广州华侨糖厂商业项目改造计划方案-104PPT.ppt
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1、工作目标:透过项目的改造,根据市场的具体工作目标:透过项目的改造,根据市场的具体状况及项目自身情况探讨本项目的状况及项目自身情况探讨本项目的初步定位。初步定位。工作背景:利用现时广州市工作背景:利用现时广州市“退二进三退二进三”政策政策为契机,为本项目带来一个良好的为契机,为本项目带来一个良好的发展前景及稳妥的经营保障。发展前景及稳妥的经营保障。前前 言言项目理解项目理解SWOTSWOT分析分析初步产品探讨初步产品探讨初步可行性业态分析初步可行性业态分析项目功能规划布局建议项目功能规划布局建议综合评语综合评语项目定位项目定位广州广州“退二进三退二进三”政策的市场情况政策的市场情况项目初步定位建
2、议项目初步定位建议项目区域地理位置分析项目区域地理位置分析本项目位于广州市西北面本项目位于广州市西北面邻近广佛、广清高速公路邻近广佛、广清高速公路及内环路放射线增槎路出及内环路放射线增槎路出口处,是广州市的八大出口处,是广州市的八大出口处之一口处之一 西隔西华海、沙贝海与南西隔西华海、沙贝海与南海市里水镇、白云区金沙海市里水镇、白云区金沙洲相望;东以石井河与白洲相望;东以石井河与白云区同德街为邻;南以增云区同德街为邻;南以增步河(桥)、珠江与荔湾步河(桥)、珠江与荔湾区相接区相接本项目所在区域的地理位置优越本项目所在区域的地理位置优越项目区域交通情况分析项目区域交通情况分析1.1.项目所在区域
3、正处于广佛都市圈的核心位置项目所在区域正处于广佛都市圈的核心位置2.2.主干道增槎路南北贯穿全区、连接主干道增槎路南北贯穿全区、连接107107国道国道3.3.区域内有广清、广佛及内环路放射线多个出口,是区域内有广清、广佛及内环路放射线多个出口,是广州市的八大出口处之一广州市的八大出口处之一4.4.离白云新机场直线距离为离白云新机场直线距离为3030公里,走内环路和机公里,走内环路和机场高速大约需时场高速大约需时2020分钟左右分钟左右5.5.离省汽车站和广州火车站的距离为离省汽车站和广州火车站的距离为5 5公里左右公里左右6.6.区域内还有多条公交线路,颇具规模的罗冲围客运区域内还有多条公交
4、线路,颇具规模的罗冲围客运站和西城货运中心,承担着全国各地的客货运任务站和西城货运中心,承担着全国各地的客货运任务增槎路塞车现象严重增槎路塞车现象严重,存在较大交通隐患,存在较大交通隐患项目周边区域情况分析项目周边区域情况分析1.1.区域主要以专业批发市场及厂房、仓区域主要以专业批发市场及厂房、仓库租赁为主的第三产业;库租赁为主的第三产业;2.2.区域整体商业环境档次中偏低,缺乏区域整体商业环境档次中偏低,缺乏上档次的商业项目;上档次的商业项目;3.3.区域主要是城中村分布,周边环境欠区域主要是城中村分布,周边环境欠佳;佳;4.4.交通瓶颈问题,影响当地产业的发展。交通瓶颈问题,影响当地产业的
5、发展。项目基本情况项目基本情况本项目现时为华侨糖厂厂房,占地面积约本项目现时为华侨糖厂厂房,占地面积约1212万平方米万平方米内有沿江风景线及小型山丘内有沿江风景线及小型山丘 项目现场图片项目现场图片项目土地用途主要以工业用地为主项目土地用途主要以工业用地为主项目现场图片项目现场图片项目现场图片项目现场图片项目建筑物主要是厂房以及仓库项目建筑物主要是厂房以及仓库小小 结结1.1.本项目所在区域的地理位置优越本项目所在区域的地理位置优越2.2.本项目内有沿江风景线及小型山丘,有利于本项目内有沿江风景线及小型山丘,有利于商业形象打造商业形象打造3.3.增槎路塞车现象严重增槎路塞车现象严重 ,存在较
6、大交通隐患,存在较大交通隐患4.4.区域整体商业环境档次中偏低,缺乏上档次区域整体商业环境档次中偏低,缺乏上档次的商业项目的商业项目项目理解项目理解SWOTSWOT分析分析初步产品探讨初步产品探讨初步可行性业态分析初步可行性业态分析项目功能规划布局建议项目功能规划布局建议综合评语综合评语项目定位项目定位广州广州“退二进三退二进三”政策的市场情况政策的市场情况项目初步定位建议项目初步定位建议“退二进三退二进三”政策的市场反应政策的市场反应1.1.“退二进三退二进三”政策实行后,很多投资者对政策实行后,很多投资者对“退二进三退二进三”的的厂房感兴趣,但未见到有大型房地产商对其表示关注;厂房感兴趣,
