联想集团武汉地产项目可行性研究报告样本.doc

联想集团武汉地产项目可行性研究汇报
“联想高科·经典城市”商品住宅开发项目
可行性研究汇报
目    录
一、总    论                              
二、市场分析                             
三、建设内容                             
四、环境保护和市政配套                        
五、组织机构和人力资源配置              
六、建设进度安排及物料供给            
七、资金筹措                              
八、效益分析                            
九、研究结论和提议 

一、总    论

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（一）项目背景
1  项目名称：  “联想高科·经典城市”居住小区
2  承接单位概况：
“世纪地产”是武汉专业房地产项目开发企业。
因为其它在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期长。为了降低投资风险，“世纪地产”决定和武汉高科国有控股集团及北京融科智地房地产开发合作成立控股企业武汉联想·世纪高科房地产开发股份开发本项目。
企业注册资本1亿元（“世纪地产”3000万元，武汉高科国有控股集团3000万元，北京融科智地房地产开发4000万元）流动资金2400万元（滚动开发）。
武汉高科国有控股集团是经武汉市委、市政府同意成立，授权全方面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本15亿元，现在全资、控股、参股企业35家，已成为“武汉·中国光谷”建设主力军，是一家集资产经营和管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体大型国有控股集团。
成立于6月北京融科智地房地产开发，是联想控股企业为进军房地产行业而专门设置全资子企业，也是其多元化布局一个关键棋子。
3  可行性研究汇报编制依据：
（1）《城市居住区计划设计规范》
（2）《武汉市计划管理条例》及《技术要求》
（3）《城市居住区公共服务设施设置要求》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化计划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
（二）项目概况
1  地块位置：
关山一路和楚雄大道交会处往南400m处。光谷创业街在本案东侧，南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。地块紧邻光谷CBD中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。周围商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医院等公共设施相距不远。“联想高科·经典城市”居住小区周围有：华中科技大学、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷关键市场、电信数码港、长江乐园、东湖新技术开区等。在此地生活方便而多彩。
2  建设规模和目标：
土地面积：270亩（180090平方米）
容积率：1.75（当地块在武汉市郊区，沿关山一路南行800米即达武黄高速公路，是武汉光谷关键开发地段，所以为了吸引众多科技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小数值）
建筑面积：314528平方米
开发周期：7至8年
土地价格：5400万（高科集团贮备土地，作为股本投入）
3  周围环境和设施
（1）步行约2分钟可至586、521、715等公交车站；
（2）鲁巷广场购物中心关山超市和关山饭店等消费场所均几步之遥；
（4）华中科技大学，中南民族学院等高校围绕；
（3）武汉光谷CBD中心——光谷创业街在本案东侧
4  项目投入资金及效益情况
项目总投资：33597.28万元
自有资金投入：12400 万元
住宅销售价格： 元/平米起
项目销售收入：59104.00万元
项目税后利润总额：16127.14万元
项目毛利润润：27.28％
项目内部收益率：25.39％   
（三）项目建设缘由
1  项目建设有利于我企业在武汉房地产市场深入开拓发展
企业自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依靠开发区优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。经过本项目标开发，占据光谷CBD区域房地产市场，发展壮大企业实力，并深入树立企业在武汉地产业界形象。
2  项目标建设符合武汉市对光谷建设精神
国家继续实施扩大内需、拉动经济增加政策对房地产市场潜力巨大，使房地产开发企业预期盈利将深入增强。伴随国家取消了银行对房地产开发项目贷款限制、解除了房地产开发企业禁令，愈加坚定了房地产业发展信心。武汉市政府加大对房地产业投入。每十二个月投资100亿元兴建600万平方米住宅，五年共建3000万平方米，用五年时间处理30万居民住房问题战略方针实施对房地产业影响是十分显著。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范发展，加之广泛宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业主动性逐步得到调动和发挥，本市房地产市场已形成了二、三级市场联动良好局面。部分条件好行政、企机关已进入住房货币化分配阶段，房改前好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。
