某某房地产开发项目项目可行性论证报告(住宅小区建设项目可行性论证报告).doc
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1、某某市繁盛名苑(一期)项目申请报告某某投资咨询有限公司1某某市繁盛名苑(一期)项目申请报告目 录第一章 申报单位及项目概况1一、项目申报单位概况1二、项目概况1(一)项目建设背景1(二)项目建设地点4(三)主要建设内容和规模4(四)项目建设方案5(五)投资规模17(六)资金筹措方案21第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析22一、发展规划分析22二、产业政策分析23三、行业准入分析24第三章 资源开发及综合利用分析(略)25第四章 节能方案分析26一、用能标准和节能规范26二、能耗状况和能耗指标分析26(一)能源供应状况26三、节能措施和节能效果分析29(一)建筑节能29(二)电气节能29(
2、三)节水措施30第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析31一、 项目选址及用地方案31二、土地利用合理性分析31三、土地利用合理性分析31第六章 环境和生态影响分析33一、环境和生态现状33(一)地表水环境33(二)大气环境33(三)声环境33二、生态环境影响分析33(一)项目建设期主要污染源和污染物分析33(二)项目运营期主要污染源和污染物分析36三、生态环境保护措施37(一)项目施工期环保措施37(二)项目运营期环保措施39(三)环境影响评价和建议40四、地质灾害影响分析42五、特殊环境影响42第七章 经济影响分析43一、经济费用效益或费用效果分析43(一)销售收入预测43(二)有关税费
3、43(三)财务评价报表43(四)盈利能力分析44二、行业影响分析45三、区域经济影响分析45第八章 社会影响分析46一、社会影响分析46二、互适性分析46三、社会风险分析46四、结论和建议46附 表、附 件48II第一章 申报单位及项目概况一、项目申报单位概况(一)项目名称:某某市繁盛名苑(一期)项目(二)项目申报单位:某某市繁河实业有限公司某某市繁河实业有限公司是一家以房地产开发、经营为主的综合性企业,拥有丰富的市场投资经验,具有良好的经营实力和社会信誉。该公司于2005年10月24日取得某某市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照(注册号4416002000029)。本公司的注册资本为人民币
4、200万元。由某某市繁河实业有限公司于2006年10月24日之前已经缴足。本公司于2007年12月26日取得某某市规划建设局批准的房地产开发资质证书,证书编号为粤房开证字第0060138号,有效期限为2008年12月26日。二、项目概况(一)项目建设背景 1某某市房地产发展状况某某市位于广东省东北部,东江中上游,辖源城、东源、和平、龙川、紫金、连平等六个县区,全市总面积1.58万平方公里,人口334万。近年来,某某市坚持工业立市,走新型工业化道路,大办工业园区,大力招商引资,工业发展步伐明显加快;着力发展以旅游业为龙头的第三产业,不断提高城市化水平,先后获得了中国优秀旅游城市、全国先进卫生城市
5、、全国环境综合治理先进城市、中国优质饮用水资源开发基地、广东省卫生城市称号。目前正全力创建国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市、全国双拥模范城市和省级文明城市。某某市内外交通便利,交通网络快捷,京九、广梅汕铁路及105和205国道纵贯全市,河惠、粤赣、河龙、龙梅等高速公路相继通车。从某某到广州、深圳车程在一个半小时以内,到广州新机场、深圳宝安机场不用两小时,到香港机场不需三个小时,区位优势尤为突出,成为珠江三角洲产业转移的首选之地,同时也是海内外客商投资的热土。经济的快速发展,便捷的交通网络,大大地促进了某某市房地产的发展。2某某市房地产市场现状分析目前某某房地产市场处于启动阶段,但是
