第八章-房地产规划.ppt

第八章第八章 房地房地产规产规划划n n【教学目的教学目的教学目的教学目的】正确正确正确正确认识认识房地房地房地房地产规产规划在个人理划在个人理划在个人理划在个人理财财中的重要意中的重要意中的重要意中的重要意义义 掌握房地掌握房地掌握房地掌握房地产规产规划的一般方法划的一般方法划的一般方法划的一般方法 掌握掌握掌握掌握银银行不同行不同行不同行不同贷贷款方式利息的款方式利息的款方式利息的款方式利息的计计算方法算方法算方法算方法 学会学会学会学会银银行行行行贷贷款方式的款方式的款方式的款方式的选择选择及及及及还还款方式款方式款方式款方式 掌握更掌握更掌握更掌握更换贷换贷款的利弊款的利弊款的利弊款的利弊n n【主要内容主要内容主要内容主要内容】租房与租房与租房与租房与买买房的决策考量房的决策考量房的决策考量房的决策考量 买买买买房与房与房与房与换换换换房房房房规规规规划划划划 自住房屋自住房屋自住房屋自住房屋贷贷贷贷款款款款规规规规划划划划第一第一节 租房与租房与买房的决策考量房的决策考量n n 房地房地房地房地产规产规划包括划包括划包括划包括租房租房租房租房、买买买买房、房、房、房、换换换换房与房房与房房与房房与房贷规贷规贷规贷规划划划划，规规划是否得宜会影响家庭整体划是否得宜会影响家庭整体划是否得宜会影响家庭整体划是否得宜会影响家庭整体财务财务状况与状况与状况与状况与现现金流量，必金流量，必金流量，必金流量，必须须相当慎重。可以根据生涯相当慎重。可以根据生涯相当慎重。可以根据生涯相当慎重。可以根据生涯规规划循序划循序划循序划循序渐进渐进地地地地换换房，也可以累房，也可以累房，也可以累房，也可以累积积足足足足够资够资金后，一次完成金后，一次完成金后，一次完成金后，一次完成完美居家梦想。完美居家梦想。完美居家梦想。完美居家梦想。n n 房地房地房地房地产规产规划的第一步，是决定要租房或划的第一步，是决定要租房或划的第一步，是决定要租房或划的第一步，是决定要租房或买买房房房房来来来来满满足居住需求，若决定要足居住需求，若决定要足居住需求，若决定要足居住需求，若决定要买买房就要衡量目前的房就要衡量目前的房就要衡量目前的房就要衡量目前的能力，根据能力，根据能力，根据能力，根据计计划划划划买买房的房的房的房的时时点、房屋坐落面点、房屋坐落面点、房屋坐落面点、房屋坐落面积积及及及及买买房者的房者的房者的房者的经济经济能力等，决定能力等，决定能力等，决定能力等，决定买买哪种哪种哪种哪种类类型的房子。型的房子。型的房子。型的房子。n n 本本本本节节重点探重点探重点探重点探讨讨n n 一一一一.为为为为什么要有什么要有什么要有什么要有买买房房房房规规划划划划n n 二二二二.买买房与租房的决策考房与租房的决策考房与租房的决策考房与租房的决策考虑虑因素因素因素因素一、一、为什么要有什么要有买房房规划划n n 衣食住行是人衣食住行是人衣食住行是人衣食住行是人们们的基本需求，当衣食的基本需求，当衣食的基本需求，当衣食的基本需求，当衣食满满足后就足后就足后就足后就该该考考考考虑虑住房了。因住房了。因住房了。因住房了。因为为，房子，房子，房子，房子给给人以人以人以人以稳稳定的感定的感定的感定的感觉觉，有了房子才会真，有了房子才会真，有了房子才会真，有了房子才会真正正正正觉觉得有了一个属于自己的家。可得有了一个属于自己的家。可得有了一个属于自己的家。可得有了一个属于自己的家。可见见，买买房是人生的一件房是人生的一件房是人生的一件房是人生的一件重大事重大事重大事重大事项项，很多人辛苦，很多人辛苦，很多人辛苦，很多人辛苦终终身就是身就是身就是身就是为为了了了了拥拥有自己的住房。有自己的住房。有自己的住房。有自己的住房。n n 另外，另外，另外，另外，买买房需要的房需要的房需要的房需要的资资金数目金数目金数目金数目庞庞大，首付款的筹集、大，首付款的筹集、大，首付款的筹集、大，首付款的筹集、贷贷款本息款本息款本息款本息偿偿付、室内装潢等，付、室内装潢等，付、室内装潢等，付、室内装潢等，对对家庭家庭家庭家庭现现金流量及生活水平影金流量及生活水平影金流量及生活水平影金流量及生活水平影响久响久响久响久远远，长长达数十年。如果不事先达数十年。如果不事先达数十年。如果不事先达数十年。如果不事先规规划，就会陷入以下困划，就会陷入以下困划，就会陷入以下困划，就会陷入以下困境。境。境。境。