广州华侨糖厂商业项目改造计划方案-104PPT.ppt

工作目标：透过项目的改造，根据市场的具体工作目标：透过项目的改造，根据市场的具体状况及项目自身情况探讨本项目的状况及项目自身情况探讨本项目的初步定位。初步定位。工作背景：利用现时广州市工作背景：利用现时广州市“退二进三退二进三”政策政策为契机，为本项目带来一个良好的为契机，为本项目带来一个良好的发展前景及稳妥的经营保障。发展前景及稳妥的经营保障。前前 言言项目理解项目理解SWOTSWOT分析分析初步产品探讨初步产品探讨初步可行性业态分析初步可行性业态分析项目功能规划布局建议项目功能规划布局建议综合评语综合评语项目定位项目定位广州广州“退二进三退二进三”政策的市场情况政策的市场情况项目初步定位建议项目初步定位建议项目区域地理位置分析项目区域地理位置分析本项目位于广州市西北面本项目位于广州市西北面邻近广佛、广清高速公路邻近广佛、广清高速公路及内环路放射线增槎路出及内环路放射线增槎路出口处，是广州市的八大出口处，是广州市的八大出口处之一口处之一 西隔西华海、沙贝海与南西隔西华海、沙贝海与南海市里水镇、白云区金沙海市里水镇、白云区金沙洲相望；东以石井河与白洲相望；东以石井河与白云区同德街为邻；南以增云区同德街为邻；南以增步河（桥）、珠江与荔湾步河（桥）、珠江与荔湾区相接区相接本项目所在区域的地理位置优越本项目所在区域的地理位置优越项目区域交通情况分析项目区域交通情况分析1.1.项目所在区域正处于广佛都市圈的核心位置项目所在区域正处于广佛都市圈的核心位置2.2.主干道增槎路南北贯穿全区、连接主干道增槎路南北贯穿全区、连接107107国道国道3.3.区域内有广清、广佛及内环路放射线多个出口，是区域内有广清、广佛及内环路放射线多个出口，是广州市的八大出口处之一广州市的八大出口处之一4.4.离白云新机场直线距离为离白云新机场直线距离为3030公里，走内环路和机公里，走内环路和机场高速大约需时场高速大约需时2020分钟左右分钟左右5.5.离省汽车站和广州火车站的距离为离省汽车站和广州火车站的距离为5 5公里左右公里左右6.6.区域内还有多条公交线路，颇具规模的罗冲围客运区域内还有多条公交线路，颇具规模的罗冲围客运站和西城货运中心，承担着全国各地的客货运任务站和西城货运中心，承担着全国各地的客货运任务增槎路塞车现象严重增槎路塞车现象严重，存在较大交通隐患，存在较大交通隐患项目周边区域情况分析项目周边区域情况分析1.1.区域主要以专业批发市场及厂房、仓区域主要以专业批发市场及厂房、仓库租赁为主的第三产业；库租赁为主的第三产业；2.2.区域整体商业环境档次中偏低，缺乏区域整体商业环境档次中偏低，缺乏上档次的商业项目；上档次的商业项目；3.3.区域主要是城中村分布，周边环境欠区域主要是城中村分布，周边环境欠佳；佳；4.4.交通瓶颈问题，影响当地产业的发展。交通瓶颈问题，影响当地产业的发展。项目基本情况项目基本情况本项目现时为华侨糖厂厂房，占地面积约本项目现时为华侨糖厂厂房，占地面积约1212万平方米万平方米内有沿江风景线及小型山丘内有沿江风景线及小型山丘 项目现场图片项目现场图片项目土地用途主要以工业用地为主项目土地用途主要以工业用地为主项目现场图片项目现场图片项目现场图片项目现场图片项目建筑物主要是厂房以及仓库项目建筑物主要是厂房以及仓库小小 结结1.1.本项目所在区域的地理位置优越本项目所在区域的地理位置优越2.2.本项目内有沿江风景线及小型山丘，有利于本项目内有沿江风景线及小型山丘，有利于商业形象打造商业形象打造3.3.增槎路塞车现象严重增槎路塞车现象严重 ，存在较大交通隐患，存在较大交通隐患4.4.区域整体商业环境档次中偏低，缺乏上档次区域整体商业环境档次中偏低，缺乏上档次的商业项目的商业项目项目理解项目理解SWOTSWOT分析分析初步产品探讨初步产品探讨初步可行性业态分析初步可行性业态分析项目功能规划布局建议项目功能规划布局建议综合评语综合评语项目定位项目定位广州广州“退二进三退二进三”政策的市场情况政策的市场情况项目初步定位建议项目初步定位建议“退二进三退二进三”政策的市场反应政策的市场反应1.1.