房地产价格和价值.ppt

第三章第三章 房地房地产价格和价价格和价值2024/5/21 周二1Real Estate Appraisal第一第一节 房地房地产价格的含价格的含义和形成条件和形成条件n1.1.定定义 房地房地产价格是和平地价格是和平地获得他人的房地得他人的房地产所必所必须付出的代价付出的代价货币或或实物、无形物、无形资产或或其他其他经济利益。利益。房地房地产价格通常用价格通常用货币来表示，但可以用来表示，但可以用实物物等非等非货币形式来形式来偿付付作价出作价出资入股入股换取技取技术、设备。2024/5/21 周二2Real Estate Appraisaln2.价格形成条件p（1）有用性）有用性是指是指满足人足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可的某种需要。如水可以解渴、住宅可以居住。以居住。p（2）稀缺性）稀缺性是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气没有价格。没有价格。p（3）有效有效需求需求是指不是指不仅愿意愿意购买，而且有能力，而且有能力购买。需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。2024/5/21 周二3Real Estate Appraisal第二第二节 房地房地产价格与一般物品价格的价格与一般物品价格的异同异同n1.1.共同之共同之处（1 1）都是价格，是价）都是价格，是价值的的货币表表现；（2 2）都有波）都有波动，受供求关系影响；，受供求关系影响；（3 3）按）按质论价，价，质优价高，价高，质劣价低劣价低；2024/5/21 周二4Real Estate Appraisal2.2.不同之不同之处n n（1 1 1 1）房地）房地）房地）房地产产价格价格价格价格受区位受区位受区位受区位关系密切，一般物品与区位关系密切，一般物品与区位关系密切，一般物品与区位关系密切，一般物品与区位关系不大。关系不大。关系不大。关系不大。房地房地产不可移不可移动性，区位好价格高，区位差价格低性，区位好价格高，区位差价格低。n n（2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产产是是是是权权益价格，一般物品是本身价格。益价格，一般物品是本身价格。益价格，一般物品是本身价格。益价格，一般物品是本身价格。房地房地产是不是不动产，交易，交易转移的是其所有移的是其所有权、建、建设用地使用用地使用权或其他或其他权利。利。n n（3 3 3 3）房地）房地）房地）房地产产价格同价格同价格同价格同时时有有有有买卖买卖价格和租价格和租价格和租价格和租赁赁价格，一般价格，一般价格，一般价格，一般物品主要是物品主要是物品主要是物品主要是买卖买卖价格。价格。价格。价格。房地房地产价价值量大、寿命量大、寿命长久。同久。同时存在存在买卖和租和租赁两种交两种交易方式，即易方式，即拥有两种价格。有两种价格。2024/5/21 周二5Real Estate Appraisal2.2.不同之不同之处n n（4 4 4 4）房地）房地）房地）房地产产价格易受交易者个价格易受交易者个价格易受交易者个价格易受交易者个别别情况影响情况影响情况影响情况影响，一般物，一般物，一般物，一般物品价格不易受影响。品价格不易受影响。品价格不易受影响。品价格不易受影响。房地房地产独一无二性，价独一无二性，价值量大，交易易受量大，交易易受买卖双方影响。双方影响。如：如：议价能力、价能力、买房偏好、房偏好、卖方急需方急需现金等金等。n n（5 5 5 5）房地）房地）房地）房地产产价格形成价格形成价格形成价格形成时间较长时间较长，一般物品价格形成，一般物品价格形成，一般物品价格形成，一般物品价格形成通常通常通常通常较较短。短。短。短。房地房地产独一无二性，价独一无二性，价值量大，相互之量大，相互之间难以比以比较，谨慎慎交易。交易。2024/5/21 周二6Real Estate Appraisal第三第三节 房地房地产供求与价格供求与价格1.1.房地房地产需求需求含含义：是指消是指消费者在某一特定的者在某一特定的时间内，在每内，在每一价格水平下，一价格水平下，对某种房地某种房地产所愿意并且能所愿意并且能够购买（或承租）（或承租）的数量。的数量。需求：需求：有有购买欲望欲望有支付能力有支付能力2024/5/21 周二7Real Estate Appraisaln房地房地产市市场需求需求含含义：是是指指在一定的在一定的时间内内、一一定定价格水平下价格水平下和一定市和一定市场上所有的消上所有的消费者者对某种房地某种房地产所所愿意并且能愿意并且能够购买的数量。