投资性房地产出租关注营改增新政变化.doc

投资性房地产出租关注营改增新政变化投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产是企业为完成经营目标所从事的一种经营性活动。对于出租的建筑物、土地使用权等投资性房地产营改增后的税务处理，势必影响到会计的账面价值以及会计报表的列示。一、会计处理投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产的范围包括：1.已出租的土地使用权，指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。例如，甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司，则土地使用权属于投资性房地产。2.持有并准备增值后转让的土地使用权，指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益，则属于投资性房地产，3.已出租的建筑物，指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。二、增值税处理根据国家税务局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局公告2016年16号），纳税人出租不动产营改增主要政策见下表。例：甲为增值税一般纳税人，土地使用权、不动产及不动产经营租赁服务适用的增值税率为11%，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，假定按年计提折旧和进行摊销，其出租的不动产与其机构所在地在同一县的，不需要预缴增值税，直接在机构所在地申报缴纳。有关资料如下：1.2013年10月2日以1000万元购入一宗土地使用权，预计使用年限为50年，取得当日即开始建造一栋写字楼。2014年12月写字楼完工使用，建造成本为50000万元（包含建造期间土地使用权的摊销）、预计使用年限为40年。写字楼和土地使用权的预计净残值均为零，均采用直线法计提折旧和摊销。2.2015年12月18日，甲与乙签订租赁合同，合同约定，甲将上述写字楼整体出租给乙公司，租期为3年，不含税年租金为2000万元，从2016年起每年末支付。2015年12月31日为租赁期开始日。（1）2015年12月31日转为投资性房地产：（单位：万元，下同）借：投资性房地产写字楼50000土地使用权1000累计折旧1250累计摊销45贷：固定资产50000无形资产1000投资性房地产累计折旧1250投资性房地产累计摊销45（2）2016年末：借：银行存款2220贷：其他业务收入2000应交税费应交增值税（销项税额）220借：其他业务成本1270贷：投资性房地产累计折旧1250投资性房地产累计摊销202016年末投资性房地产在会计报表中的列示金额（500001000）（125045）（125020）48435（万元）；影响2016年营业利润的金额20001270730（万元）。（3）假定租赁期满后将其出售，含税售价为66600万元：借：银行存款66600贷：其他业务收入60000应交税费应交增值税（销项税额）6600借：其他业务成本45895投资性房地产累计折旧5000投资性房地产累计摊销105贷：投资性房地产写字楼50000土地使用权1000