n n（一）（一）（一）（一）由于目由于目由于目由于目标标重合，重合，重合，重合，资资金短缺，无力金短缺，无力金短缺，无力金短缺，无力买买房房房房n n 在两在两在两在两项项或多或多或多或多项项目目目目标标重合下，如想重合下，如想重合下，如想重合下，如想买买房房房房时时却遇却遇却遇却遇结结婚婚婚婚/生生生生子等情况，造成子等情况，造成子等情况，造成子等情况，造成买买房成房成房成房成为为短短短短时时期可望而不可期及的目期可望而不可期及的目期可望而不可期及的目期可望而不可期及的目标标。此此此此时时才去才去才去才去规规划，不知又等猴年划，不知又等猴年划，不知又等猴年划，不知又等猴年马马月，也不知房又价月，也不知房又价月，也不知房又价月，也不知房又价涨涨了多了多了多了多少。少。少。少。n n（二）（二）（二）（二）未考未考未考未考虑虑未来收支未来收支未来收支未来收支变变化，化，化，化，买买房功房功房功房功败败垂成垂成垂成垂成n n 现实现实中，因自然灾害、意外事故或重大疾病等因素，中，因自然灾害、意外事故或重大疾病等因素，中，因自然灾害、意外事故或重大疾病等因素，中，因自然灾害、意外事故或重大疾病等因素，导导致致致致缴缴不起房不起房不起房不起房贷贷、房屋被拍、房屋被拍、房屋被拍、房屋被拍卖卖的案例不的案例不的案例不的案例不胜胜枚枚枚枚举举。因此，只。因此，只。因此，只。因此，只有有有有量入量入量入量入为为出出出出，准确，准确，准确，准确评评价房价房价房价房贷负贷负担能力，才能成功担能力，才能成功担能力，才能成功担能力，才能成功圆圆梦。梦。梦。梦。（三）无房地（三）无房地产“生涯生涯规划划”，只想一蹴而，只想一蹴而就就n n 房地房地房地房地产产生涯生涯生涯生涯规规划划划划就是根据生命周期的就是根据生命周期的就是根据生命周期的就是根据生命周期的变变化，不断化，不断化，不断化，不断对对住住住住房升房升房升房升级换级换代，从低档房代，从低档房代，从低档房代，从低档房换换到高档房，从小面到高档房，从小面到高档房，从小面到高档房，从小面积换积换到大面到大面到大面到大面积积，再由大面再由大面再由大面再由大面积换积换到小面到小面到小面到小面积积。n n 如：如：如：如：单单身期身期身期身期以以以以租房租房租房租房为为主主主主。一是无。一是无。一是无。一是无经济经济基基基基础础，二是工作，二是工作，二是工作，二是工作不不不不稳稳定，三是家庭未建立，所以，定，三是家庭未建立，所以，定，三是家庭未建立，所以，定，三是家庭未建立，所以，对对住房无明确意向；住房无明确意向；住房无明确意向；住房无明确意向；n n 家庭家庭家庭家庭形成期形成期形成期形成期首次首次首次首次买买房房房房，以小套房，以小套房，以小套房，以小套房/二室一二室一二室一二室一厅户厅户型型型型为为主，主，主，主，使用使用使用使用3535年年年年；n n 家庭家庭家庭家庭成成成成长长期期期期，首次，首次，首次，首次换换房房房房为为三室一三室一三室一三室一厅厅，同，同，同，同时应该时应该注重中注重中注重中注重中小学区的地理位置和小学区的地理位置和小学区的地理位置和小学区的地理位置和与生活机能与生活机能与生活机能与生活机能，至少居住，至少居住，至少居住，至少居住1010年以上年以上年以上年以上；n n 家庭家庭家庭家庭成熟期成熟期成熟期成熟期，二次，二次，二次，二次换换房房房房四室一四室一四室一四室一厅厅/复式复式复式复式结结构构构构/另另另另卖卖一套，一套，一套，一套，应应注重房子的品位和注重房子的品位和注重房子的品位和注重房子的品位和质质量，量，量，量，为为孩子提供孩子提供孩子提供孩子提供较较大的独立大的独立大的独立大的独立空空空空间间；n n 衰老期衰老期衰老期衰老期，大房子大房子大房子大房子换换小房子小房子小房子小房子，同，同，同，同时时兼兼兼兼顾顾医医医医疗疗、休、休、休、休闲闲、景、景、景、景观观等。等。等。等。释释释释放出部份放出部份放出部份放出部份资资金供退休以后的生活需求。若好高金供退休以后的生活需求。若好高金供退休以后的生活需求。若好高金供退休以后的生活需求。若好高骛骛远远，不但，不但，不但，不但负负担不起，且浪担不起，且浪担不起，且浪担不起，且浪费费空空空空间间。