的数量。市市场需求：所有消需求：所有消费者需求者需求总和。和。2024/5/21 周二8Real Estate Appraisal 决定房地决定房地产需求量的因素（五点）需求量的因素（五点）n n（1 1）该该种房地种房地种房地种房地产产的价格水平的价格水平的价格水平的价格水平一般是一般是负相关，但是有例外炫耀物品和吉芬物品相关，但是有例外炫耀物品和吉芬物品。n n（2 2）消）消）消）消费费者的收入水平者的收入水平者的收入水平者的收入水平消消消消费费者支付能力者支付能力者支付能力者支付能力正常商品正相关，低档商品正常商品正相关，低档商品负相关相关。n n（3 3）消）消）消）消费费者偏好者偏好者偏好者偏好正相关正相关2024/5/21 周二9Real Estate Appraisal 决定房地决定房地产需求量的因素需求量的因素n n（4 4）相关物品的价格水平）相关物品的价格水平）相关物品的价格水平）相关物品的价格水平替代品一某商品价格上升，替代品一某商品价格上升，导致另一种商品需求增致另一种商品需求增加（加（经济适用房与商品房）适用房与商品房）互互补品一某商品价格上升，品一某商品价格上升，导致另一种商品需求减致另一种商品需求减少（住宅与其配套商少（住宅与其配套商业）n n（5 5）消消消消费费者者者者对对未来的未来的未来的未来的预预期期期期对未来收入的未来收入的预期（正相关），期（正相关），对房地房地产价格走价格走势的的预期（正相关，如期（正相关，如买涨不不买跌）跌）2024/5/21 周二10Real Estate Appraisal 房地房地产需求曲需求曲线-需求量和价格的关系需求量和价格的关系n n需求量的需求量的需求量的需求量的变动变动（点在需求曲（点在需求曲（点在需求曲（点在需求曲线线上移上移上移上移动动）和需求的）和需求的）和需求的）和需求的变动变动（整条需求曲（整条需求曲（整条需求曲（整条需求曲线线的位移）的位移）的位移）的位移）需求量的需求量的变动，其他因素不，其他因素不变，价格价格沿需求曲沿需求曲线移移动。需求的需求的变动，指价格以外的其他因素，指价格以外的其他因素变动，导致整条需致整条需求曲求曲线向左或向右平移（引起需求增加，向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引向右移，引起需求减少，起需求减少，线向左移）向左移）DI:消消费者收入水平提高；者收入水平提高；D2：消：消费者收入水平降低。者收入水平降低。需求增加需求减少2024/5/21 周二11Real Estate Appraisal2.2.房地房地产供供给含含义：指房地指房地产开开发商和商和拥有者在某一特定的有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，内，在每一价格水平下，对某种房地某种房地产所愿意并且能所愿意并且能够提供出售的数量。提供出售的数量。两个条件：供两个条件：供给愿意供愿意供给能力能力2024/5/21 周二12Real Estate Appraisaln房地房地产市市场供供给含含义：在一定在一定时间内、一定价格水平和一定市内、一定价格水平和一定市场上上所有房地所有房地产开开发商和商和拥有者有者对某种房地某种房地产所愿意并所愿意并且能且能够提供出售的数量。提供出售的数量。市市场供供给：所有开：所有开发商的供商的供给总和。和。潜在供潜在供给量存量拆量存量拆毁量量转换为其他种其他种类房地房地产量量+其他种其他种类房地房地产转换为该种房地种房地产量量+新开新开发量量2024/5/21 周二13Real Estate Appraisal 决定房地决定房地产供供给量的因素量的因素n n（1 1）该该种房地种房地种房地种房地产产的价格水平的价格水平的价格水平的价格水平正相关正相关。价格越高，越有利可。价格越高，越有利可图，供，供给量越多。量越多。n n（2 2）该该房地房地房地房地产产的成本的成本的成本的成本负相关相关。开。开发成本上升，利成本上升，利润下降，供下降，供给量减少。量减少。n n（3 3）该该房地房地房地房地产产的开的开的开的开发发技技技技术术水平水平水平水平正相关正相关。水平高，开。水平高，开发成本低，供成本低，供给量增多。量增多。n n（4）房地房地房地房地产产开开开开发发商商商商对对未来的未来的未来的未来的预预期期期期预期价格上升，期价格上升，则会增加供会增加供给量量。预期价格下降，期价格下降，则会减少供会减少供给量量。