公租房项目(一期)建设可行性分析报告.doc

陕西省XX新区XX新城
XX镇XX村公租房项目（一期）可行性研究报告

编制单位：陕西XX项目管理有限公司

二零一二年三月

目 录
第一章 项目总论 8
1.1项目名称 8
1.2项目承办单位 8
1.3项目主管部门 8
1.4项目拟建地点、建设规模、资金来源 8
1.5承担可行性研究工作的单位 8
1.6研究工作依据 8
1.7研究工作概况 9
1.8主要技术经济指标 10
1.9项目承办单位概况 10
1.10国家和行业发展规划 12
1.11项目发展概况 12
1.12项目提出的背景 13
1.13项目发起缘由 13
1.14投资的必要性 14
1.15投资回收期 14
第二章 城市宏观经济形势及区域市场发展状况分析 15
2.1城市概况 15
2.1.1城市基本情况 15
2.1.2地理位置 16
2.1.3自然气候条件 18
2.1.4交通情况 19
2.1.5城市面积范围 20
2.1.6人口状况 21
2.1.7行政划分 21
2.1.8城市定位及项目在区域规划方向 24
2.2城市经济状况 25
2.2.1城市辐射区域 26
2.2.2总结（对城市未来发展潜力的判断） 26
第三章 保障性住房分析 27
3.1 陕西省保障性安居工程相关指标 27
3.2 相关政策 27
3.2.1综述 27
3.2.2《陕西省保障性住房管理办法（试行）》的相关政策要求 30
3.3项目建设的必要性 33
3.3.1解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任 33
3.3.2 实现社会公平，落实科学发展观的需要 33
3.3.3 构建和谐社会的需要 34
3.3.4 满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要 35
第四章 项目分析 37
4.1地块现状介绍 37
4.1.1地势及高程 37
4.1.2地面现状 37
4.1.3居民及拆迁状况 37
4.1.4地下管线沟渠情况 37
4.1.5地块地质情况 37
4.2地块周边市政配套 38
4.2.1交通状况 38
4.2.2大中小学及教育 38
4.2.3医院等级及医疗水平 38
4.2.4大型购物中心、主要商业市场 38
4.2.5文化体育娱乐设施 38
4.2.6公园 39
4.3地块周边环境分析 39
4.3.1治安情况 39
4.3.2空气状况 39
4.3.3噪声情况 39
4.3.4污染情况 39
4.3.5危险源情况 39
4.3.6周边景观 40
4.3.7风水情况 40
4.3.8近期和规划中周边环境的主要变化 40
4.4大市政配套 40
4.4.1道路现状及规划发展 40
4.4.2供水状况 41
4.4.3排污（污水、雨水）状况 41
4.4.4通讯 41
4.4.5永久性供电和临时施工用电 41
4.4.6燃气 42
4.4.7供热及生活热水 42
4.5规划控制要点 42
4.5.1总占地代征地面积 42
4.5.2住宅建筑面积 42
4.5.3地块容积率 42
4.5.4建筑密度 42
4.5.5控高 43
4.5.6绿地率 43
4.6地块周边项目介绍 43
第五章 区域保障住房分析 44
5.1 区域保障房成长状况 44
5.1.1形成时间 44
5.1.2区域内分布情况 44
5.2区域内供应产品特征 44
5.2.1开发规模 44
5.2.2平均入住率 44
5.2.3未来3年区域内可供应土地状况 44
5.2.4结论 45
5.3供应租住对象 45
第六章 项目定位、规划设计及开发分析 46
6.1项目定位 46
6.1.1客户定位 46
6.1.2建筑风格面积户型 46
6.1.3租价 46
6.2项目开发计划 47
6.2.1开发机遇 47
6.2.2开发周期安排 48
6.2.3入住周期安排 49
6.3规划设计分析 49
6.3.1规划设计的可行性分析 49
6.3.2周边环境和人文环境对规划设计的影响 49
6.3.3市政配套设施对规划设计的影响 49
6.3.4生活配套设施对产品设计的影响和考虑 49
6.4规划设计 49
6.4.1建筑设计依据 49
6.4.2结构设计依据 50
6.4.3 抗震设计及荷载 50
6.4.4给排水系统设计依据 51
