投资学作业-格力海岸项目分析-.ppt
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1、12投投资资学小学小组组作作业业房地房地产产投投资资分析分析-项目分析珠海格力海岸3项项目定位目定位市市场场分析分析政策分析政策分析客客户户研究研究项项目定位目定位项项目分析目分析4宏宏观经济观经济情况情况数据来自:珠海数据来自:珠海统计统计局局 经济经济回暖,形回暖,形势乐观势乐观珠海珠海经济经济一直呈一直呈现现上升上升趋势趋势,虽虽然然0707年以来,年以来,经济经济增增长长速度放慢速度放慢了,但是了,但是还还是其增是其增长长没有像其他城市一没有像其他城市一样样在在0808年大幅下滑,仍然保年大幅下滑,仍然保存存实实力,力,这为这为房地房地产发产发展提供了一个很好的基展提供了一个很好的基础
2、础。市市场场分析分析项项目分析目分析5市市场场分析分析三大三大产业产业情况情况数据来自:珠海数据来自:珠海统计统计局局第二第二产业产业减减产产,第三,第三产业产业增速明增速明显显0808年之前,三大年之前,三大产业产业都是呈都是呈现现上升上升趋势趋势,0909年第二年第二产业产业就出就出现现了了负负增增长长,然而,然而总总体来体来说说第三第三产业产业却没有收到金融危机的太大影响,却没有收到金融危机的太大影响,仍然保持仍然保持强强势势的增的增长长,0909年展年展现现出可出可观观的形的形势势。0909年第三年第三产业产业同比增同比增长长12.8%12.8%,其中房地,其中房地产业产业和金融和金融
3、业业同比增同比增长长了了25.5%25.5%和和28.5%28.5%。项项目分析目分析6市市场场分析分析珠三角格局珠三角格局A A字型格局提供更大的契机字型格局提供更大的契机珠三角形成的珠三角形成的东东部和中部部和中部东东莞深圳形成知莞深圳形成知识识密集型密集型产业带产业带,发发展金融,物流,会展,信息服展金融,物流,会展,信息服务务等等产业产业。珠江口岸珠江口岸广州,佛山,珠海等重点广州,佛山,珠海等重点发发展汽展汽车车,轨轨道交通和船道交通和船舶等技舶等技术术密集型行密集型行业业。沿海地区沿海地区江江门门,惠州,深圳,珠海重点,惠州,深圳,珠海重点发发展石油,海洋工程,展石油,海洋工程,形
4、成生形成生态环态环保型重型保型重型产业带产业带。项项目分析目分析7市市场场分析分析房地房地产产行行业业情况情况数据来自:珠海数据来自:珠海统计统计局局 房地房地产业产业占占经济经济比重越来越高比重越来越高0707年房地年房地产产行行业业强强势势增增长长达到一个很高的水平,达到一个很高的水平,虽虽然然经历经历了了0808金金融危机,然后其没有出融危机,然后其没有出现现明明显显的跌幅,并且在的跌幅,并且在0909年年摆摆脱阴霾,出脱阴霾,出现现了很大的增了很大的增长长。房地房地产产开开发发投投资资占占GDPGDP的比重也越来越大,高达的比重也越来越大,高达16.23%16.23%,在珠海,在珠海经
5、济经济中占据的位置越来越重要,开中占据的位置越来越重要,开发发前景很是前景很是乐观乐观。项项目分析目分析8人均可支配收入人均可支配收入数据来自:珠海数据来自:珠海统计统计局局人均可支配收入人均可支配收入稳稳定增定增长长20092009年,珠海人均可支配收入到达年,珠海人均可支配收入到达2285822858元,同比增元,同比增长长9.1%9.1%,人,人均可支配收入保持着均可支配收入保持着稳稳定的增定的增长长速度,速度,为为房地房地产营销产营销提供有力支撑。提供有力支撑。项项目分析目分析9市市场场分析分析房价收入比房价收入比数据来自:珠海数据来自:珠海统计统计局局珠海房价收入比相珠海房价收入比相
6、对较对较高,市高,市场场潜力大潜力大0808年珠海房价收入比年珠海房价收入比为为8.838.83,人均可支配收入比中山和佛山要低,人均可支配收入比中山和佛山要低,然而其房价收入比却比然而其房价收入比却比该该2 2个城市高,可个城市高,可见见珠海的房地珠海的房地产产市市场场比比较较繁荣,成熟度也更高。繁荣,成熟度也更高。来自其他区域的来自其他区域的顾顾客相客相对对比其他两个城市要高很多,主要受到澳比其他两个城市要高很多,主要受到澳门门和大和大陆陆内部的高收入人群的投内部的高收入人群的投资资青青睐睐,为为珠海房地珠海房地产产市市场场提供提供强强劲劲的支撑力。的支撑力。项项目分析目分析10市市场场分
