公租房项目(一期)建设可行性分析报告.doc
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1、陕西省XX新区XX新城XX镇XX村公租房项目(一期)可行性研究报告编制单位:陕西XX项目管理有限公司二零一二年三月 目 录第一章 项目总论81.1项目名称81.2项目承办单位81.3项目主管部门81.4项目拟建地点、建设规模、资金来源81.5承担可行性研究工作的单位81.6研究工作依据81.7研究工作概况91.8主要技术经济指标101.9项目承办单位概况101.10国家和行业发展规划121.11项目发展概况121.12项目提出的背景131.13项目发起缘由131.14投资的必要性141.15投资回收期14第二章 城市宏观经济形势及区域市场发展状况分析152.1城市概况152.1.1城市基本情况
2、152.1.2地理位置162.1.3自然气候条件182.1.4交通情况192.1.5城市面积范围202.1.6人口状况212.1.7行政划分212.1.8城市定位及项目在区域规划方向242.2城市经济状况252.2.1城市辐射区域262.2.2总结(对城市未来发展潜力的判断)26第三章 保障性住房分析273.1 陕西省保障性安居工程相关指标273.2 相关政策273.2.1综述273.2.2陕西省保障性住房管理办法(试行)的相关政策要求303.3项目建设的必要性333.3.1解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任333.3.2 实现社会公平,落实科学发展观的需要333.3.3 构建和谐
3、社会的需要343.3.4 满足城市规划要求,发挥综合开发效益的需要35第四章 项目分析374.1地块现状介绍374.1.1地势及高程374.1.2地面现状374.1.3居民及拆迁状况374.1.4地下管线沟渠情况374.1.5地块地质情况374.2地块周边市政配套384.2.1交通状况384.2.2大中小学及教育384.2.3医院等级及医疗水平384.2.4大型购物中心、主要商业市场384.2.5文化体育娱乐设施384.2.6公园394.3地块周边环境分析394.3.1治安情况394.3.2空气状况394.3.3噪声情况394.3.4污染情况394.3.5危险源情况394.3.6周边景观404
4、.3.7风水情况404.3.8近期和规划中周边环境的主要变化404.4大市政配套404.4.1道路现状及规划发展404.4.2供水状况414.4.3排污(污水、雨水)状况414.4.4通讯414.4.5永久性供电和临时施工用电414.4.6燃气424.4.7供热及生活热水424.5规划控制要点424.5.1总占地代征地面积424.5.2住宅建筑面积424.5.3地块容积率424.5.4建筑密度424.5.5控高434.5.6绿地率434.6地块周边项目介绍43第五章 区域保障住房分析445.1 区域保障房成长状况445.1.1形成时间445.1.2区域内分布情况445.2区域内供应产品特征44
5、5.2.1开发规模445.2.2平均入住率445.2.3未来3年区域内可供应土地状况445.2.4结论455.3供应租住对象45第六章 项目定位、规划设计及开发分析466.1项目定位466.1.1客户定位466.1.2建筑风格面积户型466.1.3租价466.2项目开发计划476.2.1开发机遇476.2.2开发周期安排486.2.3入住周期安排496.3规划设计分析496.3.1规划设计的可行性分析496.3.2周边环境和人文环境对规划设计的影响496.3.3市政配套设施对规划设计的影响496.3.4生活配套设施对产品设计的影响和考虑496.4规划设计496.4.1建筑设计依据496.4.2
6、结构设计依据506.4.3 抗震设计及荷载506.4.4给排水系统设计依据516.4.5电气系统供配电设计依据516.4.6电讯系统设计依据526.4.7总平面图设计526.4.8建筑设计546.4.9规划设计体现的 “四节一环保”的理念56第七章 项目投资回收及资金筹措587.1投资估算范围587.2投资估算依据587.3项目成本测算具体内容587.3.1项目总成本测算587.3.2 出租收入测算637.4财务盈利能力分析647.5财务分析评价结论657.6项目资金筹措66第八章 节能与节水688.1节能688.1.1建筑节能措施688.1.2电气节能措施688.2节水69第九章 项目招标方
