天园地芳珠宝城(一期)项目可行性论证报告.doc

天园地芳珠宝城（一期）建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论11. 项目概述12. 建设单位基本情况23. 可行性研究报告编制依据及研究范围34. 主要技术与经济指标65. 可行性研究结论7第二章 项目建设背景、必要性与意义91. 项目建设行业背景92. 区域经济发展背景113. 项目建设的意义12第三章 市场分析、预测与对策151. 区域经济发展与规划152. 项目竞争力分析223. 市场风险分析与防范对策24第四章 建设地点及建设条件251. 项目建设区概况252. 项目建设条件分析26第五章 工程规划技术方案301. 指导思想与设计原则302. 建设任务和规模303. 总体布局314. 项目建设内容及标准325. 环境影响评价53第六章 项目组织与管理551. 组织机构与职能划分552. 项目管理模式与经营措施55第七章 项目实施进度安排561. 项目实施各阶段进度安排建议562. 项目实施进度计划表56第八章 工程招标方案58第九章 投资估算与资金筹措601. 投资估算602. 投资计划与资金筹措62第十章 财务分析与评价631. 财务评价依据632. 盈利能力分析633. 财务评价结论65第十一章 贷款风险评估671. 概况672. 申请贷款的种类、金额、期限、用途683. 抵押物及其估价684. 投资筹资评价695. 抵押贷款风险的评估696. 贷款偿还能力的评估69十二章 结论与建议701. 结论702. 建议70附表：1、 项目投资估算表2、 项目损益表3、 资金使用计划与资金筹措表4、 销售、租赁收入及税金估算表5、 借款还本付息估算表6、 利润及利润分配表7、 资金来源与运用表8、 现金流量表9、 评价指标表10、 敏感性分析表附图：1、 项目鸟瞰图2、 项目总平面规划图3、 项目用地红线图附件：1、企业营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证、外企批准证书2、房地产开发企业资质证书3、项目用地协议与优惠政策补充协议4、 项目规划要点文件5、 项目土地使用权证6、 项目建设用地规划许可证7、 项目建设工程规划许可证8、 项目建筑工程施工许可证9、 企业法人身份证明10、 法人个人银行资信证明函56第一章 总 论1. 项目概述1.1 项目名称：天园地芳珠宝城（一期）1.2 建设单位：湖南港湘置业有限公司1.3 建设地点：长沙金星北路四段89号，项目用地位于望城县经济开发区内，金星大道与三环线交叉口西南侧，南临石长铁路及望城星城火车站，北临规划拟建道路（路宽20米）及三环线（路宽27.5米），地理位置优越，交通十分便利。1.4 建设规模： 天园地芳珠宝城（一期）规划用地60.86亩, 地上总建筑面积58384.87平方米，地下总建筑面积9487.29平方米。 整个项目规划总用地面积86.9亩（57961.18平方米），规划净用地面积83.34亩（55663.33平方米）。整个项目地上总建筑面积164149.69平方米，地下总建筑面积33184.88平方米，建筑容积率2.8-3.0，建筑密度35%,绿地率33%。用地性质是以商业、居住用地，规划定位为以珠宝项目工程专项商业和配套住宅开发的商业、居住用地。其中，商业用地面积占70%，居住用地面积占30%。项目分为两期，第一期占约60.86亩，主要为商业与酒店，为项目的7-15号栋部分；第二期占地约26.04亩，主要是住宅，为项目的1-6号栋部分。1.5 建设性质：新建1.6 建设内容：天园地芳珠宝城（一期）, 地上总建筑面积58384.87平方米，地下总建筑面积9487.29平方米。从整个项目的7号栋到15号栋， 7-10号栋为商住楼，11-13号栋为商业中心，14号栋为珍珠文化展览中心，15号栋为公寓式酒店。15号栋为16层的高层建筑，其余都为2-5层的多层建筑。1.7 建设期限：3年1.8 投资估算及资金来源： 该项目（一期）建设总投资：11023.93万元，建设周期为3年。