22号文后房地产企业的财税处理.doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!22号文后房地产企业的财税处理一、会计处理1、购入土地的账务处理2016年5月10日，瑞安达房地产公司于通过招、拍、挂取得一地块，土地价款为11100万元，用于开发瑞安达花园，总建筑面积4万平方米。则：借：开发成本土地价款11100贷：银行存款 111002、预售未完工开发产品的账务处理2016年8月1日，瑞安达花园取得预售许可证，当月全部售罄，取得预收账款44400万元。借：银行存款 44400贷：预收账款 444003预缴税金的账务处理。（1）预缴增值税：44400/1.11*3%=1200万元。借：应交税费预交增值税1200贷：银行存款 1200（2）预缴城建税及附加借：应交税费预交城建税应交税费教育费附加贷：银行存款（3）预缴土地增值税：预征率2%，预缴的土地增值税=（44400-1200）*2%=864万元借：应交税费预交土地增值税 864贷：银行存款 8644、商品房交付的账务处理（1）结转开发成本借：开发产品贷：开发成本（2）结转主营业务收入借：预收账款 44400贷：主营业务收入 40000 应交税金应交增值税（销项税额） 4400（3）结转主营业务成本借：主营业务成本贷：开发产品（4）结转预缴增值税借：应交税费未交增值税 1200贷：应交税费预交增值税 1200（5）允许扣除的土地价款 （11100÷1.11）*11%=1100万元借：应交税费应交增值税（销项税额抵减） 1100贷：主营业务成本 1100（6）结转税金及附加借：税金及附加贷：应交税费预交土地增值税 应交税费城建税 应交税费教育费附加5、增值税结转的账务处理（略）二、土地增值税处理1、关于土地增值税的计算，大家一直纠结了收入与土地成本的计算口径，个人认为：（1）转让房地产的土地增值税应税收入=44400-（4400-1100）=41100万元（2）取得土地支付的价款，案例中按取得的土地价款11100万元扣除。2、关于营改增后土地增值税的个人观点：（1）土地增值税应区别与增值税、所得税的计算口径，更不可与会计核算挂钩，只需要按土地增值税清算的规程就可以了，不要联想太多。（2）开发成本与主营业务成本是两回事，营改增前两者金额相同，营改增后两者金额可能不同，主要是因为销项税额抵减是对冲的主营业务成本，而不是开发成本。三、相关文件（一）财会201622号1企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。（1）按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额：借记主营业务成本/存货/工程施工等科目贷记应付账款/应付票据/银行存款等科目（2）待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记应交税费应交增值税（销项税额抵减）或应交税费简易计税科目（小规模纳税人应借记应交税费应交增值税）贷记主营业务成本/存货/工程施工等科目。（二）国家税务总局公告2016年第70号一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。（三）国家税务总局公告2016年第18号第四条房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取的得全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算当期允许扣除的土地价=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售面积）*支付的土地价款。小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。