依据第二季度武房指数汇报，洪山区房地产市场最大特征就是“光谷地域以住宅项目为主，武珞路沿线以商务写字楼为主”。作为洪山区两大经济支柱“中国光谷”和“电脑一条街”在洪山区经济结构中将占据主导地位。伴随中国光谷发展壮大，小区周围土地已成为武汉市房地产开发烧点，在未来5年内，中国光谷方圆50平方公里区域将形成一个科工贸年收入超出1000亿以上高科技产业园，加上长江乐园带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴起，当地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、计划配套最完善生活小区。
所以，我企业决定在此区域内寻求适宜地段投资建设高品质商品住宅小区，因为本区域内土地稀缺和我企业资金临时短缺，我们选择武汉高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成一致，成立合资企业武汉联想·世纪高科房地产开发股份共同开发高科集团270亩贮备地块。具体合作方法在资金筹措一节中有具体叙述。
3  因为市区可开发土地稀缺，三方合作开发本项目符合我企业投资开发策略
从土地供给角度分析，因为土地数量相对稳定性和自90年代中期以来武汉房地产市场高速发展，武汉市区土地资源日益降低，在市区内，土地供给绝对数量肯定展现下降趋势。类似本项目开发可200多亩以上大规模住宅区域土地稀缺，土地资源弥足珍贵。伴随土地供给市场秩序日益规范化，为了合理利用城市土地资源，土地取得方法已由过去划拨、协议出让方法逐步转化为以拍卖、招标方法为主。以后两种方法肯定提升土地取得成本，对项目开发建设不利。
本项目由武汉高科国有控股集团提供土地使用权，为资金流动周转和项目建成收益发明了良好条件。一次性取得大面积有开发潜力地块，有利于对项目进行滚动开发。依据市场动态，合理调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。项目周围楼盘开发已经提升了当地域土地潜在价值，本项目标开发能够使潜在价值得到实现。
4  项目开发优势所在
世纪地产丰富房地产项目开发经验和良好信誉
高科集团相关政策优势和充足土地贮备
融科智地依靠于联想集团高科技理念和品牌优势
（四）市场分析
1  武汉概况
武汉市是中国六大中心城市之一。    在1992年国家公布中国城市综合经济实力50强中，武汉名列第六。，武汉市中国生产总值达成1348亿元，按可比价格计算，比增加12%。经济运行质量提升，整年实现财政收入150.18亿元,同比增加21.8%,占中国生产总值比重为本11.1%。自1992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市中国生产总值连续保持两位数增加,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益显著提升，人民生活水平继续改善，各项社会事业全方面进步，实现了“十五”计划良好开局。得天独厚地理环境，经过数千年开拓点染，发明了辉煌物资文明和精神文明，为武汉飞速发展奠定了坚实基础。
中国成立后，武汉经过几十年发展，已经成为一个门类齐全综合性工业基地，华中地域内外贸易中心，我中国地最大交通枢纽和关键教育、科研基地，在全国221个地级以上城市中，武汉综合经济实力居第六位，是中国特大中心城市之一。改革开放以来，武汉投资“洼地效应”显现，现在利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地域，全球500强跨国企业有35家来汉投资，另有45家设置了代表处。
迈向世界超级城市    世纪之交，正当世界各大城市全部在描绘新发展蓝图之际，美国《未来学家》杂志1999年6-7月刊发表了著名学者麦金利-康韦所著题为《未来超级城市》文章，预言中国上海、武汉将进入二十一世纪全球十大超级城市之列。
超级城市是指含有下列3项条件特征城市地域：人口超出100万；能够可连续地满足居民物质和社会需求（包含食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面需求）；拥有健康和充满火力经济环境，能够发明、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入经济投资。未来超级城市必不可少10个原因：水源；国际机场；和腹地交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新政治机制。
未来十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地域（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。因为地处中部要冲，拥有高新技术产业和数十所大学和技术学院，武汉含有很大机会。
2  光谷地域房地产住宅市场分析
（1）“光谷地域”概况
信息技术突飞猛进，给世界生产力和人类社会发展带来了极大推进。光电子技术是信息技术关键技术之一，伴随国际互联网业务和通信业飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展战略性产业，必将成为二十一世纪最关键支柱产业之一。 在此背景下，大陆很多教授学者提议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，立即决议，努力争取在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业综合优势，被国家科技部、国家计委同意为国家光电子信息产业基地（简称“武汉·中国光谷”）。