“退二进三退二进三”政策实行后，很多投资者对政策实行后，很多投资者对“退二进三退二进三”的的厂房感兴趣，但未见到有大型房地产商对其表示关注；厂房感兴趣，但未见到有大型房地产商对其表示关注；2.2.“退二进三退二进三”政策规限厂房不能改变土地属性进行住宅开政策规限厂房不能改变土地属性进行住宅开发，而不少工厂地理位置不适合做一般综合性商业开发，发，而不少工厂地理位置不适合做一般综合性商业开发，寻找合理的经营性定位不容易，且寻找合理的经营性定位不容易，且回报周期较长；回报周期较长；3.3.不少厂方、集团要求过高（对厂房和政策不太理解），甚不少厂方、集团要求过高（对厂房和政策不太理解），甚至有个别厂方还想自行开发；至有个别厂方还想自行开发；4.4.“退二进三退二进三”政策在经营期间有给政府回收可能，存在的政策在经营期间有给政府回收可能，存在的风险较大。风险较大。项目理解项目理解SWOTSWOT分析分析初步产品探讨及租金收入分析初步产品探讨及租金收入分析初步可行性业态分析初步可行性业态分析项目功能规划布局建议项目功能规划布局建议综合评语综合评语项目定位项目定位广州广州“退二进三退二进三”政策的市场情况政策的市场情况项目初步定位建议项目初步定位建议S1.项目地块环境优越，对商业项目项目地块环境优越，对商业项目操作形象有所帮助操作形象有所帮助2.项目有一定的规模，易于形象建项目有一定的规模，易于形象建立立3.个别厂房具备一定特色，空间可个别厂房具备一定特色，空间可塑性较强塑性较强4.入口广场有利于形象打造入口广场有利于形象打造5.改造建设周期比一般项目较快改造建设周期比一般项目较快6.减低土地成本费用减低土地成本费用1.偏离交通干道，减弱项目整体临街偏离交通干道，减弱项目整体临街爆光率爆光率2.项目入口位置路段形象较差项目入口位置路段形象较差3.厂房占地大，上盖建筑物较为残旧，厂房占地大，上盖建筑物较为残旧，对改造造成一定困难对改造造成一定困难4.项目个别区域建筑物幅盖面积较高，项目个别区域建筑物幅盖面积较高，环境创造力较弱环境创造力较弱5.总建筑面积较低，影响到可出租面总建筑面积较低，影响到可出租面积及租金回报积及租金回报6.停车位置需细致考虑停车位置需细致考虑WO1.政府政府“退二进三退二进三”政策扶持政策扶持2.广州江边出色商业项目稀少，容易广州江边出色商业项目稀少，容易造就项目亮点造就项目亮点3.周边大型居住社区（特别金沙洲），周边大型居住社区（特别金沙洲），潜在商业消费需求巨大潜在商业消费需求巨大4.区域专业市场较多，项目可借势发区域专业市场较多，项目可借势发展展1.所在位置、地段周边环境欠佳所在位置、地段周边环境欠佳2.交通不畅顺，严重堵塞路段，存交通不畅顺，严重堵塞路段，存在较大交通隐患在较大交通隐患3.只租不售，资金回笼慢只租不售，资金回笼慢4.非招拍挂项目，在经营过程中有非招拍挂项目，在经营过程中有机会让政府回收机会让政府回收5.大量旧工厂、旧单位用房改造，大量旧工厂、旧单位用房改造，市场同类型项目较多，焦点感容市场同类型项目较多，焦点感容易弱化，交通不便捷容易边缘化易弱化，交通不便捷容易边缘化T1.1.必须淡化项目所在位置、地段周边环境秩序的混乱必须淡化项目所在位置、地段周边环境秩序的混乱及交通隐患；及交通隐患；2.2.通过优化园林及江边景色资源，打造精致的入口广通过优化园林及江边景色资源，打造精致的入口广场及外立面，配置充足的停车位等，提升项目自身场及外立面，配置充足的停车位等，提升项目自身形象；形象；3.3.需要准确的市场定位，才能给本项目带来良好的发需要准确的市场定位，才能给本项目带来良好的发展前景、稳妥的经营和合理的投资回报。展前景、稳妥的经营和合理的投资回报。