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房地产基础知识篇欢迎大家参加“房地产基础知识篇”的学习！12024/5/22周三1房地产基础知识篇2第一章房地产业2024/5/22周三2房地产基础知识篇3第一节：房地产的概念与特性房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。2024/5/22周三3房地产基础知识篇4土地：是指地球陆地表面及其上下一定范围的空间；建筑物：指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。构筑物如桥梁水塔、道路等。2024/5/22周三4房地产基础知识篇5地上定着物：指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然分离，但是分离不经济。如:围墙、花池、树木花草、2024/5/22周三5房地产基础知识篇6房地产的实物、权益、区位：房地产可视为实物、权益和区位的结合；实物是房地产看得见、摸得着的部分；2024/5/22周三6房地产基础知识篇7权益：是房地产中无形的、不可触摸的部分；如使用权、租赁权、地役权等2024/5/22周三7房地产基础知识篇8区位：指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。除了地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、车站等）的距离，从其它地方到达该宗房地产的可及性、从该宗房地产去往其他地方的便捷性等。2024/5/22周三8房地产基础知识篇9房地产的十大特性：不可移动性、独一无二性、寿命长久性、供给有限性、价值量大、流动性差、用途多样性、相互影响、易受限制、保值增值性。2024/5/22周三9房地产基础知识篇10市场是商品交换的场所；市场是指商品交易的任何场合；市场是连接商品生产者和商品消费者之间的桥梁；市场是使商品交易双方接触的任何安排；市场是商品交换关系的总和；市场是指某一特定的商品或服务的现有目标客户群；市场是一种商品或服务的所有潜在购买者的需求总和。2024/5/22周三10房地产基础知识篇房地产市场：是指所交易的商品是房地产的市场，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等。房地产市场必须具备三个要素：卖方、买方、用于交易的房地产。2024/5/22周三11房地产基础知识篇12房地产市场的分级：一级市场（土地市场）二级市场（增量房市场）三级市场（存量房市场）2024/5/22周三12房地产基础知识篇13房地产市场的特征一级市场（土地市场）二级市场（增量房市场）三级市场（存量房市场）市场供应方政府房地产开发商业主市场需求方房地产开发商、投资者客户客户市场竞争供应方垄断供给，需求方竞争在特定物业类型和特定区域内开发商垄断竞争接近完全竞争市场市场价格政府主导，开发商参与开发商主导定价双方协定，自由议价2024/5/22周三13房地产基础知识篇14第二节：房地产市场和供求房地产的需求形成有二个条件：1、消费者愿意购买；2、消费者有能力购买；2024/5/22周三14房地产基础知识篇15对房地产的需求量由如下因素决定：1、该种房地产的价格水平（例外：炫耀性物品和吉芬物品）；2、消费者的收入水平；3、相关物品的价格水平；4、消费者的偏好；5、消费者对未来的预期；2024/5/22周三15房地产基础知识篇16房地产的供给形成有二个条件：1、开发商或拥有者愿意供给；2、有能力供给；2024/5/22周三16房地产基础知识篇17对房地产的供给量由如下因素决定：1、该种房地产的价格水平；2、该种房地产的开发成本；3、该种房地产的开发技术水平；4、房地产开发商对未来的预期；2024/5/22周三17房地产基础知识篇18房地产市场周期1、上升期；2、高峰期；3、衰退期；4、低谷期2024/5/22周三18房地产基础知识篇上升期的特怔：需求不断增加，房屋供不应求。租金与售价几乎同步上涨；二手房屋的价格上涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高与正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段后期，房屋的空置率下降到正常水平。2024/5/22周三19房地产基础知识篇高峰期的主要特征：售价比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大；大批开发项目开工；房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。2024/5/22周三20房地产基础知识篇衰退期主要特征：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降；房屋空置率上升。2024/5/22周三21房地产基础知识篇低谷期主要特征；市场极为萧条，交易量很小；开发项目开工率低；消费需求依市场惯性减少，租金下降。2024/5/22周三22房地产基础知识篇23房地产需求分为四类：自用需求、投资需求、投机需求、跟风需求；2024/5/22周三23房地产基础知识篇24房地产业的基本概念：房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。2024/5/22周三24房地产基础知识篇25房地产业房地产投资开发业房地产服务业房地产经纪业房地产咨询房地产价格评估物业管理业房地产中介服务业2024/5/22周三25房地产基础知识篇第二章：房地产经纪与房地产经纪人2024/5/22周三26房地产基础知识篇27第一节：房地产经纪经纪：是指为促成各种市场（如房地产）交易而从事的居间、代理、经纪的有偿服务活动。作为一种经济活动，即经纪活动,是经济活动中的一种中介服务行为。