（四）（四）无具体可行的房地无具体可行的房地产规划，划，钱被随意被随意乱花乱花n n 在人生三大在人生三大在人生三大在人生三大资资金需求中，房地金需求中，房地金需求中，房地金需求中，房地产规产规划所需划所需划所需划所需资资金量不一定最大，但是，金量不一定最大，但是，金量不一定最大，但是，金量不一定最大，但是，时间时间最短，最短，最短，最短，5 5年以内居多，年以内居多，年以内居多，年以内居多，不像子女教育不像子女教育不像子女教育不像子女教育规规划划划划长长达达达达1010年、退休年、退休年、退休年、退休规规划划划划长长达达达达2020年年年年以上。因此，以上。因此，以上。因此，以上。因此，对储对储蓄的蓄的蓄的蓄的压压力最大，力最大，力最大，力最大，应拟应拟定合理的定合理的定合理的定合理的行行行行动计动计划。划。划。划。n n（五）（五）（五）（五）若不事先若不事先若不事先若不事先规规划，无法划，无法划，无法划，无法选择选择最佳的房最佳的房最佳的房最佳的房贷贷n n 愈早开始每月提取愈早开始每月提取愈早开始每月提取愈早开始每月提取储储蓄作蓄作蓄作蓄作买买房基金投房基金投房基金投房基金投资资的人，的人，的人，的人，买买房房房房时时可有可有可有可有较较多自多自多自多自备备款，相款，相款，相款，相对对减减减减轻轻未来的未来的未来的未来的贷贷款款款款负负担。担。担。担。n n 若未能事先若未能事先若未能事先若未能事先规规划划划划买买房房房房现现金流量，将无法金流量，将无法金流量，将无法金流量，将无法选择选择最低的最低的最低的最低的贷贷款方案，且增加房款方案，且增加房款方案，且增加房款方案，且增加房贷负贷负担。担。担。担。二、租房与二、租房与买房的决策考房的决策考虑因素因素n n（一）住房需求分析（一）住房需求分析（一）住房需求分析（一）住房需求分析买买房与租房房与租房房与租房房与租房n n 1.1.传统观传统观念念念念买买房房房房胜胜于租房于租房于租房于租房n n 与国外生活与国外生活与国外生活与国外生活观观念不同，中国人喜念不同，中国人喜念不同，中国人喜念不同，中国人喜欢欢比比比比较稳较稳定定定定的生活氛的生活氛的生活氛的生活氛围围，对对房房房房产产的的的的观观念相念相念相念相对较为对较为保守，那就保守，那就保守，那就保守，那就是是是是“买买房房房房胜胜于租房于租房于租房于租房”。因此，租房是。因此，租房是。因此，租房是。因此，租房是买买房前的房前的房前的房前的过过渡渡渡渡时时期，期，期，期，买买房是人房是人房是人房是人们满们满足居住需求的最足居住需求的最足居住需求的最足居住需求的最终终方式。方式。方式。方式。n n 2.2.买买房、租房各有千秋房、租房各有千秋房、租房各有千秋房、租房各有千秋n n 如果不考如果不考如果不考如果不考虑虑心理和心理和心理和心理和传统传统因素而因素而因素而因素而仅仅从从从从经济实经济实用用用用角度看，无角度看，无角度看，无角度看，无论论是租房是租房是租房是租房还还是是是是买买房，都有着自身的房，都有着自身的房，都有着自身的房，都有着自身的优优缺点。在决定缺点。在决定缺点。在决定缺点。在决定买买房之前，人房之前，人房之前，人房之前，人们们可以根据自己的可以根据自己的可以根据自己的可以根据自己的实实际际情况，情况，情况，情况，认认真考真考真考真考虑该虑该不不不不该买该买房，房，房，房，买买多大的房，在多大的房，在多大的房，在多大的房，在哪个地段哪个地段哪个地段哪个地段买买，能否承担首期及接下来的按揭，能否承担首期及接下来的按揭，能否承担首期及接下来的按揭，能否承担首期及接下来的按揭贷贷款款款款等等等等问题问题。租房与租房与买房房优缺点比缺点比较优优点点点点缺点缺点缺点缺点租租租租房房房房 灵活机灵活机灵活机灵活机动动，能根据家庭收入、，能根据家庭收入、，能根据家庭收入、，能根据家庭收入、环环境的境的境的境的变变化而更改化而更改化而更改化而更改 初始成本低，税收初始成本低，税收初始成本低，税收初始成本低，税收负负担担担担轻轻，经济负经济负担担担担小小小小 资资金自由金自由金自由金自由 不用承担房价下跌的不用承担房价下跌的不用承担房价下跌的不用承担房价下跌的风险风险 生活方式受到限制生活方式受到限制生活方式受到限制生活方式受到限制 经济经济福利少，不可能享受税收减免福利少，不可能享受税收减免福利少，不可能享受税收减免福利少，不可能享受税收减免政策政策政策政策 存在非自愿搬离的存在非自愿搬离的存在非自愿搬离的存在非自愿搬离的风险风险，归归属感少属感少属感少属感少 无法通无法通无法通无法通过买过买房房房房强强迫自己迫自己迫自己迫自己储储蓄蓄蓄蓄 