小小 结结项目理解项目理解SWOTSWOT分析分析初步产品探讨初步产品探讨初步可行性业态分析初步可行性业态分析项目功能规划布局建议项目功能规划布局建议综合评语综合评语项目定位项目定位广州广州“退二进三退二进三”政策的市场情况政策的市场情况项目初步定位建议项目初步定位建议可行性业态探讨可行性业态探讨专业市场零售业餐饮业娱乐休闲运动类住宅公寓写字楼会展业仓库工业园创意产业物流中心酒店筛选业态的筛选业态的1010条考虑因素条考虑因素形象好形象好政府政府/政策支持政策支持工厂方赞同工厂方赞同交通便捷要求低交通便捷要求低停车位需求小停车位需求小改造成本低改造成本低回报较为可观回报较为可观能吸引人流能吸引人流容易打造项目亮点容易打造项目亮点潜在消费需求大潜在消费需求大考虑因素考虑因素专业专业市场市场零售业零售业餐饮业餐饮业娱乐娱乐休闲休闲运动类运动类住宅住宅公寓公寓LOFT形象好形象好政府政府/政策支持政策支持工厂方赞同工厂方赞同交通便捷要求低交通便捷要求低停车位需求小停车位需求小改造成本低改造成本低回报较为可观回报较为可观吸引人流吸引人流容易打造项目亮点容易打造项目亮点潜在消费需求大潜在消费需求大合适度评价合适度评价可考虑可考虑可考虑可考虑考虑考虑考虑考虑考虑考虑不考虑不考虑考虑考虑考虑因素考虑因素写字楼写字楼会展业会展业仓库仓库工业园工业园创意创意产业产业物流物流中心中心酒店酒店形象好形象好政府政府/政策支持政策支持工厂方赞同工厂方赞同交通便捷要求低交通便捷要求低停车位需求小停车位需求小改造成本低改造成本低回报较为可观回报较为可观能吸引人流能吸引人流容易打造项目亮点容易打造项目亮点潜在消费需求大潜在消费需求大合适度评价合适度评价不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑可考虑可考虑不考虑不考虑可考虑可考虑可行性业态选定可行性业态选定1.1.餐饮业餐饮业2.2.娱乐休闲娱乐休闲3.3.运动类运动类4.4.LOFTLOFT5.5.零售业零售业6.6.创意产业创意产业7.7.酒店酒店8.8.展销市场展销市场可行性业态分析可行性业态分析序序号号产品类型产品类型利利 好好存在问题存在问题1 1集中式餐饮集中式餐饮及娱乐类及娱乐类1.1.以江边主打的精致型餐以江边主打的精致型餐饮及娱乐欠奉饮及娱乐欠奉2.2.特色餐饮租金承受力高特色餐饮租金承受力高3.3.金沙洲潜在消费群巨大金沙洲潜在消费群巨大1.1.大型餐饮租值不高，要大型餐饮租值不高，要解决配套问题多解决配套问题多2.2.小型餐饮欠缺人气，也小型餐饮欠缺人气，也要其他配合才可生存要其他配合才可生存3.3.项目周边消费力不足及项目周边消费力不足及环境较为混乱环境较为混乱2 2运动类运动类1.1.潜在较高的消费群体潜在较高的消费群体2.2.作为配套业态，有利于作为配套业态，有利于人流聚集人流聚集1.1.只以包租形象外判，不只以包租形象外判，不自行经营，利润低自行经营，利润低2.2.交通不便利，容易降低交通不便利，容易降低消费群体热情消费群体热情序序号号产品类型产品类型利利 好好存在问题存在问题3 3办公居住类办公居住类（创意产业、（创意产业、LOFTLOFT、公寓）、公寓）1.1.具备宜居宜商的功能，具备宜居宜商的功能，吸纳周边专业市场客户吸纳周边专业市场客户2.2.创意产业地块存在可创创意产业地块存在可创造空间及政府支持造空间及政府支持3.3.可容纳细面积较小的经可容纳细面积较小的经济型商务酒店济型商务酒店1.1.创意产业在广州未有特创意产业在广州未有特别成功例子及其租金承别成功例子及其租金承受力不高受力不高2.2.以居住性质作为动机，以居住性质作为动机，政策不支持政策不支持4 4零售类零售类1.1.缺乏集中式中偏高档次缺乏集中式中偏高档次的零售购物网点的零售购物网点2.2.场地有一系列物业适合场地有一系列物业适合作为另类购物场作为另类购物场1.1.交通不便利，难吸引大交通不便利，难吸引大人流量人流量2.2.需用要其他配合才可生需用要其他配合才可生存存5 5品牌形象营销品牌形象营销展示批发市场展示批发市场1.1.以租金及环境优势作为以租金及环境优势作为诱因诱因2.2.有新带动卖点有新带动卖点,可刺激增可刺激增加形象展示式销售量加形象展示式销售量1.1.交通不便利交通不便利2.2.专业市场转向广州市边专业市场转向广州市边缘及郊区外发展缘及郊区外发展推推 断断 小小 结结1.1.