石象湖战略策划报告.ppt

打造中国首座1.5度假生活城-石象湖国际度假城战略策划报告石象湖国际度假城战略策划报告石象湖国际度假城战略策划报告石象湖国际度假城战略策划报告-王志纲工作室王志纲工作室王志纲工作室王志纲工作室20072007年年1212月月前言前言人类正进入大休闲时代。世界休闲组织秘书长杰拉德凯尼恩说:“休闲是二十一世纪人们生活的一种重要特征”。休闲，正成为越来越强大的生产力。纵观全球，休闲业已成为发达国家的支柱产业，美国更是将休闲旅游业确定为国家的第二大产业来发展。休闲经济浪潮正像飓风一样席卷全球。作为休闲产业发展的集中承载平台，领导型休闲地产品牌成为价值连城的环球风景线。发达国家的休闲地产已经步入成熟阶段，在此过程中发展成型的许多品牌可谓有口皆碑，具有强大的跨国号召力和吸引力，比如美国的棕榈泉、夏威夷等，其休闲魅力吸引着来自全球的无数心灵、目光和钱包。中国休闲地产，可谓“小荷才露尖尖角”，部分资源优势地区初步展露了休闲地产在中国虽稍显稚嫩却态势喜人的锋芒。比如海南三亚、昆明春城高尔夫、深圳观澜高尔夫等等。作为世界旅游大国，中国休闲地产深得人心，前景远大。我们觉得石象湖是幸运的，地处天府之国，更在休闲之都谋求升级换代的发展时期，一个休闲地产奇迹可能就此诞生，创领中国休闲地产新的时代潮流，这就是我们对石象湖的希冀。石象湖发展战略支撑体系示意图石象湖发展战略支撑体系示意图世界休闲世界休闲地产走势地产走势国内休闲国内休闲地产态势地产态势成都休闲成都休闲地产格局地产格局目标、方向目标、方向生态生态优势优势规模规模优势优势核心竞争力核心竞争力可持续发展力可持续发展力 区位区位优势优势蒲江蒲江潜力潜力战略定位战略定位战略定位、功能定位、形象定位、市场定位构能构建、空间布局、首期启动目录目录态势篇：战略石象湖定位篇：定位石象湖构建篇：构建石象湖策略篇：启动石象湖态势篇：战略石象湖态势篇：战略石象湖一、休闲地产在世界二、休闲地产在中国三、休闲地产在成都四、我看石象湖机遇第一部分：休闲地产在世界第一部分：休闲地产在世界世界休闲地产风起云涌世界休闲地产步入成熟世界休闲地产三种形态1、世界休闲地产风起云涌、世界休闲地产风起云涌21世纪，“休闲经济”做为全新的经济大潮，正席卷世界各地，地球人的生产和生活方式正因此而改变着、改善着。据专家预测，到 2015年，全球将全面进入休闲时代，休闲将成为人类生活的重要组成部分。美国休闲产业已居国民生产总值第一位，成为美国第一位的经济活动，其就业人数为全部劳动力的50%；目前，美国人有1/3的时间用于休闲娱乐，1/32/3的收入用于休闲娱乐，1/3的土地用于休闲娱乐。所有的发达国家都有发达的休闲产业承载平台，即高度发达的各类休闲度假目的地；大规模高水平的休闲地产开发，不仅有效的促进了地方休闲产业的发展，同时也是城市对外展示形象、交际接待、吸引投资的最佳平台；可见，休闲地产的发展是休闲产业发展的需要，也是城市、经济和社会发展到一定水平的必然趋势。迪拜“世界地图”吸引了全球大鳄的购买，其中不乏世界五百强企业和阿拉伯王子等世界各地王室家族以及各国政要人员，用作休闲地产开发，就连中国温州商人都跑去购买下岛屿。全球大鳄关注休闲地产的现象，足以说明休闲全球大鳄关注休闲地产的现象，足以说明休闲地产在全球的地位和发展势头之迅猛。地产在全球的地位和发展势头之迅猛。棕榈泉，南加州一个风景优美的小镇，历经百年变迁，成为世界顶尖的休闲度假生活圣地，无数国际名流在此度假或置业，现已成为极尽豪华、豪富扎堆的地方。现有85个高尔夫球场，600个网球场，10000个游泳池世界500强企业纷纷抢滩休闲地产，用作企业和私人的接待、度假、形象展示中心的同时，也将该休闲地产发展成为了世界知名休闲度假品牌，比如迪斯尼公司在奥兰多开发的主题休闲旅游城区。美国夏威夷的拉奈岛就吸引了日本等著名企业投资开发休闲地产，目前，已经发展成为纯粹而高级的休闲渡假天堂，国内外明星情侣们的蜜月圣地。