经过初步估算，第一年投入资金3000万元，第二年投入资金6079.45万元，第三年投入资金1944.48 万元。其中建设单位自筹资金4200万元，申请银行贷款3000万元，销售回笼资金再投入3823.93 万元。2. 建设单位基本情况2.1 单位名称：湖南港湘置业有限公司2.2 注册地址：长沙市望城县高塘岭镇高裕中路47号2.3 单位性质：有限责任公司（外国自然人独资）2.4 法人代表：陈明荣CHAN MingWing（法国）2.5 主要负责人：叶辅翼（总经理） 2.6 注册资本：4200万元（港元）2.7 实收资本：4200万元（港元）2.8 经营业务：珍珠养殖、珍珠系列产品的加工及产品自销，筹建珍珠市场开发项目以及房地产开发项目。3. 可行性研究报告编制依据及研究范围3.1编制依据1) 长沙市城市总体规划（2001-2020年）2) 国家计划委员会、建设部计投资1993530号发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）3) 中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价4) 中华人民共和国建设部建标2000205号发布的房地产开发经济评价方法5) 中国计划出版社建设部标准定额研究所编房地产开发项目经济评估案例6) 湖南省“十一五”农村经济发展规划7) 国家有关现行规程规范及省市地方有关规定8) 项目概况及水文、地质、气象等基础材料3.2编制原则按照工业与民用建筑可行性研究深度要求的规定，对项目建设的可行性进行全面、系统、客观地分析评价，为建设单位决策提供可靠的依据。编制遵循以下原则：1) 系统原则该项目的设计应符合整个长沙市先导区、望城县的城市总体规划及其经济发展战略，并结合该项目周边地段的建设，充分考虑周边建筑与临近建筑之间的关系，使各个方面协调发展，既相互独立，又相互促进，使土地效益得到充分发挥。2) 环保原则突出环保意识，对土地资源进行开发的同时，要保证合适的环境容量，建立良好的生态环境。严格按照民用建筑设计及施工规范对建筑环境的要求进行设计与施工。有效地利用拆迁的废弃砖石，并注意生活污水，垃圾和噪声的降低和有效处理，创造和谐的人居环境与工作环境。3) “质量优先”原则天园地芳珠宝城（一期）项目建设不仅应当符合当前的社会、经济、文化、环境的要求，重中之重是质量问题。因此，需详细调查建设所在地的气象、水文、地层、地质等各方面的情况，为高质量的设计提供资料。充分考虑各种因素对项目建设的影响，无论是地基、主体大楼的承载设计，还是填方、挖方、挡土墙、护坡等基础工程设计都应认真仔细计算，水、电、电信、燃气、网络等服务项目要充分考虑现代生活的需要，进行合理设计。建设单位要严格按照各项施工规程进行施工，杜绝因资金问题，施工问题而造成工程质量问题，做到“一劳永逸”。3.3研究范围1) 项目概况2) 市场需求情况预测3) 建设规模4) 专业技术方案5) 投资估算及社会、经济效益评价6) 贷款风险评估3.4研究的主要过程1) 收集资料a) 有关民用建筑方面的政策、法规和规定b) 有关报建资料c) 有关基础数据资料d) 国家或有关主管部门颁发的有关项目评价的基本参数和指标2) 调查研究a) 市场调查，调查和预测社会对产品需求量、价格和竞争能力，确定建设方案和经济规模。b) 资源调查，包括地址、能源、技术、劳动力、建材、基础设施、环境保护等自然、社会、经济的调查，为项目的选址、使用功能、建设方案和建设内容等提供详细的经济技术分析资料。c) 根据市场调查情况，研究项目的必要性问题。d) 方案的初步选择，并研究论证方案的可行性问题。e) 财务分析和经济评价，即对所确定的最佳方案进行详细的财务预测、财务效益分析和评价，研究其经济上的合理性问题。f) 编制可行性研究报告。4. 