7、但未见到有大型房地产商对其表示关注;2.2.“退二进三退二进三”政策规限厂房不能改变土地属性进行住宅开政策规限厂房不能改变土地属性进行住宅开发,而不少工厂地理位置不适合做一般综合性商业开发,发,而不少工厂地理位置不适合做一般综合性商业开发,寻找合理的经营性定位不容易,且寻找合理的经营性定位不容易,且回报周期较长;回报周期较长;3.3.不少厂方、集团要求过高(对厂房和政策不太理解),甚不少厂方、集团要求过高(对厂房和政策不太理解),甚至有个别厂方还想自行开发;至有个别厂方还想自行开发;4.4.“退二进三退二进三”政策在经营期间有给政府回收可能,存在的政策在经营期间有给政府回收可能,存在的风险较大
8、。风险较大。项目理解项目理解SWOTSWOT分析分析初步产品探讨及租金收入分析初步产品探讨及租金收入分析初步可行性业态分析初步可行性业态分析项目功能规划布局建议项目功能规划布局建议综合评语综合评语项目定位项目定位广州广州“退二进三退二进三”政策的市场情况政策的市场情况项目初步定位建议项目初步定位建议S1.项目地块环境优越,对商业项目项目地块环境优越,对商业项目操作形象有所帮助操作形象有所帮助2.项目有一定的规模,易于形象建项目有一定的规模,易于形象建立立3.个别厂房具备一定特色,空间可个别厂房具备一定特色,空间可塑性较强塑性较强4.入口广场有利于形象打造入口广场有利于形象打造5.改造建设周期比
9、一般项目较快改造建设周期比一般项目较快6.减低土地成本费用减低土地成本费用1.偏离交通干道,减弱项目整体临街偏离交通干道,减弱项目整体临街爆光率爆光率2.项目入口位置路段形象较差项目入口位置路段形象较差3.厂房占地大,上盖建筑物较为残旧,厂房占地大,上盖建筑物较为残旧,对改造造成一定困难对改造造成一定困难4.项目个别区域建筑物幅盖面积较高,项目个别区域建筑物幅盖面积较高,环境创造力较弱环境创造力较弱5.总建筑面积较低,影响到可出租面总建筑面积较低,影响到可出租面积及租金回报积及租金回报6.停车位置需细致考虑停车位置需细致考虑WO1.政府政府“退二进三退二进三”政策扶持政策扶持2.广州江边出色商
10、业项目稀少,容易广州江边出色商业项目稀少,容易造就项目亮点造就项目亮点3.周边大型居住社区(特别金沙洲),周边大型居住社区(特别金沙洲),潜在商业消费需求巨大潜在商业消费需求巨大4.区域专业市场较多,项目可借势发区域专业市场较多,项目可借势发展展1.所在位置、地段周边环境欠佳所在位置、地段周边环境欠佳2.交通不畅顺,严重堵塞路段,存交通不畅顺,严重堵塞路段,存在较大交通隐患在较大交通隐患3.只租不售,资金回笼慢只租不售,资金回笼慢4.非招拍挂项目,在经营过程中有非招拍挂项目,在经营过程中有机会让政府回收机会让政府回收5.大量旧工厂、旧单位用房改造,大量旧工厂、旧单位用房改造,市场同类型项目较多
11、,焦点感容市场同类型项目较多,焦点感容易弱化,交通不便捷容易边缘化易弱化,交通不便捷容易边缘化T1.1.必须淡化项目所在位置、地段周边环境秩序的混乱必须淡化项目所在位置、地段周边环境秩序的混乱及交通隐患;及交通隐患;2.2.通过优化园林及江边景色资源,打造精致的入口广通过优化园林及江边景色资源,打造精致的入口广场及外立面,配置充足的停车位等,提升项目自身场及外立面,配置充足的停车位等,提升项目自身形象;形象;3.3.需要准确的市场定位,才能给本项目带来良好的发需要准确的市场定位,才能给本项目带来良好的发展前景、稳妥的经营和合理的投资回报。展前景、稳妥的经营和合理的投资回报。小小 结结项目理解项
12、目理解SWOTSWOT分析分析初步产品探讨初步产品探讨初步可行性业态分析初步可行性业态分析项目功能规划布局建议项目功能规划布局建议综合评语综合评语项目定位项目定位广州广州“退二进三退二进三”政策的市场情况政策的市场情况项目初步定位建议项目初步定位建议可行性业态探讨可行性业态探讨专业市场零售业餐饮业娱乐休闲运动类住宅公寓写字楼会展业仓库工业园创意产业物流中心酒店筛选业态的筛选业态的1010条考虑因素条考虑因素形象好形象好政府政府/政策支持政策支持工厂方赞同工厂方赞同交通便捷要求低交通便捷要求低停车位需求小停车位需求小改造成本低改造成本低回报较为可观回报较为可观能吸引人流能吸引人流容易打造项目亮点