2024/5/21 周二14Real Estate Appraisal 决定房地决定房地产供供给量的因素量的因素n n（1 1）该该种房地种房地种房地种房地产产的价格水平的价格水平的价格水平的价格水平一般是一般是负相关，但是有例外炫耀物品和吉芬物品相关，但是有例外炫耀物品和吉芬物品。n n（2 2）消）消）消）消费费者的收入水平者的收入水平者的收入水平者的收入水平消消消消费费者支付能力者支付能力者支付能力者支付能力正常商品正相关，低档商品正常商品正相关，低档商品负相关相关。n n（3 3）消）消）消）消费费者偏好者偏好者偏好者偏好正相关正相关2024/5/21 周二15Real Estate Appraisal 房地房地产供供给曲曲线供供给量与价格之量与价格之间的关系的关系n n供供供供给给量的量的量的量的变变化（点在供化（点在供化（点在供化（点在供给给曲曲曲曲线线上移上移上移上移动动）与供）与供）与供）与供给给的的的的变变化化化化（整条供（整条供（整条供（整条供给给曲曲曲曲线线的位移）的位移）的位移）的位移）PPQQ00SSS2S1供供给减少减少供供给增加增加S1：房地：房地产成本上升成本上升;S2房地房地产成本下降成本下降2024/5/21 周二16Real Estate Appraisal3.3.房地房地产均衡价格均衡价格 房地房地产市市场需求曲需求曲线与市与市场供供给曲曲线相相交交时的价格，也就是房地的价格，也就是房地产市市场需求量与市需求量与市场供供给量相等量相等时的价格。的价格。均衡是市均衡是市场价格运行的必然价格运行的必然趋势，如果，如果市市场价格偏离了均衡价格，必价格偏离了均衡价格，必须会出会出现过剩剩或短缺，或短缺，导致致卖者之者之间或或买者之者之间的的竞争，争，形成价格下降或上升，最形成价格下降或上升，最终再次再次趋向于均衡向于均衡价格价格。2024/5/21 周二17Real Estate Appraisal3.3.房地房地产均衡价格均衡价格PQ0SDEP2PeP1Q1QeQ2Q3 Q42024/5/21 周二18Real Estate Appraisal4.4.房地房地产供求状况的分供求状况的分类-（区域、（区域、类型）型）n（1）全国房地全国房地产总的供求状况的供求状况n（2）本地区房地本地区房地产总的供求状况的供求状况n（3）全国同全国同类房地房地产的供求状况的供求状况n（4）本地区同本地区同类房地房地产的供求状况的供求状况 房地房地房地房地产产的不可移的不可移的不可移的不可移动动性和性和性和性和变变更用途的困更用途的困更用途的困更用途的困难难，使得决，使得决，使得决，使得决定房地定房地定房地定房地产产价格的，主要是本地区同价格的，主要是本地区同价格的，主要是本地区同价格的，主要是本地区同类类房地房地房地房地产产的供求状况。的供求状况。的供求状况。的供求状况。也印也印也印也印证证了前面了前面了前面了前面说过说过的房地的房地的房地的房地产产市市市市场场是区域性市是区域性市是区域性市是区域性市场场。2024/5/21 周二19Real Estate Appraisal使用价值和交换价值n使用价使用价使用价使用价值值：是指物品能是指物品能满足人足人们某种需要的效用。某种需要的效用。n交交交交换换价价价价值值：是指一种商品同另一种商品相交是指一种商品同另一种商品相交换的关的关系或比例。系或比例。房地房地产评估的是交估的是交换价价值第四第四节 房地房地产价格和价价格和价值的种的种类表表现为一定数量的一定数量的货币20成交价格：房地成交价格：房地产交易双方的交易双方的实际达成交易的达成交易的价格价格市市场价格：指某种房地价格：指某种房地产在市在市场上的一般、平上的一般、平均水平价格，是均水平价格，是该类房地房地产大量成交价格的抽象大量成交价格的抽象结果。果。理理论价格：在价格：在经济学假学假设的的“经济人人”的行的行为和和预期是理性的，或者真期是理性的，或者真实需求与真需求与真实供供给相等的相等的条件下形成的价格。条件下形成的价格。评估价格：估价估价格：估价师通通过估价活估价活动所得出的估价所得出的估价对象的价象的价值。成交价格成交价格围绕市市场价格价格上下波上下波动，市，市场价格价格围绕理理论价格上下波价格上下波动一个良好的一个良好的评估价估价=正常成交价正常成交价=市市场价价格格市场价格、理论价格、评估价值、成交价格正常成交价格的形成条件：正常成交价格的形成条件：1.公开市公开市场2.交易交易对象本身具有市象本身具有市场性性3.众多的众多的买者和者和卖者者4.买者和者和卖者都不受任何者都不受任何压力，完全出于自愿力，完全出于自愿5.理性的理性的经济行行为6.买者和者和卖者都具有完全信息者都具有完全信息7.适当的期适当的期间完成完成第四第四节 房地房地产价格和价价格和价值的种的种类21快速变现价值：是指不符合市场价值形成条件中“交易双方有充裕的时间进行交易”下最可能的价格。