＂营改增＂后-房地产开发企业财税处理的4个变化.doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!
＂营改增＂后 房地产开发企业财税处理的4个变化
全面推开营业税改征增值税试点的实施办法及配套政策近日终于公布了。自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

房地产开发企业是我国国民经济的命脉，也是中国老百姓极为敏感的行业，实施营改增之后，房地产开发企业相关的财税处理有何变化呢？下面将为大家一一介绍。
一、会计处理的变化
营改增之前，房地产开发企业按照销售不动产税目征收营业税，税率为5%。
假设企业销售商品房取得销售收入1000万元，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。则企业相关的会计处理如下：
借：银行存款1000
贷：主营业务收入1000
借：营业税金及附加50
贷：应交税费应交营业税50
借：营业税金及附加6
贷：应交税费应交城市维护建设税3.5
应交税费应交教育费附加1.5
应交税费应交地方教育附加1
营改增后，房地产开发企业适用11%的增值税税率。同样的条件，相关的会计处理如下：
借：银行存款1000
贷：主营业务收入900.90
应交税费应交增值税（销项税额）99.10
不考虑当月增值税进项税额的情况下：
借：营业税金及附加11.89
贷：应交税费应交城市维护建设税6.94
应交税费应交教育费附加2.97
应交税费应交地方教育附加1.98
二、会计利润的变化
仍引用上述的例子，通过分录可以看出，由于增值税属于价外税，不影响会计利润，因此缴纳增值税下，企业确认收入900.90万元，而缴纳营业税情况下，企业确认收入1000万元，销售收入下降9.91%。
假定不考虑营业成本，则缴纳营业税情况下：
对利润总额的影响＝1000－50－6＝944（万元）
缴纳增值税的情况下：
对利润总额的影响＝900.90－11.89＝889.01（万元）
由此可见，在不考虑营业成本的情况下，营改增后，企业的会计利润有所下降。而如果考虑营业成本这一因素，则在采购环节的进项税额能否抵扣变得尤为重要。如果在采购环节企业无法取得增值税专用发票，则相关的进项税额不得抵扣，相应的税金则计入房地产开发成本，税金会进一步增加购入成本，从而进一步减少会计利润。而如果在采购环节能够取得增值税专用发票，进项税额可以抵扣的话，则企业的房地产开发成本则为不含税价款，而原缴纳营业税时，采购环节的购买价款中已经包含了施工方的营业税额，因此，营改增会导致房地产开发企业的采购成本降低，相应的利润总额会有可能高于原缴纳营业税的情况。企业的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也会越大。
三、税负变化
营改增之前，房地产开发企业涉及到的税种主要有营业税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中营业税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种，房地产开发企业的收费项目有几十种。营改增后，税种由营业税改为增值税，其他税种不变，税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。不过，如果房地产开发企业无法取得足够的增值税专用发票的话，则可能会导致企业整体的税负增加。因此，能否取得增值税专用发票以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是企业税负增减的重要因素。
四、发票管理的变化
原营业税税制下，营业税发票仅作为购入方相关资产或费用的确认依据，而不作为抵扣凭证。在增值税税制下，增值税发票的管理尤为重要，由于一方开具增值税专用发票，会涉及到下游企业的抵扣，增值税形成整个行业完整的闭环链条，因此销项发票的领购、开具、保管、作废，进项发票的取得、认证、抵扣等都显得尤为重要。企业在营改增后，应更加重视发票的管理，同时在选择供应商时，应注意选择增值税一般纳税人，以便相应的进项税额可以抵扣，减少企业的应纳税额。
营改增是我国税制改革的重要举措，关乎国计民生，因此企业应积极响应国家政策，做好万分准备，相信营改增定会给企业带来福音。
政策解读
学完财税〔2016〕36号，这些误区不能再有了 <左岸金戈>
2016年营改增新政重点、难点问题 <段文涛>
房地产、建筑业＂营改增＂的所有税事 <段文涛>
营改增新政财税[2016]36号解读：法规概述及对所有行业的影响 <毕马威>
营改增新政财税[2016]36号对房地产及建筑业的影响 <毕马威>
＂营改增＂新政财税[2016]36号对生活服务及其他服务业的影响 <毕马威>
＂营改增＂新政财税[2016]36号对金融服务及保险行业的影响 <毕马威>
关于《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）的整体介绍 <曾建斌>
惜时如金，第一时间深度解读营改增试点政策 <百丞税务>
营改增后的采购比价平衡点 <李志远>
2016年营改增新政重点、难点问题 <段文涛>
营改增销售不动产计税方法的简要评析 <邹胜>
财税〔2016〕36号发布，全面解读房地产等4大行业营改增热点问题 <华税>
建安及房地产业＂营改增＂新政要点整理 <小陈税务>
＂营改增＂深度解读之资源篇 <百丞税务>
＂营改增＂深度解读之电力篇 <百丞税务>

＂营改增＂深度解读之生活服务篇 <百丞税务>

＂营改增＂深度解读之建安篇 <百丞税务>

＂营改增＂深度解读之金融篇 <百丞税务>
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。