7、案709.1招标范围及招标组织形式709.2投标、开标、评标和中标程序709.3评标委员会的人员组成和资质要求71第十章 项目实施进度安排7310.1项目实施的各阶段7310.1.1建立项目实施管理机构7310.1.2资金筹集安排7310.1.3勘察设计7310.1.4施工准备7410.1.5竣工验收7710.2项目实施进度计划7810.2.1实施进度78第十一章 环境保护7911.1 环境现状7911.2 项目建设和运营期对环境的影响及防治7911.2.1 施工期环境影响及防治7911.2.2 运营期环境影响及防治8011.3 其他环境保护措施8111.3.1建设环保措施8111.3.2给排
8、水环保措施8111.3.3电气环保措施82第十二章 社会效益的社会影响分析8312.1项目社会影响分析8312.2项目与所在地互适性分析84第十三章 可行性研究结论与建议8613.1研究结论8613.2建议87第一章 项目总论1.1项目名称陕西省XX新区XX新城XX镇XX村公租房项目(一期)1.2项目承办单位陕西省XX新区XX新城开发建设(集团)公司1.3项目主管部门陕西省XX新区XX新城管理委员会1.4项目拟建地点、建设规模、资金来源XX新城XX镇XX村公租房项目(一期)拟建地点位于沣泾大道以北,县东路以东,总占地约14亩,容积率3.75,规划总建筑面积约35000平方米。项目计划新建公租房
9、700套,为高层住宅。项目建设成本约人民币8718.5万元,其中中省市资金支持2800万元,其余资金自筹。1.5承担可行性研究工作的单位陕西XX项目管理有限公司1.6研究工作依据1、陕西省XX新区总体规划(2010-2020年);2、XX新城分区规划(2010-2020年);3、关中天水经济区发展规划(2009-2020年);4、西安国际化大都市发展战略规划(2009-2020年);5、西安市城市总体规划(2008-2020年);6、咸阳市城市总体规划(2008-2020年);7、国家及省、市有关经济适用房、廉租房和公租房的政策、法规和文件;8、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(
10、国办发【2007】24号);9、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;10、陕西省人民政府关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(陕政发【2007】62号);11、陕西省关于加快推进我省保障性住房工作的意见(陕财办【2009】112号);12、关于加快保障性住房建设的意见(陕办发【2010】11号);13、陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;14、XX新区XX新城分区规划(2010-2020); 15、陕西省保障性住房建设标准(试行)(2011年9月);16、项目建设单位提供的背景资料;17、项目调研收集的有关资料;18、工程咨询报告编制委托书;19、陕西
11、省各类建筑取费标准;20、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。1.7研究工作概况本项目是XX新城居住用地规划中的XX新城XX镇XX村公租房项目,租住对象是XX新城FC1区(XX镇)的部分乡村拆迁应安置人口、外来务工人员、企业人员等。接到委托任务后,可研承担单位立即抽调骨干人员组成专业工作组,由总经理亲自挂帅,人力物力配备到位,立即开始分组工作,市场调研组、财务分析组、现场踏堪组等平行开展工作,尽快编制报告,配合业主的需要。1.8主要技术经济指标 XX新城XX镇XX村公租房项目(一期)主要经济技术指标表序号XX镇XX村公租房单位指标1总用地面积93332总建筑面积350003容积率3.754绿
