房地产行业企业所得税风险管理要点.pptx

房地房地产产行行业业企企业业所得税所得税风险风险管理要点管理要点11、行业概述国民经济行业分类与代码（GB/4754-2011）房地产业（K7000）房地房地产开开发经营 7010物业管理 7020房地产中介服务 7030自有房地产经营活动 7040其他房地产业 709021、行业概述注册登注册登记记土地取得土地取得立立项规项规划划建筑施工建筑施工销销售管理售管理产权办产权办理理行业特点运作环节多投入资金大产业链条长社会影响广投资风险高业务发展地域性强32、行业税收风险识别2.1 行业主要涉税风险点筹建开发期经营期项目结算期42.1 行业主要涉税风险点一、房地产企业筹建开发期主要风险点核心要点：1、土地成本 2、建安成本52.1 行业主要涉税风险点二、房地产企业经营期间主要风险点核心要点：1、收入确认 2、成本分摊 3、费用列支62.1 行业主要涉税风险点三、房地产企业项目结算期间主要风险点核心要点：1、完工结算时间点 2、实际毛利与预售收入毛利差额 72.2 行业税收风险识别指标与方法一、一、计算公式算公式企业所得税税负率=应纳所得税额/营业收入*100%。二、二、标准准值标准值3%。三、三、应用要点用要点由于房地产项目的开发周期较长，所以对房地产开发经营企业的企业所得税税负率进行考察，应以至少3个纳税年度为考察期。若企业所得税税负率低于标准值，则可能存在少计收入虚列成本等风险。83.税收风险应对3.1应对方法3.2行业涉税信息采集93.1应对方法一、收集纳税人的基本信息。二、实地走访调查三、售楼部调查四、物业调查五、房地产管理部门搜集数据六、拆迁安置补偿协议比对七、预售审批部门资料比对八、审查账务资料九、测算房屋开发成本十、计算应纳税所得额和应纳税额103.2行业涉税信息采集一、房地产项目开工前应注意搜集的资料：（一）开发项目立项批准文件（发改委等）；（二）土地使用权证（国土资源局）；（三）建设用地规划许可证（规划管理局）；（四）建设工程规划许可证（规划管理局）和建筑工程施工许可证（住房和城乡建设委员会）；（五）规划设计总平面图（规划管理局）；（六）经济适用房的批复文件。113.2行业涉税信息采集二、房地产开发项目实质性开发阶段应注意搜集的资料：（一）拆迁补偿支出明细表；（二）建筑工程承包合同、招（中）标书、监理单位名称、工程结算书（按月）、工程量变更登记表（附工程量签证）、甲供材料购进发出明细表或清单；（三）公共配套设施工程预算资料，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料；（四）政府收费项目收费标准及金额明细表；123.2行业涉税信息采集三、房地产开发项目销售阶段应注意收集的资料：（一）商品房预售许可证或商品房销售许可证（住房和城乡建设委员会）；（二）企业销售未完工产品（预售）收入台账及房地局网签数据（住房和城乡建设委员会）；（三）采取委托销售方式销售开发产品的，应报送委托销售协议；（四）楼盘销控表（按月或季）；（五）车库、车位、车棚、储藏间等销售清单；133.2行业涉税信息采集四、房地产开发项目（计税成本对象）完工后应注意收集的资料：（一）开发产品竣工验收证明资料（建设工程竣工验收报告、含建筑工程竣工验收意见书）；（二）开发产品初始产权证明（住房和城乡建设委员会）；（三）工程投资概算、预算报告、工程决算书；（四）商品房面积实测技术报告书等。143.2行业涉税信息采集五、房地产开发项目结算时，应注意收集以下资料：（一）已完工开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的纳税调整报告。（二）房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表；（三）房地产开发企业预提费用明细表154.行业风险防范4.1 相关政策国家税务总局关于印发的通知（财税200931号）。164.2税收管理措施一、以房地产开发企业所得税年度结算格式化模型为依托，加强日常征管，防范执法风险。二、加强房地产企业所得税信息管理三、加强房地产企业数据分析，排查税收风险17案例2、行业税收风险识别行业主要涉税风险点行业税收风险识别指标18行业税收风险识别指标选户的重要依据：企业所得税贡献率偏低，存在漏报收入、多列成本费用的嫌疑。2010年-2012年，该公司企业所得税贡献率仅0.52%，明显低于同行业平均水平。19主要涉税风险点筹建期间：1、土地成本：“以地换建合作开发”形式虚增土地成本；2、建安成本：“甲供材”重复计成本；20主要涉税风险点经营期间：1、收入确认：延迟申报销售收入2、成本分摊：无法区分成本对象3、费用：无合法凭证费用，业务招待费等21主要涉税风险点结算期间：1、拖延完工结算时间223.1应对方法1、收集纳税人的基本信息2、实地走访调查3、售楼部调查4、房地产管理部门搜集数据5、审查账务资料6、测算房屋开发成本7、计算应纳税所得额和应纳税额2324