7、析分析二二级级市市场场供供给给情况情况开开发发量和可供量和可供销销售量都出售量都出现现了了负负增增长长,影响后期供,影响后期供给给0909年的施工量从年的施工量从0404年以来首次出年以来首次出现负现负增增长长,造成市,造成市场场供供应应量缺乏,量缺乏,而且而且0909年房地年房地产产市市场场回暖,回暖,0808年受年受压压抑的抑的刚刚性需求大量性需求大量释释放,放,20102010年市年市场场需求活需求活跃跃,因此会造成供小于求的市,因此会造成供小于求的市场场情况。后市情况看好。情况。后市情况看好。施工量施工量竣工量竣工量可供可供预预售量售量数据来自:珠海数据来自:珠海统计统计局局项项目分析
8、目分析11市市场场分析分析二二级级市市场销场销售情况售情况成交量大幅回成交量大幅回涨涨,刚刚性需求大量性需求大量释释放放成交量于成交量于0909年出年出现现大量回大量回涨涨,全年成交量达,全年成交量达203203亿亿元,元,销销售售额额同同比增比增长长84.1%84.1%,销销售面售面积积达达271.9271.9万平米,同比增万平米,同比增长长百分之百分之70%70%。20092009到到20102010年楼市回年楼市回归归繁荣,量价繁荣,量价齐齐升。升。项项目分析目分析12市市场场分析分析特区特区扩扩容,容,发发展西区展西区特区特区扩扩容,容,发发展西区展西区特区特区扩扩容,全面覆盖全市,珠
9、海容,全面覆盖全市,珠海发发展西区的力度更加大。政策指向西区,影展西区的力度更加大。政策指向西区,影响了西区的开响了西区的开发发量和量和销销售量。从售量。从图图中可以知道,香洲区只有新香洲参展的楼中可以知道,香洲区只有新香洲参展的楼盘盘比比较较多,而西区和中山多,而西区和中山则则比比较较多。开多。开发发方向将会有所改方向将会有所改变变,消,消费费指向也会指向也会有相有相应应地向西区和市区地向西区和市区边边沿改沿改变变。唐家湾成香洲区开唐家湾成香洲区开发发必争之地必争之地香洲区由于市中心土地稀缺,香洲区由于市中心土地稀缺,导导致楼致楼盘盘开开发发量量渐渐渐渐减少,然而位于情减少,然而位于情侣侣北
10、路北路的唐家湾正填海造的唐家湾正填海造陆陆,以及,以及该该地区开地区开发发程度比程度比较较低,因此,低,因此,该该板板块块属于香洲属于香洲区的房地区的房地产产开开发发兵家必争之地。兵家必争之地。项项目分析目分析13二二级级市市场销场销售价格售价格价格价格稳稳定上升,回定上升,回归归理性理性价格增幅从在价格增幅从在0707年出年出现现了了38.7%38.7%的惊人数字,但是在的惊人数字,但是在0808和和0909年年纷纷纷纷回回归归理性,有利于房地理性,有利于房地产产市市场长场长期期发发展。展。数据来自:珠海数据来自:珠海统计统计局局项项目分析目分析14市市场总结场总结珠海面珠海面临临着珠三角一
11、体化加着珠三角一体化加强强的的趋势趋势下,得到的机遇更多,市下,得到的机遇更多,市场场交流和交叉交流和交叉点点变变大,而且凭借珠海良好的生活大,而且凭借珠海良好的生活环环境和就境和就业业前景,吸引更多的人来珠海置前景,吸引更多的人来珠海置业业。珠海珠海经济经济在在0909到到1010年逐年逐渐渐回暖,回暖,产业进产业进行了行了调调整,服整,服务业务业占的比重越来越大,占的比重越来越大,房地房地产产市市场场占据的占据的经济经济地位越来越重,但当着地位越来越重,但当着带领经济带领经济走出低迷的先走出低迷的先锋锋。0909到到1010年房地年房地产产市市场场逐逐渐渐走出阴霾,以小阳春走出阴霾,以小阳
12、春为为起点,从新出起点,从新出现现了房地了房地产产的的再次繁荣。供再次繁荣。供应应量在量在0909年减少,年减少,0808年的存量得到一定的消化,到年的存量得到一定的消化,到1010年年刚刚性需性需求大量求大量释释放,市放,市场场极极为为活活跃跃。房地房地产产价格依然价格依然坚坚挺,并且向着挺,并且向着稳稳定和理性的定和理性的趋势发趋势发展,展,对对于房地于房地产产市市场长场长期期发发展有好展有好处处。特区特区扩扩容,直接影响到西区的开容,直接影响到西区的开发发,市,市场场比比较较看好,横琴和西区的大开看好,横琴和西区的大开发发,将会使得房地将会使得房地产产市市场场有很大的有很大的转变转变。市
13、市场对场对小小户户型仍然是比型仍然是比较较青青睐睐,首次,首次职业职业者和投者和投资资者占据的客者占据的客户户比比较较比比较较大。大。香洲区供香洲区供给给量慢慢减少,唐家湾供量慢慢减少,唐家湾供应应量比量比较较少,开少,开发发程度程度较较低,唐家湾大量低,唐家湾大量出出让让开开发发用地,在全市开用地,在全市开发发土地土地紧张紧张的情况下,本案地的情况下,本案地块块表表现为现为开开发发潜力十潜力十足。足。项项目分析目分析15政策分析政策分析大型基建大型基建港珠澳大港珠澳大桥桥广珠广珠轻轨轻轨广珠广珠铁铁路路高速公路高速公路项项目分析目分析16政策分析政策分析市政市政规规划建划建设设珠海大道修改工
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