12、地率%595总停车数辆1576户内平均居住人数人/户47居住户数户7008居住人数人28009建设投资万元8718.510每平方米建设投资元24911.9项目承办单位概况陕西省XX新区XX新城开发建设(集团)有限公司(以下简称XX集团公司)是经陕西省人民政府批准同意,由陕西省XX新区XX新城管理委员会出资设立的大型国有独资公司。集团公司成立于2011年10月18日,注册资本10亿元人民币。公司下设行政部、财务部、技术合同部、投资经营部、工程建设部和城乡统筹部六大职能部门。作为XX新区XX新城商业开发和市场化建设经营主体,主要承担XX新城规划范围内城市基础设施及市政配套设施建设;新城跨区交通干线
13、连接;土地储备及开发;房地产及文化教育场馆的开发、建设;农业项目、旅游服务项目、物流仓储项目开发、建设、管理经营;房屋租赁;物业管理;园林景观设计及绿化建设施工;区域内招商引资、投融资;工业、商业、高科技项目的研发等任务。 集团公司将按照国家及XX新区整体的战略部署,努力打造XX新城成为西安国际化大都市北部中心,高端制造业、现代物流业、地理信息产业基地,统筹示范区,并逐步形成以低碳产业为主,重点发展高端制造业、测绘、新能源、现代物流、创意产业、都市农业等产业的发展格局,在发展模式上将采取“一区多园”的产业化发展道路,最终实现XX新城“一心两廊、五轴八组团”的现代田园城市空间结构。未来,公司将秉
14、承“态度决定一切、思路决定出路、细节决定成败”的企业精神,按照优质、精细、高效的原则要求,积极进取、顽强拼搏,依托XX新城良好的发展平台实现新的跨越式发展,为推动XX新城区域内社会经济繁荣做出贡献。 1.10国家和行业发展规划“十二五”期间,我国计划建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套,保障性住房覆盖面达到20%左右,开局之年已为实现目标打下坚实基础。2011年,全国计划开工1000万套各类保障房,实际开工1043万套,基本建成432万套。“规模之大、任务之重,史无前例。”去年年底,国务院召开全国住房保障工作座谈会,住建部代表保障性安居工程协调小组与各地签订了2012年的住房保障目标
15、责任书,分解落实了年内建设任务。根据计划2012年全国将开工保障房和棚户区改造工程700万套以上。依据中共陕西省委办公厅文件陕办发 (2010)11号进一步推进保障性住房建设工作,经省委、省政府同意,做出如下安排:公共租赁住房是解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和进城务工人员住房困难的重要途径。各市要认真做好需求调查,抓紧编制公共租赁住房建设规划。力争于2012年底前,首先解决好城镇中等偏下收入住房困难家庭的住房困难问题,大中城市将新就业大学生、外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。1.11项目发展概况在省委省政府的高度重视下,各市县和升级部门共同努力、真抓实干。截止到2010年10
16、月25日,保障性安居工程开工48.13万套,占目标任务的107.36%;完成投资475.5亿元,占年度投资计划的88.1%,如果加上2008-2010年度项目在2011年开工31189套,2011年全省总计开工和完成保障性安居51.25万套。这些指标在全国继续保持前列。我省确定2012年的保障性住房总任务是40.08万套,总的原则是以公租房为重点,各市总任务不低于今年的85%。保障性住房包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房4类住房。1.12项目提出的背景随着新一轮西部大开发的全面展开、西安国际化大都市建设的全面启动以及西域一体化的深入推进,特别是XX新区总体规划(2010-20