“武汉·中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一大批中国外著名教授学者，为发展光电子产业提供了强劲智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞企业、精伦电子、华工科技等企业为代表一批光电子企业，已经形成了一定产业规模，形成了光谷发展骨架；“武汉·中国光谷”依靠国家级开发区-----武汉东湖新技术开发区，有着良好外部环境和条件，这些全部为光谷建设发展奠定了良好基础。
武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家关键学科，10个国家关键试验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每十二个月有5万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村中国第二大智力密集区，拥有很丰富高新技术人才资源。
（2）建筑类型
武汉市（光谷地域）住宅类建筑其类型现实状况：
●多层。作为一个最为普遍建筑形式，多层住宅仍然是市场供给量主体，这一点在城镇结合部郊区房地产市场尤为突出。现在市中心多层项目越来越少，有根本“逃离市中心”趋势。反观城市外延，尤其是近两年房地产开发较热“三区五片”，即汉口金银湖片和后湖片，武昌南湖片、东湖高新开发区片和汉阳地域沌口开发区，不管楼盘规模怎样，均以多层物业为开发关键建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝正确百分比。
●小高层。现在小高层最大特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远城镇结合部。在金银湖片区“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯小高层，再加上户型上创新设计，市场反应良好。另外，近期开盘在青山区工业二路上 “宝安·公园家”在其计划中也有数栋小高层项目。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”定式。
●高层。现在武汉市高层物业尴尬现实状况正在被城市中心区日益增多新一代高层住宅项目所改变。市中心多个高层楼盘面世，为高层物业市场增添了几分亮色。福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且全部以高品质树立江城楼市顶级豪宅形象，使高层物业现实状况有所改观。
●别墅。江城特有丰富水资源成就了众多别墅项目。就现在实际情况来看，别墅市场中不管从供给量还是市场接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）全部是最好。究其原因，首先是联排别墅本身优势，即住宅功效齐全，而且在郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；其次是因为伴随二次置业者在购房人群中所占百分比不停增大，要求改善生活质量购房消费者日益增多，直接促进别墅需求量增大。现在汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘这类物业全部取得了良好市场效果。 

本项目建筑类型：
以高层（C型）为主干，周围点缀布局（A、B、D、E型）多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.75容积率确保了充足绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。
配比：
多层：A型8栋、B型6栋、D型12栋、E型7栋    高层：C型14栋
3  目标市场地位
   项目销售目标群以下：
  （1）外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；
  （2）周围高校老师和工作者；
  （3）欲改善居住条件置业者；
  （4）政府及企机关中层以上管理干部；
  （5）外地来汉经商者。
  （6）其它
（五）结论
  本项目社会效益、经济效益、环境效益俱佳，项目可行。
（一）市场概况
1  武汉市总体经济情况
武汉市是中国六大中心城市之一。    在1992年国家公布中国城市综合经济实力50强中，武汉名列第六。，武汉市中国生产总值达成1348亿元，按可比价格计算，比增加12%。经济运行质量提升，整年实现财政收入150.18亿元,同比增加21.8%,占中国生产总值比重为本11.1%。自1992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市中国生产总值连续保持两位数增加,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益显著提升，人民生活水平继续改善，各项社会事业全方面进步，实现了“十五”计划良好开局。
得天独厚地理环境，经过数千年开拓点染，发明了辉煌物资文明和精神文明，为武汉飞速发展奠定了坚实基础。
中国成立后，武汉经过几十年发展，已经成为一个门类齐全综合性工业基地，华中地域内外贸易中心，我中国地最大交通枢纽和关键教育、科研基地，在全国221个地级以上城市中，武汉综合经济实力居第六位，是中国特大中心城市之一。改革开放以来，武汉投资“洼地效应”显现，现在利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地域，全球500强跨国企业有35家来汉投资，另有45家设置了代表处。