6、经济发展速度很快,即将进入快速发展阶段。04年06年,销售量、销售额、均价增长较为平稳。2006年某某市房地产市场继续保持了供销两旺的发展态势,尤其是商品房预(销)售套数达到了5048套,创建市以来年最高预(销)售纪录。2001-2006年某某市房地产施工面积、销售面积情况见图1-1,近几年商品房销售价格见图1-2。图1-1 2001-2006年某某市房地产施工面积、销售面积一览表图1-2 某某市区商品房房价情况市房地产管理局提供的统计数据显示,2006年市区全年完成房地产交易办证4027宗,面积60.25万平方米,金额8.3亿元,同比前年分别增长33、11及43;商品房预(销)售5048套,
7、面积63.81万平方米,金额13.9亿元,同比前年分别增长了30、26及51,其中商品房预售4219宗,面积53.82万平方米,金额11.47亿元,同比前年分别增长了31、27及57。数据还显示,某某市房地产业在办证、预售及销售等指标上都创下了建市以来的最高纪录。3未来趋势(1)城市发展:某某将大力发展高新技术产业与旅游业相结合的现代化城市。新城市发展,旧城改造,城市中心的聚集效应,产业的升级,文化的建设,将相当程度上促进房地产的需求和增长。(2)城市人口结构变化:产业结构的变化将使未来城市人口结构产生变化,哑铃型的人口结构向纺锤型过渡,中坚购房人群消费活力增强,占据比重逐渐增大;(3)土地市
8、场规范:交易市场逐渐规范,为有实力的品牌发展商提供了更多机遇。(4)新城区称为热点区域:新城区将成为未来城市的热点区域,尤其是建设大道和黄沙大道两侧。(5)外地发展商进入:外地开发商如雅居乐、长城、丽日等房地产企业不约而同地来到某某开疆拓土,另有很多开发商纷纷前来考察,表示出浓厚的兴趣。本土开发商与外地开发商之争、大开发商与小开发商之争势在必行。(6)产品多元化供应,服务需求日益凸显:原有较为单一的产品供给形式将被丰富的产品多元化供应取而代之。品牌、产品、服务将越来越被小业主们所关注。(二)项目建设地点项目位于某某市新市区永和路北面、华达街西边,用地与路面基地标高与道路现有标高相差不大,整块用
9、地呈方形,地块地理位置良好。规划总用地面积为4715.90m2。 项目用地位于新市区中心片区,地段优越,周围银行、酒店、学校、商场等配套设施齐全,是某某市新市区难得的旺地,是经商、购物、休闲、居住的理想场所。(三)主要建设内容和规模根据某某市城市总体规划及项目相关规划,本项目用地性质为商住用地。通过对目标客户的分析,项目拟定位于建设功能完善的中高档居住小区,主要面向的客户为某某市改善型二次置业客户和一定经济实力的外地人群。建设规建项目主要建设内容为住宅和商场,主体建筑为两栋塔楼。两栋塔楼采取平行布置均为13层高,一层和二层设置商业,二层屋面设置屋项花园,三至十三层为住宅。本项目以中等面积户型为
10、主,户型方正实用,为两梯四户,四房的户型均带入户花园,并且户户南北通透。本项目规划用地面积为4715.90m2,总建筑面积24986.26m2。其建设内容和规模见表1-1。表1-1 项目建设内容和规模序号内容面积(m2)备 注1规划总面积4715.902总建筑面积24986.262.1建筑占地面积2122.162.2住宅总建筑面积12480.488套住宅2.3净菜市场5404.422.4消防控制中心35.62.5不计容积率建筑面积8015.84屋面花园面积950地下室7065.843停车场停车位地上20个车位地下195个车位4容积率3.85绿地率30%6覆盖率45% (四)项目建设方案1总体规
11、划设计思路总体规划采用“围而不合”的规划设计理念,使小区既保持了良好的私密性,又拥有舒适的通透性,同时最大程度地创造出更多的商业空间,并且又营造出繁花似锦的内庭院,既追求了经济效益,又得到了较好的社会效益。拟借鉴某某在建及已建商住用房的成功发展经验建设一个“宜居社区,健康住区、智能小区”,体现“以人为本”的居住理念。并注意从以下几方面着手,以达到完善的规划设计效果。(1)遵循“科学、美观、经济、实用”的原则进行设计。在功能布局上要处理好建筑风格与经济性的关系和重点与一般相结合的关系。(2)符合国土部门对该建设用地的规划设计要点。平面布置要在遵循规划条件的基础上,充分体现经济、合理、高效和可持续