谨慎价值：是指存在不确定因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。通常低于市场价值。在用价值：是指在现状使用下的价值。残余价值：是指在非连续使用条件下的价值，一般低于市场价值。投资价值：是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，而对房地产所评估出的价值。市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值、残余价值估价估价目的目的要求要求市市场价价值：是指一：是指一项财产在在进行了适当的行了适当的营销后，由懂行、后，由懂行、审慎且无被迫的自愿的慎且无被迫的自愿的买方和自方和自愿的愿的卖方，以公平交易方式在估价方，以公平交易方式在估价时点点进行交行交易的估易的估计金金额。市市市市场场价价价价值值形成的条件：形成的条件：形成的条件：形成的条件：1.适当适当营销交易双方有充裕的交易双方有充裕的时间进行交易行交易2.懂行懂行 了解交易了解交易对象、市象、市场行情行情3.审慎慎双方都是冷静、理性、双方都是冷静、理性、谨慎、没有感情用事慎、没有感情用事4.无被迫无被迫交易双方是自愿交易双方是自愿进行交易的行交易的5.公平交易公平交易交易双方是出于利己交易双方是出于利己动机机进行交易的行交易的2024/5/21 周二22Real Estate Appraisal买卖买卖价格：价格：卖方将房地产权利人转移给买方而收取的货币等经济利益。租租赁赁价格：价格：是指出租人将房地产出租给承租人而收取的货币等经济利益。抵押价抵押价值值：是在抵押期是在抵押期间的各个的各个时点，点，债务人人不履行到期不履行到期债务或者或者发生当事人生当事人约定的定的实现抵押抵押权的情形的情形时，抵押房地，抵押房地产拍拍卖、变卖最可能所得的价最可能所得的价款扣除法定款扣除法定优先受先受偿款后的余款后的余额。买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值、征收价值 法定法定优优先受先受偿偿款包括：款包括：已抵押担保的已抵押担保的债权数数额、拖欠拖欠的建的建设工程价款工程价款以及以及其他法定其他法定优先受先受偿款款，但不包括但不包括诉讼费用、拍用、拍卖费用、估价用、估价费用、用、营业税等拍税等拍卖、变卖的的费用和税金用和税金。2024/5/21 周二23Real Estate Appraisal抵押价值公式：公式：公式：公式：抵押抵押贷款款额度抵押价度抵押价值贷款成数款成数抵押价抵押价值未未设立法定立法定优先受先受偿权利下的价利下的价值法定法定优先受先受偿款款 未未设立法定立法定优先受先受偿权利下的价利下的价值拖欠建拖欠建设工程工程价款已抵押担保的价款已抵押担保的债权数数额其他法定其他法定优先受先受偿款款再次抵押价再次抵押价值未未设立法定立法定优先受先受偿权利下的价利下的价值-拖欠建拖欠建设工程工程价款价款已抵押已抵押贷款余款余额/社会一般社会一般贷款成数款成数-其他法定其他法定优先受先受偿款款已抵押的价已抵押的价值2024/5/21 周二24Real Estate Appraisal保保险险价价值值：是房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。课课税价税价值值：也称为课税价值或计税租金，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金。征收价征收价值值：为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值、征收价值 2024/5/21 周二25Real Estate Appraisal所有所有权权价格：价格：是指房屋所有权价格、土地所有权价格或房屋和土地所有权价格。土地使用土地使用权权价格：价格：土地使用权价格主要指土地使用权价格，包括建设用地使用权价格、宅基地使用权价格和土地承包经营权价格。其他其他权权益价格：益价格：泛指除所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益价格，包括：租赁权价格、地役权价格、抵押权价格。所有权价格、土地使用权价格、其他权益价格所有所有权价格的价格的说明：明：中国目前只有房屋所有中国目前只有房屋所有权价格没有土地所有价格没有土地所有权价价格，因格，因为土地公有制下，土地的国家所有土地公有制下，土地的国家所有权和集和集体所有体所有权不允不允许转让。