无法控制租金上无法控制租金上无法控制租金上无法控制租金上涨涨买买房房房房 所有者的自豪感、所有者的自豪感、所有者的自豪感、所有者的自豪感、归归属感属感属感属感 经济经济福利好，可能享受税收福利好，可能享受税收福利好，可能享受税收福利好，可能享受税收优优惠政策惠政策惠政策惠政策 自由的生活方式自由的生活方式自由的生活方式自由的生活方式 提高生活提高生活提高生活提高生活质质量量量量 抵制通抵制通抵制通抵制通货货膨膨膨膨胀胀 为还为还房房房房贷进贷进行行行行储储蓄，蓄，蓄，蓄，积积累累累累财财富富富富 住房缺少流住房缺少流住房缺少流住房缺少流动动性，可用性，可用性，可用性，可用资资金少，金少，金少，金少，经经济济活活活活动动受到限制受到限制受到限制受到限制 昂昂昂昂贵贵的的的的维护维护成本，如房成本，如房成本，如房成本，如房产产税、税、税、税、维维修修修修费费、保、保、保、保险费险费等等等等 生活生活生活生活环环境受到限制，不方便迁移境受到限制，不方便迁移境受到限制，不方便迁移境受到限制，不方便迁移 承担房价下跌的承担房价下跌的承担房价下跌的承担房价下跌的风险风险 3.买房和租房的比房和租房的比较方法方法 n n 买买房租房孰是孰非，答案因人而异。因房租房孰是孰非，答案因人而异。因房租房孰是孰非，答案因人而异。因房租房孰是孰非，答案因人而异。因为为房房房房地地地地产规产规划不像子女教育划不像子女教育划不像子女教育划不像子女教育规规划与退休划与退休划与退休划与退休规规划一划一划一划一样样具有具有具有具有不可替代性，不可替代性，不可替代性，不可替代性，对买对买不起房子的人而言，租房也是不起房子的人而言，租房也是不起房子的人而言，租房也是不起房子的人而言，租房也是不不不不错错的的的的选择选择。n n 买买房与租房房与租房房与租房房与租房应应如何抉如何抉如何抉如何抉择择，可通，可通，可通，可通过过年成本年成本年成本年成本法与法与法与法与净现值净现值法法法法的的的的计计算来决策。算来决策。算来决策。算来决策。n n（1 1）年成本法）年成本法）年成本法）年成本法n n 对买对买房者来房者来房者来房者来说说，房地，房地，房地，房地产产的使用成本是首付款的使用成本是首付款的使用成本是首付款的使用成本是首付款与房与房与房与房贷贷利息；而租房者的使用成本是房租。利息；而租房者的使用成本是房租。利息；而租房者的使用成本是房租。利息；而租房者的使用成本是房租。案例：案例：买房或者租房的年成本比房或者租房的年成本比较 n n 小李今年大学小李今年大学小李今年大学小李今年大学毕业毕业开始工作，想搬出去一个人生活。开始工作，想搬出去一个人生活。开始工作，想搬出去一个人生活。开始工作，想搬出去一个人生活。他看上一套他看上一套他看上一套他看上一套4040平方米的房屋，位于北京市三平方米的房屋，位于北京市三平方米的房屋，位于北京市三平方米的房屋，位于北京市三环环路的某大厦路的某大厦路的某大厦路的某大厦6 6楼，楼，楼，楼，该该房可租可售。若是租房，每月租金房可租可售。若是租房，每月租金房可租可售。若是租房，每月租金房可租可售。若是租房，每月租金10001000元，押金元，押金元，押金元，押金3 3个月。若是个月。若是个月。若是个月。若是购买购买，总总价价价价2525万元，首付万元，首付万元，首付万元，首付5 5万元，可万元，可万元，可万元，可获获利率利率利率利率为为6 6的房屋的房屋的房屋的房屋贷贷款款款款2020万元。那么以目前的情况看，小李是万元。那么以目前的情况看，小李是万元。那么以目前的情况看，小李是万元。那么以目前的情况看，小李是买买房房房房还还是租房呢？是租房呢？是租房呢？是租房呢？n n 小李租房与小李租房与小李租房与小李租房与买买房的成本分析如下：房的成本分析如下：房的成本分析如下：房的成本分析如下：n n 假假假假设设一年期一年期一年期一年期银银行存款利率行存款利率行存款利率行存款利率为为5 5n n 租房年成本：租房年成本：租房年成本：租房年成本：100012+l 00035100012+l 00035=12 150=12 150（元）（元）（元）（元）n n 买买房年成本：房年成本：房年成本：房年成本：50 000550 0005+2000006+2000006=13 500=13 500（元）（元）（元）（元）n n 可可可可见见，租房比，租房比，租房比，租房比买买房年成本低房年成本低房年成本低房年成本低1 3501 350元，每月少支付元，每月少支付元，每月少支付元，每月少支付112.5112.5元，租房比元，租房比元，租房比元，租房比较较划算。