迈向世界超级城市    世纪之交，正当世界各大城市全部在描绘新发展蓝图之际，美国《未来学家》杂志1999年6-7月刊发表了著名学者麦金利-康韦所著题为《未来超级城市》文章，预言中国上海、武汉将进入二十一世纪全球十大超级城市之列。
超级城市是指含有下列3项条件特征城市地域：人口超出100万；能够可连续地满足居民物质和社会需求（包含食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面需求）；拥有健康和充满火力经济环境，能够发明、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入经济投资。未来超级城市必不可少10个原因：水源；国际机场；和腹地交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新政治机制。
未来十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地域（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。因为地处中部要冲，拥有高新技术产业和数十所大学和技术学院，武汉含有很大机会。
2  武汉房地产市场概况
国家继续实施扩大内需、拉动经济增加政策对房地产市场潜力巨大，使房地产开发企业预期盈利将深入增强。伴随国家取消了银行对房地产开发项目贷款限制、解除了房地产开发企业禁令，愈加坚定了房地产业发展信心。
武汉市政府加大对房地产业投入。每十二个月投资100亿元兴建600万平方米住宅，五年共建3000万平方米，用五年时间处理30万居民住房问题战略方针实施对房地产业影想是十分显著。
形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范发展，加之广泛宣传引导，市场运做逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业主动性逐步得到调动和发挥，本市房地产市场已形成了二、三级市场联动良好局面。
部分条件好行政、企机关已进入住房货币化分配阶段，房改前好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。
3  武汉商品住宅价格走势
武汉市房地产市场展现出市场活跃，交易量放大，价格上涨并逐步走高态势。本季度洪山区高级物业仍然保持3600元/㎡。虹景豪庭、曙光嘉园等楼盘盘加入也起到了一定作用。 
洪山区：第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。

 洪山区指数
第四季度 1145.39
第一季度 1273.52
第二季度 1327.12
第三季度 1451.75
第四季度 1488.67

此季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右兆富国际大厦取得了3000平方米以上销量。究其原因，一是有良好地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足消费群体——高校教职员和成长中新小企业、个人投资者，如书香门第住宅关键针正确是高校老师和博士、硕士等。从市场现实状况看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，所以开发项目多为高层商务写字楼或商住楼。
    楚雄大道沿线聚集了名全部花园、尚文创业城、华城新全部、现代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名全部花园价格达成2900元/平方米以外，其它楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有很好自然环境和人文环境，购房者多以高校教职员为主。华城新全部本季度销售量在1万平方米以上；现代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格全部有所提升。
    楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘明泽·半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘因为均价逐步降低，取得了很好销售业绩，此季度新开盘明泽·半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘展现别墅化、大户型化发展趋势。
    坐落在洪山区“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在元/平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着很好销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量达成1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米玉龙岛花园别墅此季也销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。
4  武汉关键商品住宅楼盘销售大势
1．市场整体活跃，楼盘销售顺畅