集中式餐饮及娱乐集中式餐饮及娱乐2.2.LOFTLOFT（创意产业（创意产业 +公寓）公寓）3.3.精品精品/产品的品牌或特价仓库产品的品牌或特价仓库4.4.产品营销展示市场产品营销展示市场项目理解项目理解SWOTSWOT分析分析初步产品探讨初步产品探讨初步可行性业态分析初步可行性业态分析项目功能规划布局建议项目功能规划布局建议综合评语综合评语项目定位项目定位广州广州“退二进三退二进三”政策的市场情况政策的市场情况项目初步定位建议项目初步定位建议项目在定位时应充分发挥项目所具有的优项目在定位时应充分发挥项目所具有的优势，实现项目在业态上的复合性，通过塑势，实现项目在业态上的复合性，通过塑造主题化形式，打造一种全新的体验式生造主题化形式，打造一种全新的体验式生活、娱乐、休闲的体现。活、娱乐、休闲的体现。整整 体体 定定 位位松南六零松南六零直接提取项目的地址松南路直接提取项目的地址松南路6060号作为案名，号作为案名，能让人更加直观及容易认知本项目，英名能让人更加直观及容易认知本项目，英名文字所选取文字所选取Sixty ParkSixty Park是结合松南是结合松南6060的深的深化，给人知道本项目是一个休闲、娱乐的化，给人知道本项目是一个休闲、娱乐的中心。中心。通过复合型互动类的业态，塑造本项目精致品通过复合型互动类的业态，塑造本项目精致品味的集购物、餐饮、娱乐多种功能的休闲商业味的集购物、餐饮、娱乐多种功能的休闲商业形象概念主题形象概念主题GREEN BOX GREEN BOX 生态商业迷城生态商业迷城城市山水精品餐饮消闲娱乐区城市山水精品餐饮消闲娱乐区特色个性货品、品牌专区特色个性货品、品牌专区项目建筑物形象建议采用多些欧美式风格，加强项目的互动元素，项目建筑物形象建议采用多些欧美式风格，加强项目的互动元素，给人与广州市的休闲娱乐购物场所对比有焕然一新的感觉。给人与广州市的休闲娱乐购物场所对比有焕然一新的感觉。不同区域的外立面，建议按其区域的功能分区打造不同的主题特色不同区域的外立面，建议按其区域的功能分区打造不同的主题特色部分区域的功能必须有一种私密性较强，奢华而不奢侈的内在建设部分区域的功能必须有一种私密性较强，奢华而不奢侈的内在建设客客 户户 定定 位位1.希望扩大生意或改善经营环境，以及开设连锁希望扩大生意或改善经营环境，以及开设连锁商店。商店。2.愿意并有能力承受较高租金，抗风险能力强。愿意并有能力承受较高租金，抗风险能力强。3.注重店铺形象，经营中高档次的商品。注重店铺形象，经营中高档次的商品。4.具有较好的品牌形象，自身能吸引和聚集人流。具有较好的品牌形象，自身能吸引和聚集人流。经营商户经营商户商圈分类商圈分类覆盖范围覆盖范围说明说明第一商圈第一商圈西、北至环城高速，西、北至环城高速，南至环市路，东至增南至环市路，东至增槎路北段槎路北段覆盖车程覆盖车程1515分钟距分钟距离内的专业市场老离内的专业市场老板和高尚住宅区板和高尚住宅区第二商圈第二商圈整个金沙洲整个金沙洲第三商圈第三商圈全市范围全市范围消费客户消费客户产产 品品 定定 位位区域区域主题名称主题名称产品类型产品类型面积面积 平方米平方米 A A区区个性主题区个性主题区康体中心康体中心羽毛球、网球、羽毛球、网球、乒乓球等乒乓球等6,000-10,000 6,000-10,000 精品天下精品天下特色个性产品、特色个性产品、品牌专区品牌专区13,000-16,000 13,000-16,000 梦工厂梦工厂主题店主题店/特色特色DIY/BBQDIY/BBQ8,000-10,000 8,000-10,000 B B区区大型食肆区大型食肆区食通天食通天如：海港人、厨房制造、如：海港人、厨房制造、鸿星、炳胜等鸿星、炳胜等10,000-12,000 10,000-12,000 C C区区特色餐饮区特色餐饮区金沙金沙SOHOSOHO海岸海岸主题餐厅主题餐厅/咖啡厅咖啡厅/西餐西餐厅厅/酒吧酒吧/茶吧茶吧5,000-6,000 5,000-6,000 DD区区高端产品区高端产品区铂金岭铂金岭私人会所私人会所/高级餐厅高级餐厅/养养生馆生馆/医疗馆医疗馆/SPA/SPA2,000-3,000 