世界度假经济发展规律表明，国民人均世界度假经济发展规律表明，国民人均世界度假经济发展规律表明，国民人均世界度假经济发展规律表明，国民人均GDPGDPGDPGDP超过超过超过超过1000100010001000美元时，国内就会出现旅游观光需求；美元时，国内就会出现旅游观光需求；美元时，国内就会出现旅游观光需求；美元时，国内就会出现旅游观光需求；当人均当人均当人均当人均GDPGDPGDPGDP达到达到达到达到2000200020002000美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均GDPGDPGDPGDP达到达到达到达到3000300030003000美元时，美元时，美元时，美元时，休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均GDPGDPGDPGDP达到达到达到达到5000500050005000美元时，旅游形态开始进入成熟的美元时，旅游形态开始进入成熟的美元时，旅游形态开始进入成熟的美元时，旅游形态开始进入成熟的度假经济阶段。度假经济阶段。度假经济阶段。度假经济阶段。2、世界休闲地产步入成熟期、世界休闲地产步入成熟期世界休闲地产，特别是欧美等发达国家的休闲地产，由于起步早，经济实力雄厚、市场成熟等原因，休闲地产的发展已经跨国起步期和发展期，步入了成熟期。阶段阶段人均人均GDP/GDP/美元美元休闲方式休闲方式休闲人群休闲人群休闲场地休闲场地起步阶段起步阶段1000100020002000喝茶、打牌等世俗喝茶、打牌等世俗休闲为主休闲为主普通市民普通市民就近的室内就近的室内或茶馆等或茶馆等发展阶段发展阶段2000200050005000国内国内温泉、高尔夫、游温泉、高尔夫、游艇、生态等主题休艇、生态等主题休闲为主闲为主富裕阶层富裕阶层休闲度假的地休闲度假的地产项目、度假产项目、度假景区等景区等成熟阶段成熟阶段50005000以上以上欧美国家欧美国家全民、全方位休闲全民、全方位休闲生活生活所有市民所有市民休闲主题城区；休闲主题城区；度假村度假村国际休闲地产成熟的标志一：发展国家的国际休闲地产，都是以休闲产品为主导，在体量规模上占有主导地位，丰富的功能形成自我完善体系，能同时满足三代人不同的休闲需求，并形成浓郁的休闲度假及生活氛围。国际休闲地产成熟的标志二：国际休闲地产开发商都是商业产品和休闲产品的经营主体，集休闲运营和地产开发两大角色于一体，这有效的保证了项目的可持续性；地产是销售为主的短期行为，快速回收为主，只有休闲才是长期发展的产品，休闲产品发展不好，地产开发也必将面临冷落的局面。国际休闲地产成熟的标志三：既按照规模化、专业化的思路，将某一类以上休闲产品做大，做专，做强，形成规模效应，来吸引市场关注；一般而言，都会根据资源条件而定，自然资源的以高尔夫为主、滨海资源的以游艇为主等；小结小结从成功发展的世界休闲地产特色亮点来看，打造高端休闲产品来引爆市场，做大做强某项休闲功能产品来形成规模效应，吸引眼球，并制定先人气后商气的发展思路，都是值得石象湖借鉴的宝贵经验。3、世界休闲地产的三大形态、世界休闲地产的三大形态从消费主体的核心市场构成来看，世界休闲地产形成了三种不同的发展形态：1.世界性休闲地产休闲新城；2.全国性休闲地产度假区/村；3.区域性休闲地产主题休闲城区。黄金海岸黄金海岸卡帕鲁阿卡帕鲁阿度假村度假村全国性休闲地产全国性休闲地产区域性休闲地产区域性休闲地产世界性休闲地产世界性休闲地产海狸溪度假区海狸溪度假区（3.1）世界性休闲地产）世界性休闲地产面向全世界打造的，以休闲为主题的地产项目，必须要具备世界级的资源条件；功能设置上，有很强的自我完善功能，浓郁的生活氛围，以第二居所为主，最后形成休闲新城的发展模式。产生区域特色资源区域市场构成以全球游客为主功能定位休闲、度假居住构成第二居所为主发展思路依托自然资源带动代表项目美国夏威夷黄金海岸（3.2）全国性休闲地产）全国性休闲地产面向国内市场打造出来的，以休闲为主题的地产项目；这类项目一般都依托特色的生态资源开发而成；功能设置上，能自我完善，以第二居所为主，最后形成度假区/村的发展模式。产生区域特色资源区域，离城区较远市场构成以全国为主，吸引世界游客功能定位旅游、度假，产品能自我完善居住构成第一、第二居所的度假为主发展思路依托规模化的度假设施代表项目美国棕榈泉美国隐居谷（3.3）区域性休闲地产）区域性休闲地产面向区域市场打造出来的，以休闲为主题的地产项目；这类项目一般都要么依托特色的生态资源开发，要么自己打造出特色的资源出来。一般产生于城郊，最后形成主题新城的发展模式。