划算。划算。划算。n n 但同但同但同但同时还应时还应考考考考虑虑以下因素：以下因素：以下因素：以下因素：n n 1.房租是否会每年房租是否会每年调整：整：买房后成本固房后成本固定，而因租与定，而因租与购之月成本只差之月成本只差112.5元，只元，只有月租的有月租的11.25，因此只要未来房租的，因此只要未来房租的调整幅度超整幅度超过11.25，则买房比租房划算。房比租房划算。n n 2.房房贷与房租所得税扣除与房租所得税扣除额：买房房还应考考虑虑税收方面的税收方面的问题，考，考虑了契税和土了契税和土地增地增值税后可能税后可能买房比租房要房比租房要贵。n n 3.利率走利率走势：利率愈低，：利率愈低，买房的年成本房的年成本愈低，愈低，买房会相房会相对划算。划算。n n 近年来存款与房近年来存款与房贷利率利率连续走低，但走低，但房租有一定的僵固性，因此租房与房租有一定的僵固性，因此租房与买房的房的居住成本的差居住成本的差额也会降低。也会降低。n n 4.房价房价涨升潜力：若房价看升潜力：若房价看涨，即使目，即使目前算起来前算起来买房的年居住成本稍高，未来出房的年居住成本稍高，未来出售房屋的售房屋的资本利得，也足以弥本利得，也足以弥补居住期居住期间的成本差的成本差额。n n 以上例而言，租房年居住成本率以上例而言，租房年居住成本率为4.86（12 150250 000），），买房成本率房成本率为5.8（13 500250 000），差距只有），差距只有0.54。n n 如果如果计划住划住5年，只要房价可能在年，只要房价可能在5年内年内涨2.7（0.545）以上，）以上，买房仍然划算。房仍然划算。n n 不不过如果房价跌落，如果房价跌落，则租房居住成本租房居住成本低于低于买房成本的情况也有可能会房成本的情况也有可能会发生。生。（2）净现值净现值法法 n n 净现值法是考法是考虑在固定的居住期内，在固定的居住期内，将租房及将租房及买房的房的现金流量金流量还原至原至现值，比，比较两者的两者的现值，较高者高者为划算。划算。n n 同同样以小李的例子来以小李的例子来说，若已确定要，若已确定要在在该处住住满5年，房租每年年，房租每年调升升400元，以存元，以存款利率款利率3为折折现率，若率，若贷款利率款利率6，20年年房房贷每年本利平均每年本利平均摊还额为：n n 贷款款额20万元万元年金年金现值系数（系数（n=20，r6）200000元元11.4717437元。元。n n 依依净现值法分析如下：法分析如下：案例分析案例分析n n（1）租房）租房净现金流量金流量现值：=5年后取回的押金年后取回的押金现值押金押金每一年房每一年房租的租的现值（以每年（以每年调升升400元元计）=3000（1.03）3 00012000（1.03）12400（1.03）12 800（1.03）13200（1.03）13 600（1.03）=-58 924（元）（元）n n 上式中，只有押金是上式中，只有押金是5年后的年后的现金流入部金流入部分，其他都属于分，其他都属于现金流出，因此金流出，因此净流出流出现金金约为58 924元。元。52345（2）买房房净现金流量金流量现值n n 2020年房屋年房屋年房屋年房屋贷贷款每年本利平均款每年本利平均款每年本利平均款每年本利平均摊还额摊还额 =贷贷款款款款额额 年金年金年金年金现值现值系数系数系数系数 =200 000=200 000（P PA A，6 6，2020）=200 000 =200 000 11.4711.47 =17 437 =17 437（元）（元）（元）（元）n n 买买房房房房净现净现金流量金流量金流量金流量现值现值：=5 =5年后售房所得的年后售房所得的年后售房所得的年后售房所得的现值现值首付金首付金首付金首付金额额每年本利平均每年本利平均每年本利平均每年本利平均摊还摊还额现值额现值 =5 =5年后售房年后售房年后售房年后售房净净所得所得所得所得（1.031.03）20 000020 0000 17437 17437（1 031 03）17 437 17 437（1.031.03）17 43717 437 （1.031.03）1743717437（1.031.03）17.43717.437（1.031.03）=5 =5年后售房年后售房年后售房年后售房净净所得所得所得所得（1.031.03）=287185 =287185（元）（元）（元）（元）543255（3）当租房和）当租房和买房的房的现金流量相等金流量相等时 n n 5 5年后售房年后售房年后售房年后售房净净所得所得所得所得（1.31.3）287185=287185=58 92458 924（元）（元）（元）（元）n n 5 5年后售房年后售房年后售房年后售房净净所得所得所得所得为为264554264554（元）。