土地使用土地使用权价格价格说明：明：中国目前中国目前有有偿出出让和和转让土地的价格主要是国有土地的价格主要是国有建建设用地使用用地使用权的价格的价格。2024/5/21 周二26Real Estate Appraisal历历史成本：史成本：简称：原值、原价，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本。账账面价面价值值：也称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值，减去已计提折旧后的余额。公允价公允价值值：是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。市市场场价价值值：也称为实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格，是资产在市场上成交的最可能的价格。历史成本、账面价值、公允价值账面价面价值=原始价原始价值-累累计折旧折旧公允价公允价值的前提：的前提：1)公平交易；公平交易；2）交易双方均熟悉情况；）交易双方均熟悉情况；3）双方均是自愿的；）双方均是自愿的；2024/5/21 周二27Real Estate Appraisal市场调节价、政府指导价、政府定价 形成机制形成机制估价估价规规定定适用适用市市场调节场调节价价 通通过过市市场竞场竞争形成，争形成，经营经营者自主制定者自主制定 依据市依据市场场供求状况供求状况 商品房商品房政府指政府指导导价价政府价格主管部政府价格主管部门门或其他有关部或其他有关部门门按按定价定价权权限和范限和范围规围规定基准价及浮定基准价及浮动动幅幅度，指度，指导经营导经营者制定者制定估价估价结结果不得超出果不得超出政府指政府指导导价价规规定的定的幅度幅度经济经济适适用房用房政府定价政府定价由政府价格主管部由政府价格主管部门门或其他有关部或其他有关部门门，按照定价按照定价权权限和范限和范围围制定价格制定价格估价估价结结果不得超果不得超过过其最高、最低限价其最高、最低限价房改房房改房廉租房廉租房2024/5/21 周二28Real Estate Appraisal基准地价：基准地价：是指对城镇各级土地或匀质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。标标定地价：定地价：是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。房屋重置价格：房屋重置价格：是指某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。基准地价、标定地价、房屋重置价格 2024/5/21 周二29Real Estate Appraisal房地价格土地价格建筑物价格房地价格土地价格建筑物价格土地价格、建筑物价格、房地价格总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地楼面地价土地总总价价/总总建筑面建筑面积积楼面地价楼面地价土地土地总总价价/总总建筑面建筑面积积*土地土地总总面面积积/土地土地总总面面积积=土地土地单单价价/容容积积率率2024/5/21 周二30Real Estate Appraisal实际实际价格：价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名名义义价格：价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。实际价格、名义价格2024/5/21 周二31Real Estate Appraisal现现房价格：房价格：是指建筑物是指建筑物为已建成的房地已建成的房地产时的价格的价格（含土地价格）。（含土地价格）。期房价格：期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）（含土地）为交易交易标的的价格。的的价格。期房价格期房价格现现房价格房价格预计预计从期房达到从期房达到现现房期房期间现间现房出租的房出租的净净收益的折收益的折现值现值风险补偿风险补偿现房价格、期房价格2024/5/21 周二32Real Estate Appraisal起价：起价：是指所是指所销售的商品房的最低价格。售的商品房的最低价格。标标价：价：又称又称报价，是指商品房出售者在其价，是指商品房出售者在其“价目表价目表”上上标注的不同楼注的不同楼层、朝向、朝向、户型的商品房的出售价格。型的商品房的出售价格。成交价：成交价：是商品房是商品房买卖双方的双方的实际交易价格。交易价格。均价均价:是所是所销售商品房的平均价格。售商品房的平均价格。