2,000-3,000 E E区区LOFTLOFT区区绿色创意绿色创意商务写字楼、产品展示商务写字楼、产品展示中心、工作室等中心、工作室等9,000-10,000 9,000-10,000 生态公寓生态公寓连锁酒店连锁酒店3,000-5,000 3,000-5,000 合合 计计约约56,000-72,00056,000-72,000项目理解项目理解SWOTSWOT分析分析初步产品探讨初步产品探讨初步可行性业态分析初步可行性业态分析项目功能规划布局建议项目功能规划布局建议综合评语综合评语项目定位项目定位广州广州“退二进三退二进三”政策的市场情况政策的市场情况项目初步定位建议项目初步定位建议项目现状情况项目现状情况糖厂大门口周边情况糖厂大门口周边情况项目现状情况项目现状情况项目现场图片项目现场图片项目现场图片项目现场图片功能分区建议功能分区建议（包括：业态、产品及租金）（包括：业态、产品及租金）注：以下分区仅为初步功能划分，最终功能分注：以下分区仅为初步功能划分，最终功能分区仍需由发展商提供详细资料再进行细分区仍需由发展商提供详细资料再进行细分A A区区B B区区C C区区DD区区E E区区区域暂命名区域暂命名A A区区 个性主题区个性主题区经营业态经营业态分为三大板块：分为三大板块：康体中心、康体中心、精品天下、精品天下、梦工梦工厂（以上板块视乎招商情况进行灵活调整，或取替）厂（以上板块视乎招商情况进行灵活调整，或取替）租户单元面积区段租户单元面积区段500-2,000500-2,000（不考虑康体中心板块）（不考虑康体中心板块）租金单价预测租金单价预测 康体中心康体中心 20-30 20-30 元元/精品天下精品天下 40-8040-80元元/梦工厂梦工厂 30-6030-60元元/可发展区域面积可发展区域面积约约27,000-36,00027,000-36,000建筑物交付标准建议建筑物交付标准建议整饰原有建筑物外立面，预留空调位置整饰原有建筑物外立面，预留空调位置通过线条感建造仓库的外立面，配以简单的层次效果通过线条感建造仓库的外立面，配以简单的层次效果部分建筑物可采取色彩感丰富，或通透感强烈的效果部分建筑物可采取色彩感丰富，或通透感强烈的效果部分建筑物以欧式或美式设计改造，提升整体形象档次部分建筑物以欧式或美式设计改造，提升整体形象档次简单的外立面改造，配合主题区域的经营业态简单的外立面改造，配合主题区域的经营业态具有一定档次的经营业态模拟产品图片具有一定档次的经营业态模拟产品图片具有一定档次的经营业态模拟产品图片具有一定档次的经营业态模拟产品图片采用富有色彩层次对比作为本项目的建筑物进行改造采用富有色彩层次对比作为本项目的建筑物进行改造A A区区B B区区C C区区DD区区E E区区区域暂命名区域暂命名B B区区 大型食肆区（食通天）大型食肆区（食通天）经营业态经营业态大型食肆（如：海港人、中森明菜、大型食肆（如：海港人、中森明菜、厨房制造、鸿星、东江、炳胜厨房制造、鸿星、东江、炳胜）租户单元面积区段租户单元面积区段5,000-8,0005,000-8,000租金单价预测租金单价预测25-4025-40元元/可发展区域面积可发展区域面积约约10,000-12,00010,000-12,000建筑物交付标准建议建筑物交付标准建议清空室内空间，纯结构交楼，清空室内空间，纯结构交楼，部分原有建筑物外立面小量整改部分原有建筑物外立面小量整改具有自身档次的经营业态模拟产品图片具有自身档次的经营业态模拟产品图片具有自身档次的经营业态模拟产品图片具有自身档次的经营业态模拟产品图片A A区区B B区区C C区区DD区区E E区区区域暂命名区域暂命名C C区区 