成本流程.ppt
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1、成成 本本 管管 理理亿亿嘉地嘉地嘉地嘉地产产集集集集团团:王超杰:王超杰:王超杰:王超杰 时间时间时间时间:2012014 4年年0505月月1 17 7日日1 1目目录第一部分第一部分 项目成本管理目成本管理第二部分第二部分 目目标成本成本第三部分第三部分 动态成本成本第四部分第四部分 工程工程预结算算第五部分第五部分 合合约规划划第六部分第六部分 成本后成本后评估估2 2范范 围:集集团所有所有项目的成本控制工作目的成本控制工作目目 标:确保成本控制在目确保成本控制在目标成本成本之内之内目目标成本:成本:广广义是指在不同是指在不同阶段根据段根据现有有信息所制信息所制订的的项目开目开发成本
2、成本计划;狭划;狭义仅指在指在某某阶段确定的控制性的、不能随意段确定的控制性的、不能随意变动且作且作为考核基准的成本目考核基准的成本目标限限额设计:是指按照某是指按照某阶段确段确认的成本目的成本目标,指,指导和控制和控制设计成果(一般成果(一般仅指指扩初和施初和施工工图设计),保),保证项目目总投投资限限额不被突破不被突破项目成本管理流程之一目成本管理流程之一3 3成本管理中心:成本管理中心:1 1 建立成本信息建立成本信息库2 2 编制成本控制建制成本控制建议3 3 组织编制制项目目目目标成本成本4 4 负责建安成本的建安成本的动态监控管理控管理5 5 组织项目竣工目竣工结算及成本后算及成本
3、后评估估项目成本管理流程之二目成本管理流程之二 职 责4 4设计管理中心:管理中心:1 1 根据根据设计限限额 进行成本控制行成本控制2 2 负责提交各提交各阶段成本段成本测算需要的算需要的设计文件文件3 3 负责勘察、勘察、设计费用的用的测算及控制算及控制营销管理中心:管理中心:1 1 负责提交提交产品建品建议书2 2 负责提交提交项目定位目定位报告告3 3 负责营销费用用测算算项目成本管理流程之二目成本管理流程之二 职 责5 5财务管理中心:管理中心:负责管理管理费用和用和财务费用的用的测算算城市公司:城市公司:1 1 负责项目目报批批报建建费用用预算算2 2 负责现场签证工程量的确定工程
4、量的确定3 3 负责项目形象目形象进度度审核核项目成本管理流程之二目成本管理流程之二 职 责6 6财务管理中心:管理中心:负责管理管理费用和用和财务费用的用的测算算城市公司:城市公司:1 1 负责项目目报批批报建建费用用预算算2 2 负责现场签证工程量的确定工程量的确定3 3 负责项目形象目形象进度度审核核项目成本管理流程之三目成本管理流程之三 流流 程程7 7项目成本管理流程之三目成本管理流程之三项目开发阶段成本管理中心相关部门分管领导地产总裁可研论证阶段组织可研阶段成本测算设计、营销、财务审核审批定位及概念设计阶段组织定位阶段成本测算,提出方案设计成本限额设计、营销、财务审核审批方案设计阶
5、段组织方案阶段成本测算,提出初设成本限额设计、营销、财务审核审批扩初设计阶段组织扩初阶段成本测算,提出施工图设计限额设计、营销、财务审核审批施工图设计阶段组织施工图预算,确定目标成本各中心参与审核审批 流程流程说明明8 8项目成本管理流程之三目成本管理流程之三 流程流程说明明阶段成本管理中心投资发展中心营销管理中心设计管理中心财务管理中心城市公司可研论证阶段成本测算完成项目建安成本成本测算;汇总各部门测算成果并与类似工程的经验数据对比分析,形成可研版项目成本测算表并作为可行性研究报告的内容或附件,报成本分管领导审核,地产总裁审批;地产总裁审批后的成本估算,自动成为项目成本总预控目标。以后各阶段
6、成本以该预控目标作为指导负责收集提供红线内外地块信息,并进行土地成本测算进行项目初步定位,明确各类产品预期售价,并负责营销和销售费用测算依据项目初步定位提供规划设计草案,提供项目规划指标和工程建筑标准,并负责勘察、设计费用测算依据项目初步定位、分期开发/销售计划等信息分析项目现金流量、税费情况,并负责管理费用(人力资源部配合)、财务费用测算负责收集提供政府规划要点、报批报建规费等信息,并进行报批报建费用测算定位阶段成本测算根据产品定位报告和概念设计文件组织设计、营销、财务、运营等中心按成本测算科目要求进行项目定位阶段的成本测算,形成定位版项目成本测算表,分管领导审核、地产集团总裁、常务副总裁、
7、决策委员会审议,总裁审批组织市场调研并提供产品定位报告按项目定位组织概念方案设计方案设计阶段成本测算与控制成本管理中心根据定位阶段成本测算,提出方案设计成本限额指标表送设计管理中心,作为设计任务书的组成部分发给设计单位,以指导方案阶段设计工作;项目建筑单体方案经过审批通过后,成本管理中心组织设计、营销、财务、运营等部门依据集团确定的产品定位、建筑单体方案设计成果(含方案、结构形式、建筑用料、设备选型等),在定位阶段成本测算基础上进行细化,形成方案版项目成本测算表;方案版项目成本测算表报成本分管领导审核、地产集团总裁、常务副总裁、决策委员会审议,总裁审批。成本管理中心提交领导审批时应重点说明多方
8、案成本差异及与定位阶段成本测算的差异分析说明:结合项目规模、特点,若设计无初步设计阶段,可直接进入施工图设计阶段成本测算初步设计阶段成本测算与控制成本管理中心根据方案版成本测算,提出扩初设计成本限额指标表送设计管理中心,作为设计任务书的组成部分发给设计单位,以指导初设阶段设计工作;成本管理中心在接到初步设计文件后,1个月内组织设计、营销、财务、运营等部门依据集团审批确定的产品配置标准、扩初设计成果及材料设备部品清单,对方案版成本进行细化、调整修订,形成初设版项目成本测算表;对初设版本成本测算成果进行评审,报分管领导审核、地产集团总裁、常务副总裁审议,决策委员会审批,为施工图设计提供限额依据。说