（元）。（元）。（元）。n n 5 5年后售房年后售房年后售房年后售房净净所得所得所得所得=5=5年后售房价格年后售房价格年后售房价格年后售房价格 5 5年后房屋年后房屋年后房屋年后房屋贷贷款余款余款余款余额现值额现值n n 5 5年后房屋年后房屋年后房屋年后房屋贷贷款余款余款余款余额现值额现值=17 437=17 437（P PA A，6 6，1515）=17 4379.712 =17 4379.712 =169319=169319（元）（元）（元）（元）n n 5 5年后售房价格年后售房价格年后售房价格年后售房价格=5=5年后售房年后售房年后售房年后售房净净所得所得所得所得 +5 +5年后房屋年后房屋年后房屋年后房屋贷贷款余款余款余款余额现值额现值 =264554+169319 =264554+169319 =433873 =433873（元）（元）（元）（元）n n 只要只要只要只要5 5年后售房价格在年后售房价格在年后售房价格在年后售房价格在43.387343.3873万元以上，万元以上，万元以上，万元以上，买买房就此租房就此租房就此租房就此租房划算。此房划算。此房划算。此房划算。此时时的的的的买买房或租房决策，主要由决策者房或租房决策，主要由决策者房或租房决策，主要由决策者房或租房决策，主要由决策者对对五年后五年后五年后五年后房价房价房价房价涨涨幅的主幅的主幅的主幅的主观观看法而定。看法而定。看法而定。看法而定。5结论n n 净现值净现值法法法法考考考考虑虑了了了了居住年数居住年数居住年数居住年数。n n 如果不打算在同一个城市如果不打算在同一个城市如果不打算在同一个城市如果不打算在同一个城市长时间长时间居住（居住（居住（居住（3 3年以年以年以年以上），即上），即上），即上），即短期居住短期居住短期居住短期居住最好最好最好最好还还是是是是以租代以租代以租代以租代购购。n n 因因因因为为，短期内房租一般不会高于房屋，短期内房租一般不会高于房屋，短期内房租一般不会高于房屋，短期内房租一般不会高于房屋贷贷款利款利款利款利息的息的息的息的负负担。如果担。如果担。如果担。如果买买房者装修后只住几年，一方面房者装修后只住几年，一方面房者装修后只住几年，一方面房者装修后只住几年，一方面折旧成本太高，另一方面房屋的交易成本，如中折旧成本太高，另一方面房屋的交易成本，如中折旧成本太高，另一方面房屋的交易成本，如中折旧成本太高，另一方面房屋的交易成本，如中介介介介费费用、契税、土地增用、契税、土地增用、契税、土地增用、契税、土地增值值税合税合税合税合计计起来一般也是房起来一般也是房起来一般也是房起来一般也是房价的价的价的价的3 3以上，再加上以上，再加上以上，再加上以上，再加上购买购买的房屋会比租用的房屋的房屋会比租用的房屋的房屋会比租用的房屋的房屋会比租用的房屋更舍得投入装修，除非房价在短期内太幅上更舍得投入装修，除非房价在短期内太幅上更舍得投入装修，除非房价在短期内太幅上更舍得投入装修，除非房价在短期内太幅上涨涨，否否否否则计则计入中介入中介入中介入中介费费、转让转让税金以及装修等税金以及装修等税金以及装修等税金以及装修等费费用后的用后的用后的用后的买买房房房房净现净现金流出金流出金流出金流出应该应该都会比租房高。都会比租房高。都会比租房高。都会比租房高。n n 一般原一般原一般原一般原则则：在一个地方：在一个地方：在一个地方：在一个地方住得越久住得越久住得越久住得越久，用，用，用，用净现值净现值法法法法计计算的算的算的算的买买房比租房合算房比租房合算房比租房合算房比租房合算的机会越大。的机会越大。的机会越大。的机会越大。年年轻人人买房好房好还是租房好？是租房好？n n决策决策决策决策时时，应应考考考考虑虑以下几个以下几个以下几个以下几个问题问题：n n 1.1.1.1.计计划住多久？划住多久？划住多久？划住多久？n n 2.2.2.2.