房地产价格和价值.ppt
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1、第三章第三章 房地房地产价格和价价格和价值2024/5/21 周二1Real Estate Appraisal第一第一节 房地房地产价格的含价格的含义和形成条件和形成条件n1.1.定定义 房地房地产价格是和平地价格是和平地获得他人的房地得他人的房地产所必所必须付出的代价付出的代价货币或或实物、无形物、无形资产或或其他其他经济利益。利益。房地房地产价格通常用价格通常用货币来表示,但可以用来表示,但可以用实物物等非等非货币形式来形式来偿付付作价出作价出资入股入股换取技取技术、设备。2024/5/21 周二2Real Estate Appraisaln2.价格形成条件p(1)有用性)有用性是指是指满
2、足人足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可的某种需要。如水可以解渴、住宅可以居住。以居住。p(2)稀缺性)稀缺性是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气没有价格。没有价格。p(3)有效有效需求需求是指不是指不仅愿意愿意购买,而且有能力,而且有能力购买。需要不等于需求,有支付能力的需要才是需求需要不等于需求,有支付能力的需要才是需求。2024/5/21 周二3Real Estate Appraisal第二第二节 房地房地产价格与一般物品价格的价格与一般物品价格的异同异同n1.1.共同之共同之处(1 1)都是价格,是价)都是价格,是价值的的货币表表现
3、;(2 2)都有波)都有波动,受供求关系影响;,受供求关系影响;(3 3)按)按质论价,价,质优价高,价高,质劣价低劣价低;2024/5/21 周二4Real Estate Appraisal2.2.不同之不同之处n n(1 1 1 1)房地)房地)房地)房地产产价格价格价格价格受区位受区位受区位受区位关系密切,一般物品与区位关系密切,一般物品与区位关系密切,一般物品与区位关系密切,一般物品与区位关系不大。关系不大。关系不大。关系不大。房地房地产不可移不可移动性,区位好价格高,区位差价格低性,区位好价格高,区位差价格低。n n(2 2 2 2)房地)房地)房地)房地产产是是是是权权益价格,一般
4、物品是本身价格。益价格,一般物品是本身价格。益价格,一般物品是本身价格。益价格,一般物品是本身价格。房地房地产是不是不动产,交易,交易转移的是其所有移的是其所有权、建、建设用地使用用地使用权或其他或其他权利。利。n n(3 3 3 3)房地)房地)房地)房地产产价格同价格同价格同价格同时时有有有有买卖买卖价格和租价格和租价格和租价格和租赁赁价格,一般价格,一般价格,一般价格,一般物品主要是物品主要是物品主要是物品主要是买卖买卖价格。价格。价格。价格。房地房地产价价值量大、寿命量大、寿命长久。同久。同时存在存在买卖和租和租赁两种交两种交易方式,即易方式,即拥有两种价格。有两种价格。2024/5/
5、21 周二5Real Estate Appraisal2.2.不同之不同之处n n(4 4 4 4)房地)房地)房地)房地产产价格易受交易者个价格易受交易者个价格易受交易者个价格易受交易者个别别情况影响情况影响情况影响情况影响,一般物,一般物,一般物,一般物品价格不易受影响。品价格不易受影响。品价格不易受影响。品价格不易受影响。房地房地产独一无二性,价独一无二性,价值量大,交易易受量大,交易易受买卖双方影响。双方影响。如:如:议价能力、价能力、买房偏好、房偏好、卖方急需方急需现金等金等。n n(5 5 5 5)房地)房地)房地)房地产产价格形成价格形成价格形成价格形成时间较长时间较长,一般物品
6、价格形成,一般物品价格形成,一般物品价格形成,一般物品价格形成通常通常通常通常较较短。短。短。短。房地房地产独一无二性,价独一无二性,价值量大,相互之量大,相互之间难以比以比较,谨慎慎交易。交易。2024/5/21 周二6Real Estate Appraisal第三第三节 房地房地产供求与价格供求与价格1.1.房地房地产需求需求含含义:是指消是指消费者在某一特定的者在某一特定的时间内,在每内,在每一价格水平下,一价格水平下,对某种房地某种房地产所愿意并且能所愿意并且能够购买(或承租)(或承租)的数量。的数量。需求:需求:有有购买欲望欲望有支付能力有支付能力2024/5/21 周二7Real