6.4.5电气系统供配电设计依据 51
6.4.6电讯系统设计依据 52
6.4.7总平面图设计 52
6.4.8建筑设计 54
6.4.9规划设计体现的 “四节一环保”的理念 56
第七章 项目投资回收及资金筹措 58
7.1投资估算范围 58
7.2投资估算依据 58
7.3项目成本测算具体内容 58
7.3.1项目总成本测算 58
7.3.2 出租收入测算 63
7.4财务盈利能力分析 64
7.5财务分析评价结论 65
7.6项目资金筹措 66
第八章 节能与节水 68
8.1节能 68
8.1.1建筑节能措施 68
8.1.2电气节能措施 68
8.2节水 69
第九章 项目招标方案 70
9.1招标范围及招标组织形式 70
9.2投标、开标、评标和中标程序 70
9.3评标委员会的人员组成和资质要求 71
第十章 项目实施进度安排 73
10.1项目实施的各阶段 73
10.1.1建立项目实施管理机构 73
10.1.2资金筹集安排 73
10.1.3勘察设计 73
10.1.4施工准备 74
10.1.5竣工验收 77
10.2项目实施进度计划 78
10.2.1实施进度 78
第十一章 环境保护 79
11.1 环境现状 79
11.2 项目建设和运营期对环境的影响及防治 79
11.2.1 施工期环境影响及防治 79
11.2.2 运营期环境影响及防治 80
11.3 其他环境保护措施 81
11.3.1建设环保措施 81
11.3.2给排水环保措施 81
11.3.3电气环保措施 82
第十二章 社会效益的社会影响分析 83
12.1项目社会影响分析 83
12.2项目与所在地互适性分析 84
第十三章 可行性研究结论与建议 86
13.1研究结论 86
13.2建议 87

第一章 项目总论
1.1项目名称
陕西省XX新区XX新城XX镇XX村公租房项目（一期）
1.2项目承办单位
陕西省XX新区XX新城开发建设（集团）公司
1.3项目主管部门
陕西省XX新区XX新城管理委员会
1.4项目拟建地点、建设规模、资金来源
XX新城XX镇XX村公租房项目（一期）拟建地点位于沣泾大道以北，县东路以东，总占地约14亩，容积率3.75，规划总建筑面积约35000平方米。项目计划新建公租房700套，为高层住宅。项目建设成本约人民币8718.5万元，其中中省市资金支持2800万元，其余资金自筹。
1.5承担可行性研究工作的单位
陕西XX项目管理有限公司
1.6研究工作依据
1、《陕西省XX新区总体规划(2010-2020年)》；
2、《XX新城分区规划(2010-2020年)》；
3、《关中—天水经济区发展规划（2009-2020年）》；
4、《西安国际化大都市发展战略规划（2009-2020年）》；
5、《西安市城市总体规划（2008-2020年）》；
6、《咸阳市城市总体规划（2008-2020年）》；
7、国家及省、市有关经济适用房、廉租房和公租房的政策、法规和文件；
8、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发【2007】24号）；
9、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
10、陕西省人民政府《关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（陕政发【2007】62号）；
11、《陕西省关于加快推进我省保障性住房工作的意见》（陕财办【2009】112号）；
12、《关于加快保障性住房建设的意见》（陕办发【2010】11号）；
13、《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
14、《XX新区XX新城分区规划》（2010-2020）；
15、《陕西省保障性住房建设标准（试行）》（2011年9月）；
16、项目建设单位提供的背景资料；
17、项目调研收集的有关资料；
18、《工程咨询报告》编制委托书；
19、陕西省各类建筑取费标准；
20、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。
1.7研究工作概况
本项目是XX新城居住用地规划中的XX新城XX镇XX村公租房项目，租住对象是XX新城FC1区（XX镇）的部分乡村拆迁应安置人口、外来务工人员、企业人员等。
