房地产估价理论与方法第三章-.ppt

第三章房地产估价原则与程序2024/5/21 周二1首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院第一节房地产估价原则一、合法原则1.合法产权权证：出让、转让、行政划拨、集体违法、临时、产权争议、部分产权2.合法使用城市规划、土地利用规划、土地用途管制2024/5/21 周二2首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院一、合法原则法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押4.其他价格政策：房改售房、经济适用房、拆(搬)迁补偿3.合法处分2024/5/21 周二3首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院二、最高最佳使用原则（一）四方面依序筛选1.法律上允许2.技术上可能3.经济上可行4.能否使估价对象价值最大2024/5/21 周二4首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院（二）三个经济学原理1.收益递增递减原理2.均衡原理内部构成要素组合是否均衡3.适合原理与其外部环境是否保持协调二、最高最佳使用原则2024/5/21 周二5首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院（三）判断与选择1.保持现状前提现状价值新建价值（拆除费建造费）3000元/5000元/3000元/2.装修改造前提改造后价值增加额装修改造费V新V现改造费5000元/3000元/1500元/二、最高最佳使用原则2024/5/21 周二6首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院3.转换用途前提价值增加额转换用途所需费用4.重新利用前提5.上述情形组合32：转换用途+装修改造二、最高最佳使用原则2024/5/21 周二7首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院三、替代原则使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产：同一供求范围关键点：1可以依据替代原则推算价格2不能孤立思考估价对象价格用途、规模、档次、结构等相同或相似2024/5/21 周二8首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院四、估价时点原则估价时点估价时点估价对象状况估价对象状况房地产市场状况房地产市场状况过去过去过去过去过去过去现在现在过去过去现在现在现在现在将来将来将来将来将来将来将来将来2024/5/21 周二9首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院五、公平原则1.假设当事人理性、精明2.换位思考估价总原则：独立、公平、公正、客观技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代2024/5/21 周二10首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。B地块相对于A地块的减价额=（200-50）2000=30万元例382024/5/21 周二11首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院例39有一建筑面积为10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2500元；用市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方米1000元，房地价值为每平方米3000元。试分析其土地与房屋的匹配是否均衡。该建筑物的价值=房地价值-土地价值=30001000=2000元/该建筑物的实际价值小于重置价格2500元/2024/5/21 周二12首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院第二节 房地产估价程序房地产估价全过程中各项具体工作按其内在联系所排列的先后顺序明确基本事项明确基本事项拟定作业方案拟定作业方案搜集所需资料搜集所需资料实地查勘对象实地查勘对象选定方法计算选定方法计算确定结果确定结果撰写估价报告撰写估价报告估价资料归档估价资料归档2024/5/21 周二13首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院一、明确估价基本事项明确物质实体状况、权益状况实体范围由委托方提供由估价目的决定（三）明确估价时点公历表示，精确到日（二）明确估价对象（一）明确估价目的估价目的源自于对估价的需要2024/5/21 周二14首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院二、拟定估价作业方案（一）初选估价方法1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法2024/5/21 周二15首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院二、拟定估价作业方案资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定。（三）其他估价作业环节安排时间、人力、经费和进度。（二）拟定调查搜集的资料2024/5/21 周二16首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院三、搜集评估资料（一）宏观资料和市场状况资料对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法规；相关的法律、法规；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；人口数量、人口素质、家庭规模；需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况（三）估价对象状况资料区位、权益、实物（二）估价方法所需资料2024/5/21 周二17首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院四、实地踏勘估价对象（一）实体确认坐落、面积、土地形状（三）周边环境确认（二）权利状态确认土地使用证、房屋所有权证道路交通、基础设施、社会设施等2024/5/21 周二18首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院五、选定估价方法计算 初步方法能否最终采用取决于所搜集初步方法能否最终采用取决于所搜集资料的数量和质量资料的数量和质量。2024/5/21 周二19首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院方法方法:加权算术平均加权算术平均简单算术平均简单算术平均中位数中位数众数众数其他其他六、确定估价结果2024/5/21 周二20首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院 七、撰写估价报告（一）估价报告的形式（二）估价报告的要求内在质量：结果准确、参数合理、方法正确外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量1、叙述式报告2、表格式报告1、封面2、目录3、致委托方函4、估价师声明5、估价的假设和限制条件6、估价结果报告7、估价技术报告8、附件（三）估价报告的内容2024/5/21 周二21首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院八、资料归档完整的估价报告估价委托书、合同项目来源、接洽记录踏勘记录内部审核记录估价修改记录报告交接单其他资料2024/5/21 周二22首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院对估价报告的要求 方法选择正确方法选择正确参数选择合理参数选择合理结果基本准确结果基本准确格式符合规范格式符合规范表达清晰流畅表达清晰流畅打印装订整齐打印装订整齐2024/5/21 周二23首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院估价报告的组成 封面一封面一 封面二封面二 目录目录 一、致委托方函一、致委托方函 二、估价师声明二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告四、估价结果报告 五、估价技术报告五、估价技术报告 六、附件六、附件 2024/5/21 周二24首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院四、估价结果报告（一）委托方（一）委托方 （二）估价方（二）估价方 （三）估价对象（三）估价对象1 1、坐落、坐落2 2、权利状况、权利状况3 3、建筑物状况或土地状况、建筑物状况或土地状况4 4、区域状况、区域状况（四）估价目的（四）估价目的（五）估价时点（五）估价时点2024/5/21 周二25首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院（六）价值定义（六）价值定义（七）估价依据（七）估价依据（八）估价原则（八）估价原则（九）估价方法（九）估价方法（十）估价结果（十）估价结果（十一）估价人员（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期（十三）估价报告应用的有效期四、估价结果报告2024/5/21 周二26首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院五、估价技术报告（一）个别因素分析（一）个别因素分析 （详细说明、分析估价对象的个别因素）（详细说明、分析估价对象的个别因素）（二）区域因素分析（二）区域因素分析 （详细说明、分析估价对象的区域因素）（详细说明、分析估价对象的区域因素）（三）市场背景分析（三）市场背景分析 （详细说明、分析市场状况）（详细说明、分析市场状况）（四）估价方法选用（四）估价方法选用 (详细说明：选择理由和方法详细说明：选择理由和方法,每种方法的含义、每种方法的含义、思路与公式思路与公式)（五）估价测算过程（五）估价测算过程2024/5/21 周二27