12、发展的原则。(3)与片区的规划相适应。道路、给排水设施和供电设施的布置亦需顺应区内的各种设施的布局和走向,以达到局部和整体的协调一致。(4)住宅建筑群体空间规划应满足必要的房屋日照间距和自然通风的要求,满足安静不受外部噪声的影响的要求,交通组织满足出行便捷要求,满足防火、防震、防洪等安全要求,为居民提供适宜的交往场所等功能方面的要求。2总平面布局项目用地位于某某市新市区范围内,用地较为规整,用地面积为4715.90平方米。平面规划应满足功能需求,做到功能分区合理,妥善组织人流、车流;正确处理与周边环境的关系,减少外环境对建筑本身的影响,建筑覆盖率、绿地覆盖率等指标需满足国土规划部门的要求。用地
13、周边均有规划道路多条,小区出入口设在北面,便于人流,车流组织并营造入口的宽敞气氛,内部中心位置设有休闲场所,便于小区居民尤其是老年人的公共社交活动,体现了开发商的“人文”开发理念。小区干道宽设为6米,宅前路宽度设为2.5米,可满足交通和消防的需要。小区内活动不受机动车干扰,并设有地下停车场,地面设计均围绕板楼长边作为消防通道,并尽量做到回避端式设计。小区内有完整的绿化规划,结合项目特点,设置二层屋顶花园,体现以热带海滨风格的园林景观。项目地处新市区政治及商业中心区,建筑风格及景观设计注重与周边城市景观的协调结合。重视小区内环境、绿化及道路的规划,着重于建筑质量的优良及建筑物立面设计的新颖和个性
14、化。3建筑方案设计(1)主要设计依据 工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)2002版 民用建筑设计通则(GB50352-2005) 住宅建筑规范(GB50386-2005) 商店建筑设计规范(JGJ48-88) 建筑工程抗震设防分类标准(GB50223-2004) 建筑桩基技术规范(JGJ94-94) 民用建筑节能设计标准(JGJ26-95)某某市繁河实业有限公司提供的用地红线图;某某市规划局规划设计要点;国家、某某市相关的建筑设计法规、条例及技术标准。(2)建筑设计本项目主要为小高层建筑,为塔楼结构。本项目尊循因地制宜的规划设计,充分利用场地资源,构成一个高低错落的建筑景观,营造出优雅的居
15、住氛围,同时改善周边的不良环境;以人为本的构思空间,意在营造适宜人活动的尺度和空间。住宅群楼采用合理的间距和架空层以有利于小区的自然通风降温。住宅楼按标准层层高3米设计,居室净高不应低于2.5米。项目共设置住宅88套,住宅建筑面积12840.4平方米。住宅户型方案见表1-2。表1-2 户型方案表类型户型户数建筑总面积(m)备注住宅二房二厅3612480.4四房两厅16三房二厅36住宅合计8812480.4住宅设计根据不同的产品,不同组团、不同的位置形成不同的建筑形态,有针对性地进行住宅楼型及户型设计,引入弹性空间等居住理念,根据市场需求调整户型,既注重经济实用,又能提供独特的居住空间体验,产品
16、具多样性,满足不同要求。为体现“城市的、现代的、生态的”社区氛围和“开敞的、健康的、运动的”社区文化,本项目建筑形象着重塑造简洁明快的视觉效果,造型富于动感。住宅立面设计能通过对屋面、墙面、门窗的不同材质、色彩的变化,形成朴实、简练、多样统一的建筑总体风格。建筑为平屋项,采用简洁明快的现代风格,使整个小区建筑形象轻巧,富于光影变化和错落的轮廓,在现代的居住氛围里渗透出亲切的生活气息。户型设计以“布局紧凑,功能合理”为出发点,在设计中应合理分配各房间面积,尽量减少消极无用空间,注重功能的合理性,大户型客厅、餐厅南北相通,既宽敞又有利于通风采光。各户型均有宽阔的观光阳台和生活小阳台,空调机位隐蔽处
