基于目标成本核心下的房地产成本管理体系.pdf
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1、收稿日期:作者简介:苏碧双()男福建泉州人本科工程师主要从事房地产成本管理工作基于目标成本核心下的房地产成本管理体系苏碧双(福建辰曦建筑装饰工程有限公司福建 福州)摘 要:目标成本管理不是单纯的成本估计与成本控制体系而是对成本与利润进行综合战略规划的过程 房地产作为建筑行业的重要组成部分企业成本水平的高低直接决定着企业获利能力的大小和市场竞争能力的强弱 基于此以某房地产开发项目为例采用案例分析法结合目标成本相关理论对项目成本管理体系的设计进行详细分析结果表明:房地产企业需要重视基于目标成本法设计的采购成本管理体系结合工程实际情况制定目标设定、分解、控制的成本管理体系从而为企业争取更高的利润关键
2、词:目标成本房地产开发成本管理中图分类号:.文献标志码:文章编号:():/引 言目标成本管理就是在企业全面预算的基础上根据企业的经营目标在成本预测、成本决策、测定目标成本管理的基础上进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价等一系列成本管理工作 它以管理为核心核算为手段效益为目的对成本进行事前测定、日常控制和事后考核进而形成一个全过程多层次、多方位的成本管理体系以达到投入少、产出多获得最佳经济效益的目的 房地产企业作为建筑行业的重要组成部分面对日趋激烈的外在竞争环境更应正确了解目标成本管理价值以目标成本为核心构建房地产成本管理体系从而有利于强化企业核心竞争力健全成本管理制度同时对于推进标准成本管
3、理深化全面预算管理也有着重要意义 工程概况某集团企业以商务园区专业运营作为自身战略定位所开发的商业园区项目分布于我国多个城市 该企业目前构建了一系列成本管理制度文件及工作指引然而缺乏成本优化控制作业指引未构建出层次化的成本数据管理体系采用的仍是传统金字塔式成本数据管理体系 受此限制该房地产企业成本管理中存在成本信息调查不全面、目标成本测算不规范、招标管理不科学、施工职责划分不清晰、监控机制不完善、竣工验收评估分析与成本管理考核机制不健全等问题为实现降本增效目标提升自身竞争力该房地产开发企业以市场为导向、遵循准确严谨、事前控制、动态管理、供应链完善的原则构建了以目标成本为核心的房地产成本管理体系
4、 企业目标成本管理的不足 现行成本控制制度缺乏实施动力 房地产企业在现行成本控制制度及措施上偏重于事中和事后控制房地产的成本预测带有人为因素 房地产成本的预算主要采用增量预算即以基期成本费用的水平为出发点结合预期业务量变化及有关的成本控制措施调整有关费用项目来编制预算其目标成本的测定、各层次成本指标的分解均以过往的历史资料为依据相当于变相承认过去成本是合理的使得许多原来不合理的费用开支继续存在下去降低了成本预算的科学性 同时若将成本降低至较低水平造成下轮指标更严格严重影响降低成本的动力 成本预算分配制度的不合理性房地产企业成本预算的分配方案中采用责任制逐级进行成本与效益的分解分为横、纵两方面
5、房地产企业对下级单位下达的生产任务、成本和其他指标都依据归口管理横向到边的原则分解落实到各职能部门例如将预算总成本分为:材料成本、水电力费用、人工费用等 指标纵向分解遵循纵向到底的原则将预算指标分解至各施工班组 这种预算分配制度是根据某个职能部门及历年的建设经验数测定的具有一定的主观性因此分配的成本预算金额也并不是很科学以此为基础的成本考核也缺乏合理性 目标成本管理体系的优化思路)在设计过程中反映工程的决策思想尤为关键需要将决策者的意图、项目定位和目标明确地融入设计中 同时必须明确设计的成本和质量确保在满足设计需求的同时不超出预定的目标成本 通过限额设计的方式可以对目标成本进行有效控制避免成本