    第四季是武汉市房地产市场最为活跃一个季度，各区域销售价格和销售量全部大幅度提升，如汉阳奥林花园刚刚开盘30天时间，一期400余套已销售逾70％。碧水晴天一期推出292套住房，两个季度不到销售了70%，而其出售42间商铺也被一抢而空。武昌南湖周围华锦花园此季度也取得近10000平方米销售量；中北路上天源城住宅小区也是近万平方米销售量。在价格上，各区域销售价格均上涨约100元/平方米。
2．名家操盘实力大增
    现在，武汉市中、高级楼盘诉诸于市场卖点，基础上集中在尊贵性、环境、功效及服务特色方面，讲究名家计划和设计、名家建筑和安装、名家管理和服务、名人居住和生活。比如，在汉口金融一条街西北湖畔“世纪华庭”，便是以尊贵气息走向市场直言，使得只有189套豪宅“世纪华庭”在推出不到六个月时间里就售出了137套。武汉市另一个一样属于成功人士居住高级楼盘——“丽岛花园”，则是在借助优势临湖地理位置优势之外，仍然十分重视小区内部环境建设，这在武汉市楼盘环境设计中能够说是占据着首屈一指地位。一样，武汉市还有着像“虹景花园”这么原滋原味高级欧式住宅，有着以名家设计、精雕细凿、品牌经营“金色港湾”，和像“蓝湾俊园”这么聘用了著名物业管理企业来提升品牌魅力楼盘。
3．小高层、高层住宅将展现规模进入市场趋势 
    7月1日武汉市土地供给方法改革，土地价格逐步攀升，在房地产开发中充足利用土地资源，降低土地成本，已成为开发商共识。在这种市场背景下，武汉市小高层、高层项目标开发百分比展现增大趋势，其所占市场规模也会得到显著提升。据调查：武汉市小高层、高层住宅开发栋数达150余栋，总建筑面积将达成200万平方米以上，和上年相比，其增幅为30%左右。伴随小高层、高层住宅逐步增多，消费者居住观念也会随之发生悄然改变，并在心理上会逐步接收高层住宅。 
4．消费者购房行为渐趋理性
    伴随房改政策深入实施和城市建设不停深化，多种借、贷款手续对应简化，良好物业管理使住房消费需求不停扩大，然而房地产是一个个性化十分突出产品，消费频次又很低，可能有人一生只有一次购房行为，所以越来越多人开始慎重看待购房行为，据调查：购房影响原因中地理位置40％，价格为36.85％，环境为22.96％，交通为6.47％，其它原因被选率为0.93％，这些原因包含：户型、物业管理、开发商实力等。
5. 价格及指数
　　第四季度房地产综合物业指数为1115.72点，较上季度上涨66.43点；综合物业平均价格为3207.76元/平方米，和上季度相比上涨了190.98元/平方米，涨幅为6.33%。
住宅价格指数此季度为1136.63点，比上季度上涨58.32点；平均价格为2206.88元/平方米，比上季度上升113.23元/平方米，其升幅为5.41%。
　　写字楼价格指数此季度为1050.07点，较上季度上涨11.36点；平均价格为4208.63元/平方米，较上季度涨了45.55元/平方米，涨幅为1.09%。
消费者对所购物业要求更高，买房不再只是需求，还有欲望满足、房地产增值保值等成份原因含在其中。住宅将会深入分为学生公寓、单身公寓、老师公寓、老年公寓、公务员公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增加52%，其中，存量房买卖成交12999起，占总成交量61.55%。全市房地产交易面积247.42万平方米，成交价值23.14亿元。其中，存量房交易面积158.11万平方米，占总交易面积63.9%，同比增加6%，下六个月将会有大副上升；同期居民已购公房上市交易20.99万平方米，占总交易面积13.3%。 
区   位 交易总量 存量房 百分比
洪   山 28.71 14.34 50%
（三）竞争分析
1  武汉市房地产住宅市场竞争特点
●特点一：市政政策继续带动楼市发展
●特点二：规模性小区将领导时尚
●特点三：户型面积在变小、房间在变多
●特点四：小高层物业受消费者青睐
●特点五：成规模、重环境
●特点六：板状结构已成为高层住宅主流
●特点七：精装修房需求不容忽略
●特点八：品牌营销引发楼市新卖点
2  武汉区域房地产竞争分析
本项目在武汉洪山区，周围武昌区区域内楼盘对本项目组成竞争，本汇报采撷洪山区和武昌区内关键楼盘大势加以对比分析。
洪山区：
第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。

 洪山区指数
第四季度 1145.39
第一季度 1273.52
第二季度 1327.12
第三季度 1451.75
第四季度 1488.67

此季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右兆富国际大厦取得了3000平方米以上销量。究其原因，一是有良好地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足消费群体——高校教职员和成长中新小企业、个人投资者，如书香门第住宅关键针正确是高校老师和博士、硕士等。从市场现实状况看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，所以开发项目多为高层商务写字楼或商住楼。
    楚雄大道沿线聚集了名全部花园、尚文创业城、华城新全部、现代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名全部花园价格达成2900元/平方米以外，其它楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有很好自然环境和人文环境，购房者多以高校教职员为主。华城新全部此季度销售量在1万平方米以上；现代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格全部有所提升。
    楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘明泽·半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘因为均价逐步降低，取得了很好销售业绩，本季度新开盘明泽·半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘展现别墅化、大户型化发展趋势。
    坐落在洪山区“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在元/平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着很好销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量达成1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。
武昌区：
第四季度武昌区平均指数为1083.44点，比上季度上涨了70.89点。平均价格为2350.49元/平方米，比上季度上涨了153.79元/平方米，涨幅为7%。
 武昌区指数
第四季度 1003.18
第一季度 929.88
第二季度 1046.69
第三季度 1012.55
第四季度 1083.44

此季度南湖地域一般住宅均价为1732.69元/平方米，比上季度提升13.27元/平方米。伴随南湖地域逐步成为武昌最大居住小区，市政配套设施越来越完善，小区文化气息浓厚，况且伴随小区规模逐步形成，土地稀缺性显著化，现在该地域已经没有任何土地可用来开发楼盘，这使得更多人期望在剩下为数不多楼盘里抢到一块居住空间。此季度该地域强销物业是华锦花园（二期）、新大地博雅苑、虹顶花园等中等楼盘，销售量全部近10000平方米，而且高级物业像宝安·加洲花园、中央花园等高级楼盘销售量也提升不少。
    此季度徐东新区物业均价为2509.47元/平方米，比上季度提升了51.97元/平方米。本季度该区域房地产市场一片活跃，销售量和价格提升是武昌地域最高，这和长江二桥取消收费方法是分不开。此季度强销物业为和盛世家、新世纪家园、城市经典，销量全部超出6000平方米。中北路连接了徐东新区和武昌小东门，是武昌南北交通主干道之一，徐东新区物业项目标旺销同时也带动中北路沿线房地产活跃。中北路沿线现已成为小高层聚集区，此季度均价在2450元/平方米左右，该区域现驻扎了天源城住宅小区、四季彩城、安顺星苑、白玫瑰花苑等等小高层。伴随市政配套完善，中北路沿线有望成为武昌地域集住宅办公为一体新区。
    此季度东湖周围地域仍然是东湖林语独占鳌头，均价不仅不降反而逐步攀升高达4150元/平方米，这关键是因为其周围自然环境优越，小区内计划部署也延伸了周围环境特色，在建筑形式、户型及房屋细节方面也充足表现人性化居住理念。
3  光谷地域房地产住宅市场分析
（1）“光谷地域”概况
信息技术突飞猛进，给世界生产力和人类社会发展带来了极大推进。光电子技术是信息技术关键技术之一，伴随国际互联网业务和通信业飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展战略性产业，必将成为二十一世纪最关键支柱产业之一。 在此背景下，大陆很多教授学者提议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，立即决议，努力争取在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业综合优势，被国家科技部、国家计委同意为国家光电子信息产业基地（俗称“武汉·中国光谷”）。
“武汉·中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一大批中国外著名教授学者，为发展光电子产业提供了强劲智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞企业、精伦电子、华工科技等企业为代表一批光电子企业，已经形成了一定产业规模，形成了光谷发展骨架；“武汉·中国光谷”依靠国家级开发区-----武汉东湖新技术开发区，有着良好外部环境和条件，这些全部为光谷建设发展奠定了良好基础。
武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家关键学科，10个国家关键试验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每十二个月有5万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村中国第二大智力密集区，拥有很丰富高新技术人才资源。
（2）建筑类型
●多层。作为一个最为普遍建筑形式，多层住宅仍然是市场供给量主体，这一点在城镇结合部郊区房地产市场尤为突出。现在市中心多层项目越来越少，有根本“逃离市中心”趋势。反观城市外延，尤其是近两年房地产开发较热“三区五片”，即汉口金银湖片和后湖片，武昌南湖片、东湖高新开发区片和汉阳地域沌口开发区，不管楼盘规模怎样，均以多层物业为开发关键建筑形式。从武汉三镇各区新开楼盘来看，多层物业也是占着绝正确百分比。
●小高层。现在小高层最大特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远城镇结合部。在金银湖片区“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯小高层，再加上户型上创新设计，市场反应良好。另外，近期开盘在青山区工业二路上 “宝安·公园家”在其计划中也有数栋小高层项目。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”定式。
