营改增背景下房开业务土地增值税征缴的六项风险提示.doc
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1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!营改增背景下房开业务土地增值税征缴的六项风险提示营改增对房地产开发业务土地增值税的申报缴纳产生了较大的影响。这些影响不仅表现在预征环节,也反映在清算环节,不仅体现在转让房地产应税收入的确认上,也显现在扣除项目的协调处理上。本文结合案例提示营改增背景下房地产开发业务土地增值税申报缴纳的六类风险。风险提示一:土地增值税和增值税预征税款计征依据存在税税差异根据现行政策,纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目土地增值税和增值税均实行先预缴后清算(申报)的征管模式,但土地增值税和增值税计算预缴税款的计征依据并不相同,存在税税差异。国家税
2、务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告(国家税务总局公告2016年第70号,以下简称70号公告)规定,土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告(国家税务总局2016年18号公告,以下简称18号公告)规定,纳税人应预缴增值税=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%,适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。根据前述规定,纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目无论是适用一般计税方法还是简易计税方法,其土地增值
3、税预征税款的计征依据都与增值税预缴税款的计征依据不同。例1:A房地产开发公司自行开发了 B商业地产项目,建筑工程施工许可证注明的开工日期为 2015 年 3 月 15 日,2016年8月取得未完工开发产品预售收入11100万元。确定土地增值税预征税款的计征依据。1.A公司选择一般计税方法缴纳增值税增值税预缴税款计征依据11100÷(1+11%)10000万元应预缴增值税10000×3%300万元土地增值税预征税款的计征依据1110030010800万元2.A公司选择简易计税方法缴纳增值税增值税预缴税款计征依据11100÷(1+5%)10571.43万元应
4、预缴增值税10571.43×3%317.15万元土地增值税预征税款的计征依据11100317.1510782.85万元风险提示二:土地增值税应税收入确认需把握两个要点财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知(财税201643号,以下简称43号文)规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。70号公告进一步明确,适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。由于房地产开发业务增值税差额征税规定和预缴规定的存在
5、,使得土地增值税应税收入确认容易出现错误。防范此类风险需把握以下两个要点:一是差额征税情形下土地增值税应税收入与增值税不含税销售额不一致,存在税税差异,土地增值税应税收入应当按增值税实际税率进行价税分离。二是土地增值税应税收入不包含的增值税是指纳税人申报的增值税销项税额或应纳税额,而非预缴的增值税额。例2:A 房地产企业为增值税一般纳税人,自行开发了 B商业地产项目,建筑工程施工许可证注明的开工日期为 2015 年 3 月 15 日,2016 年 10月将B项目中一栋商业大楼转让给C公司,收到预收款5250 万元,12月办理交房及房产产权转移手续。商业大楼可售面积占项目总可售面积的50%,项目
6、用地的土地价款及拆迁补偿费为2000万元。1.A公司选择一般方式计算缴纳增值税根据18号公告以及财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知(财税2016140号)规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税的,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款、拆迁补偿费用后的余额计算销售额。房地产开发企业应当在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,在发生增值税纳税义务时申报纳税。A公司应预缴的增值税5250÷(1+11%)×3%141.90万元A公司应申报的增值税销项税额(525
7、02000×50%)÷(1+11%)×11%=421.18 万元A公司土地增值税应税收入(5250-421.18)4828.82万元2.A公司选择简易计税方法缴纳增值税A公司应预缴的增值税5250÷(1+5%)×3%150万元A公司应申报的增值税应纳税额5250÷(1+5%)×5%=250万元A公司土地增值税应税收入5250-2505000万元风险提示三:允许抵减的增值税销项税额在土地增值税清算时应当调增房地产开发成本根据财政部关于印发增值税会计处理规定的通知(财会201622号,以下简称22号文)规定,
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