接到委托任务后，可研承担单位立即抽调骨干人员组成专业工作组，由总经理亲自挂帅，人力物力配备到位，立即开始分组工作，市场调研组、财务分析组、现场踏堪组等平行开展工作，尽快编制报告，配合业主的需要。
1.8主要技术经济指标
XX新城XX镇XX村公租房项目(一期)主要经济技术指标表
序号
XX镇XX村公租房
单位
指标
1
总用地面积
㎡
9333
2
总建筑面积
㎡
35000
3
容积率

3.75
4
绿地率
%
59
5
总停车数
辆
157
6
户内平均居住人数
人/户
4
7
居住户数
户
700
8
居住人数
人
2800
9
建设投资
万元
8718.5
10
每平方米建设投资
元
2491

1.9项目承办单位概况
陕西省XX新区XX新城开发建设（集团）有限公司(以下简称XX集团公司)是经陕西省人民政府批准同意，由陕西省XX新区XX新城管理委员会出资设立的大型国有独资公司。
集团公司成立于2011年10月18日，注册资本10亿元人民币。公司下设行政部、财务部、技术合同部、投资经营部、工程建设部和城乡统筹部六大职能部门。作为XX新区XX新城商业开发和市场化建设经营主体，主要承担XX新城规划范围内城市基础设施及市政配套设施建设；新城跨区交通干线连接；土地储备及开发；房地产及文化教育场馆的开发、建设；农业项目、旅游服务项目、物流仓储项目开发、建设、管理经营；房屋租赁；物业管理；园林景观设计及绿化建设施工；区域内招商引资、投融资；工业、商业、高科技项目的研发等任务。
集团公司将按照国家及XX新区整体的战略部署，努力打造XX新城成为西安国际化大都市北部中心，高端制造业、现代物流业、地理信息产业基地，统筹示范区，并逐步形成以低碳产业为主，重点发展高端制造业、测绘、新能源、现代物流、创意产业、都市农业等产业的发展格局，在发展模式上将采取“一区多园”的产业化发展道路，最终实现XX新城“一心两廊、五轴八组团”的现代田园城市空间结构。
未来，公司将秉承“态度决定一切、思路决定出路、细节决定成败”的企业精神，按照优质、精细、高效的原则要求，积极进取、顽强拼搏，依托XX新城良好的发展平台实现新的跨越式发展，为推动XX新城区域内社会经济繁荣做出贡献。
1.10国家和行业发展规划
“十二五”期间，我国计划建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，保障性住房覆盖面达到20%左右,开局之年已为实现目标打下坚实基础。2011年，全国计划开工1000万套各类保障房，实际开工1043万套，基本建成432万套。“规模之大、任务之重，史无前例。”去年年底，国务院召开全国住房保障工作座谈会，住建部代表保障性安居工程协调小组与各地签订了2012年的住房保障目标责任书，分解落实了年内建设任务。根据计划2012年全国将开工保障房和棚户区改造工程700万套以上。
依据中共陕西省委办公厅文件《陕办发 （2010）11号》进一步推进保障性住房建设工作，经省委、省政府同意，做出如下安排:公共租赁住房是解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和进城务工人员住房困难的重要途径。各市要认真做好需求调查，抓紧编制公共租赁住房建设规划。力争于2012年底前，首先解决好城镇中等偏下收入住房困难家庭的住房困难问题，大中城市将新就业大学生、外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。
1.11项目发展概况
在省委省政府的高度重视下，各市县和升级部门共同努力、真抓实干。截止到2010年10月25日，保障性安居工程开工48.13万套，占目标任务的107.36%；完成投资475.5亿元，占年度投资计划的88.1%，如果加上2008-2010年度项目在2011年开工31189套，2011年全省总计开工和完成保障性安居51.25万套。这些指标在全国继续保持前列。
我省确定2012年的保障性住房总任务是40.08万套，总的原则是以公租房为重点，各市总任务不低于今年的85%。
保障性住房包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房4类住房。
1.12项目提出的背景