产生区域特色资源区域，离城区不远市场构成以区域性市场为主功能定位旅游、休闲、度假，产品能自我完善居住构成第二居所向第一居所过渡发展思路以旅游休闲带动居住，逐步形成主题新城代表项目美国十七英里 卡帕鲁阿度假村第二部分：休闲地产在中国第二部分：休闲地产在中国1、休闲地产势头高涨 2、休闲地产典型案例3、休闲地产困惑不足1、休闲地产势头高涨、休闲地产势头高涨（1）城市规模扩张驱动休闲地产发展中国目前的城市化水平超过40%，城市化进程的高速阶段已经到来，随着城市化进程的推进和城市人口的剧增，城市规模急剧扩张，中心城区压力不断增大：交通拥挤，治安混乱，空气污染，追求生活质量的人们开始逃离市区，向郊区寻找舒适空间；同时，伴随交通条件的改善和私家车的普及，城市房地产发展逐渐郊区化、边缘化，地域概念淡化；在这样的背景下休闲与居住关系日益密切，休闲地产顺势产生。（2）经济环境发展保障休闲地产前景国家统计局数据显示，到2006年底中国人均GDP已经超过2000美元，有37个大中城市人均GDP全面突破3000美元，意味着2007年中国已全面进入旅游经济向休闲度假经济的转型期，已步入“休闲时代”的门槛，融入整个国际休闲文化的背景；中国人均GDP超过2000美元，并持续高速增长，将促使城市化及房地产行业高速增长，由此形成的休闲度假需求及不动产投资需求的强大市场基础，再加上不可抗拒的休闲经济潮流的到来，为休闲地产提供了前所未有的良好机遇。（3）市场个性化需求导致休闲地产多元化近几年来随着交通条件改善和休闲假期增加，人们生活空间的地域限制逐渐减小，出游能力和生活空间变大，休闲方式不断“升级”，对休闲产品的个性化需求在不断增加；为满足不同消费群体需求，休闲地产也呈现出多元化发展趋势：各色山水景观地产、海滨休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与休闲度假有机结合的休闲地产在全国各地相继登场。2、休闲地产典型案例、休闲地产典型案例扫描中国休闲地产发展，势头正猛，已经涌现出了一批具有代表性的产品，但综合来看，中国的休闲地产发展尚处于起步阶段：主打滨海休闲概念的三亚主打温泉生活的京津新城嫁接高尔夫生活的观澜湖、昆明春城凸显民俗特色的成都芙蓉古城 案例一：滨海休闲城案例一：滨海休闲城三亚三亚 中国休闲地产的前沿地中国休闲地产的前沿地三亚是海滨休闲地产的典型代表。三亚依托独特的度假资源发展休闲地产，面对的客户群不仅仅局限于本地，而是面向全国，乃至全世界的购买者，吸引了大批“置业候鸟群”。房地产投资20062006年年1-111-11月，三亚房地产开发投资月，三亚房地产开发投资259391259391万元，同比增长万元，同比增长43.3%.43.3%.商品房销售量20062006年三亚全年共售商品房年三亚全年共售商品房7070万平方米，其中岛外销售量占总销售套万平方米，其中岛外销售量占总销售套数的数的85%85%；新建海景房售价新建海景房售价1100011000元以上元以上/m/m2 2，最高价达，最高价达2000020000元元/m/m2 2。客户群体内地：多数来自东北和华北地区，其次为上海、浙江和川渝；还有部内地：多数来自东北和华北地区，其次为上海、浙江和川渝；还有部分来自贵阳和湖北；分来自贵阳和湖北；国外：多数来自美国，其次为德国与法国，还有部分来自加拿大、奥国外：多数来自美国，其次为德国与法国，还有部分来自加拿大、奥地利、英国、荷兰、日本、韩国等。地利、英国、荷兰、日本、韩国等。产品形态产品形态目前来三亚的“置业候鸟群”大致可以分为四类：商务暂住型、健康养老型、投资增值型、旅游度假型。主力产品：酒店式公寓、产权式酒店、海景房、河景房、山景房、海边别墅；相关休闲配套：高尔夫、温泉度假村、SPA等等三亚环境资源的独一无二和不可再生性，较少受国家宏观调控政策和其他大中城市价格变动的影响，决定了其休闲地产迅猛发展的必然；三亚旅游的强劲发展是带动休闲地产发展的重要因素，巨大的客源市场，为休闲地产的崛起夯实了基础；三亚的休闲地产开发主题突出，目标定位明确：突出休闲度假和健康长寿适于居住的主题，努力把三亚建成国际知名的休闲度假胜地和国内外富裕阶层的第二居住地。案例二：高尔夫休闲度假村观澜湖观澜湖在深圳界内的所在地属于观澜镇。十年前的荒山野岭，如今已建成中国规模最大，档次最高，配套最齐全，影响力最大的216洞高尔夫球会；拥有51个网球场的乡村俱乐部也是亚洲之最；以及中国首屈一指的体育休闲产业社区；观澜湖目前主要有三大业务：高尔夫、房地产和综合休闲（会议、餐饮、SPA及网球场等）。规模1212个国际级球场，个国际级球场，200200多万平方米的数十座绿色山体，多万平方米的数十座绿色山体，8080多万平方米的大多万平方米的大小湖泊，绿地覆盖率小湖泊，绿地覆盖率99.799.7；历时；历时1515年，总投资年，总投资5050亿港币。