17、理,冷凝水统一排放,不影响建筑的立面造型。套型设计应以居住生活行为规律为准则,满足居住者生活、生理、心理等需求,实现舒适、健康的居住目标。套型面积取决于功能,套型功能的增量,除适宜的面积外,尚应包括功能空间的细化和设备的配置质量,与日益提高的生活质量和现代生活方式相适应。同时考虑私密性、交往空间、灵活性、日常安全等以下因素。私密性 合理安排各种功能空间,避免各居住空间的相互干扰,以及邻里住户间的对视现象,保证私密性。交往空间住宅内部的交往空间,包括单元入口、楼梯、电梯、前厅、过道、平台、走廊等居住者过往和停留的空间,属半公共半私有空间,具有楼内人们活动的公共性和社会性。灵活性结构、设备及其管网
18、布置应为住宅的可改造性创造必要的条件。宜采用大开间结构、竖向干管集中外移、横向支管不穿楼板等技术。日常安全针对老年人、残疾人以及儿童生活活动的安全需要,套内自然层应避免台阶和错层,设置扶手、护栏、防滑地面和报警装置等设施。 (3)结构设计 结构物设计基准期限本项目建筑主体结构的设计基准期限为50年。 荷载取值风荷载。根据建筑结构荷载规范 ,工程面粗糙度类别为B类。基本风压:0=0.8K/m2;风荷载标准值: k=zsz0;竖向荷载。楼面均布荷载、屋面均布荷载按建筑结构荷载规范取值,特殊的设备荷载按实际情况考虑。均布活荷载标准值取值如下:房间、厨房:2.0k N/ m2;厕所:2.0kN / m
19、2;走廊,门厅、楼梯:2.5kN / m2;上人屋面:3.0kN / m2;大厅、阳台:3.0kN / m2。 建筑物的耐火等级本项目建筑工程的耐火等级按二级设计,相应其构件的燃烧性能和耐火等级按建筑设计防火规范(GB50016-2006)中有关条文设计。 结构设计安全等级根据建筑结构可靠度设计统一标准,本工程结构安全等级为二级。根据建筑抗震设计规范,本工程框架抗震等级为二级,按抗震烈度6度设防并采取抗震措施。 结构体系拟采用框架剪力墙结构体系。 基础型式本工程各单体主要采用桩基础。(4)装修设计本项目建筑是新市区范围内开发的中档商住楼,其工程的装修设计应按照商业居住大楼的中高标准进行装修,本
20、项目主要采用的装修标准见表1-3。表1-3 建筑物基本装修标准表序号功能外墙面门窗内墙面地面天花1厕所防水墙面涂料,基础为花岗岩塑钢窗、夹板门墙面砖到顶防滑砖铝扣板吊顶2走廊ICI白色涂料防滑砖ICI白色涂料3楼梯ICI白色涂料防滑砖ICI白色涂料4住宅ICI白色涂料防滑砖ICI白色涂料5净菜市场ICI白色涂料防滑砖ICI白色涂料6消防控制中心ICI白色涂料防滑砖ICI白色涂料4公用及辅助工程设计公用及辅助工程包括给排水工程、消防工程、强电工程、弱电工程、空调排风工程、无障碍设计等分项工程。(1)给排水工程 设计依据室外给水设计规范(GB 500132006);室外排水设计规范(GB 5001
21、42006);建筑给水排水设计(GB50015-2003) 给水系统本项目用水量估算按照设计规范要求,住户按313人计算,用水量300升/人日标准估算,日用水量约94立方米;商铺用水量按绿化用水8升/m2日,日用水量为43立方米;住户和商铺用水量合计为137立方米。绿化用水、消防用水、未预见水量按以上日用水量15计为21.0立方米。则日用水量合计约158立方米。本工程生活用水水源采用某某市自来水,本工程从周围道路引两根DN150进水口,作为本工程的给水水源。本工程从周围市政给水干管引入二条DN150给水管,并在室外布置成环状管网,作为本建筑生活及室外消防水源。为保证生活用水的水质,所有室内生活
22、用水管道采用无规聚丙烯(PP-R)管材。本工程给水系统在竖向分为二区,一区:地下室一层五层为一区,由市政管网直接供水,采用下行上给给水方式。二区:六层十三层为二区,由变频调速给水设备供水,采用下行上给给水方式。本项目地下室设消防水池,有效容积324m3,生活水池有效容积12.50m3。水池从室外DN150环状给水管网接入三个DN100进水口。 排水系统本项目排水管道采用污、雨分流制。粪便污水立管加辅助通气立管,粪便污水经化粪池处理后与生活废水合流排入市政道路的污水管道。厨房洗涤污水含有泊污,经过沉渣油池隔油隔渣后,再排入室外污水系统中。雨水由分设于屋面各处的雨水口收集,经雨水管有组织的排入市政
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