随着新一轮西部大开发的全面展开、西安国际化大都市建设的全面启动以及西域一体化的深入推进，特别是《XX新区总体规划（2010-2020年）》在国新办新闻发布会正式发布后，XX新区建设正式列入国家战略，XX新区管理委会正式成立,“一区五城”建设随之迅速拉开帷幕。《XX新城分区规划（2010-2020年）》即在这样的背景下开展编制工作。为加快落实《中共陕西省委办公厅文件》陕办发 （2010）11号关于加快保障性住房建设的安排，该项目是《XX新城分区规划》中FC1区XX镇XX村公租房项目。
1.13项目发起缘由
按照省委省政府的部署，“十二五”期间，全省将建设210万套保障性安居工程，届时全省住房保障覆盖面将达到国家20%的要求。
XX新城分区规划的要求，对原有自然村要进行拆迁，对部分低收入住房困难原有村民进行安置，解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和进城务工人员的住房困难问题。
1.14投资的必要性
加快保障性住房建设，有利于调整住房结构，促进“住有所依”目标的实现；有利于引导合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展；有利于人才和劳动力的有序流动，促进城镇化进程；有利于保障和改善民生，促进社会和谐稳定。
1.15投资回收期
公租房租金收取标准，需要考虑成本回收租金，以略低于市场租金的标准进行确定，一般在市场租金的70-80%左右。
以西安为例，经调研，目前西安市商品住房市场租金均价为20元/平方米，公共租赁住房按市场租金的80%计算，租金价为16元/平方米·月，按此标准计算，静态测算高层公租房资金回收期为15.97年左右，动态测算资金回收期为28年左右。

第二章 城市宏观经济形势及区域市场发展状况分析
2.1城市概况
2.1.1城市基本情况
XX新区位于西安、咸阳两市区之间，西起茂陵及涝河入渭口，东至包茂高速，北至规划中的XX环线，南至京昆高速，规划区面积882平方公里，规划建设用地272平方公里。
按照组团发展的格局，新区分为五个组团：XX新城、空港新城、秦汉新城、沣西新城、沣东新城。
XX新城：包括泾阳县的泾干镇、永乐镇、崇文镇和XX镇（部分），总面积146平方公里，规划建设用地47平方公里。
空港新城：包括泾阳县的太平镇，渭城区的底张镇、北杜镇和周陵镇福银高速以北的区域，总面积141平方公里，规划建设用地36平方公里。
秦汉新城：包括渭城区的正阳、窑店、渭城、周陵镇福银高速以南的区域，秦都区的双照镇，兴平市茂陵的周边区域，泾阳县的XX镇（部分），总面积291平方公里，规划建设用地50平方公里，遗址保护区面积104平方公里。
沣西新城：包括户县的大王镇，长安区的马王街道、高桥乡，秦都区的钓台、陈杨寨街道，总面积143平方公里，规划建设用地64平方公里，遗址保护区面积8.6平方公里。
沣东新城：包括长安区的斗门街道、王寺街道，秦都区的沣东街道，三桥街道、六村堡街道西安绕城以西的部分，总面积161平方公里，规划建设用地75平方公里，遗址保护区面积13.3平方公里。
2.1.2地理位置
XX新城地处陕西省泾阳县东部，关中平原中部，XX下游。包括泾干镇、崇文镇、永乐镇全部和XX镇部分用地。东与高陵县交界，南与秦汉新城接壤，西临空港新城、中张镇，北与燕王镇、三渠镇相交。县城位于西安市北偏西54公里，咸阳市北偏东28公里，距首都北京1290公里。全区总面积146平方公里。
行政区划：
XX新城行政范围主要涉及咸阳市泾阳县4个镇（街道办）、62个行政村，详见表1。

表1 XX新区行政区划
区（县）
街镇乡
行政村
泾阳县
泾干镇
柴家、大训堡、樊家、花池、华角、马庄、唐李、望泾、姚坊、大曲、东关、花角、县前、花池渡、柴家、先锋、双赵、瑞凝、土贺、封家、建立、团庄、粮集、金柳、木刘、南强、北强、吉元、西关、瓦王
崇文镇
宋村、摆渡、坡底、蔡壕、虎杨村、崇文村、焦村、北丈八寺村
XX镇
修石渡、付家、舒家、唐家、王家、东风、蒋刘、大堡子、小徐、金田玉、阜下、王家堡、陕西庄、费家崖、新庄、寿平、XX、芦家、聂冯
永乐镇
永乐、永丰、南横流、北横流、庞家、邵村、尚家、亢营、大齐、南吴

XX新城区位图：

2.1.3自然气候条件
主要气象资料如下：
年最大降雨量： 820.5毫米
年平均降雨量: 560.6毫米