亿港币。配套亚洲最大，拥有亚洲最大，拥有5151片网球场的乡村俱乐部，多家五星级酒店、会所、大型片网球场的乡村俱乐部，多家五星级酒店、会所、大型国际会议中心、中国第一所大卫利百特高尔夫学院、俱乐部、国际会议中心、中国第一所大卫利百特高尔夫学院、俱乐部、SPASPA、高尚、高尚别墅以及完善的餐饮、休闲、商务项目。别墅以及完善的餐饮、休闲、商务项目。销售观澜湖曾举办过近观澜湖曾举办过近6060项国际大赛，通过这些比赛，观澜湖的品牌效应不断项国际大赛，通过这些比赛，观澜湖的品牌效应不断提高，从当初的每月不足提高，从当初的每月不足100100人打球，发展为现在最多每天超过人打球，发展为现在最多每天超过30003000人；人；20062006年年4 4月月8 8日，观澜湖日，观澜湖翡翠湾翡翠湾103103栋独立别墅一日售罄；栋独立别墅一日售罄；20062006年年1212月月3 3日，观澜湖日，观澜湖168168套长堤别墅套长堤别墅3 3个小时内售罄；个小时内售罄；20072007年年7 7月月8 8日，观澜湖日，观澜湖上堤上堤224224套别墅一个半小时内售罄。套别墅一个半小时内售罄。客户群体港澳台、大陆和国际人士分别占港澳台、大陆和国际人士分别占6 6成、成、3 3成和成和1 1成。成。商务会议观澜湖每个月会承办数百个商务会议。观澜湖每个月会承办数百个商务会议。启示启示首先，观澜湖模式是符合城市、社会发展的需要。一个正在走向世界，正在努力实现现代化的社会，需要有这样一个承接国际化的平台。“观澜湖模式”创造的就是这样的一个平台；其次，观澜湖选取了高尔夫球作为出发点和承载整个模式的平台，而且首先创造的是世界最大最精彩的高尔夫球会，定位于市场最高端，通过一个非常有价值的消费群体使品牌达到国际化的提升与扩大，为其产品和服务提供了强大的支撑；第三，观澜湖模式已不再局限于地产，而是引进系统论的观点，创造一个相对完善的产品和服务的系统，为消费者提供的是一种国际高端时尚生活方式，国际商务活动、国际赛事不断，全球财富精英关注参与，所有的配套项目与设施，都围绕这种生活方式展开，既相对独立，又互为配套。案例三：高尔夫休闲度假村案例三：高尔夫休闲度假村昆明春城昆明春城春城湖畔高尔夫度假村，距昆明市区约48公里，坐落于清澈迷人的阳宗海湖畔，群山怀抱，湖水清丽，一年四季春光明媚，气候宜人，是世界最优美的高尔夫球度假村之一，堪称亚洲的高尔夫天堂。规模规模占地面积占地面积500500公顷，现有两个高尔夫球场，一个山景球场和一个湖景球场公顷，现有两个高尔夫球场，一个山景球场和一个湖景球场配套配套一个一个5 5星级酒店级高尔夫会所（星级酒店级高尔夫会所（6 6间套房间套房&43&43间客房）；间客房）；公寓和三种类型别墅多幢公寓和三种类型别墅多幢:单价单价1600016000元每平米元每平米A A型别墅型别墅400400平米：平米：1 1双人间双人间+1+1客厅或客厅或1 1单人间单人间 +1+1客厅客厅B B型别墅型别墅400400平米：平米：1 1双人间双人间+1+1单人间单人间+1+1客厅客厅 或或 2 2间双人间间双人间+1+1间客厅间客厅C C型别墅型别墅600600平米：平米：1 1单人间单人间+2+2双人间双人间+1+1客厅客厅 或或 1 1双人间双人间+2+2单人间单人间+1+1客厅客厅 休闲度假的水上活动中心；休闲度假的水上活动中心；高尔夫学院、雀巢餐厅、高尔夫学院、雀巢餐厅、1919洞餐厅、温泉等。洞餐厅、温泉等。销售销售球场并不发售会员证，仅仅随购买别墅赠送，会员免付果岭费、入会费及球场并不发售会员证，仅仅随购买别墅赠送，会员免付果岭费、入会费及月费，会员同时享有月费，会员同时享有15%15%专卖店的折扣，专卖店的折扣，45%45%会所客房折扣。会所客房折扣。客户群体客户群体新加坡、泰国、日本、韩国等国家和香港、台湾等地区的新老顾客。新加坡、泰国、日本、韩国等国家和香港、台湾等地区的新老顾客。启示启示春城湖畔高尔夫度假村经营房地产，营造的其实是一种春城生活方式，其最大的特色在于其经营模式的设计：所有的别墅和公寓都赠送免费的高尔夫会员资格，会员资格数量将取决于所购买的房产的类别。案例四：温泉岛屿度假城京津新城京津新城是目前国内首屈一指的休闲度假型别墅项目之一，西北距离北京98公里，南距天津45公里。