17、20年)在国新办新闻发布会正式发布后,XX新区建设正式列入国家战略,XX新区管理委会正式成立,“一区五城”建设随之迅速拉开帷幕。XX新城分区规划(2010-2020年)即在这样的背景下开展编制工作。为加快落实中共陕西省委办公厅文件陕办发 (2010)11号关于加快保障性住房建设的安排,该项目是XX新城分区规划中FC1区XX镇XX村公租房项目。1.13项目发起缘由按照省委省政府的部署,“十二五”期间,全省将建设210万套保障性安居工程,届时全省住房保障覆盖面将达到国家20%的要求。XX新城分区规划的要求,对原有自然村要进行拆迁,对部分低收入住房困难原有村民进行安置,解决城镇中等偏下收入住房困难家
18、庭、新就业职工和进城务工人员的住房困难问题。 1.14投资的必要性加快保障性住房建设,有利于调整住房结构,促进“住有所依”目标的实现;有利于引导合理住房消费,促进房地产市场平稳健康发展;有利于人才和劳动力的有序流动,促进城镇化进程;有利于保障和改善民生,促进社会和谐稳定。1.15投资回收期公租房租金收取标准,需要考虑成本回收租金,以略低于市场租金的标准进行确定,一般在市场租金的70-80%左右。以西安为例,经调研,目前西安市商品住房市场租金均价为20元/平方米,公共租赁住房按市场租金的80%计算,租金价为16元/平方米月,按此标准计算,静态测算高层公租房资金回收期为15.97年左右,动态测算资
19、金回收期为28年左右。 第二章 城市宏观经济形势及区域市场发展状况分析2.1城市概况2.1.1城市基本情况XX新区位于西安、咸阳两市区之间,西起茂陵及涝河入渭口,东至包茂高速,北至规划中的XX环线,南至京昆高速,规划区面积882平方公里,规划建设用地272平方公里。 按照组团发展的格局,新区分为五个组团:XX新城、空港新城、秦汉新城、沣西新城、沣东新城。XX新城:包括泾阳县的泾干镇、永乐镇、崇文镇和XX镇(部分),总面积146平方公里,规划建设用地47平方公里。空港新城:包括泾阳县的太平镇,渭城区的底张镇、北杜镇和周陵镇福银高速以北的区域,总面积141平方公里,规划建设用地36平方公里。秦汉新
20、城:包括渭城区的正阳、窑店、渭城、周陵镇福银高速以南的区域,秦都区的双照镇,兴平市茂陵的周边区域,泾阳县的XX镇(部分),总面积291平方公里,规划建设用地50平方公里,遗址保护区面积104平方公里。沣西新城:包括户县的大王镇,长安区的马王街道、高桥乡,秦都区的钓台、陈杨寨街道,总面积143平方公里,规划建设用地64平方公里,遗址保护区面积8.6平方公里。沣东新城:包括长安区的斗门街道、王寺街道,秦都区的沣东街道,三桥街道、六村堡街道西安绕城以西的部分,总面积161平方公里,规划建设用地75平方公里,遗址保护区面积13.3平方公里。2.1.2地理位置XX新城地处陕西省泾阳县东部,关中平原中部,
21、XX下游。包括泾干镇、崇文镇、永乐镇全部和XX镇部分用地。东与高陵县交界,南与秦汉新城接壤,西临空港新城、中张镇,北与燕王镇、三渠镇相交。县城位于西安市北偏西54公里,咸阳市北偏东28公里,距首都北京1290公里。全区总面积146平方公里。行政区划:XX新城行政范围主要涉及咸阳市泾阳县4个镇(街道办)、62个行政村,详见表1。表1 XX新区行政区划区(县)街镇乡行政村泾阳县泾干镇柴家、大训堡、樊家、花池、华角、马庄、唐李、望泾、姚坊、大曲、东关、花角、县前、花池渡、柴家、先锋、双赵、瑞凝、土贺、封家、建立、团庄、粮集、金柳、木刘、南强、北强、吉元、西关、瓦王崇文镇宋村、摆渡、坡底、蔡壕、虎杨村
22、、崇文村、焦村、北丈八寺村XX镇修石渡、付家、舒家、唐家、王家、东风、蒋刘、大堡子、小徐、金田玉、阜下、王家堡、陕西庄、费家崖、新庄、寿平、XX、芦家、聂冯永乐镇永乐、永丰、南横流、北横流、庞家、邵村、尚家、亢营、大齐、南吴XX新城区位图:2.1.3自然气候条件主要气象资料如下:年最大降雨量: 820.5毫米年平均降雨量: 560.6毫米年最少降雨量: 349.2毫米冬季平均风速及主导方向 25米/秒(东北风)夏季平均风速及主导方向 25米/秒(东南风)最大冻土深度 0.3米最大积雪厚度 0.2米年平均气温 13,冬季(1月)最冷 13.8,夏季最热(7月) 40.9。日照时数年平均 2195
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