年最少降雨量： 349.2毫米
冬季平均风速及主导方向 25米/秒（东北风）
夏季平均风速及主导方向 25米/秒（东南风）
最大冻土深度 0.3米
最大积雪厚度 0.2米
年平均气温 13℃，
冬季(1月)最冷 －13.8℃，
夏季最热(7月) 40.9℃。
日照时数年平均 2195.2小时，
（最多（8月）为241.6小时，最少(2月)为146.2小时）
无霜期平均 213-225天
水源充足，地下水丰富，地下水资源年均8306万立方米，占全县水资源总量的25.8%，地表水资源总量19.2328亿立方米，原因有三条过境河流。XX自王桥镇谢家沟入境，张家山出谷，东南流至桃园村附近出境。冶峪河系渭河二级支流，口镇三王沟入境，口镇出谷，东注清河。清峪河为泾阳县与三原县的界河；区内素填土、黑垆土和黄土状土多为湿陷性土，埋深在4-5米以上。
2.1.4交通情况
XX新城路网由城市快速路、城市一级主干路、城市次干路和支路组成。城市快速路红线宽100米，城市一级主干路红线宽60～80米，城市次干道路红线宽40米，支路红线宽30米。通过秦汉大道将城区分为东西两部分，即泾阳片区及新城东部片区。通过高泾大道、高泾中路、高泾南路加强东西片区的联系。通过机场北线高速、沣泾大道、空港北路加强XX新城与西安国际空港区的联系。
以高泾大道、高泾中路、高泾南路、沣泾大道、正阳大道、原点西路、县东路、秦汉大道、形成“四纵四横”的主干道网基本骨架。形成环路加自由方格式的路网系统。
城市道路与高速路及铁路相交均为下穿。
211国道208省道经城区穿过，远期改线从城区北边经过。
在城市北部及南部各规划一个高速出入口。
次干道与支路以生活性功能为主，城市次干道设计车速20～40公里/小时，其道路间距为400～500米，与城市主干道相间布置。
主干道红线60～100m，次干道30～40m，支路20～25m。道路广场用地765.5 ha。人均道路用地16.3平方米，干道道路密度 3.4公里/平方公里。
沣泾大道全长7.2公里，为城市快速路。
高泾大道全长5.8公里，高泾南路全长8.5公里，高泾中路全长10.5公里， 县东路全长7.2公里，原点西路全长7.5公里，正阳大道全长9.3公里， 构成了城市一级主干路。
另有若干支道与主次干道相联，形成完整的路网体系。
2.1.5城市面积范围
XX新城位于渭河地堑北缘中段，岐山至富平断裂带两侧。地势西北高、东南低。东西长37公里、南北宽27公里，海拔最高1614米，最低361米，垂直高差1253米。境内北部和西北部系嵯峨山、北仲山、西凤山及黄土台塬。山区面积97平方公里，占全区的12.4%。中部为冲洪积平原，自西向东逐渐展宽降低，大部分海拔400米左右，地势平坦，面积503平方公里，占全区总面积的64.5%。南部为黄土台塬，位于XX以南，塬面开阔，海拔为430—500米，面积180平方公里，占全区总面积的23.1%。
2.1.6人口状况
XX新城（2010年）与XX新区（2009年）总体情况对比：
指 标
XX新区（2009年）
XX新城（2010年）
人口（万人）
89.3
13.64
生产总值（亿元）
130
38.50
地方财政收入（亿元）
7.5
1.96
新区面积（平方公里）
882
146.00
规模以上工业企业数（个）
166
35
规模以上工业企业总产值（亿元）
394
52.32
城镇污水处理率（%）
60
63.54
垃圾无害化处理率（%）
50
52.20
绿化覆盖率（%）
39
37.80
2.1.7行政划分
乡镇概况
① 泾干镇
泾干镇地处泾阳县城区。面积54平方公里，耕地5.04万亩。现有人口7.8万人，农业总户数13013户，其中农业人口4.66万人，耕地面积4.6万亩，辖29个村委会、4个社区居委会。党委辖42个支部，其中农村支部29个，党员1272人。2009年农民人均纯收入5421元。泾干镇区位优越，交通便捷，是发展工业、商贸流通、三产服务及现代农业的最佳区域。近年来，泾干镇按照“依托优势招商、科技兴工强农、围绕产业服务、建设和谐泾干”的发展思路，全镇干部群众解放思想，负重奋进。镇域经济发展迅速，整体实力名列全省50强乡镇。形成了以机械制造、医药保健、食品加工、房地产开发、商贸流通为龙头的民营经济产业集群，固定资产达到44亿元以上；以蔬菜、奶畜、时令鲜果为龙头的三个现代农业产业带，有效促进了农民增收。2009年，全镇实现社会总产值 36.1亿元，非公总产值32.2亿元；完成财政收入666万元；完成固定资产投资1.2亿元，招商引资任务到位资金9440万元；粮食总产实现3782.4万公斤，耕地保有量49000.15亩，基本农田保护面积8628.9亩；2009年人均纯收入5421元。