特色餐饮区（金沙特色餐饮区（金沙SOHOSOHO海岸）海岸）经营业态经营业态主题餐厅主题餐厅/咖啡厅咖啡厅/西餐厅西餐厅/酒吧酒吧/茶吧茶吧租户单元面积区段租户单元面积区段150-600150-600租金单价预测租金单价预测80-13080-130元元/可发展区域面积可发展区域面积约约5,000-6,0005,000-6,000建筑物交付标准建议建筑物交付标准建议部份推倒重建，部份修缮，部份推倒重建，部份修缮，但外立面重要部分自行设计改造但外立面重要部分自行设计改造江边长堤的经营业态模拟产品图片江边长堤的经营业态模拟产品图片个别特色区域的门面打造建议个别特色区域的门面打造建议部分建筑可采用砖结构或者玻璃通透感强的效果改造部分建筑可采用砖结构或者玻璃通透感强的效果改造通过色彩与玻璃作为对比改造建议通过色彩与玻璃作为对比改造建议简单而生动的效果改造简单而生动的效果改造A A区区B B区区C C区区DD区区E E区区区域暂命名区域暂命名D D区区 个性主题区个性主题区经营业态经营业态私人会所私人会所/高级餐厅高级餐厅/养生馆养生馆/医疗馆医疗馆/SPA/SPA租户单元面积区段租户单元面积区段500-2,000500-2,000租金单价预测租金单价预测40-6040-60元元/可发展区域面积可发展区域面积约约2,000-3,0002,000-3,000建筑物交付标准建议建筑物交付标准建议部份精致独立休闲房间，部份精致独立休闲房间，山丘园林装饰及加强项目卖点山丘园林装饰及加强项目卖点山顶大道必须优雅而别致，建筑物主入口必须设计有形象物品，提升项目尊贵感山顶大道必须优雅而别致，建筑物主入口必须设计有形象物品，提升项目尊贵感建筑风格建议以简单的颜色配合整体奢华、尊贵、品味的高端形象建筑风格建议以简单的颜色配合整体奢华、尊贵、品味的高端形象高端档次的经营业态模拟产品图片高端档次的经营业态模拟产品图片尊贵、品味的经营业态模拟产品图片尊贵、品味的经营业态模拟产品图片高端档次的室内环境模拟产品图片高端档次的室内环境模拟产品图片A A区区B B区区C C区区DD区区E E区区区域暂命名区域暂命名E E区区 LOFTLOFT区区经营业态经营业态分为两大板块：分为两大板块：绿色创意、绿色创意、生态公寓生态公寓租户单元面积区段租户单元面积区段500-2,000500-2,000租金单价预测租金单价预测 绿色创意绿色创意 35-60 35-60 元元/生态公寓生态公寓 20-4020-40元元/可发展区域面积可发展区域面积约约12,000-15,00012,000-15,000建筑物交付标准建议建筑物交付标准建议整饰原有建筑物外立面、约整饰原有建筑物外立面、约20%20%的公共空间装修的公共空间装修简单明化的建筑改造，配合特殊字体效果简单明化的建筑改造，配合特殊字体效果特色商务环境的经营业态模拟产品图片特色商务环境的经营业态模拟产品图片场地其他配套、功能及规划特色建议场地其他配套、功能及规划特色建议1.1.静态交通规划：设置集中地面停车场，同时运用立体静态交通规划：设置集中地面停车场，同时运用立体式停车方式，设置机械式停车库；式停车方式，设置机械式停车库；2.2.停车指标写字楼每停车指标写字楼每100100平方米的建筑面积配备机动车平方米的建筑面积配备机动车位的指标是位的指标是0.50.5个；个；3.3.商业性质每商业性质每100100平方米建筑的指标是平方米建筑的指标是0.50.5个至个至1.21.2个；个；4.4.餐饮性质的指标每餐饮性质的指标每100100平方米是平方米是1.51.5个。个。停车位建议停车位建议本项目建议整体交通必须以单向环绕贯通，由进入项目到离开项目绝不走回头路，联动项目整个区域本项目建议整体交通必须以单向环绕贯通，由进入项目到离开项目绝不走回头路，联动项目整个区域穿梭巴士建议穿梭巴士建议1.1.本项目非市中心城区的商业项目，周边交通存在隐患，本项目非市中心城区的商业项目，周边交通存在隐患，增设穿梭巴士弱化此问题；增设穿梭巴士弱化此问题；2.2.增设穿梭巴士线路，能更有效地吸引人流；增设穿梭巴士线路，能更有效地吸引人流；3.3.穿梭巴士的概念是本项目的特色配套之一，也是增强项穿梭巴士的概念是本项目的特色配套之一，也是增强项目推广卖点的有效宣传手段；目推广卖点的有效宣传手段；4.4.穿梭巴士穿梭市中心城区各大点，也是为本项目作流动穿梭巴士穿梭市中心城区各大点，也是为本项目作流动的推广宣传。的推广宣传。入口广场建议入口广场建议1.