土地增值税政策解读.ppt
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1、土地增值税政策解读土地增值税政策解读1.第一部分第一部分 清算要求的相关规定清算要求的相关规定第二部分第二部分 收入确定的政策规定收入确定的政策规定第三部分第三部分 扣除项目的政策规定扣除项目的政策规定第四部分第四部分 其他方面的政策规定其他方面的政策规定2.第一部分第一部分 清算要求的相关规定清算要求的相关规定3.4清算要求的相关规定清算要求的相关规定1、清算定义 2、清算方法3、预征内容 4、清算条件5、清算要求 6、清算申报4.51、清算、清算土地增值税清算,是指纳税人在符合土地土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规增值税清算条件后,依照税收法律、法规及
2、土地增值税有关政策规定,计算房地产及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写写土地增值税清算申报表土地增值税清算申报表,向主管税,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。值税税款的行为。5.62、清算方法、清算方法(1)先预征再清算:)先预征再清算:纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法
3、据以计算土地增值税的,可以因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。理结算后再进行清算,多退少补。(2)直接计算缴纳:)直接计算缴纳:直接转让土地使用权的等不在预征范围内直接转让土地使用权的等不在预征范围内的情形。的情形。6.73、预征范围、预征范围除普通标准住宅不实行预征外,对房地产除普通标准住宅不实行预征外,对房地产开发企业开发的其他各类房产,均应实行开发企业开发的其他各类房产,均应实行预征。预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部
4、门规定的建发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。由政府指定销售对象的住宅。公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。性住房暂不实行预征。7.8土地增值税预征的计税依据土地增值税预征的计税依据土地增值税预征的计税依据为纳税土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入(包括预人转让房地产取得的收入
5、(包括预收房款、预收定金)。收房款、预收定金)。8.9土地增值税的预征率土地增值税的预征率 类型类型所在区域所在区域 普通住宅普通住宅普通住宅以普通住宅以外的住宅外的住宅非住宅类房非住宅类房产产省辖市市区省辖市市区 2%3%4%县(含县级县(含县级市)市)2%2%3%9.10土地增值税预征的缴纳期限土地增值税预征的缴纳期限房地产开发企业销售商品房实行预征的,房地产开发企业销售商品房实行预征的,以以1个月为个月为1个纳税期,纳税人自期满个纳税期,纳税人自期满之日起之日起15日内申报纳税。日内申报纳税。纳税人应于取得转让房地产收入(含预纳税人应于取得转让房地产收入(含预收房款)的次月收房款)的次月
6、15日内持与购买方签日内持与购买方签订的房屋买卖合同复印件或预收款明细订的房屋买卖合同复印件或预收款明细表向主管地税机关申报预缴土地增值税。表向主管地税机关申报预缴土地增值税。10.114、清算申报要求、清算申报要求纳税人应当对其土地增值税清算申报的纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性和完整性负责。真实性、准确性和完整性负责。主管税务机关在受理纳税人土地增值税主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时,应当对清算申报表及附列清算申报时,应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核,对报送资料不完资料进行逻辑性审核,对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的,应当要求纳整或者存在逻辑性错误的
7、,应当要求纳税人在规定的期限内补正。税人在规定的期限内补正。税务机关应当对纳税人土地增值税清算税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。申报结果开展纳税评估。11.125、清算条件(应清算条件)、清算条件(应清算条件)符合下列情形之一的,纳税人应主符合下列情形之一的,纳税人应主动进行土地增值税的清算:动进行土地增值税的清算:(1)房地产开发项目全部竣工、完)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;发项目的;(3)直接转让土地使用权的。)直接转让土地使用权的。12.13清算条件(可清算条件)清算条件(可清算
8、条件)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:纳税人进行土地增值税清算:(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在比例在85%以上,或该比例虽未超过以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增)纳税人申请注销税务登记
9、但未办理土地增值税清算手续的。值税清算手续的。13.146、清算时限、清算时限应进行土地增值税清算的项目,纳税人应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起应当在满足条件之日起90日内到主管日内到主管税务机关办理清算手续。税务机关办理清算手续。税务机关可要求纳税人进行土地增值税税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起税人应当在收到清算通知之日起90日日内办理清算
10、手续。内办理清算手续。14.157、清算流程、清算流程1.纳税人主动申请清算的:纳税人主动申请清算的:房地产项目达到应清算条件房地产项目达到应清算条件纳税纳税人报送相关资料进行纳税申报人报送相关资料进行纳税申报税税务机关纳税评估或稽查务机关纳税评估或稽查2.税务机关认为有必要进行清算的:税务机关认为有必要进行清算的:房地产项目达到可清算条件房地产项目达到可清算条件税务税务机关下发清算通知书机关下发清算通知书纳税人报送纳税人报送相关资料进行清算申报相关资料进行清算申报税务机关税务机关纳税评估或稽查纳税评估或稽查15.土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位为土地增值税的清算单
11、位为国家有关部门审批国家有关部门审批的房地产开发项目的房地产开发项目为单位进行清算。为单位进行清算。对于分期开发的项目,以分期项目为单位清对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。算。(国税发(国税发2006187号号国家税务总局关于房地产开发企国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知业土地增值税清算管理有关问题的通知 16.17土地增值税以纳税人房地产成本核算的最土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的,同一开发项目中包含多种类型房地产的,按以下类别作为核算对象,分别计
12、算收入、按以下类别作为核算对象,分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率,缴纳土扣除项目金额、增值额、增值率,缴纳土地增值税:地增值税:l普通标准住宅;普通标准住宅;l其他类型住宅(含普通住宅和非普通住宅);其他类型住宅(含普通住宅和非普通住宅);l非住宅类房产。非住宅类房产。17.土地增值税清算计算要素土地增值税清算计算要素1、转让房地产收入、转让房地产收入2、取得土地使用权支付金额、取得土地使用权支付金额3、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的成本(房地产开发成本)(房地产开发成本)4、开发土地和新建房及配套设施的费用、开发土地和新建房及配套设施的费用(房地产开