②崇文镇
崇文镇位于泾阳县东南部，东与西铜高速公路相邻，西延铁路穿境而过，南邻XX与XX镇隔河相望，西与泾干镇接壤，北依中国大地原点，全镇辖8村74个村民小组，20680人，总面积2.7平方公里，耕地面积2.2万亩。2008年全镇人均纯收入8826元，其中农业1148元，工业1721元，第三产业957元，是泾阳县工业密集区三大园区之一。
崇文镇是全国最高砖塔——崇文塔所在地，此塔距今约860年，为全国保存最好的砖塔之一。现为国家级重点文物保护单位。设有文管所和专人保护。该塔建于明万历二十一年，属楼阁式砖塔，平面呈八角形，共十三层，总高度87.13米，根据八卦悬顶的古建筑原理设计，从塔下至塔顶全部用青砖修建。全部塔身为八棱形状，底层每边九米，周围共计72米。
③永乐镇
永乐镇历来是泾阳县乃至西北大镇，具有得天独厚的地理条件，知名度很高，长期以来，永乐镇就是人流、物流和信息流的集散地，商贸云集，市场繁荣。一是区位优势明显，交通便利，西延铁路，西铜高速纵贯南北；国道、泾高公路横穿东西。永乐又是泾阳、三原、高陵三县公路的中心点，交通四通八达。二是文化底蕴深厚。历史文化悠远，教育事业发达，镇区内有省交通技术学院、省水利技术学院等五所专业技术学院，县办高中一所，县办小学一所。镇属中小学校教育机构健全，教育资源和文化积淀深厚。三是工业发展迅猛，永乐镇作为工业重镇，工业基础坚实，辖区内中央、省、市、县级单位家，省办、县办和私营企业近千家。尤其近年来，通过大力招商引资，引进包括统一石化、石羊饲料、声威包装、宏亮塑业等知名企业家，初步形成了以齿轮加工，饲料农资、食品乳业三大产业为主的工业格局，泾阳县工业密集区永乐园区建设规模不断扩大，吸引着更多的投资商在此投资兴业，园区的发展日新月异。面积25.5平方公里，14个行政村。
④XX镇
面积25.8平方公里，19个行政村，2.88万人，耕地3.73万亩，机井79眼。秦望夷宫、唐瀛洲台遗址在此。农业户数3420户，居民点占地面积4792.9亩，户均1.40亩，镇内企业主要为沙石、砖厂，农民人均收入1620元。
2.1.8城市定位及项目在区域规划方向
以XX新区建设、西安国际化大都市建设为契机，以承接、带动、提升陕西北部区域发展为导向，以大西安地区实现多中心网络化整体均衡发展为使命，通过工业化、现代化、城市化、田园化之间的互动、共振，把XX新城打造成为XX新区的优先发展新城、核心引擎新城。
规划通过十年的开发建设，力争“两年出形象、三年大变样、五年大跨越”，把XX新城建设成为人居环境舒适优美、现代产业集群发展、产城田林和谐共生、工作出行高效便捷、基础设施完备均等的XX新区北部核心新城、西安国际化大都市特色功能新城，形成在西部具有重要影响力、在陕西具有强大集聚力和辐射带动功能的一体化开发示范区。
项目所在区域为FC1区，规划将此区域列为FC1项目区，本可研报告工作重点围绕项目的策划和项目的规划设计开展工作，以高起点策划为指导思想，竭力将FC1打造成田园城市的标杆。
2.2城市经济状况
一产比例较大，二产迅速崛起，三产发展比较滞后。农业方面，粮菜果畜四大主导产业发展良好，葡萄种植迅速发展，梨枣、银杏、沙红桃等杂果种植受欢迎；工业方面，农产品加工业蓬勃兴起、泾阳工业密集区迅速崛起、电磁线缆基地全面振兴，乡镇企业发展较快，第三产业方面，区内主要分散县城、城镇和若干集镇，旅游、物流、地产、资讯等现代服务业发展相对滞后。2010年，新城地区生产总值38.50亿元，地方财政收入1.96亿元，规模以上工业企业总产值48.32亿元。
新城呈现出城乡结合部的特征，2010年，三产比为37.2：36.4：26.4。现状一产占比重较大，二产发展较快但工业企业数量较少且上规模企业不多，三产发展滞后且现代服务业缺失。产业集聚特征初步显现，但产业关联度不高，链动发展能力弱。产业定位不够清晰，对接大西安产业的能力不强。
