房企参与土地一级开发的五种主要盈利模式.doc
《房企参与土地一级开发的五种主要盈利模式.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房企参与土地一级开发的五种主要盈利模式.doc(7页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、房企参与土地一级开发的五种主要盈利模式近年来,由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要,国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。在十八届三中全会中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定中提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营,研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。”这对房地产企业有积极的指导意义,企业转型城市运营商后,可以通过参与城市基础设施开发,更多进入城市的土地一级开发,甚至可以参与到土地定价。目前来看,原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多,但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导,市场化还不成熟,运营和盈利模式均存在着诸
2、多风险和制约。本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结,以期为房企进入该领域提供借鉴意义。一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求,由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态,达到出让标准的土地开发行为。在土地一级开发过程中,房企通过与当地政府协商,创造了多种盈利模式,目前主要有以下五种盈利模式:1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托,按照土地利用
3、总体规划、城市总体规划等,对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地,统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。该模式有三种具体形式:一是土地一级开发由土地储备机构主导,负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人,具体执行一级开发相关事务,开发企业的管理费(利润率)为开发成本的2%;二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的,利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底,政府承诺开发企业投
4、入土地一级开发资金每年将获得最低收益(通常为12-15%),所提取的收益不足开发总成本的5%时,政府将补足差额。北京是采用这一模式的典型。北京市土地储备和一级开发暂行办法第十四条就规定:“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。”此外,这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月,漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权,漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺:该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手,按照双方商议确定的一定比例
5、进行直接的土地出让金分成,以此获取一级开发企业的合法收益。在此模式下,一般有两种具体操作方法:一是企业与政府签订土地一级开发委托协议,协议中明确双方土地出让金分成比例,企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权;二是企业与政府合资成立项目公司,企业凭借在合资公司中股权的占比,而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性,由于我国土地的全民属性,为避免国有资产流失,土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业,而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看,一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目,该项目由上海城投全部
6、运营,凭借前期巨大的资金投入,获得了颇高建设标准,上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例,随着项目土地市场价值的不断提高,上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑,此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同,70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。3、分享土地增值收益该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外,还可以与政府商定按一定比例分享土地出让金增值收益。具体来讲,当开发企业完成一级开发之后,由政府进行招拍挂出让,出让所得减去开发成本(项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工
7、程建设其他费用、相关税费等构成)以及政府提取的各项费用(土地收益基金、失地农民保障金等)后,在政府和企业之间按照约定的比例进行分成,获得属于自己的那部分土地出让增值收益。分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关,一些拆迁难度比较大,或者是地理位置相对较偏的地块,土地一级开发商的分成通常要高些。实现该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围(通过企业与政府间的土地一级开发委托协议确定),以及分批出让计划的安排。在土地一级开发中,能够尽快实现土地增值的措施有:投资环境景观,本质是通过提高生态效益来实现经济效益,其方式包括改造旧河道、变废为宝,加强景观和园林的规划建设、美化环境等;
8、投资公共配套设施,本质是通过提高社会效益来实现经济效益,其方式包括配套制冷及热力供应,地下综合商城、停车场等等。这种盈利模式在我国土地一级开发领域也较为普遍,如中天城投拥有贵阳市云岩区府渔安、安井片区9.53平方公里土地一级开发的资质,贵阳市云岩区府与中天城投在开发合同中约定,增值部分收益按规定比例的10%上缴贵州省财政及扣除相应政府基金,剩余部分由云岩区府与中天城投按照3:7的比例进行分配。而中南建设在海南省儋州市拥有4500亩土地一级开发权,高金食品则在宜宾市翠屏区进行土地一级开发,这两家上市公司均可以拿到七成的土地增值收益。黑牡丹集团在常州北部新城高铁片区土地一级开发时,与常州当地政府初
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 参与 土地 一级 开发 主要 盈利模式
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。