7、Estate Appraisaln房地房地产市市场需求需求含含义:是是指指在一定的在一定的时间内内、一一定定价格水平下价格水平下和一定市和一定市场上所有的消上所有的消费者者对某种房地某种房地产所所愿意并且能愿意并且能够购买的数量。的数量。市市场需求:所有消需求:所有消费者需求者需求总和。和。2024/5/21 周二8Real Estate Appraisal 决定房地决定房地产需求量的因素(五点)需求量的因素(五点)n n(1 1)该该种房地种房地种房地种房地产产的价格水平的价格水平的价格水平的价格水平一般是一般是负相关,但是有例外炫耀物品和吉芬物品相关,但是有例外炫耀物品和吉芬物品。n n(
8、2 2)消)消)消)消费费者的收入水平者的收入水平者的收入水平者的收入水平消消消消费费者支付能力者支付能力者支付能力者支付能力正常商品正相关,低档商品正常商品正相关,低档商品负相关相关。n n(3 3)消)消)消)消费费者偏好者偏好者偏好者偏好正相关正相关2024/5/21 周二9Real Estate Appraisal 决定房地决定房地产需求量的因素需求量的因素n n(4 4)相关物品的价格水平)相关物品的价格水平)相关物品的价格水平)相关物品的价格水平替代品一某商品价格上升,替代品一某商品价格上升,导致另一种商品需求增致另一种商品需求增加(加(经济适用房与商品房)适用房与商品房)互互补品
9、一某商品价格上升,品一某商品价格上升,导致另一种商品需求减致另一种商品需求减少(住宅与其配套商少(住宅与其配套商业)n n(5 5)消消消消费费者者者者对对未来的未来的未来的未来的预预期期期期对未来收入的未来收入的预期(正相关),期(正相关),对房地房地产价格走价格走势的的预期(正相关,如期(正相关,如买涨不不买跌)跌)2024/5/21 周二10Real Estate Appraisal 房地房地产需求曲需求曲线-需求量和价格的关系需求量和价格的关系n n需求量的需求量的需求量的需求量的变动变动(点在需求曲(点在需求曲(点在需求曲(点在需求曲线线上移上移上移上移动动)和需求的)和需求的)和需
10、求的)和需求的变动变动(整条需求曲(整条需求曲(整条需求曲(整条需求曲线线的位移)的位移)的位移)的位移)需求量的需求量的变动,其他因素不,其他因素不变,价格价格沿需求曲沿需求曲线移移动。需求的需求的变动,指价格以外的其他因素,指价格以外的其他因素变动,导致整条需致整条需求曲求曲线向左或向右平移(引起需求增加,向左或向右平移(引起需求增加,线向右移,引向右移,引起需求减少,起需求减少,线向左移)向左移)DI:消消费者收入水平提高;者收入水平提高;D2:消:消费者收入水平降低。者收入水平降低。需求增加需求减少2024/5/21 周二11Real Estate Appraisal2.2.房地房地产
11、供供给含含义:指房地指房地产开开发商和商和拥有者在某一特定的有者在某一特定的时间内,在每一价格水平下,内,在每一价格水平下,对某种房地某种房地产所愿意并且能所愿意并且能够提供出售的数量。提供出售的数量。两个条件:供两个条件:供给愿意供愿意供给能力能力2024/5/21 周二12Real Estate Appraisaln房地房地产市市场供供给含含义:在一定在一定时间内、一定价格水平和一定市内、一定价格水平和一定市场上上所有房地所有房地产开开发商和商和拥有者有者对某种房地某种房地产所愿意并所愿意并且能且能够提供出售的数量。提供出售的数量。市市场供供给:所有开:所有开发商的供商的供给总和。和。潜在
12、供潜在供给量存量拆量存量拆毁量量转换为其他种其他种类房地房地产量量+其他种其他种类房地房地产转换为该种房地种房地产量量+新开新开发量量2024/5/21 周二13Real Estate Appraisal 决定房地决定房地产供供给量的因素量的因素n n(1 1)该该种房地种房地种房地种房地产产的价格水平的价格水平的价格水平的价格水平正相关正相关。价格越高,越有利可。价格越高,越有利可图,供,供给量越多。量越多。n n(2 2)该该房地房地房地房地产产的成本的成本的成本的成本负相关相关。开。开发成本上升,利成本上升,利润下降,供下降,供给量减少。量减少。n n(3 3)该该房地房地房地房地产产的