13、发费用)(房地产开发费用)5、与转让房地产有关的税金、与转让房地产有关的税金6、加计扣除、加计扣除18.第二部分第二部分 收入确定的政策规定收入确定的政策规定19.转让房地产收入的定义转让房地产收入的定义纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。物收入和其它收入。(条例条例、实施细则实施细则)l货币收入,是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物货币收入,是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金,银行存款,支票、银行本及其附着物产权而取得的现金,银行存款,支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券
14、、企业债券票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券。等有价证券。l实物收入,是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物实物收入,是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入,如钢材、及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入,如钢材、水泥等建材,房屋、土地等不动产等。水泥等建材,房屋、土地等不动产等。l其他收入,是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物其他收入,是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财产价值的及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。权利。20.1、违约金、滞纳金是否确认
15、收入、违约金、滞纳金是否确认收入 纳税人因纳税人因转让房地产转让房地产收取的违约金、滞纳收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款(延期付款)利息金、赔偿金、分期付款(延期付款)利息以及其他各种性质的经济收益,应当确认以及其他各种性质的经济收益,应当确认为房地产转让收入。为房地产转让收入。因房地产购买方违约,导致因房地产购买方违约,导致房地产未能转房地产未能转让让,转让方收取的该项违约金不作为与转,转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益,不确认为房让房地产的有关的经济利益,不确认为房地产转让收入。地产转让收入。21.2、售后返租收入的确认、售后返租收入的确认单位和个人转让房地产,
16、同时要求购房者将单位和个人转让房地产,同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为,应将转让房对以此方式转让房地产的行为,应将转让房地产的地产的全部价款及有关的经济收益全部价款及有关的经济收益确认为转确认为转让收入,依法计征土地增值税。让收入,依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的,应判断其转让价格是否明显偏低。确认的,应判
17、断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的,应对转让价格明显偏低且无正当理由的,应采采用评估或其他合理的方法用评估或其他合理的方法确定其转让收入,确定其转让收入,依法计征土地增值税。依法计征土地增值税。22.3、转让价格明显偏低的收入确定、转让价格明显偏低的收入确定 对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格地产平均销售价格10%的,税务机关可委托房地的,税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价,又无正当理格低于房地产评估机
18、构评定的交易价,又无正当理由的,应按照房地产评估机构评定的价格确认转让由的,应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。收入。对以下情形的房地产转让价格,即使明显偏低,可对以下情形的房地产转让价格,即使明显偏低,可视为有正当理由:视为有正当理由:l 1、法院判定或裁定的转让价格;、法院判定或裁定的转让价格;l 2、以公开拍卖方式转让房地产的价格;、以公开拍卖方式转让房地产的价格;l 3、政府物价部门确定的转让价格;、政府物价部门确定的转让价格;l 4、经主管税务机关认定的其他合理情形。、经主管税务机关认定的其他合理情形。23.4、转让房地产收入的确认时点问题、转让房地产收入的确认时点问题土地增
19、值税清算时,已全额开具商品房销土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。房款的,应在计算土地增值税时予以调整。24.房地产处置的三种方式:房地产处置的三种方式:房产处置正常销售
20、视同销售转为自用25.5、视同销售、视同销售房地产开发企业将开发产品用于职工福利、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。房地产。26.收入按下列方法和顺序确认:收入按下列方法和顺序确认:1.按本企业在同一地区、同一年度销售的按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房由主管税务机关参照当地当年、
21、同类房地产的市场价格或评估价值确定。地产的市场价格或评估价值确定。27.6、转为自用、转为自用房地产开发企业将开发的部分房地产转为房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用和费用。28.7、代收费用、代收费用对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,应区分不同情形分别处理:收的各项费用,应区分不同情形分别处理:代收费用计入房价
22、向购买方一并收取的,应将代代收费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数。以扣除,但不允许作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不允许扣除代收费用。时不允许扣除代收费用。29.房地产开发企业代收费用,应当按照房地产开发企业代收费用,应当按照财政财政部
23、部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知题规定的通知(财税字财税字199548号号)第第六条的规定进行处理。六条的规定进行处理。市政公用基础设施配市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费套费、人防工程异地建设费不得加计扣除,不得加计扣除,也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。30.第三部分第三部分扣除项目的政策规定扣除项目的政策规定31.第一节第一节取得土地使用权支付金额取得土地使用权支付金额32.取得土地使用权支付金额的含义取得土地使用权支付金额的含义取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使取得
24、土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(实施细则实施细则)结合实际情况,具体为:结合实际情况,具体为:纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括:以纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的,为定补交的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的,为支
25、付的地价款。支付的地价款。按照国家统一规定交纳的有关费用,是指纳税人在按照国家统一规定交纳的有关费用,是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续,按照国家统一规取得土地使用权过程中为办理有关手续,按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费,如契税。定缴纳的有关的登记、过户手续费,如契税。33.1、其他形式返还土地款、其他形式返还土地款纳税人为取得土地使用权所支付的地价款,纳税人为取得土地使用权所支付的地价款,在计算土地增值税时,应以纳税人实际支在计算土地增值税时,应以纳税人实际支付土地出让金(包括后期补缴的土地出让付土地出让金(包括后期补缴的土地出让金),减去因受让该宗土地政府以各种形金
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