13、容易打造项目亮点潜在消费需求大潜在消费需求大考虑因素考虑因素专业专业市场市场零售业零售业餐饮业餐饮业娱乐娱乐休闲休闲运动类运动类住宅住宅公寓公寓LOFT形象好形象好政府政府/政策支持政策支持工厂方赞同工厂方赞同交通便捷要求低交通便捷要求低停车位需求小停车位需求小改造成本低改造成本低回报较为可观回报较为可观吸引人流吸引人流容易打造项目亮点容易打造项目亮点潜在消费需求大潜在消费需求大合适度评价合适度评价可考虑可考虑可考虑可考虑考虑考虑考虑考虑考虑考虑不考虑不考虑考虑考虑考虑因素考虑因素写字楼写字楼会展业会展业仓库仓库工业园工业园创意创意产业产业物流物流中心中心酒店酒店形象好形象好政府政府/政策支持
14、政策支持工厂方赞同工厂方赞同交通便捷要求低交通便捷要求低停车位需求小停车位需求小改造成本低改造成本低回报较为可观回报较为可观能吸引人流能吸引人流容易打造项目亮点容易打造项目亮点潜在消费需求大潜在消费需求大合适度评价合适度评价不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑可考虑可考虑不考虑不考虑可考虑可考虑可行性业态选定可行性业态选定1.1.餐饮业餐饮业2.2.娱乐休闲娱乐休闲3.3.运动类运动类4.4.LOFTLOFT5.5.零售业零售业6.6.创意产业创意产业7.7.酒店酒店8.8.展销市场展销市场可行性业态分析可行性业态分析序序号号产品类型产品类型利利 好好存在问题存在问题1 1集中式餐
15、饮集中式餐饮及娱乐类及娱乐类1.1.以江边主打的精致型餐以江边主打的精致型餐饮及娱乐欠奉饮及娱乐欠奉2.2.特色餐饮租金承受力高特色餐饮租金承受力高3.3.金沙洲潜在消费群巨大金沙洲潜在消费群巨大1.1.大型餐饮租值不高,要大型餐饮租值不高,要解决配套问题多解决配套问题多2.2.小型餐饮欠缺人气,也小型餐饮欠缺人气,也要其他配合才可生存要其他配合才可生存3.3.项目周边消费力不足及项目周边消费力不足及环境较为混乱环境较为混乱2 2运动类运动类1.1.潜在较高的消费群体潜在较高的消费群体2.2.作为配套业态,有利于作为配套业态,有利于人流聚集人流聚集1.1.只以包租形象外判,不只以包租形象外判,
16、不自行经营,利润低自行经营,利润低2.2.交通不便利,容易降低交通不便利,容易降低消费群体热情消费群体热情序序号号产品类型产品类型利利 好好存在问题存在问题3 3办公居住类办公居住类(创意产业、(创意产业、LOFTLOFT、公寓)、公寓)1.1.具备宜居宜商的功能,具备宜居宜商的功能,吸纳周边专业市场客户吸纳周边专业市场客户2.2.创意产业地块存在可创创意产业地块存在可创造空间及政府支持造空间及政府支持3.3.可容纳细面积较小的经可容纳细面积较小的经济型商务酒店济型商务酒店1.1.创意产业在广州未有特创意产业在广州未有特别成功例子及其租金承别成功例子及其租金承受力不高受力不高2.2.以居住性质
17、作为动机,以居住性质作为动机,政策不支持政策不支持4 4零售类零售类1.1.缺乏集中式中偏高档次缺乏集中式中偏高档次的零售购物网点的零售购物网点2.2.场地有一系列物业适合场地有一系列物业适合作为另类购物场作为另类购物场1.1.交通不便利,难吸引大交通不便利,难吸引大人流量人流量2.2.需用要其他配合才可生需用要其他配合才可生存存5 5品牌形象营销品牌形象营销展示批发市场展示批发市场1.1.以租金及环境优势作为以租金及环境优势作为诱因诱因2.2.有新带动卖点有新带动卖点,可刺激增可刺激增加形象展示式销售量加形象展示式销售量1.1.交通不便利交通不便利2.2.专业市场转向广州市边专业市场转向广州