主要技术与经济指标一期技术经济指标表 表1-1序号指标名称单位数 量备 注1总用地面积亩60.862总建筑面积M267872.16其中住 宅M210955.54商 业M218664.22酒店与办公M213201.76娱乐与餐饮M212641.73地下室M29487.293停车位个204地面车位236地下车位参考：整个项目主要技术经济指标表 表1-2 序号项 目单 位数 量备 注1总用的面积平方米57961.1886.95亩2净用地面积平方米55659.1583.34亩3建筑占地面积平方米15598.60 4地上建筑面积平方米164149.69其 中 高层住宅平方米101557.04社区用房平方米2451.90物管用房、公厕平方米650.00幼儿园平方米800.00多层商业、展览馆平方米28633.35酒店综合楼平方米30057.405地下车库及设备用房平方米33184.886建筑密度%28.027容积率2.89258绿地率%37.059总户数户86810非机动停车位个4119 11机动车停车位个1242停车位地上个412地下个830（注：该指标表为审批总图技术经济指标） 一期经济与效益指标一览表 表1-3序号指标名称单位数 量备注1项目总投资万元11023.932项目总收入万元18625.49 3销售税金与附加万元1207.84 4所得税万元2109.92 5净利润万元4283.796投资利润率%38.86%7投资利税率%30.1%8静态投资回收期年2.69说明：此表为项目建设期完毕，经营期的第一年末，销售完毕，租赁第一年。5. 可行性研究结论1) 良好的经济与社会效益本项目建设完成后，可进一步带动我省珍珠产业的快速发展，预计市场年交易额可突破20亿元，实现年利税约为1.5亿元；同时可解决约5000人就业问题，带动千户珍珠养殖户的发展，经济与社会效益明显。该项目建设期结束，经营第一年末，该项目的净利润为4283.79万元，投资利润率为38.86%，投资利税率为30.1%，静态投资回收期为2.69年，贷款的清偿能力显著，说明该项目的经济完全可行的。2) 符合国家扶持农业的发展政策该项目定位“珠宝产业、潇湘特产为带动的旅游商业”；符合国家和地方关于“加快发展现代农业，提升产业化经营水平”的农村发展政策和相关产业长远发展规划，有利发挥市场机制作用，搞活农产品流通，亦是企业在激烈的市场竞争中谋求发展的合理需求。3) 建设单位雄厚的实力 项目建设单位是专业的国际珍珠商，综合实力雄厚，建设资金到位及时，充分；同时对项目充分论证，设计科学合理，商业资源丰富，招商渠道多。总之，本项目作为农村产业项目的延伸发展链条，市场需求迫切、充分，且经营风险系数小，加之本项目为政府招商引资的重点项目，有扶持政策。因此，项目切实可行。第二章 项目建设背景、必要性与意义1. 项目建设行业背景湖南水产养殖业在全国一直举足轻重，近十几年来，更是呈高速发展状态，年平均递增15%左右；其中，珍珠养殖因为珍珠市场价值高，需求持续旺盛，经济效益明显，逐渐成为淡水养殖珍珠中的亮点和热点，为广大养殖户所青睐，在湖南发展迅速，湖南省的淡水珍珠养殖产量已经居中国淡水养殖业的三甲之首。而望城县地处省会长沙近郊，系长沙百里水产走廊核心区，交通便捷，临近八百里洞庭，区域内湖泊棋布，气候润泽，温度适宜，处于我国淡水珍珠养殖业的腹地，珍珠养殖条件得天独厚。当地政府因地制宜，综合经济发展规划，果断地将淡水珍珠养殖确立为“百里水产走廊”项目中的主导产业，在政策、培育力度上给与了大力支持，更促进了区域内淡水珍珠养殖产业的规模发展和技术的成熟。湖南淡水珍珠在国内外市场已经享有一定的知名度和影响力。但与我国、我省淡水珍珠养殖产业发展趋势不相适应的却是：珍珠产品的加工、贸易、流通环节相对滞后，针具的经济价值还远未得到充分的开发和实现，产量优势未能充分转化为效益优势。珍珠产业结构较为单一，极大地制约了我省珍珠产业经济的发展后劲。 正是基于对市场的深入分析、判断和对投资环境多次考察的结果，香港陈明荣珍珠国际有限公司决定在望城县投入巨资，利用湖南在内陆中南地区的区位优势，建设一个中南地区规模最大、功能最完善的珍珠项目工程。一方面，珍珠产业是中国极具优势的民族产业，古往今来珍珠以其细腻润洁、瑰丽多彩而驰名中外。珍珠除制作成饰物外，还可以入药及加工成保健品，市场需求广阔。不断延伸珍珠的产业链，可为农民增收、国家出口创汇开辟新的渠道。 目前，中国淡水珍珠养殖业主要分布在湖南、湖北、浙江、江苏等地。