入口打造标志性入口打造标志性LOGO景观景观2.重视气氛、景观和灯光效果重视气氛、景观和灯光效果特色路面建议特色路面建议通过功能区域或区域内的产品特色差异，打造不同通过功能区域或区域内的产品特色差异，打造不同主题特色的路面，以增强项目自身的娱乐元素。主题特色的路面，以增强项目自身的娱乐元素。指示标识建议指示标识建议建造个性、时尚、融合项目特色的导示系统。建造个性、时尚、融合项目特色的导示系统。园林绿化建议园林绿化建议配合项目整体风格，制造区域主题园林配合项目整体风格，制造区域主题园林小品建议小品建议人性化的小品设计，与人互动，人性化的小品设计，与人互动，增加项目的娱乐元素，增加项目的娱乐元素，增强夜晚的视觉效果，使项目更加多姿多彩增强夜晚的视觉效果，使项目更加多姿多彩其他建议其他建议巧妙的利用建筑物外立面处理广告位置，增加营业收益巧妙的利用建筑物外立面处理广告位置，增加营业收益主题特色街区吊牌设计，提升项目形象感及档次品味主题特色街区吊牌设计，提升项目形象感及档次品味特色顶蓬设计，增强项目可视形象，强化记忆特色顶蓬设计，增强项目可视形象，强化记忆项目理解项目理解SWOTSWOT分析分析初步产品探讨初步产品探讨初步可行性业态分析初步可行性业态分析项目功能规划布局建议项目功能规划布局建议综合评语综合评语项目定位项目定位广州广州“退二进三退二进三”政策的市场情况政策的市场情况项目初步定位建议项目初步定位建议第一期改造第一期改造第二期改造第二期改造第三期改造第三期改造本项目改造周期建议在本项目改造周期建议在15-1815-18个月个月事事 项项 123456789101112131415161718192021222324252627立项立项定位深化定位深化初步规划初步规划总体规划总体规划装修设计装修设计第一期整改第一期整改第二期整改第二期整改第三期整改第三期整改第一期招商第一期招商第二期招商第二期招商第三期招商第三期招商注：第一期改造成本约注：第一期改造成本约55%55%，第二期改造成本约，第二期改造成本约30%30%，第三期改造成本约，第三期改造成本约15%15%约需约需 4 4个月个月约需约需 6 6个月个月约需约需 8 8个月个月约需约需 6 6个月个月约需约需 6 6个月个月约需约需 1515个月个月约需约需 1212个月个月约需约需 1010个月个月项目理解项目理解SWOTSWOT分析分析初步产品探讨初步产品探讨初步可行性业态分析初步可行性业态分析项目功能规划布局建议项目功能规划布局建议综合评语综合评语项目定位项目定位广州广州“退二进三退二进三”政策的市场情况政策的市场情况项目初步定位建议项目初步定位建议1.1.本项目占地面积约本项目占地面积约1212万平方米，建筑面积约万平方米，建筑面积约5.65.6万平方米，具备一定的万平方米，具备一定的规模，而且自身又具备江景、水景资源优势，有利于商业项目的形象建规模，而且自身又具备江景、水景资源优势，有利于商业项目的形象建立；立；2.2.除上述优点外，困扰本项目的最大不利因素就是周边交通情况，其次就除上述优点外，困扰本项目的最大不利因素就是周边交通情况，其次就是作为商业项目的改造，而厂区内的建筑物幅盖面积较高，环境创造力是作为商业项目的改造，而厂区内的建筑物幅盖面积较高，环境创造力显得较弱，同时也必须紧慎考虑停车位问题（有个别位置的建筑面积可显得较弱，同时也必须紧慎考虑停车位问题（有个别位置的建筑面积可能需牺牲作为停车位改造）；能需牺牲作为停车位改造）；3.3.本项目所在区域的周边环境普遍印象给人都是秩序比较混乱，以批发市本项目所在区域的周边环境普遍印象给人都是秩序比较混乱，以批发市场、仓库为主的商用物业作为经营，没有中偏高端的消费场所。场、仓库为主的商用物业作为经营，没有中偏高端的消费场所。4.4.综合上述的因素，结合本项目对岸的金沙洲潜在消费客户群，故本综合上述的因素，结合本项目对岸的金沙洲潜在消费客户群，故本项目的打造不能作为单一业态经营，应充分发挥项目所具有的优势，实项目的打造不能作为单一业态经营，应充分发挥项目所具有的优势，实现项目在业态上的复合性（多元化的产品组合），通过塑造主题化形式，现项目在业态上的复合性（多元化的产品组合），通过塑造主题化形式，打造一种全新的体验式生活、娱乐、休闲及购物的体现。