规模规模该项目总投资该项目总投资120120亿元，占地面积亿元，占地面积1.81.8万亩；万亩；预计开发预计开发80008000多套独栋、双拼别墅产品；多套独栋、双拼别墅产品；项目建筑风格有北美风格和地中海风格，建筑类型包含：花园别墅、温泉别墅、水项目建筑风格有北美风格和地中海风格，建筑类型包含：花园别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别墅岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别墅配套配套世界级配套设施：亚洲最大世界级配套设施：亚洲最大4A4A级日式帝景温泉度假村、超五星级级日式帝景温泉度假村、超五星级1515万平方米仿南非万平方米仿南非迷城凯悦大酒店，天主教堂、迷城凯悦大酒店，天主教堂、2727洞高尔夫球场、洞高尔夫球场、6868公里的环城水系、网球学校、世公里的环城水系、网球学校、世界级歌剧院、国际会议中心、潮白河游艇会、大型水上休闲公园、界级歌剧院、国际会议中心、潮白河游艇会、大型水上休闲公园、200200家国际风情商家国际风情商业街、紫檀珍宝馆、国际疗养医院、高等教育基地、主题公园、往返北京与天津各业街、紫檀珍宝馆、国际疗养医院、高等教育基地、主题公园、往返北京与天津各地的穿梭巴士地的穿梭巴士 销售销售目前推出产品包括独栋、双拼等多种户型，容积率低达目前推出产品包括独栋、双拼等多种户型，容积率低达0.280.28；市场定位为市场定位为“全球顶级第二居所，全球顶级第二居所，2121世纪上层社交生活世纪上层社交生活”；别墅产品建筑面积：别墅产品建筑面积：167m167m2 2/套套1000m1000m2 2/套，套，每套产品的销售价格：每套产品的销售价格：8080多万元多万元上千万元不等，目前推出的主力产品销售价格在上千万元不等，目前推出的主力产品销售价格在150150万元万元/栋左右。栋左右。客户群体客户群体商贸、金融、房地产、商贸、金融、房地产、ITIT业的从业人员是其主要的客户群体；业的从业人员是其主要的客户群体；大部分独栋别墅买家均来自北京，少部分来自天津、台湾、香港、上海等地。大部分独栋别墅买家均来自北京，少部分来自天津、台湾、香港、上海等地。国内外休闲地产发展情况对照表国内外休闲地产发展情况对照表 对比方对比方对比特色对比特色成熟的世界休闲地产特点成熟的世界休闲地产特点发展中国内休闲地产特点发展中国内休闲地产特点休闲主导特点休闲主导特点休闲产品为主，地产配套为辅；休闲产品为主，地产配套为辅；以地产为主，休闲产品为辅；以地产为主，休闲产品为辅；产品多元特点产品多元特点提供丰富、完善的休闲配套设施；提供丰富、完善的休闲配套设施；基本以度假居住和酒店为主，配基本以度假居住和酒店为主，配套比较单一；套比较单一；长线经营特点长线经营特点做长线，大量商业产品开发商自做长线，大量商业产品开发商自主经营；主经营；做短线，商业产品销售出去，开做短线，商业产品销售出去，开发商基本不参与后期经营或经营发商基本不参与后期经营或经营乏力乏力市场广泛特点市场广泛特点休闲产品能满足三代人的不同休休闲产品能满足三代人的不同休闲需求，市场广、人气旺；闲需求，市场广、人气旺；以中年人为主，休闲产品针对性以中年人为主，休闲产品针对性相对单一，市场窄，人气不足；相对单一，市场窄，人气不足；第三部分：休闲地产在成都第三部分：休闲地产在成都1、天下休闲看成都 2、成都休闲地产格局3、成都休闲地产主题4、成都休闲地产的未来竞争1、天下休闲看成都、天下休闲看成都少不入川，成都是西部当之无愧的休闲之都，在中国的休闲版图上也有无可替代的地位，正走在成为国际化“休闲之都”的路上，发展休闲产业优势鲜明，其魅力将惊艳于世：（1.1）悠久的休闲历史传统）悠久的休闲历史传统成都作为天府之国的首府,历史上便有享受生活，偏好休闲的传统，有可追溯3000年的古蜀文明以及融汇古今的休闲文化；秉承了先人的休闲遗风，成都城市“休闲”气息非常浓厚，从“天下茶馆数成都”到成都被命名为“农家乐发源地”，休闲理念以及普遍参与成为人们的共识。（1.2）先天的休闲资源禀赋）先天的休闲资源禀赋稀缺的自然生态山清水秀，一马平川，气候怡人，旅游资源丰富，生态环境优良。丰富的人文绿洲都江堰，青城山，三星堆，金沙遗址，武侯祠，杜甫草堂，文殊院，宽窄巷子，大慈寺，望江公园，大熊猫繁殖基地成都自古就有“扬一益二”、“天府之国”、“锦官城”的美誉，地处神秘的北纬30线，是旅游休闲者们追逐的热点。