中国现有的淡水珍珠产量已经占世界总产量的95%以上，占到世界淡水珍珠的总产量99%以上，而湖南的珍珠产量又占到全国的60%以上，但从珍珠贸易市场的交易额来看，湖南的珍珠则呈现出“高产低收”（高产量、低收益）的现象。这与湖南珍珠缺乏高附加值产品不无关系。80%以上的珍珠以珍珠活蚌及原料形式上市，未经过加工就流向海外及江浙一带，产品附加值低，经济效益十分有限。这种局面的产生又与湖南珍珠产业在加工、流通、管理等方面存在的问题是密不可分的。故而，在产业重点区域科学规划建立较为集中、较有影响力的流通市场，及时反馈市场动态，对湖南珍珠产业存在的问题解决和健康发展是有积极意义的。另一方面，中南地区经济的复兴与持续发展，国内国际影响力的不断提高，也是项目工程市场建设的推动力与保障。 中国经济的健康稳定发展，为国际市场不断地注入活力。中国的国内消费能力与水平的不断提高，社会消费品总额增速加快，仅金银珠宝的增长就以每年近30%的速度在提升！这个项目的兴建，将有力地促进湖南地方特色产品走向更加广阔的国内、国际市场，为湖南珍珠养殖农户、加工户创收、增收。2. 区域经济发展背景2007年12月14日，经报请国务院同意，国家发改委正式批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会综合配套改革试验区。长沙市成立大河西先导区，进行国际招标。经过两轮竞标，最后由深圳城市规划设计研究院形成大河西先导区空间发展战略规划。规划区:湘江以西，涉及4个区县，15个乡镇，包括岳麓区，高新区，望城县的雨敞坪镇、乌山镇、黄金乡、白箬铺镇、高塘岭镇、星城镇，宁乡县玉潭镇、城郊乡、金洲乡、历经铺乡、夏铎铺镇，用地总面积约为1200平方公里。核心区:黄桥大道以东，岳麓区,高新区,望城县的黄金乡、高塘岭镇、星城镇，用地总面积约570平方公里。 起步区：规划面积230平方公里，近期启动重点建设地区:包括岳麓区的梅溪湖周边地区、岳麓山周边地区、洋湖垸、坪塘片，用地总面积109平方公里。 规划目标： 着眼于带动全省、辐射全球，力争到2020年把先导区建设成为：“两型社会”综合配套改革的示范区单位地区生产总值综合能耗低于全国省会城市平均水平； 高新产业的集聚区技术进步对经济增长的贡献率在70%以上，高新技术总产值4000亿元以上； 城乡统筹的样板区城乡居民人均可支配收入分别达到60000和40000元以上； 生态宜居的新城区建成区面积200平方公里，常住人口150万； 职能定位：全国“两型社会”综合配套改革试点先导突破区，长株潭城市群战略整合核心承载区，长沙市提升主体功能区。 产业定位：湖南省产业先行先试区，长株潭产业转型示范引领区，长沙市高新产业核心集聚区。 生态定位：全国知名的生态文明区域，资源节约的循环集约新区，可持续发展的城市标杆。 城镇定位：城乡统筹发展的区域城市，新型增长模式的城镇典范，环境友好的山水宜居新城。3. 项目建设的意义3.1 项目建设是实现国家、地方农业产业化发展规划的需要淡水珍珠养殖是我省、我地的特色及优势农业项目，也是实现农业产业化的重点方向，但也凸显着珍珠产业“高产低收”的现实问题。在珍珠价值产业链中，养殖所实现的经济成果仅占珍珠经济价值的15%左右，而余下的85%左右的经济价值都是在产品加工、贸易环节实现。因此，项目的建成将有效实现产业化发展内涵，促进我地农业（珍珠）产业经济结构的优化升级，实现产业经济的可持续发展，为行业价值的提升创造更大的空间。3.2 项目建设是解决地方就业、农民增收问题的需要作为大型的综合功能专业项目工程，项目建设将为社会直接提供包括建设、生产、设计、加工、销售、技术、管理及服务在内的多层次的就业岗位约5000个，并可带动其他相关产业的进一步发展，创造更多的就业机会，从而有利于农村剩余劳动力人口的转移和再就业问题的解决，直接或间接促进人民群众增收，维护社会的安定和谐。3.3 项目建设是地方社会、经济发展的需要珍珠产业贸易结构层次多，辐射面广，项目建设吸引全国各地乃至世界的各层次客商前来经营、交易。这将有利于改善和调整地方政府的税源结构，产生较大经济效益（对GDP值的贡献可达30亿元），并促进地方商贸物流的发展，从而实现县域经济发展、城镇功能完善、社会和谐的目的。