能否能否能否能否负负担得起每月的房担得起每月的房担得起每月的房担得起每月的房贷费贷费用？（用？（用？（用？（买买房子会衍生一房子会衍生一房子会衍生一房子会衍生一些租房没有的成本，包括房屋税、地价税、管理些租房没有的成本，包括房屋税、地价税、管理些租房没有的成本，包括房屋税、地价税、管理些租房没有的成本，包括房屋税、地价税、管理费费及及及及维护维护成本等）成本等）成本等）成本等）n n 3.3.3.3.现现现现在的工作很在的工作很在的工作很在的工作很稳稳稳稳定定定定吗吗吗吗？有？有？有？有无外派的机会？无外派的机会？无外派的机会？无外派的机会？n n 4.4.4.4.对对对对房价的敏感度（房市房价的敏感度（房市房价的敏感度（房市房价的敏感度（房市变变变变化）高化）高化）高化）高吗吗吗吗？n n 5.5.5.5.买买买买了房子，了房子，了房子，了房子，还还还还有有有有钱钱钱钱投投投投资吗资吗资吗资吗？（勿成房奴）？（勿成房奴）？（勿成房奴）？（勿成房奴）n n专专家建家建家建家建议议：n n 买买房或房或房或房或许许是是是是赚钱赚钱工具之一，但年工具之一，但年工具之一，但年工具之一，但年轻轻人有很多事情比人有很多事情比人有很多事情比人有很多事情比买买屋更重要，包括出国深造、留学、技能培养及人屋更重要，包括出国深造、留学、技能培养及人屋更重要，包括出国深造、留学、技能培养及人屋更重要，包括出国深造、留学、技能培养及人际际关系等关系等关系等关系等n n “因因因因为为年年年年轻轻、工作尚未、工作尚未、工作尚未、工作尚未稳稳定、甚至定、甚至定、甚至定、甚至连组连组成家庭的能力成家庭的能力成家庭的能力成家庭的能力都不足，所以，都不足，所以，都不足，所以，都不足，所以，先先先先买买房未必是王道房未必是王道房未必是王道房未必是王道”。第二第二节节 买买房房规规划划n n 如果如果如果如果经过经过精精精精细细的的的的计计算决定算决定算决定算决定购购房，就必房，就必房，就必房，就必须对买须对买房房房房进进行周密的行周密的行周密的行周密的规规划，以确定能划，以确定能划，以确定能划，以确定能够负够负担得起的房屋担得起的房屋担得起的房屋担得起的房屋总总价和价和价和价和单单价。价。价。价。n n 买买房可以按照两种方式来衡量自己的房可以按照两种方式来衡量自己的房可以按照两种方式来衡量自己的房可以按照两种方式来衡量自己的负负担能担能担能担能力：力：力：力：n n 一是一是一是一是按每月能按每月能按每月能按每月能够负够负担的担的担的担的费费用用用用或或或或储储蓄及付息能蓄及付息能蓄及付息能蓄及付息能力，力，力，力，计计（估）算（估）算（估）算（估）算可以可以可以可以负负担的担的担的担的最高房价最高房价最高房价最高房价；n n 二是二是二是二是按想按想按想按想买买房屋的价格房屋的价格房屋的价格房屋的价格，计计算每算每算每算每月月月月需要需要需要需要负负担担担担的的的的费费用。用。用。用。一、一、买房房规划的流程划的流程居住居住需求需求空空间间需求需求环环境境需求需求家庭家庭人口人口生活生活品品质质否租房租房是否是否买买房房房屋成房屋成长长率率房价成房价成长长率率居住年数居住年数负负担能力担能力利率水准利率水准买买房或租房或租房决策房决策买买房房规规划划自自备备款款贷贷款款总总价价区位区位形式形式类别类别用途用途测测测测看，我看，我该买该买哪一种房子？哪一种房子？n n一一一一.您您您您买买新房，是否急着要搬出去？新房，是否急着要搬出去？新房，是否急着要搬出去？新房，是否急着要搬出去？n n A.A.A.A.不急，我可以先租，甚至等不急，我可以先租，甚至等不急，我可以先租，甚至等不急，我可以先租，甚至等1-21-21-21-2年后再搬年后再搬年后再搬年后再搬进进进进去。去。去。去。n n B.B.B.B.很急，最好立即可以搬很急，最好立即可以搬很急，最好立即可以搬很急，最好立即可以搬进进进进去。去。去。去。n n C.C.C.C.急急急急归归归归急，但交急，但交急，但交急，但交房后上可以等房后上可以等房后上可以等房后上可以等1-21-21-21-2月装修月装修月装修月装修n n二二二二.对对于您的新家，您在不在乎房子的新旧？于您的新家，您在不在乎房子的新旧？于您的新家，您在不在乎房子的新旧？于您的新家，您在不在乎房子的新旧？n n A.A.A.A.非常在乎。非常在乎。非常在乎。非常在乎。n n B.B.B.B.