●高层。现在武汉市高层物业尴尬现实状况正在被城市中心区日益增多新一代高层住宅项目所改变。市中心多个高层楼盘面世，为高层物业市场增添了几分亮色。本季度福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且全部以高品质树立江城楼市顶级豪宅形象，使高层物业现实状况有所改观。
●别墅。江城特有丰富水资源成就了众多别墅项目。就现在实际情况来看，别墅市场中不管从供给量还是市场接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）全部是最好。究其原因，首先是联排别墅本身优势，即住宅功效齐全，而且在郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；其次是因为伴随二次置业者在购房人群中所占百分比不停增大，要求改善生活质量购房消费者日益增多，直接促进别墅需求量增大。现在汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘这类物业全部取得了良好市场效果。
本项目建筑类型：
以高层（C型）为主干，周围点缀布局（A、B、D、E型）多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.75容积率确保了充足绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。
4  竞争楼盘分析
本项目地处关山一路和雄楚大道交界处，紧临光谷CBD关键地域，属于东湖高新技术开发区黄金地段。周围地域多年来相继开发了部分和本项目相关楼盘，形成竞争态势。对于这些楼盘分析有利于找准市场动向，对项目进行综合市场定位。
楼盘名称 开发商 房型 结构 价格(元/m2) 交房方法
逸景苑 银峰置业发展（武汉） 3*2、4*2、复式  框架  1880起  期房
兆富国际大厦 湖北骏华房地产发展企业 3*2  框架  2880起  现房
现代光谷智慧城 武汉现代物业发展企业 3*2*2、4*2*...  框架  均  期房
银河湾 武汉鑫万国房地产发展企业 2*1、3*1  框架  1800均  期房
华城新全部 武汉汇峰房地产开发企业 1*1、2*2、3*...  框架  1980均  期房
东林外庐 冈部置业（武汉）企业 3*2、1*1、4*...  框架  1670均  期房
名全部花园 武汉城投房地产开发企业 2*2、3*1、3*...  框架  2700均  现房、期房
丽岛花园 联合置业（武汉）企业 3*2、4*1、4*...  框架、砖混  3900均  现房
电脑大世界 洪港置业 3*2  框架、砖混  4300起  现房
明珠园 武汉联亨物业发展 2*1  框架  1000起  期房
弘业俊园 武汉市武昌政通实业企业、湖北弘业房地产发展 不详  框架  未开盘  期房
南波湾 武汉农垦房地产企业 别墅  框架  1290起  期房
文豪苑 武汉洪荣物业 3*2*2、2*2*2  框架  1820均  期房
现代曙光嘉园 武汉曙光双环开发企业 3*2*2、4*2*2  砖混  1490起  期房
半岛尊邸 湖北鑫丰物业发展 4*2、3*2、2*2  框架  2188起  期房
华乐苑 武汉东湖物业发展 3*1、3*2  框架  1700起  期房
水蓝郡 湖北长城建设实业 别墅  框架  2600起  现房
狮龙花苑 湖北云顶房地产开发企业 3*2、2*2  框架  1780起  期房
山水华庭 武汉市铸久置业 2*1 3*2 4*2  砖混、框架  1400起  期房
虹景豪庭 武汉市洪汇物业发展企业 3*2 4*2  框架  2920均  期房
汤逊湖山庄 湖北华泰置地企业 3*2、5*2  砖混 框架  1700起  期房
樱花大厦 湖北新长江置业企业 2*1、2*2、3*...  框架  2580起  期房
明雅苑 明鸿房地产 不详  不详  1780起  期房
华乐花园 汇峰房地产 不详  框架  1478起  期房
发展大厦 武汉经济技术开发区 3*2  框架  4000均  现房
世纪广场 湖北省住宅发展企业 3*2  框架  3500起  期房
尚文创业城 武汉尚文房地产开发企业 3*2  框架  1860起  期房
梅南山居 武汉新大陆物业发展 别墅  框架  2400起  期房
南湖山庄 武汉佳和房地产开发企业 3*2、2*1  框架，砖混  2200均  期房
星光苑 东湖物业发展企业 2*1、3*1  砖混、框架  1900均  现房

洪岭公寓 洪发物业 2*1、3*1  框架  1800均  期房
澳门山庄 顺联房地产（武汉）开发企业 别墅  框架  2500均  现房
金梭花园 洪山区关山房地产综合开发企业 2*1、3*1  框架  1750均  现房
南远大楼 黄石中银 3*2  框架  起  现房
利国综合楼 湖北胜良房地产开发企业 2*2、3*2  框架  1880起  现房
华泰山庄 湖北华泰置地实业企业 别墅、复式  框架、砖混  2200均  现房
玉龙岛花园 武汉宏宇置业有限责任企业 别墅  框架、砖混  2300均  现房期房
竹苑小区 华中地产物业 2*2、3*2、2*1  框架、砖混  1400起  现房
学府佳园 武汉东湖高新集团湖北企业 2*2、3*2、4*...  框架  均  期房
滨湖名全部城 滨湖房地产 2*2、3*1、3*...  框架、砖混  2700均  现房期房
三鸿家园 博达房地产 2*1、3*1、2．...  砖混  1600起  现房
泰格生态公寓 洪港置业 2*2、3*1、3*2  框架、砖混  1600起  现房
江天大厦 江夏房地产 3*2  框架  14