普通住宅销售定价中的学问.doc
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1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!普通住宅销售定价中的学问在确定住宅销售价格的过程中,很多人往往会认为定价越高越好,房地产开发公司的利润也会越高,而事实则不然。这当中,税收起到了至关重要的作用。而负责定价的部门也应注意关注到销售住宅的税后利润,而非仅仅关注收入与成本。接下来让我们来看一个简单的例子:假设某房地产开发公司开发的住宅项目,其普通住宅销售面积为7万平米,土地和开发成本合计为4.5亿元,而土地增值税清算时允许扣除的房地产开发费用为扣除比例的10。根据中华人民共和国增值税暂行条例第8条规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土
2、地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。那么,我们先来计算一下:若要普通住宅在土增税清算时能享受国家对于土增税的优惠政策,销售价格的上限是什么。设不含税销售收入为X,且采用简易计税计算增值税。土地和开发成为4.5 亿,得出下列不等式:X-(0.6%*X+4.5*1.3)/(4.5*1.3+0.6%*X)≤20%按照上文所得不等式计算:X≤7.07亿,因此,当每平米均价低于10100 元时,此项目普通住宅于土增清算时可免征土地增值税。按照得到的平均售价计算土增税可得:销售收入(每平方米):10100 元土地及开发成本(每平方米)=45000/7 = 64
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