西部的旅游枢纽成都是通往中国西部成都是通往中国西部必经的旅游中转地，必经的旅游中转地，透过这里，可以一览中国西部神秘风光，神奇九寨、香格里拉、峨眉山、三星堆、金沙遗址以及世界屋脊西藏，都将进入旅游者的视野。成都市全年接待国内游客4003.7万人次，国内旅游收入324.1亿元；全年接待入境旅游者58.0万人次，旅游外汇收入2.0亿美元。2006 2006年成都市国民经济和社会发展统计公报年成都市国民经济和社会发展统计公报（1.3）强劲的休闲消费动力）强劲的休闲消费动力2006年成都市恩格尔系数为33.9%，整体跨越富裕线，农村居民的恩格尔系数为45.1%，也达到了小康水平线；成都市2006年国民经济和社会发展统计公报显示，汽车、旅游等奢侈消费已越来越多地进入市民生活。休闲产业对成都市经济增长贡献巨大：2006年以休闲文化为主要支撑的成都三产服务业增加值超过1200亿元，占GDP比重的48.9%，对全市经济增长贡献率40.2%；（1.4）地产推动力较大）地产推动力较大近年成都市房地产开发投资呈稳步增长。资料来源：成都房地产经济与管理研究会房地产施工房地产施工面积保持逐面积保持逐年上升、商年上升、商品房和住宅品房和住宅的销售面积的销售面积呈逐年稳步呈逐年稳步上升。上升。资料来源：成都房地产经济与管理研究会高端消费群体登陆成都置业根据成都地产近半外销的态势，结合附表来看，外地置业者更多选择高价位、大面积物业，可见，大量的高端消费者选择了成都置业，成都的地产市场得到了国内外高端人士的认可。资料来源：成都房地产经济与管理研究会从成都郊区市县新建商品房住宅购买者来源分析来看，成都市区到郊外置业的在24左右，成都周边地市州和外省以及境外人士郊区置业累计高达76左右，可见，大量的置业者都愿意选择郊区置业，这点和成都的交通以及郊区的生态优势有很大的关系。资料来源：成都房地产经济与管理研究会20072007年，年，1-81-8月各郊区县地产开发月各郊区县地产开发/成交情况成交情况城市新增/万平米成交/万平米点评双流159159222222双流新增供应和成交面积仍居首位双流新增供应和成交面积仍居首位都江堰52526666供给缺口明显拉大供给缺口明显拉大温江135135133133市场趋于良性发展态势市场趋于良性发展态势龙泉驿1281289898供求矛盾得到缓解供求矛盾得到缓解彭州23231616供应过剩得到一定的缓解供应过剩得到一定的缓解郫县66668181供给缺口逐渐缩小供给缺口逐渐缩小根据前面的分析，结合郊区供销情况根据前面的分析，结合郊区供销情况来看（右表）：来看（右表）：1.国内外高端人士追捧成都地产；2.大多选择郊区置业为主，从成交区域来看，以双流、温江为主要购买区域，龙泉驿和郫县其次；资料来源：成都房地产经济与管理研究会根据市场现象分析，高端人士外地置业，特别是郊区置业，绝大部分用做第二居所，以度假和投资为主，其次才是自主，在产品的选择上，偏向高端化。成都做为国内外高端消费群体置业的重要城市，未来的高端度假地产，特别是具备国际化高端品质的、能满足高端商务休闲人士需求的、极具现代休闲旅游商务度假特色的主题性地产，将面临巨大的发展空间！小结：小结：天府之国的休闲天赋、资源和口碑，得到了全国乃至全球的公认，城市首位度和城市外向度也都得到前所未有的提升，但离国际化休闲战略雄心的实施还有一定的距离，发展潜力和空间很大。随着社会的发展与休闲心理的成熟和度假品位的不断提高，成都城市正呼唤着休闲度假环境与配套服务的升级。2、成都休闲地产格局、成都休闲地产格局青城山-都江堰板块度假地产集中区龙头老大，看上去很美丽，度假地产凭天赋之优而独占鳌头，但都是度假卧城，多为小规模零碎开发而缺乏自我完善配套服务能力以及度假居住磁力，并由于急功近利的开发行为而在档次品位上皆有缺失。土地资源分割殆尽，几成强弩之末。牧马山-麓山板块商务度假地产向常规居所过渡区牧马山得机场之便与山景之利，度假别墅市场发育早，但同样缺乏高档次自我配套能力，随着大交通的改善，与后起之秀麓山国际一起将融入都市常规居所的洪流，休闲度假特色将日益消失。龙泉山板块度假地产起步区有近郊山色的基础，但因处于工业老区与新区的合围之下，并且在本地人心中处于下风，旅游休闲也非首选之地，零星的别墅开发以低价为重要卖点，以外来户为主要目标市场。虽然有政府旅游发展规划的利好，但蓝图虽好，难解现实之渴。