虽虽虽虽然在乎，但只要没人住然在乎，但只要没人住然在乎，但只要没人住然在乎，但只要没人住过过过过即可。即可。即可。即可。n n C.C.C.C.不在乎，重新装修即可，地段比不在乎，重新装修即可，地段比不在乎，重新装修即可，地段比不在乎，重新装修即可，地段比较较较较重要。重要。重要。重要。n n三三三三.对对于于于于买买房子您的自房子您的自房子您的自房子您的自备备款有多少？款有多少？款有多少？款有多少？n n A.A.A.A.非常少，房子非常少，房子非常少，房子非常少，房子总总总总价的价的价的价的2 2 2 2成不到。成不到。成不到。成不到。n n B.B.B.B.没很多，大没很多，大没很多，大没很多，大约约约约是房价是房价是房价是房价2-42-42-42-4成左右。成左右。成左右。成左右。n n C.C.C.C.房价房价房价房价4 4 4 4成以上。成以上。成以上。成以上。n n四四四四.谈谈到房价，您希望您的房子价格是？到房价，您希望您的房子价格是？到房价，您希望您的房子价格是？到房价，您希望您的房子价格是？n n A.A.A.A.房价是其次，重要是周房价是其次，重要是周房价是其次，重要是周房价是其次，重要是周围环围环围环围环境和房子品境和房子品境和房子品境和房子品质质质质，价位不，价位不，价位不，价位不要太高即可。要太高即可。要太高即可。要太高即可。n n B.B.B.B.得合乎区域的行情。得合乎区域的行情。得合乎区域的行情。得合乎区域的行情。n n C.C.C.C.买买到低价最重要，其它都是其次。到低价最重要，其它都是其次。到低价最重要，其它都是其次。到低价最重要，其它都是其次。n n五五五五.对对于房子的后市行情，您很在乎于房子的后市行情，您很在乎于房子的后市行情，您很在乎于房子的后市行情，您很在乎吗吗？n n A.A.A.A.非常在乎，希望未来可以大非常在乎，希望未来可以大非常在乎，希望未来可以大非常在乎，希望未来可以大涨涨涨涨。n n B.B.B.B.还还还还好，能好，能好，能好，能涨涨涨涨最好。最好。最好。最好。n n C.C.C.C.反正是自住，未来反正是自住，未来反正是自住，未来反正是自住，未来涨涨涨涨不不不不涨涨涨涨无所无所无所无所谓谓谓谓。n n六六六六.您很在乎您住家社区管理和您很在乎您住家社区管理和您很在乎您住家社区管理和您很在乎您住家社区管理和邻邻居素居素居素居素质吗质吗？n n A.A.A.A.只要不要太差就好。只要不要太差就好。只要不要太差就好。只要不要太差就好。n n B.B.B.B.这项这项这项这项不是不是不是不是选择选择选择选择住家住要因素。住家住要因素。住家住要因素。住家住要因素。n n C.C.C.C.非常重非常重非常重非常重视视视视，会因，会因，会因，会因为为为为住家不好而搬家。住家不好而搬家。住家不好而搬家。住家不好而搬家。各种房屋差异比各种房屋差异比较类类型型型型预预预预售售售售房（期房）房（期房）房（期房）房（期房）新新新新房房房房二手房二手房二手房二手房定定定定义义义义未完工或未取得取未完工或未取得取未完工或未取得取未完工或未取得取使用使用使用使用执执照。照。照。照。1.1.1.1.刚刚刚刚完工且未完工且未完工且未完工且未买买买买出。出。出。出。2.2.2.2.预预预预售售售售时时时时剩下余屋。剩下余屋。剩下余屋。剩下余屋。（屋屋屋屋龄龄2 2 2 2年以下且无人年以下且无人年以下且无人年以下且无人住住住住过过）已完工且已有人住已完工且已有人住已完工且已有人住已完工且已有人住过过。资资资资金金金金压压压压力力力力价位高，价位高，价位高，价位高，贷贷贷贷款成数款成数款成数款成数高，可分高，可分高，可分高，可分期期期期给给付，付，付，付，交房前交房前交房前交房前资资金金金金压压力最力最力最力最小。小。小。小。价位中等，价位中等，价位中等，价位中等，贷贷款成数与款成数与款成数与款成数与预预售房相仿，但自售房相仿，但自售房相仿，但自售房相仿，但自备备款款款款得一次得一次得一次得一次备备足。足。足。足。价位低、价位低、价位低、价位低、贷贷款成数低，款成数低，款成数低，款成数低，自自自自备备款得一次款得一次款得一次款得一次备备足，因足，因足，因足，因需装修需装修需装修需装修资资金，故交房前金，故交房前金，故交房前金，故交房前资资金金金金压压力最大。力最大。力最大。力最大。房况房况房况房况全新、全新、全新、全新、设备设备设备设备新新新新可以局部可以局部可以局部可以局部调