3.4 项目建设是企业、行业自身发展的需要面对国际市场中，中国珍珠竞争的状况，中国珍珠商们已逐渐意识到：只有形成产业规模和标准，提高珍珠产品品质，打出“中国珍珠”的品牌，才是行业和企业发展的最终出路。正是在这种认识下，许多海内外较有经验和实力的珍珠产业企业开始纷纷向内地产珠重地投资，以促进全行业养殖、加工、销售水平的整体提升，寻求共赢出路。如在望城，就有香港珍珠商会投资合作开发的万亩优质淡水珍珠养殖项目，随着这些投入的产出，还有湖南珍珠协会、湖南省级农业产业化龙头企业湖南伊思丽珍珠有限公司及大部分养殖户的大力支持、市场的形成亦是必然和紧迫的了。总之，该项目的建成，将极大的填补湖南省乃至中南地区珍珠产业在产品加工、成品贸易环节的空白，进一步带动内地淡水珍珠产业的快速发展。同时，由于在珍珠价值链中，养殖所实现的经济成果仅占珍珠经济价值的15%左右，而余下的85%左右的经济价值都是在产品加工、贸易环节实现，因此，项目的建成将有效促进我地珍珠产业经济结构的升级，创造更大的经济和社会效益。保守估计，项目建成后，仅珍珠产品，市场内年交易额可达8-10个亿，为当地创造就业机会上千个。可以预见，项目的建设，对地区经济的发展，地区农业产业结构的升级，淡水珍珠产业经济的可持续发展，都有着重大的意义。第三章 市场分析、预测与对策1. 区域经济发展与规划1.1长沙城市宏观环境分析1) 城市人口因素分析 长沙2008年末常住总人口658.56万人（包括宁浏望），比上年增长0.87%。城市化率为61.25%。全年新增就业人员达10.35万人，同比增长9.3%。其中下岗失业人员再就业3.06万人，减少3.2%。新增转移农村富余劳动力就业8.15万人。年末全市从业人员达396.53万人，其中城镇就业人员达149.27万人。年末城镇登记失业率为3.41%。2) 城市GDP发展状况、固定资产投资及产业结构情况根据长沙市2008年国民经济和社会发展统计公报显示2008年，长沙实现地区生产总值（GDP）3000.98亿元，比上年增长15.1%。分产业看，第一产业实现增加值172.38亿元，增长6.8%；第二产业实现增加值1567.41亿元，增长16.8%，其中工业实现增加值1311.27亿元，增长19.2%；第三产业实现增加值1261.19亿元，增长14.3%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.4、8.0、6.7个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为2.6%、53.0%、44.4%。按常住人口计算，人均GDP达45765元，同比增长14.0%。与上年同期相比较，一、三产业比重分别降低0.6、6.6个百分点，二产业提高7.2个百分点。三次产业结构由上年的6.3：45.0：48.7调整为5.7：52.2：42.1。全部工业增加值占GDP比重为43.7%，比上年提高8.5个百分点。市非公有制经济实现增加值1661.00亿元，占全市GDP的比重达55.3%。非国有经济固定资产投资1399.89亿元，增长30.4%，占全社会固定资产投资的比重达74.7%，占比比上年提高0.4个百分点。私营企业进出口总额为32.61亿元，增长49.4%，占全市进出口总额的比重为63.1%，提高9.5个百分点。长沙在全省的引领作用更加突出。经济总量在全省的占比为26.9%，比上年提高2.9个百分点，人均GDP为全省的2.6倍，经济总量在长株潭三市中的占比达65.7%，比上年提高2.4个百分点。与其他市州相比较，长沙15.1%的GDP增速遥遥领先。 长沙全年完成全社会固定资产投资1873.33亿元，比上年增长29.6%。分城乡看，城镇固定资产投资1712.24亿元，增长29.1%；农村投资161.09元，增长35.7%。在全社会固定资产投资中，第一产业完成投资（不含水利建设投资）19.02亿元，比上年增长96.7%；第二产业完成投资485.1亿元，增长41.8%，其中工业投资461.43亿元，增长40.0%；第三产业完成投资1369.21亿元，增长25.2%。高新技术产业投资54.2亿元，增长38.0%。