温江板块游乐型度假地产向常规居所过渡区昔日的第二居所热点区，芙蓉古城与国色天乡为其标志性休闲地产项目，如今整个温江融入大成都的趋势日益明朗，第一居所是其必然归宿。温江温江邛崃邛崃大邑大邑双流双流蒲江蒲江华阳华阳新津新津龙泉龙泉简阳简阳正兴正兴郫县郫县都江堰都江堰新都新都青白江青白江金堂金堂青都板块青都板块龙泉山板块龙泉山板块牧马山牧马山麓麓山国际板块山国际板块温江温江板块板块温江板块温江板块游乐型度假地产向常规居所过渡区 青都（青城山和都江堰）板块青都（青城山和都江堰）板块度假地产集中区龙泉山龙泉山 板块板块度假地产起步区牧马山牧马山麓山国际板块麓山国际板块商务型度假地产向常规居所过渡区 成成都都现现有有休休闲闲板板块块格格局局成都休闲地产板块产品特征分析成都休闲地产板块产品特征分析成都休闲地产板块客户群体分析成都休闲地产板块客户群体分析 板块板块居住功能居住功能产品形态产品形态产品价格（元产品价格（元/m2/m2）产品档次产品档次青都板块青都板块第二居所第二居所多多层层、小高、小高层层、花、花园洋房、园洋房、别别墅墅6000-150006000-15000中端中端中高端中高端高端高端 温江板块温江板块第一居所第一居所第二居所第二居所多多层层、小高、小高层层、别别墅墅 9000-150009000-15000中高端中高端高端高端牧马山牧马山麓山国际板块麓山国际板块第一居所第一居所第二居所第二居所别别墅墅 10000-15000 10000-15000 中高端中高端高端高端 龙泉山板块龙泉山板块第一居所第一居所第二居所第二居所多多层层、小高、小高层层、别别墅等墅等 350035008000 8000 低端低端中端中端中高端中高端 板块板块温江温江龙泉龙泉青城山青城山都江堰都江堰牧马山牧马山购房者购房者主要来主要来源比例源比例本地30%45%5%40%0%成都65%45%80%30%85%新疆、西藏及周边城市（镇）等、外地城市5%10%15%30%15%资料来源：成都市房管局小结：小结：从成都休闲格局现状来看，成都近郊的牧马山及温江等地已经从第二居所慢慢向第一居所转移；就板块综合竞争力来看，青城山是目前成都最具发展休闲度假地产条件的区域，在郊区中位于龙头地位，近几年，青都板块在建设开发度假休闲地产方面竞争优势依然强大；从城市长远发展来看，随着经济的快速增长，城市化进程的加快，距离相对较远的区域如蒲江、大邑崇州等地将是未来城市发展度假休闲不可忽视的区域。3、成都休闲地产主题、成都休闲地产主题主题特色主题特色代表项目代表项目主要特征主要特征自然山水自然山水青城山“风景区+度假地产”，资源条件决定了青城山的产品只能卖生态、卖资源，以吸引养老度假客户群为主。主题公园主题公园国色天香华侨城“主题公园配套商业高端住宅”，开辟了城市化与休闲化相结合的方式，具备规模性、稀缺性、投资过大不易复制、辐射区域广、覆盖人群大，但生命周期不长，开发商不仅仅是在靠开发赚钱，而是靠模式发展。人文古镇人文古镇芙蓉古城“古镇开发+高端住宅”，中国中式别墅的发源地，引领了中国中式别墅开发潮流，但商业氛围营造、人气聚集周期过程较长。目前，成都休闲地产的开发，可分为三类主题特色4、成都休闲地产的未来竞争、成都休闲地产的未来竞争区域区域潜在竞争项目潜在竞争项目项目概况项目概况青城山青城山千亩荷塘上海美伦集团投资上海美伦集团投资8.58.5亿元，将在荷塘周围修建一个国际酒店管理学院和亿元，将在荷塘周围修建一个国际酒店管理学院和一家五星级酒店一家五星级酒店 花溪体育休闲度假中心80008000亩，龙湖开发，旅游度假为主；亩，龙湖开发，旅游度假为主；百草园占地约占地约8.78.7平方公里。项目共分植物园、主题园区、万寿广场、中医中药平方公里。项目共分植物园、主题园区、万寿广场、中医中药博物馆、养生长寿中心、长寿村人居示范小区、仙游长廊、富民新区和博物馆、养生长寿中心、长寿村人居示范小区、仙游长廊、富民新区和中草药盆景基地九大功能区，总投资约中草药盆景基地九大功能区，总投资约8 8亿元，预计开发期为亿元，预计开发期为5 5年。年。牧马山牧马山麓山国际26002600亩，以休闲居住为主；亩，以休闲居住为主；大邑大邑花水湾中铁二局将在大邑花水湾整体打造一个旅游度假城镇中铁二局将在大邑花水湾整体打造一个旅游度假城镇 崇州崇州北部崇州 成都传媒集团开发，成都传媒集团开发，“北部崇州北部崇州”项目将被打造为一个风景优美、文化项目将被打造为一个风景优美、文化多元、生态和谐的旅游度假区，而项目将以核心旅游区为市场切入点，多元、生态和谐的旅游度假区，而项目将以核心旅游区为市场切入点，围绕四大核心景区，分别营建围绕四大核心景区，分别营建“山、水、养、韵山、水、养、韵”四大主题小镇，以实四大主题小镇，以实现山地生态旅游和多元化文化体验的深度契合。