%左右;其中,珍珠养殖因为珍珠市场价值高,需求持续旺盛,经济效益明显,逐渐成为淡水养殖珍珠中
16、的亮点和热点,为广大养殖户所青睐,在湖南发展迅速,湖南省的淡水珍珠养殖产量已经居中国淡水养殖业的三甲之首。而望城县地处省会长沙近郊,系长沙百里水产走廊核心区,交通便捷,临近八百里洞庭,区域内湖泊棋布,气候润泽,温度适宜,处于我国淡水珍珠养殖业的腹地,珍珠养殖条件得天独厚。当地政府因地制宜,综合经济发展规划,果断地将淡水珍珠养殖确立为“百里水产走廊”项目中的主导产业,在政策、培育力度上给与了大力支持,更促进了区域内淡水珍珠养殖产业的规模发展和技术的成熟。湖南淡水珍珠在国内外市场已经享有一定的知名度和影响力。但与我国、我省淡水珍珠养殖产业发展趋势不相适应的却是:珍珠产品的加工、贸易、流通环节相对滞
17、后,针具的经济价值还远未得到充分的开发和实现,产量优势未能充分转化为效益优势。珍珠产业结构较为单一,极大地制约了我省珍珠产业经济的发展后劲。 正是基于对市场的深入分析、判断和对投资环境多次考察的结果,香港陈明荣珍珠国际有限公司决定在望城县投入巨资,利用湖南在内陆中南地区的区位优势,建设一个中南地区规模最大、功能最完善的珍珠项目工程。一方面,珍珠产业是中国极具优势的民族产业,古往今来珍珠以其细腻润洁、瑰丽多彩而驰名中外。珍珠除制作成饰物外,还可以入药及加工成保健品,市场需求广阔。不断延伸珍珠的产业链,可为农民增收、国家出口创汇开辟新的渠道。 目前,中国淡水珍珠养殖业主要分布在湖南、湖北、浙江、江
18、苏等地。中国现有的淡水珍珠产量已经占世界总产量的95%以上,占到世界淡水珍珠的总产量99%以上,而湖南的珍珠产量又占到全国的60%以上,但从珍珠贸易市场的交易额来看,湖南的珍珠则呈现出“高产低收”(高产量、低收益)的现象。这与湖南珍珠缺乏高附加值产品不无关系。80%以上的珍珠以珍珠活蚌及原料形式上市,未经过加工就流向海外及江浙一带,产品附加值低,经济效益十分有限。这种局面的产生又与湖南珍珠产业在加工、流通、管理等方面存在的问题是密不可分的。故而,在产业重点区域科学规划建立较为集中、较有影响力的流通市场,及时反馈市场动态,对湖南珍珠产业存在的问题解决和健康发展是有积极意义的。另一方面,中南地区经
19、济的复兴与持续发展,国内国际影响力的不断提高,也是项目工程市场建设的推动力与保障。 中国经济的健康稳定发展,为国际市场不断地注入活力。中国的国内消费能力与水平的不断提高,社会消费品总额增速加快,仅金银珠宝的增长就以每年近30%的速度在提升!这个项目的兴建,将有力地促进湖南地方特色产品走向更加广阔的国内、国际市场,为湖南珍珠养殖农户、加工户创收、增收。2. 区域经济发展背景2007年12月14日,经报请国务院同意,国家发改委正式批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会综合配套改革试验区。长沙市成立大河西先导区,进行国际招标。经过两轮竞标,最后由深圳城市规划设计研究院形成大河西
20、先导区空间发展战略规划。规划区:湘江以西,涉及4个区县,15个乡镇,包括岳麓区,高新区,望城县的雨敞坪镇、乌山镇、黄金乡、白箬铺镇、高塘岭镇、星城镇,宁乡县玉潭镇、城郊乡、金洲乡、历经铺乡、夏铎铺镇,用地总面积约为1200平方公里。核心区:黄桥大道以东,岳麓区,高新区,望城县的黄金乡、高塘岭镇、星城镇,用地总面积约570平方公里。 起步区:规划面积230平方公里,近期启动重点建设地区:包括岳麓区的梅溪湖周边地区、岳麓山周边地区、洋湖垸、坪塘片,用地总面积109平方公里。 规划目标: 着眼于带动全省、辐射全球,力争到2020年把先导区建设成为:“两型社会”综合配套改革的示范区单位地区生产总值综合
21、能耗低于全国省会城市平均水平; 高新产业的集聚区技术进步对经济增长的贡献率在70%以上,高新技术总产值4000亿元以上; 城乡统筹的样板区城乡居民人均可支配收入分别达到60000和40000元以上; 生态宜居的新城区建成区面积200平方公里,常住人口150万; 职能定位:全国“两型社会”综合配套改革试点先导突破区,长株潭城市群战略整合核心承载区,长沙市提升主体功能区。 产业定位:湖南省产业先行先试区,长株潭产业转型示范引领区,长沙市高新产业核心集聚区。 生态定位:全国知名的生态文明区域,资源节约的循环集约新区,可持续发展的城市标杆。 城镇定位:城乡统筹发展的区域城市,新型增长模式的城镇典范,环
22、境友好的山水宜居新城。3. 项目建设的意义3.1 项目建设是实现国家、地方农业产业化发展规划的需要淡水珍珠养殖是我省、我地的特色及优势农业项目,也是实现农业产业化的重点方向,但也凸显着珍珠产业“高产低收”的现实问题。在珍珠价值产业链中,养殖所实现的经济成果仅占珍珠经济价值的15%左右,而余下的85%左右的经济价值都是在产品加工、贸易环节实现。因此,项目的建成将有效实现产业化发展内涵,促进我地农业(珍珠)产业经济结构的优化升级,实现产业经济的可持续发展,为行业价值的提升创造更大的空间。3.2 项目建设是解决地方就业、农民增收问题的需要作为大型的综合功能专业项目工程,项目建设将为社会直接提供包括建
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