打造一种全新的体验式生活、娱乐、休闲及购物的体现。项目情况评语项目情况评语1.1.推动本项目的可行性建设，最大的诱因是项目地块推动本项目的可行性建设，最大的诱因是项目地块日后的性质变更和减少土地成本，比同类商品房项日后的性质变更和减少土地成本，比同类商品房项目的土地成本便宜目的土地成本便宜3,000-10,0003,000-10,000元元/，故操作性，故操作性较为广泛；较为广泛；2.2.针对广州现存的江边商业类型及中高端服务行业发针对广州现存的江边商业类型及中高端服务行业发展形态与步伐，结合本项目体量，本项目打造成为展形态与步伐，结合本项目体量，本项目打造成为复合型（多元化的产品组合），有利于日后的整体复合型（多元化的产品组合），有利于日后的整体经营运作；经营运作；3.3.如何引导第一主力金沙洲的潜在消费群在本项目消如何引导第一主力金沙洲的潜在消费群在本项目消费，是本项目的最大诱因及契机之一；费，是本项目的最大诱因及契机之一；4.4.本项目有部分区域作为广州市极高端的产品，也存本项目有部分区域作为广州市极高端的产品，也存在其发展的生存空间；在其发展的生存空间；5.5.本项目只要租金水平有竞争力，则出租成功率较高。本项目只要租金水平有竞争力，则出租成功率较高。市场情况评语市场情况评语1.1.建议本项目的亮相，及产品视觉感观效果不能太低建议本项目的亮相，及产品视觉感观效果不能太低档次；档次；2.2.本项目须将复合型（多元化的产品组合）之优点综本项目须将复合型（多元化的产品组合）之优点综合才能有成功机会；合才能有成功机会；3.3.如要场地有生气和有足够城市话题则需要有独立流如要场地有生气和有足够城市话题则需要有独立流传空间，甚至将其打造成国际间行业商会的交流平传空间，甚至将其打造成国际间行业商会的交流平台等（此类项目须有专门搞手执行）；台等（此类项目须有专门搞手执行）；4.4.本项目作为城市区域标志、厂房改造的另类业态等本项目作为城市区域标志、厂房改造的另类业态等的焦点宣传，则容易提升知名度，并将快速带动租的焦点宣传，则容易提升知名度，并将快速带动租金的提升。金的提升。定位情况评语定位情况评语复合型业态评语复合型业态评语1.1.复合型互动类的产品在目前市场上是较为可行的项目；复合型互动类的产品在目前市场上是较为可行的项目；2.2.复合型的业态其生存空间必须联动各类型产品作为相互复合型的业态其生存空间必须联动各类型产品作为相互互补，实现经营者利润最大化，才有利于项目的整体经互补，实现经营者利润最大化，才有利于项目的整体经营；营；3.3.复合型业态的产品其自身每个业态组合有其相应的租金复合型业态的产品其自身每个业态组合有其相应的租金规限，对于本项目的体量则有利于单一业态的承租能力，规限，对于本项目的体量则有利于单一业态的承租能力，综合收益高于单一业态（收益相对可观）；综合收益高于单一业态（收益相对可观）；4.4.复合型的方案将来可根据哪个组合的招租状况较为理想，复合型的方案将来可根据哪个组合的招租状况较为理想，来调整面积的再发展和分布；来调整面积的再发展和分布；综合上述对本项目整体可持续发展的空间较大。综合上述对本项目整体可持续发展的空间较大。必须淡化项目所在位置、地段周边环境秩序的混必须淡化项目所在位置、地段周边环境秩序的混乱及交通隐患；透过改造本项目（优化园林及江乱及交通隐患；透过改造本项目（优化园林及江边景色资源，打造精致的入口广场及外立面，合边景色资源，打造精致的入口广场及外立面，合理充足的停车位等），辅以准确的市场定位，并理充足的停车位等），辅以准确的市场定位，并以出租经营方式达到高回报，才能给本项目带来以出租经营方式达到高回报，才能给本项目带来一个良好的发展前景及稳妥经营保障。一个良好的发展前景及稳妥经营保障。以上建议仅供参考，投资者可根据自身公司的策略、需要及对市场情况的了解而对本项目进行其他的方案选择！结结 论论THE ENDTHANKS