13、开的开的开的开发发技技技技术术水平水平水平水平正相关正相关。水平高,开。水平高,开发成本低,供成本低,供给量增多。量增多。n n(4)房地房地房地房地产产开开开开发发商商商商对对未来的未来的未来的未来的预预期期期期预期价格上升,期价格上升,则会增加供会增加供给量量。预期价格下降,期价格下降,则会减少供会减少供给量量。2024/5/21 周二14Real Estate Appraisal 决定房地决定房地产供供给量的因素量的因素n n(1 1)该该种房地种房地种房地种房地产产的价格水平的价格水平的价格水平的价格水平一般是一般是负相关,但是有例外炫耀物品和吉芬物品相关,但是有例外炫耀物品和吉芬物品
14、。n n(2 2)消)消)消)消费费者的收入水平者的收入水平者的收入水平者的收入水平消消消消费费者支付能力者支付能力者支付能力者支付能力正常商品正相关,低档商品正常商品正相关,低档商品负相关相关。n n(3 3)消)消)消)消费费者偏好者偏好者偏好者偏好正相关正相关2024/5/21 周二15Real Estate Appraisal 房地房地产供供给曲曲线供供给量与价格之量与价格之间的关系的关系n n供供供供给给量的量的量的量的变变化(点在供化(点在供化(点在供化(点在供给给曲曲曲曲线线上移上移上移上移动动)与供)与供)与供)与供给给的的的的变变化化化化(整条供(整条供(整条供(整条供给给曲
15、曲曲曲线线的位移)的位移)的位移)的位移)PPQQ00SSS2S1供供给减少减少供供给增加增加S1:房地:房地产成本上升成本上升;S2房地房地产成本下降成本下降2024/5/21 周二16Real Estate Appraisal3.3.房地房地产均衡价格均衡价格 房地房地产市市场需求曲需求曲线与市与市场供供给曲曲线相相交交时的价格,也就是房地的价格,也就是房地产市市场需求量与市需求量与市场供供给量相等量相等时的价格。的价格。均衡是市均衡是市场价格运行的必然价格运行的必然趋势,如果,如果市市场价格偏离了均衡价格,必价格偏离了均衡价格,必须会出会出现过剩剩或短缺,或短缺,导致致卖者之者之间或或买
16、者之者之间的的竞争,争,形成价格下降或上升,最形成价格下降或上升,最终再次再次趋向于均衡向于均衡价格价格。2024/5/21 周二17Real Estate Appraisal3.3.房地房地产均衡价格均衡价格PQ0SDEP2PeP1Q1QeQ2Q3 Q42024/5/21 周二18Real Estate Appraisal4.4.房地房地产供求状况的分供求状况的分类-(区域、(区域、类型)型)n(1)全国房地全国房地产总的供求状况的供求状况n(2)本地区房地本地区房地产总的供求状况的供求状况n(3)全国同全国同类房地房地产的供求状况的供求状况n(4)本地区同本地区同类房地房地产的供求状况的供
17、求状况 房地房地房地房地产产的不可移的不可移的不可移的不可移动动性和性和性和性和变变更用途的困更用途的困更用途的困更用途的困难难,使得决,使得决,使得决,使得决定房地定房地定房地定房地产产价格的,主要是本地区同价格的,主要是本地区同价格的,主要是本地区同价格的,主要是本地区同类类房地房地房地房地产产的供求状况。的供求状况。的供求状况。的供求状况。也印也印也印也印证证了前面了前面了前面了前面说过说过的房地的房地的房地的房地产产市市市市场场是区域性市是区域性市是区域性市是区域性市场场。2024/5/21 周二19Real Estate Appraisal使用价值和交换价值n使用价使用价使用价使用价
18、值值:是指物品能是指物品能满足人足人们某种需要的效用。某种需要的效用。n交交交交换换价价价价值值:是指一种商品同另一种商品相交是指一种商品同另一种商品相交换的关的关系或比例。系或比例。房地房地产评估的是交估的是交换价价值第四第四节 房地房地产价格和价价格和价值的种的种类表表现为一定数量的一定数量的货币20成交价格:房地成交价格:房地产交易双方的交易双方的实际达成交易的达成交易的价格价格市市场价格:指某种房地价格:指某种房地产在市在市场上的一般、平上的一般、平均水平价格,是均水平价格,是该类房地房地产大量成交价格的抽象大量成交价格的抽象结果。果。理理论价格:在价格:在经济学假学假设的的“经济人人
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