6、超支和不必要的浪费)在成本测算的基础上需要对项目的价值功能做到全面分析 为此需要评估每个设计元素和功能对项目的经济效益和实际使用价值的贡献程度 首先应确定技术经济指标如建筑材料的耐久性和能源利用效率 同时还要考虑项目的总体质量定位以确保满足预期的品质标准 并且要对建材设备配置进行评估确保其符合技术要求并具有经济性以避免不必要的成本损失)设计方案的评估与分析是目标成本优化的重要一环通过对设计方案进行全面评估包括技术可行性、施工难度、维护成本等方面的考量可以发现潜在的成本风险和改进空间 在此基础上进行进一步的优化既要保证项目工程质量又要寻求降低开发成本的机会 例如采用更具成本效益的建材替代品、优化
7、空间布局以节约用地成本、运用先进的建筑技术提高施工效率等)经过设计方案的评估与优化最终确定了最优质的设计方案 然后根据这个优化后的方案进行目标成本的测算 这一步骤需要综合考虑各项设计调整带来的成本变化并结合实际市场的价格和资源情况得出一个合理的目标成本 这样便能对项目的开发成本有一个清晰的了解并为后续的预算编制和施工准备提供准确的依据 基于目标成本核心下房地产成本控制措施 投资预算与目标成本编制在进行房地产项目的投资预算与目标成本编制过程中首先需要从整体角度对项目实行全面分析不仅要考虑单个建筑或设施的特点还要考虑整个项目的发展规划和定位在此基础上编制工程业态指标表和成本维度关键指标对比表 在明
8、确产品类型后还需要明确可售、实际建筑、规划以及赠送面积等参数这些参数对于成本测算非常重要可以帮助确定建筑材料、劳动力和其他资源的需求量从而计算出项目的总成本 同时展开市场调研是不可或缺的一步以便确定产品的定位了解目标消费群体的需求和偏好有效地确定产品的定价、功能设计和宣传策略 此外经过横向和纵向对比可以更好地评估项目成本 基于这些指标和比较结果可以制定最合理的目标成本 目标成本的确定思路是量价分离即基于合约规划和实际情况对项目实施的每一流程的费用加以测算主要包括占地 建筑面积、开发 土地成本、开发前期费和建筑、安装、环境、社区管网工程费以及配套设施费、营销 管理 财务费用等各个因素 最后将这些
9、成本项目整理并汇总到目标成本测算表中以便全面评估项目的投资预算和成本控制 这样的目标成本汇总表将为项目决策提供重要的依据确保项目在预算范围内高效地进行并增加项目成功的概率 目标成本的控制 事前控制在事前控制阶段企业需要实行全面的调查、规划和研究确定投资控制目标并编制科学合理的管理计划 这包括对即将开发的项目进行全面调查了解市场需求、项目潜力以及竞争情况从而准确确定目标成本 选择合适的设计人员、设计机构至关重要他们应具备丰富的经验和专业知识能够提供高效的设计规划以达到预期的利润目标并在设计过程中节省开发成本 在选择施工方时需要进行综合考量评估施工方的设计方案和施工水平以选择最合适的施工方 此外积
10、极学习借鉴国外先进的管理模式也有助于更好地控制工程支出提高成本控制的能力 事中控制在进行房地产工程的开发建设期间有可能会出现较多的变更洽商如此可能会对工程成本和工期产生影响使得工程管理难度提高 因此若想实现对工程成本的合理管控同时保障工期与质量需要严控变更洽商几率避免不必要的成本增加和工期延误并且在不得不进行变更洽商的情况下要第一时间做好成本测算确保动态成本的准确、真实、及时 同时根据项目销售情况及时把握工程进度问题以减少工程资金提前支付和财务费用的支出 这就要求企业保持敏锐的市场触觉及时调整项目进度避免过早支付资金导致财务压力增加 事后控制当进入到竣工决算环节企业应当对项目成本实行分析和整理
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