农业方面，粮菜果畜四大主导产业发展良好，葡萄种植迅速发展，梨枣、银杏、沙红桃等杂果种植日趋受欢迎；工业方面，农产品加工业蓬勃兴起、泾阳工业密集区迅速崛起、电磁线缆基地全面振兴，乡镇企业发展较快，第三产业方面，区内主要分散县城、城镇和若干集镇，旅游、物流、地产、资讯等现代服务业发展相对滞后。
2.2.1城市辐射区域
XX新城辐射区域有西安、咸阳、高陵、长安、户县、阎良、富平、三原。
2.2.2总结（对城市未来发展潜力的判断）
XX新城必将成为人居环境舒适优美、现代产业集群发展、产城田林和谐共生、工作出行高效便捷、基础设施完备均等的XX新区北部核心新城、西安国际化大都市特色功能新城，在西部具有重要影响力、在陕西具有强大集聚力和辐射带动功能的一体化开发示范区。

第三章 保障性住房分析
3.1 陕西省保障性安居工程相关指标
1、陕西省保障性安居工程建设用地计划指标为31202亩，其中占用未利用地指标6649.6亩，在省政府下达各市（区）2011年度土地利用计划指标中实行单列。确保廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房用地不低于住房用地的30%。
2、按照西安地区保障房建设高层多层比例8:2，高层建筑容积率3.0、多层1.5，其他地区高层多层比例1:1。高层建筑容积率3.0，多层1.5的比例进行测算，按照“十二五”保障性住房建设规划，“十二五”期间，全省保障性住房共需要土地92918亩。
3、按照廉租房、公租房静态建设资金平衡闭合要求，经测算汇总，其保障性住房建设比例为 1:1:1.75:1.25（廉租房：经适房：公租房：限价房）。
3.2 相关政策
3.2.1综述
1、住房问题是关系到国计民生的经济和社会问题，为低收入者提供住房既是住房保障制度的重要内容，也是我国构建和谐社会的必然要求。然而“房价高、住房难”已成为困扰我国居民的一大难题，住房困难说明我国当前的住房制度存在缺陷。改善住房保障的核心是加快公租房建设与供给。在“十二五”期间国家将大力建造包括公租房在内的保障性住房，为中低收入者排忧解难。
2、 2007年8月13日，国务院下发《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发【2007】24号）(以下简称“意见”)。《意见》的核心内容是要“加快建立健全以公租房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，这以文件的提出明确政府建设保障住房的责任，把住房保障视为政府的公共服务，并加大此类住房的供应，由各级政府分担投入并强化管理。
3、2010年底，国家“十二五”规划出台，指出强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集公租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户居改造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、推出管理和租费标准。
4、陕西省各级政府重视城市低收入家庭住房保障工作
近年来，陕西省各级政府高度重视并大力推进城市低收入家庭住房保障工作，在解决低收入家庭住房困难方面取得了初步成效。但总体上讲，陕西省公租房保障的覆盖面仍然较低，面向社会供应的经济适用房总量较少，部分城市低收入家庭的住房保障依然比较困难，为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发【2007】24号）和全国城市住房工作会议精神，切实解决陕西省城城市低收入家庭的住房困难问题，陕西省政府发布了《陕西省关于加快推进我省保障性住房工作的意见》（陕财办【2009】112号）。其内涵与国发【2007】24号文的精神一脉相承，其目的都是为了更好的解决低收入家庭的住房困难问题。
5、《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出要完善社会保障体系，坚持“广覆盖、保基本、多层次、可持续”的方针，加快建立覆盖城乡的社会保障体系，基本实现人人享有基本社会保障。加快城镇公租房、廉租房、经济适用房、限价房建设和棚户区、农村危房改造力度，五年解决254万户城乡中低收入居民的住房困难。