非国有单位完成投资1399.89亿元，增长30.4%，占全社会固定资产投资的比重达到74.7%。基础设施建设完成投资348.53亿元，占全社会固定资产投资总额比重为18.6%，比上年提高2.9个百分点。 3) 城市消费品零售总额及商业总体情况长沙消费品市场持续红火。全年实现社会消费品零售总额1273.87亿元，比上年增长22.8%，增速提高3.0个百分点；剔除物价因素实际增长15.6%。全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长24.8%，分类别看，食品、饮料、烟酒类增长33.3%；服装、鞋帽、针纺织品类增长39.0%；化妆品类增长33.7%；金银珠宝类增长16.0%；体育、娱乐类增长12.6%；石油及制品类增长18.9%；通讯器材类比上年增长49.4%；家用电器和音像器材类增长10.3%；汽车类增长23.1%，汽车类零售额拉动全市社会消费品零售总额增长2.4个百分点。市场价格出现结构性较快上涨。全年居民消费价格比上年上涨6.3%，上涨幅度提高0.4个百分点；商品零售价格上涨6.3%，上涨幅度提高1.8个百分点。城市居民消费价格上涨5.2%，上涨幅度提高0.3个百分点；城市商品零售价格上涨3.9%，上涨幅度提高1.6个百分点。原材料、燃料、动力购进价格比上年上涨12.0%。工业品出厂价格上涨9.3%。固定资产投资价格上涨9.9%。房屋销售价格上涨6.7%。土地交易价格上涨9.0%。房屋租赁价格上涨0.6%。物业管理价格上涨0.3%。旅游业加快发展。全年接待国内旅游者3242.3万人次，比上年增长15.3%；国内旅游收入271.2亿元，增长17.9%；接待入境旅游者54.9万人次，增长9.6%；国际旅游外汇收入4.24亿美元，增长9.7%；国际国内旅游总收入300.2亿元，增长15.9%。4) 城乡居民收入水平 居民收入较快增长，消费结构持续升级。抽样调查资料显示，全年城市居民人均可支配收入18282元，比上年增加2129元，增长13.2%，剔除物价因素，城市居民收入实际增长7.6%。在城市居民家庭可支配收入中，人均工资性收入按从业人数计算同比上升14.6%；人均经营性收入按从业成员计算同比上升25.9%。城市居民人均消费性支出12960元，增加672元，增长5.5%，服务性消费支出3804元，增长3.9%。城市居民恩格尔系数为36.9%，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升2.0个百分点。在城市居民消费分类中，食品消费增长11.5%；衣着消费增长3.9%；设备用品及服务消费增长27.3%；医疗保健消费增长19.8%；交通和通讯消费减少16.1%；居住消费增长29.1%；教育文化娱乐服务消费减少16.6%；杂项商品和服务消费增长8.0%。年末每百户家庭拥有家用汽车10.25辆，家用电脑60.5台，接入互联网的计算机40.5台。人均住房建筑面积28.3平方米。 全年农村居民人均可支配收入7632元，比上年增加1293元，增长20.4%，增幅提高3.8个百分点；农民人均纯收入8003元，增长21.0%，其中工资性收入3708元，增长15.6%。全年农民人均生活消费支出6212元，增长14.7%，在消费分类中增长最快的是家庭设备用品消费支出及食品消费支出，分别增长31.0%和21.2%。农村居民恩格尔系数为41.7%，上升2.2个百分点。平均每百户家庭拥有家用汽车7.61辆，家用电脑22.28台，移动电话机172.00台，分别增加0.54辆、2.29台和4.30台。农村居民人均住房面积58.63平方米，增加1.56平方米。1.2 长沙市城市发展规划1) 城市发展规划 长沙市城市总体规划(2003-2020)到2020年，长沙的规划区面积将从90版规划的960平方公里扩大到2893平方公里，城市居住人口将增至310万，将近比现在翻一番。 此次的总体规划，其主要特点是发展“大生态”、建设大网络的“大长沙”。与长沙城区紧邻的长沙县、望城县部分区域，被纳入了规划范围。