现山地生态旅游和多元化文化体验的深度契合。金牛区金牛区华侨城成都华侨城项目占地成都华侨城项目占地30003000亩，计划建设集旅游、娱乐、购物、休闲、度亩，计划建设集旅游、娱乐、购物、休闲、度假、文化、居住等多种功能于一体的，以主题旅游为主、多核商业为辅假、文化、居住等多种功能于一体的，以主题旅游为主、多核商业为辅的都市旅游生态综合区。总面积达的都市旅游生态综合区。总面积达8080万平方米。万平方米。温江温江国色天香新城60006000亩，以主题公园地产为主。亩，以主题公园地产为主。蒲江蒲江 朝阳湖湖面湖面36603660亩，旅游度假为主，深业集团开发。亩，旅游度假为主，深业集团开发。大溪谷80008000亩，以休闲、居住为主。亩，以休闲、居住为主。千亩荷塘千亩荷塘花溪体育花溪体育休闲度假中心休闲度假中心百草园百草园 北部崇州北部崇州 花水湾花水湾旅游小镇旅游小镇大溪谷大溪谷朝阳湖朝阳湖石象湖石象湖 华侨城华侨城 麓山国际麓山国际 成成都都休休闲闲地地产产的的未未来来竞竞争争国色天香国色天香新城新城 小结：小结：各大板块都因自身的不同原因限制，各有发展主题方向和发展特色，但都不足以满足成都国际化、高端度假发展的需要。成都休闲度假产业品质及其形象的升级，呼唤新板块新平台的出现。成都未来休闲地产将主要向西南远郊方向集中发展，变局正在酝酿，洗牌势在必然。谁将是这一大变局中的黑马？当我们把目光向南部聚焦的时候，一个春意盎然的绿色板块浮出了水面，这就是蒲江石象湖，石象湖当以高端休闲度假为核心，走高端化路线，脱颖而出。第四部分：我看石象湖机遇第四部分：我看石象湖机遇1、规模优势：成都最大的休闲地产、规模优势：成都最大的休闲地产综观成都现在和未来的休闲地产竞争对手：蒲江大溪谷：8000亩，以休闲、居住为主；龙泉湖：51.1平方公里，以旅游为主；三岔湖：126平方公里，以旅游为主；朝阳湖：湖面3660亩，旅游度假为主，深业开发；麓山国际：2600亩，以休闲居住为主；国色天香：6000亩，以旅游居住为主；成都华侨城：占地3000亩，以旅游居住为主；花溪体育休闲度假中心：8000亩，龙湖开发，旅游度假为主；石象湖达二万多亩，开发面积全市最大，完全可以充分发挥规模优势，形成良好的氛围，吸引全国市场的关注。2、资源优势：生态资源有基础、资源优势：生态资源有基础石象湖的资源基础良好，同时包括：石象湖妙音湖：水质优良，湖面或开阔，或曲悠，甚是美妙。森林：覆盖率高达90以上，衫树、柏树等奇树异草别有魅力；空气：质量优于1级，是森林浴，提高免疫能力，治疗高血压、神经衰弱、心脏病、呼吸道疾病的世外桃源。花卉：百合、郁金香，波斯菊、醉蝶花、向日葵、冰岛虞美人、皱叶剪秋萝等世界名贵花卉争奇斗艳。果林、茶林：石多达上万亩，别有景色。3、品牌优势：茶、品牌优势：茶/花花/湖品牌成都皆知湖品牌成都皆知石象湖经过多年的发展，已经形成品牌基础，特别是：郁金香、百合花2大花节庆品的多年积累，已经在成都人心里培育了很好的观光品牌基础。而湖光山色、茂林茶乡的生态景观优势，也对都市人具有强大的吸引力。只有有效的利用好原有品牌，同时强调出生态的规模、质量、珍稀等优势，并与新开发的产品进行合理的融合，就能给整体的开发带来事半功倍的效果。4、区位尴尬：属成都第三圈层、区位尴尬：属成都第三圈层（4.1）从城市发展圈层来看：成都的城市发展已经初步形成了三个发展层：第一圈层：既城市中心层，以青阳、金牛、锦江、武侯、成华等核心区组成的；第二圈层：既城市郊区层，以温江、双流、郫县、龙泉驿、新津、新都等地构成；第三圈层：既城市远郊区，以蒲江、邛崃、崇州、彭山、都江堰、大邑、彭州等地构成；客观说，由于蒲江的区位、交通和城市竞争力等客观因素不足，成都的城市能级只到城郊，还无法外溢过来。4、区位尴尬：属成都第三圈层、区位尴尬：属成都第三圈层（4.2）从蒲江交通来看：“全域成都“九路三轨”大交通网与蒲江关系不够紧密；石象湖距成都86公里，距离机场77公里，目前没有绿色快速通道；成都市成都市蒲江三个不同城市圈层的地产开发，其特点也不尽相同：第一圈层：城市地产，靠市，地方开发依靠城市，消费主体生活配套依靠城市来满足，第一居所为主；