9、明:明:结合合项目目规模、特点,若模、特点,若设计无初步无初步设计阶段,可直接段,可直接进入施工入施工图设计阶段成本段成本测算算施工图设计阶段成本测算与控制成本管理中心根据初设阶段的成本测算,提出施工图设计成本限额指标表送设计管理中心,作为设计任务书的组成部分发给设计单位,以指导施工图阶段设计工作;成本管理中心在施工图评审并对完成限额指标对标分析后,组织施工图预算施工阶段成本控制(成本动态控制阶段)动态成本控制的关键是建好“三帐两表”:工作量完成台账、设计变更台账、现场签证台账、成本超支预警表和动态控制月报表;成本管理中心是成本动态控制的主责中心,监控相应的成本动态变化,并设置动态控制预警线,
10、及时发出动态成本警报;对设计变更进行成本估算,对超出成本目标的变更提出预警和控制要求,并确定是否调整目标成本;成本管理中心对经项目部审核的签证进行审查和确认工程结算阶段成本控制施工单位按照合同要求和进度要求进行施工,按合同约定质量标准完成工程,提交工程结算申请及结算资料报监理单位、城市公司成本合约部,再递交成本管理中心,具体按【工程预结算作业指引】执行成本后评估与档案成本管理部组织成本后评估工作,具体操作详见【项目成本后评估作业指引】9 9项目成本管理流程之三目成本管理流程之三 可研可研 定位定位测算模板算模板项目一期目一期销售售净利利润率率序号项目单位合 计洋房小高层高层商业高层多层花园洋房
11、小高层高层高层一一销售售净利利润万元万元4963 4963 1256 1256-1518-1518 0 0 3439 3439 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1单方净利润元/M2278 318-132 0 1420 0 0 0 0 0 0 二二销售售净利利润率率%8.06%8.06%9.95%9.95%-4.41%-4.41%0.00%0.00%23.67%23.67%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%三三税前利税前利润万元万元6022 6022 1675 1675-2024-2024 0
12、0 4585 4585 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 四四总建筑面建筑面积万万M2M220.278 20.278 3.945 3.945 12.521 12.521 0.000 0.000 2.421 2.421 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 1可售面积万M217.84 17.84 3.945 11.477 0.000 2.421 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 其中地上万M217.93 17.93 3.945 11.477
13、 0.000 2.421 2不可售面积万M22.434 2.434 0.000 1.043 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 其中地下室万M21.04 1.04 0.000 1.043 0.000 地下车库万M21.30 1.30 1.301 人防工程万M20.00 0.00 配套公建万M20.09 0.09 0.090 五五销售售总收入收入万元万元61583 61583 12625 12625 34432 34432 0 0 14526 14526 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1销售价格售价格元元/M2/M
14、23451 3451 3200 3200 3000 3000 0 0 6000 6000 六六总 支支 出出万元万元58406 58406 11369 11369 35950 35950 0 0 11087 11087 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1直接成本土地费用万元7959 7959 1760 5119 0 1080 0 0 0 0 0 0 前期费用万元378 378 79 250 0 48 0 0 0 0 0 0 基础设施配套费用万元4627 4627 967 3068 0 593 0 0 0 0 0 0 建造费用万元26737 26737 4715 18343 0
15、3680 0 0 0 0 0 0 公建分摊(含地下车库)万元4689 4689 1037 3016 0 636 0 0 0 0 0 0 市政大配套万元1217 1217 269 783 0 165 0 0 0 0 0 0 间接费用万元279 279 62 179 0 39 0 0 0 0 0 0 不可预见费万元759 759 143 513 0 103 0 0 0 0 0 0 汇总万元46645 46645 9030 9030 31270 31270 0 0 6344 6344 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2资金成本万元2388 2388 528 1536 0 324 0
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