总体规划把长沙的发展目标定位为我国中部地区重要的区域性现代化中心城市，其主要标志包括：基本形成与区域性中心城市相匹配的城市功能布局，构筑山清水秀融绿洲名城为一体的城市空间；基本形成城乡一体、协调发展的市域城镇布局，并与株洲、湘潭共同构筑经济发达、布局合理的城市群；基本形成郊区以大型生态林地为主体、主城以一江一圈为骨架的绿色空间体系；基本形成与现代化相匹配的基础设施框架，以霞凝港、黄花机场、数码信息港及高速铁路、高速公路为主体，建设一批区域性重大枢纽工程等。 按照规划，到2020年，长沙城市用地规模将达到400万平方公，人均城市建设用地达到445平方米，人均居住面积达到20平方米，绿化覆盖率达到50%，饮用水源水质达标率100%。国务院的批复同时强调，要控制中心城区发展规模。主城区实际居住人口要控制在264万人以内，建设用地控制在253平方公里以内，以有序引导人口和产业向周围组团转移和发展，疏解人口密度，促进城市平衡发展。2) 长沙市商业发展规划 长沙市城市商业网点布局规划（2005年2020年）确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，基本形成区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系布局。规划还就长沙城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等建设进行了专项规划。规划制定基本把握了3条原则：一是商业网点规划与“十一五”规划相结合，考虑更多在城郊设点；与重大交通枢纽点相衔接，考虑在新火车南北货站、武广客运专线站点以及远景规划的地铁及轻轨项目附近布点大型购物中心。二是规划与长株潭融城及长沙“一小时经济圈”战略相结合，提高长沙商业辐射能力。商业布点不局限集中在核心城区，而向交通便捷、辐射力强的城市外环、城郊接合部分布，同时按现代流通发展趋势，积极引导连锁经营、电子商务、物流配送等新型业态加快发展。三是规划将整合控制现有城区网点与规划引导新城区网点相结合。考虑搬迁城区内的诸多专业市场，引导商业布点星沙、河西等人口密集区。1.3 项目市场现状及发展趋势中国淡水珍珠年产量约为1500吨，占到世界淡水珍珠总产量的99%以上，是世界珍珠生产的“牛耳”，而在这些耀眼的光芒背后，中国珍珠的产值与产量却形成了极大的反差；在全球珍珠产品销售额中，由中国实现的不到十分之一。同时，中国淡水珍珠的70%以上是销往国际市场，国内市场消费严重不足。可见，中国珍珠产业的现状是“喜忧参半”：一方面，珍珠消费市场空间广阔，中国珍珠还大有可为；特别是湖南，“高产低收”的状况迫使湖南珍珠必须重新定位，寻找新的出路，才能在珍珠行业的竞争中取胜。湖南珍珠呈现“高产低收”现象与湖南珍珠缺乏高附加值产品不无关系。目前，整个湖南高质量、高附加值的宝石级珍珠出口较少，不到总产量的0.1%，产品附加值低，经济效益十分有限，而这又与湖南珍珠产业在加工技术、经营模式、销售管理等方面存在问题，没有一个专业的项目工程，缺乏综合竞争力是密不可分的。因而，为应对这一状况，湖南珍珠产业未来的发展方向将逐渐转向“克服片面追求初级产品数量的倾向，实行以终端产品质量取胜的策略”上来。将加强新技术、新产品开发，提高产品质量，大力发展珍珠深加工和综合利用，延长产业链，努力提高产品的附加值；同时，优化产业结构，组建大型科、工、贸一体化，产、供、销一条龙的珍珠产业集团，形成规模效益，做大做强自己的民族品牌，并重视珍珠文化的宣传，力拓国内、国际市场。目前，中国的珍珠市场分布比较广，重点在江苏和浙江两个地区，这也是我国珍珠产业起步较早、技术比较成熟、规模比较大的地区。这其中，规模最大、影响也最大的是浙江珍珠市场，以诸暨市山下湖镇的珍珠市场为中心，年创产值约为50亿元。近年来又不断投资，2007年又创建了“华东国际珠宝城”，并且规模不断扩大，年成交额都保持在50亿元以上。诸暨已经被公认我国的淡水珍珠中心。江苏的常州、苏州等地，也是著名的淡水珍珠产区，苏州也有较早的具有一定规模的珍珠市场。综合看来，中国淡水珍珠产业基本形成江、浙及湖南两大产业圈态势，与东南沿海的海水珍珠产业相呼应。