地产企业销售收入的确认.doc
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1、地产企业销售收入的确认A股中报预告大幅盈利的公司,其中增长最迅速的是深物业A,净利润增长幅度5757.00%,半年报净利润高达29,700万元。为什么增长这么迅速呢?小展查看了一季报“公司报告期实现营业收入为1,038,683,462.42元,比上年同期增加429.73%,主要原因为:公司前海港湾花园项目报告期部分实现结算,报告期项目合计结算面积同比增加使得房地产业务收入增加所致”。地产公司的收入确认时间一般以商品房结算,交付客户为时点确认收入。一般来说交付的时候,就会有大量住房交付,但是销售的时候是一套一套销售的。这样造成一个结果就是,很长时间没有收入,一有收入就是大额的利润。怎么办呢?小展
2、意向天开的想,既然现在是交付房屋确认收入,那能不能在收到全额房款的时候就预估成本确认收入呢?毕竟都已经收到钱了,客户退房概率极低。我们看一下一般准则关于收入确认的原则:销售商品收入同时满足下列条件的,才能予以确认:(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;(三)收入的金额能够可靠地计量;(四)相关的经济利益很可能流入企业;(五)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。第一点,商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,房屋价格涨跌都由买房人承担。符合第一点第二点,其实只是在建房子,但是没有享有管
3、理权,最终管理权还是在业主。第三点,收入的金额能够可靠地计量,第四点相关的经济利益很可能流入企业。已经全款收到钱了,收入金额可以靠确认,经济利益已经流入。第五点,相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。一般房地产公司都签的总包合同,在项目施工的初期可以预算出一个成本。工程施工企业也是根据成本预算确认收入和成本的,那么房地产企业更可以了。这么说是不是可以收到全款即确认收入?有人会说,这个商品没有完成,还有可能烂尾,不能确认啊?那能不能这样,反正建造公司也是专业化的建筑公司,建造完成与否与开发商相关的只有资金。那么只要开发商按照剩余开发需要的资金存一个银行账户。是不是就可以保证项目的完工?当然这有些问题,但是一次性确认这么多收入是不是有点不合理?至少按照完工百分比法确认吧?其实现在房地产公司也可以把销售收入提前确认,只要把项目公司卖给其他公司就可以了。一个销售额10亿元的项目已经销售完毕,只需要继续建设就可以了。后续建设成本是很容易估计的,比如说合同2亿元,那么我给其他企业2.5亿元。这样就可以了,后续这个企业自己负责吧!两方都获利,一方可以当即确认利润,另一方先拿到了钱,以后按照合同支付工程款,稳赚一笔钱。这个交易具有商业实质,双赢啊!利润调节相当随意啊!而且在现行制度下也很合理啊!我们来看看谁会这样操作?等到那时,你们再看我说的按照收到全额房款确认收入是不是有点合理性。
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