起价、标价、成交价、均价2024/5/21 周二33Real Estate Appraisal保留价：保留价：又称起拍底价，是在拍又称起拍底价，是在拍卖前确定的拍前确定的拍卖标的的的可售的最低价格。的可售的最低价格。起拍价起拍价:又称开叫价格、起叫价，是拍又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍在拍卖时首首次次报出的拍出的拍卖标的的价格。的的价格。应应价价:是是竞买人人对拍拍卖师报出的价格的出的价格的应允，或是允，或是竞买人自己人自己报出的出的购买价格。价格。成交价成交价:是是经拍拍卖师落槌或者以其他公开表示落槌或者以其他公开表示买定的方定的方式确式确认后的后的竞买人的最高人的最高应价。价。保留价、起拍价、应价、成交价2024/5/21 周二34Real Estate Appraisal例例题 某商品住宅在建工程建某商品住宅在建工程建设用地面用地面积25000平方平方米，米，拟建建500套住宅，套住宅，总建筑面建筑面积50000平方米平方米，已，已完成完成总投投资80%，开，开发商以商以5000元元/平方米的价格平方米的价格预售售了其中的了其中的100套，套，建筑面建筑面积10000平方米平方米，预购人人按照房价的按照房价的70%办理了个人住房抵押理了个人住房抵押贷款。开款。开发商商曾将曾将该在建工程抵押在建工程抵押贷款，目前款，目前该笔笔贷款余款余额1860万元万元。开。开发商目前支付商目前支付给施工施工单位的工程款比施工位的工程款比施工单位位实际投入少投入少500万元万元。现评估估该在建工程不存在在建工程不存在预售期房，且未售期房，且未设立立法定法定优先受先受偿权下的价下的价值为2亿元元。当地同。当地同类在建工程的抵押在建工程的抵押贷款成数一般款成数一般为60%。求取：。求取：该在建工程的再次抵押价在建工程的再次抵押价值。再次抵押价再次抵押价再次抵押价再次抵押价值值未未设立法定立法定优先受先受偿权利利下的价下的价值-拖欠建拖欠建设工程价款工程价款已抵押已抵押贷款款余余额/社会一般社会一般贷款成数款成数-其他法定其他法定优先受先受偿款款再次抵押价再次抵押价再次抵押价再次抵押价值值2024/5/21 周二35Real Estate Appraisal例：一套建筑面例：一套建筑面积100m2，每平米建筑面，每平米建筑面积3000元元的住房，的住房，总价价为30万元，万元，计算其在下列算其在下列实际交易的交易的付款方式中的付款方式中的实际价格和名价格和名义价格。价格。1.要求在成交日期要求在成交日期时一次付清。一次付清。2.如果在成交日期如果在成交日期时一次付清，一次付清，则给予予5的折扣。的折扣。3.从成交日期从成交日期时起分期付清，首付起分期付清，首付10万元，余款在万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付一年内分两期支付，每隔半年支付10万元。万元。4.约定在一年后支付定在一年后支付30万元。万元。5.以抵押以抵押贷款方式支付，首付款方式支付，首付5万元，余款在未来万元，余款在未来10年内以抵押年内以抵押贷款方式按月等款方式按月等额支付。支付。36解：解：1.实际单价价为3000元元/m2，实际总价价为30万元；名万元；名义价格与价格与实际价格形同。价格形同。2.实际单价价为3000*952850元元/m2，实际总价价为28.5万元；名万元；名义单价价为3000元元/m2，名，名义总价价为30万元。万元。3.实际总价价为10+10/（1+5）0.5+10/（1+5）29.28（万元）（假定年折（万元）（假定年折现率率为5%），），实际单价价为2928元元/m2，名名义单价价为3000元元/m2，名，名义总价价为30万元。万元。4.实际总价价为30/（1+5）28.57（万元）（假（万元）（假定年折定年折现率率为5%），），实际单价价为2857元元/m2，名名义单价价为3000元元/m2，名，名义总价价为30万元。万元。5.实际单价价为3000元元/m2，实际总价价为30万元；名万元；名义价格与价格与实际价格形同。价格形同。37例：某期房尚有例：某期房尚有1年年时间才可投入使用，与其才可投入使用，与其类似的似的现房价格房价格为3300元元/m2，出租的年末，出租的年末净收益收益为330 元元/m2。假。假设折折现率率为10，风险补偿估估计为现房价格的房价格的2，试计算算该期房期房目前的价格。目前的价格。解：解：v=3300-330/（1+10）-3300*22934（元（元/m2）期房价格期房价格=现房价格房价格-预计从期房达到从期房达到现房期房期间，现房出租的房出租的净收益收益的折的折现值-风险补偿38