江、浙珍珠产业圈虽然知名度比较高，市场较成熟，但存在因城市工业发展，资源有限，及污染等原因，珍珠产量不足，许多珍珠大户将产业内迁，对国内市场带动、辐射力不足等问题，市场发展后劲受到制约，亦难以满足珍珠产业圈发展的需要；而湖南珍珠产业圈内，则市场中心分散，功能不全，无核心及特色优势，没有一个科学规划的、专业的市场带动，竞争力较小，市场作用不明显。综上所述，湖南的经济快速、可持续发展，城镇居民可支配收入稳步提高，人民生活水平大幅度提高，形成了对珍珠产品的需求。因此，湖南迫切需要建立一个大型的珍珠展示、加工、交易及批发市场，并使之成为具有交易、调节、信息功能和有强大综合辐射力的珍珠产品集散中心，这也是湖南珍珠产业发展的大势所趋。2. 项目竞争力分析天园地芳珠宝城（一期）项目的建成，将成为湖南珍珠产业圈的核心市场。2.1 项目区域淡水珍珠资源优势目前，湖南珍珠产量占到全国淡水的60%以上，其自然的地理地貌和温润的气候，形成了优厚的养殖条件，使湖南的珍珠养殖规模有较大的发展潜力。并且，随着沿海产业资本的内移，淡水珍珠的质量、加工水平将不断提高，单就在项目所在地望城县而已，其境内就已经开发建设了万亩以上的优质淡水珍珠养殖基地。这将是项目建设和发展的直接基础。2.2 项目区域的地缘、交通优势望城作为湖南省会长沙城市规划发展的新城区，同时，河西先导区发展规划为望城谋划一个美好的蓝图。长沙，处于京广经济走廊和长江经济带的十大交汇区域，城市公路、铁路、航空、水路网络发达，是中国内陆重要的物流枢纽中心。同时，位于中国东西部的中间过渡地带，是我国实施西部大开发战略东临、沿海经济扩散辐射西部地区的必经之路，区位优势显著，有利于区域经济的竞争和辐射。2.3 项目的政府扶持优势因项目建设的性质和功能较好的配合了国家和地方政府制定的经济发展长远规划及社会发展的大趋势，得到了县、市两级政府的大力支持。除给与大量的优惠政策外，协助开发、配套资源，政府还在配合项目进行宣传、推广，为项目建设发展提供了强大的助推力。2.4 项目建设的产业链发展规模优势项目在湖南虽然是首个大型的珍珠及珠宝项目工程，但该项目有国内外最成熟的管理经营经验和海内外珠宝商的参与，经过科学合理规划，使项目建成后各项功能直接运行，缩短一般市场经验不足的差异。为能充分辐射内陆广大区域，最大、最好的发挥市场的流通、导向功能，项目在投资额规模、市场功能开发规模上，都在湖南珍珠产业圈内首屈一指，具有无可比拟的优势。项目建成后，将成为中南地区最大的珍珠、珠宝的销售、生产与加工中心，珍珠原料及产品的集散与物流中心，珠宝文化展示、宣传中心，商贸旅游的观光、购物中心。项目将可带动珍珠产业上下游链条的全面整体发展，及相关产业的综合发展，真正发挥出规模效应。3. 市场风险分析与防范对策3.1 项目市场竞争风险风险-江浙、沿海老字号的珍珠市场、洞庭湖产业圈内其他珍珠市场，都是项目面临的竞争对手。如何争取更多更高品质的商户及减少商户的流失，将是项目经营中面临的主要问题。对策-立足项目前期定位湖南珍珠产业圈核心市场，拓展国内消费市场桥头堡；充分利用和发挥项目的地缘优势，主要引进有差异需求的客户，打响“天园地芳珠宝城（一期）”的品牌后，再扩大影响。以“高起点、高标准”起步，用市场自身的功能特色、优质环境、高质的管理服务和优惠的措施来吸引商户和客户。3.2 项目经营管理风险风险-项目运作中经营者的管理服务水平和项目的可持续发展，亦是项目持续收益的关键。对策-组建一支高水平、高素质的项目管理队伍，按功能成立专门事务部，专业运作管理和提供服务。注重内外信息交流，对内，对听取商户的意见和反馈；对外，多与同行进行学习、交流，把握市场发展动态，寻找自身不足，从而针对性的适时改进。第四章 建设地点及建设条件本项目属于综合型商贸中心，但是具有较强的专业性，主要经营珍珠及湖南的土特产，据项目的特性，要求交通便捷，经过考察后，初步选定该宗地。本项目处在长沙市望城县经济开发区内，项目总规划用地86.9亩，一期规划用地60.86亩，东临金星大道，南抵石长铁路，北临长沙市三环线，区位优势显著，交通便捷，条件得天独厚。1. 项目建设区概况望城县地处湘中东北部的湘江下游，东与长沙市岳麓区、开福区、长沙县交界，南抵湘潭县，西与宁乡县、益阳县接壤，北靠湘阴、汩罗。属