房企新项目土地增值税清算收入如何填报?.doc
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1、房企新项目土地增值税清算收入如何填报?今年5月1日起,房地产业被纳入增值税征管体系。财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税201636号)、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法(国家税务总局公告2016年第18号)和国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告(国家税务总局公告2016年第23号)等文件,对房地产开发企业一般纳税人销售新项目的增值税计税方法与开票方式做了创新式技术处理,起到了便于操作、降低税负的效果。但是,在新方式下,房地产开发企业一般纳税人对新项目土地增值税清算收入的填报金额产生了不同理解。案例A公司是
2、房地产开发企业,增值税一般纳税人,于2016年7月将一栋写字楼价税合计10000万元销售给M公司,一次性收款并开具增值税专用发票。建设工程施工许可证注明该写字楼项目2016年5月开工,7月完工,8月交付。这栋楼对应的土地成本为3000万元(取得财政收据),对应的开发成本为4000万元,开发项目无可供抵扣的增值税进项税额。A公司申报缴纳转让写字楼增值税应纳税额计算如下:2016年8月销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)(1+11%)=6306.31万元;2016年8月增值税销项税额=销售额11%=693.69万元;2016年8月应纳增值税额=销项税额-进项税额-预交税款=693
3、.69万元。A公司按照售价全额开具增值税专用发票,增值税专用发票上注明的销售额为9009.01万元,增值税额为990.99万元,增值税税率为11%.由于项目简单,A公司于2016年9月向主管地税局申请土地增值税清算,其在土地增值税纳税清算申报表中第二栏“转让房地产收入总额”的“非住宅开发产品”项下填报金额为6306.31万元。分析主管地税局在审核该项目房地产销售收入时,对企业填报金额产生两种不同意见。一种观点认为,财税201636号文件第三十六条规定,一般计税方法的销售额不包括销项税额,纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的,销售额含税销售额(1+税率)。同时,国家税务总局2016年18号公
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