6、结合西安市实际，为切实解决西安市低收入家庭住房困难问题，西安市政府转批市财政局等六部委提出的《关于加快推进我市保障性住房工作实施意见》，指出“十二五”期间要集中新建城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，保障性住房覆盖面达到20%左右,使全市低收入家庭住房条件得到明显改善，其他住房困难群体的居住条件得到逐步改善。
由以上分析可以看出，本项目是落实各级政府解决低收入家庭住房困难的具体体现，其建设具有良好的政策背景。

3.2.2《陕西省保障性住房管理办法（试行）》的相关政策要求
1、项目管理
1．保障性住房目标任务已经纳入项目投资计划管理。发展改革部门会同住房和城乡建设部门、财政部门按照上级政府下达的保障性住房目标任务，积极落实项目。
2．所有保障性住房建设项目严格按照国家和省上的有关规定，旅行审批程序，及时办理项目立项审批、规划、土地、环评、节能等手续。
3．省发展改革委会同省住房城乡建设部门共同审定年度廉租住房投资项目。
4．省住房城乡建设部门会同省财政、发展改革部门对各市的新建公租房、廉租房购改租项目进行审查，对审查通过的项目纳入全省年度项目计划，列入年度中省资金补助范围。
2、规划与设计
1、保障性住房建设应当符合城乡总体规划、土地利用总体规划，优越规划设计方案，遵循经济适用、生活设施配套齐全、满足基本使用功能等要求。
2、保障性住房建设项目应当依据经批准的土地利用总体规划、城乡规划，选择在地质条件安全可靠、化境适宜、公共交通相对便利和商业、教育、医疗、文化等公共设施及市政配套相对完善的区域，本着节约集约用地的原则，充分利用储备土地、闲置土地，挖潜利用存量土地和产业结构调整土地。
3、保障性住房的建设设计应当符合节能、省地、环保要求，积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
3、土地管理
1、对于急需建设的保障性住房项目应当优先使用政府储备土地，采取即报快批方式，缩短审批时限，加快供地速度。
2、廉租住房、政府投资的公共租赁住房和经济适用住房建设用地采用划拨方式供地。
4、资金管理
1．保障性住房的资金筹集渠道：
（1）各级财政预算安排的专项建设资金；
（2）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增收余额；
（3）不低于3%的土地出让成交价款（含招、拍、挂、议出让等）；
（4）保障性住房建设融资（包括银行贷款和住房公积金款等）；
（5）出租出售保障性住房的收益；
（6）国家代地方发行的债券；
（7）保障性住房配建商铺等商业配套设施的出售、出租收入；
（8）其他方式筹集的资金。
2．符合租、购保障性住房条件的职工家庭可用住房公积金支付保障性住房房价款、租金。
5、建设管理
1、保障性住房建设应当严格执行基本建设程序、国家有关技术标准和强制性规定。开工项目和竣工项目信息应在开工和竣工验收后20个工作日内按项目逐个公开。
2、保障性住房套型建筑面积应当按下列标准控制：
廉租住房在50平方米内；
公共租赁住房在60平方米以下；
经济适用住房在60平方米左右；
限价商品住房在80—100平方米。
3、廉租住房、工程租赁住房、经济适用住房建设项目，免征城市基础设施配套费等各类行政事业性收费和政府性基金。
电力、通讯、市政公用事业等企业要对保障性住房适当减免入网、管网增容等经营性收费。各项税收按照归家规定从低征收。
6、分配管理
1、保障性住房供应对象为城镇低收入、中等偏下收入，中等收入住房困难家庭。
2、公共租赁住房保障对象为城镇中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难者。
7、运营管理
1、保障性住房运营管理的责任主体为保障性住房产权所有部门或单位。
2、公共租赁住房租金和限价商品房售价实行指导价管理，租金成本由房屋的折旧费、维修费、管理费、贷款利息等构成。
3、保障性住房的物业服务费实行政府指导价，使用人承担。
3.3项目建设的必要性
3.3.1解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任
我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府的保障作用，一个完美的住房制度必然是有市场机制和住房保障机制的有机构成、各负其责的制度。因此，