投资性房地产属于固定资产吗？是一次性抵扣还是分两年？.doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!投资性房地产属于固定资产吗？是一次性抵扣还是分两年？ 投资性房地产是会计上的概念，指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。目前税收相关法律法规未见对投资性房地产的具体规定，造成增值税处理上有一些争议。 购进投资性房地产 进项税额可一次性抵扣 根据国家税务总局关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法的公告（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定， 增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 投资性房地产不属于 固定资产，应分别适用不同的企业会计准则。如果以购进、投资转入或以物抵债等方式取得的不动产，如果符合投资性房地产的定义，会计上按照准则规定计入投资性房地产科目，不计入固定资产科目核算，其进项税额可以一次性全额抵扣。如此大额资产的进项税额可能会造成增值税长期留抵。 例1. 甲企业为增值税一般纳税人，2017年1月购置了一套商业房用于出租，购置价为2220万元，取得增值税专用发票并认证通过。购置房产时的会计处理如下：（单位：万元，下同） 借：投资性房地产 2000 应交税费应交增值税（进项税额） 220 贷：银行存款 2220 自行建造投资性房地产 进项税额可一次性抵扣 企业在建的建筑物，只有董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。 企业会计准则第4号投资性房地产的规定，采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，均计入投资性房地产在建工程科目。 财政部关于印发增值税会计处理规定的通知（财会201622号）的规定，一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分2年从销项税额中抵扣的，应当按取得成本，借记固定资产、在建工程等科目，按当期可抵扣的增值税额，借记应交税费应交增值税（进项税额）科目，按以后期间可抵扣的增值税额，借记应交税费待抵扣进项税额科目。 根据以上规定，会计上计入固定资产、在建工程科目的，进项税额才可分期抵扣，对于计入 投资性房地产或者投资性房地产在建工程科目的，进项税额可一次性抵扣。 例2. 2017年1月1日经董事会批准，甲企业购入一栋烂尾楼，进行建造后对外出租。2月1日实际支付价款10500万元，取得增值税专用发票（征收率5%），并认证通过，当日办理相关手续取得所有权。3月1日开始委托承包商继续建造，12月31日建造完成，建造成本共取得增值税专用发票价税合计为22200万元（税率11%），并认证通过。 （1）购置时： 借：投资性房地产在建工程 10000 应交税费应交增值税（进项税额） 500 贷：银行存款 10500 （2）发生工程成本时： 借：投资性房地产在建工程 20000 应交税费应交增值税（进项税额） 2200 贷：银行存款等 22200 （3）完工结转： 借：投资性房地产成本 30000 贷：投资性房地产在建工程 30000 自建的不动产 进项税额可分期抵扣 对于自建的不动产项目，建成后准备自用，则建造阶段核算时应通过在建工程科目，完工后转入固定资产科目。 例3. 甲企业为增值税一般纳税人，2017年1月开工改造旧厂房，该不动产取得时（2016年4月30日前取得）原值为2000万元，装修时已计提折旧1000万元，假设无净残值。改造厂房设计费212万元，取得增值税专用发票注明税额12万元，当月未认证；采购建筑材料468万元，取得增值税专用发票注明税额68万元，当月认证通过；取得工程施工增值税专用发票价税合计为206万元，当月认证通过，税额6万元。 （1）装修日： 借：在建工程 1000 累计折旧 1000 贷：固定资产 2000 （2）发生改造费用： 借：在建工程 800 应交税费待认证进项税额 12 应交税费待抵扣进项税额 29.6（74×40%） 应交税费应交增值税（进项税额） 44.4（74×60%） 贷：银行存款等 886 （3）下月设计费认证： 借：应交税费应交增值税（进项税额）7.2（12×60%） 应交税费待抵扣进项税额 4.8（12×40%） 贷：应交税费待认证进项税额 12 （4）第13个月可抵扣进项税额时： 借：应交税费应交增值税（进项税额） 34.4 贷：应交税费待抵扣进项税额 34.4 （5）工程完工： 借：固定资产 1800 贷：在建工程 1800小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。