18、市边缘及郊区外发展缘及郊区外发展推推 断断 小小 结结1.1.集中式餐饮及娱乐集中式餐饮及娱乐2.2.LOFTLOFT(创意产业(创意产业 +公寓)公寓)3.3.精品精品/产品的品牌或特价仓库产品的品牌或特价仓库4.4.产品营销展示市场产品营销展示市场项目理解项目理解SWOTSWOT分析分析初步产品探讨初步产品探讨初步可行性业态分析初步可行性业态分析项目功能规划布局建议项目功能规划布局建议综合评语综合评语项目定位项目定位广州广州“退二进三退二进三”政策的市场情况政策的市场情况项目初步定位建议项目初步定位建议项目在定位时应充分发挥项目所具有的优项目在定位时应充分发挥项目所具有的优势,实现项目在业
19、态上的复合性,通过塑势,实现项目在业态上的复合性,通过塑造主题化形式,打造一种全新的体验式生造主题化形式,打造一种全新的体验式生活、娱乐、休闲的体现。活、娱乐、休闲的体现。整整 体体 定定 位位松南六零松南六零直接提取项目的地址松南路直接提取项目的地址松南路6060号作为案名,号作为案名,能让人更加直观及容易认知本项目,英名能让人更加直观及容易认知本项目,英名文字所选取文字所选取Sixty ParkSixty Park是结合松南是结合松南6060的深的深化,给人知道本项目是一个休闲、娱乐的化,给人知道本项目是一个休闲、娱乐的中心。中心。通过复合型互动类的业态,塑造本项目精致品通过复合型互动类的
20、业态,塑造本项目精致品味的集购物、餐饮、娱乐多种功能的休闲商业味的集购物、餐饮、娱乐多种功能的休闲商业形象概念主题形象概念主题GREEN BOX GREEN BOX 生态商业迷城生态商业迷城城市山水精品餐饮消闲娱乐区城市山水精品餐饮消闲娱乐区特色个性货品、品牌专区特色个性货品、品牌专区项目建筑物形象建议采用多些欧美式风格,加强项目的互动元素,项目建筑物形象建议采用多些欧美式风格,加强项目的互动元素,给人与广州市的休闲娱乐购物场所对比有焕然一新的感觉。给人与广州市的休闲娱乐购物场所对比有焕然一新的感觉。不同区域的外立面,建议按其区域的功能分区打造不同的主题特色不同区域的外立面,建议按其区域的功能
21、分区打造不同的主题特色部分区域的功能必须有一种私密性较强,奢华而不奢侈的内在建设部分区域的功能必须有一种私密性较强,奢华而不奢侈的内在建设客客 户户 定定 位位1.希望扩大生意或改善经营环境,以及开设连锁希望扩大生意或改善经营环境,以及开设连锁商店。商店。2.愿意并有能力承受较高租金,抗风险能力强。愿意并有能力承受较高租金,抗风险能力强。3.注重店铺形象,经营中高档次的商品。注重店铺形象,经营中高档次的商品。4.具有较好的品牌形象,自身能吸引和聚集人流。具有较好的品牌形象,自身能吸引和聚集人流。经营商户经营商户商圈分类商圈分类覆盖范围覆盖范围说明说明第一商圈第一商圈西、北至环城高速,西、北至环
22、城高速,南至环市路,东至增南至环市路,东至增槎路北段槎路北段覆盖车程覆盖车程1515分钟距分钟距离内的专业市场老离内的专业市场老板和高尚住宅区板和高尚住宅区第二商圈第二商圈整个金沙洲整个金沙洲第三商圈第三商圈全市范围全市范围消费客户消费客户产产 品品 定定 位位区域区域主题名称主题名称产品类型产品类型面积面积 平方米平方米 A A区区个性主题区个性主题区康体中心康体中心羽毛球、网球、羽毛球、网球、乒乓球等乒乓球等6,000-10,000 6,000-10,000 精品天下精品天下特色个性产品、特色个性产品、品牌专区品牌专区13,000-16,000 13,000-16,000 梦工厂梦工厂主题
23、店主题店/特色特色DIY/BBQDIY/BBQ8,000-10,000 8,000-10,000 B B区区大型食肆区大型食肆区食通天食通天如:海港人、厨房制造、如:海港人、厨房制造、鸿星、炳胜等鸿星、炳胜等10,000-12,000 10,000-12,000 C C区区特色餐饮区特色餐饮区金沙金沙SOHOSOHO海岸海岸主题餐厅主题餐厅/咖啡厅咖啡厅/西餐西餐厅厅/酒吧酒吧/茶吧茶吧5,000-6,000 5,000-6,000 DD区区高端产品区高端产品区铂金岭铂金岭私人会所私人会所/高级餐厅高级餐厅/养养生馆生馆/医疗馆医疗馆/SPA/SPA2,000-3,000 2,000-3,00
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