2024/5/22周三27房地产基础知识篇28在现实生活中，无论何种经纪活动均包括两层基本涵义：其一、经纪活动是一种中介服务活动，主要是通过提供信息和专业服务来促成他人交易。其二、经纪机构提供中介服务是以赢利为目的，通过收取佣金的方式取得其服务的报2024/5/22周三28房地产基础知识篇房地产经纪：是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动的经营行为。2024/5/22周三29房地产基础知识篇30经纪活动的特点：1、活动范围的广泛性；2、活动内容的服务性；3、活动地位的居间性；4、活动目的的有偿性；5、活动责任的确定性；6、活动主体的专业性2024/5/22周三30房地产基础知识篇31房地产经纪活动的方式房地产居间、房地产代理、房地产经纪2024/5/22周三31房地产基础知识篇32房地产居间：指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。2024/5/22周三32房地产基础知识篇33房地产代理：指以委托人名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。2024/5/22周三33房地产居间与房地产代理的区别在法律性质上有明显的差异：在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托代理事务，因为国家法律没有有关代理可以同时接受相对两方委托人的委托代理义务的解释。2024/5/22周三34房地产基础知识篇35房地产经纪：房地产经纪人以经纪人的名义与第三人进行交易的经纪行为2024/5/22周三35房地产经纪的作用1、传播经济信息2、加速商品流通3、优化资源配置4、推动市场规范完善5、促进社会经济发展2024/5/22周三36房地产经纪的功能定位1、沟通信息、提供咨询2、促成交易、提高效率3、公平买卖、保障安全2024/5/22周三37房地产基础知识篇38第二节：房地产经纪人房地产经纪人：指依法取得房地产经纪人执业资格，从事房地产经纪活动的人员。房地产经纪人必须以其注册的经纪机构的名义从事经纪活动；。2024/5/22周三38房地产基础知识篇39房地产经纪人的分类按活动形式：居间房地产经纪人代理房地产经纪人经纪房地产经纪人2024/5/22周三39房地产基础知识篇40按职业资格：执业资格房地产经纪人协理资格房地产经纪人2024/5/22周三40房地产基础知识篇41按服务专业领域：住宅房地产经纪人、商业用房房地产经纪人、工业用房房地产经纪人、土地房地产经纪人2024/5/22周三41房地产基础知识篇42房地产经纪人的特点：1、以信息为资源；2、与客户之间无连续性关系；3、是具有专业素质和良好声誉的人才；4、专业性极强；5、地域性极强；2024/5/22周三42房地产基础知识篇第三章土地2024/5/22周三43房地产基础知识篇44取得土地使用权的途径主要有下例四种：1、通过行政划拨；2、通过国家出让方式取得3、通过房地产转让方式取得；4、通过土地或房地产租赁方式取得；2024/5/22周三44房地产基础知识篇45国有土地使用权出让：概念：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。是有偿的、有期限的；2024/5/22周三45房地产基础知识篇46土地使用权出让方式：招标、拍卖、协议出让；2024/5/22周三46房地产基础知识篇47按国家有关法律规定，土地使用权出让的最高年限为：(1)居住用地70年(2)工业用地50年(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年(4)商业、旅游、娱乐用地40年(5)综合或其他用地50年2024/5/22周三47房地产基础知识篇48国有土地使用权划拨概念：是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为；2024/5/22周三48房地产基础知识篇49划拨范围：A、国家机关用地和军事用地；B、城市基础设施和公用事业用地；C、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；D、法律、行政法规规定的其他用地；2024/5/22周三49房地产基础知识篇50第四章房地产市场2024/5/22周三50房地产基础知识篇51第一节：房地产的一级、二级、三级市场一级市场是指土地使用权的出让二级市场指开发商开发项目之后，向购房者出售所建造的房屋，即商品房的第一次出售。三级市场是指市场上已经成交过的房屋再次进行交易，也就是常说的“二手房”交易。2024/5/22周三51房地产基础知识篇52第二节：购房者应缴纳的相关税费a)契税：房地局评估价的1.5%(90平方以下1%143平米以上评估价的4%)b)土地出让金：房地局评估价的1%（房改房、经济适用房）2024/5/22周三52房地产基础知识篇53C）交易营业税：房产证未满五年或是房产证满五年房产面积大于等于143平方以上征收交易营业税5.675%d)设备维修基金：按房屋建筑面积算：多层50元/平米，高层为90元/平米，来计算）2024/5/22周三53房地产基础知识篇54e)交易手续费：6元/建筑面积f)测绘费：建筑面积*1元g)产权登记工本费：80元h)登记印花税：5元。2024/5/22周三54房地产基础知识篇55第三节：增量房与存量房增量房：每年新增住房，如新建商品房存量房：相对于增量房的住房，进入市场交易时成为二手房2024/5/22周三55房地产基础知识篇56第四节：太原市整体概述太原是山西省省会，历史文化名城，以能源重化工为主的工业基地，华北西南部地区重要的中心城市。太原的城市规划区范围为市区行政辖区，包括小店、迎泽、尖草坪、万柏林、晋源、杏花岭六个区，面积1460平方公里。2024/5/22周三56房地产基础知识篇57市域城镇体系结构按主城区（含新区）（含县级市）建制镇三级布局。主城区是太原市域的核心，集中体现省会城市的功能，由市中心区和环绕其周围的小店、晋源、和2个国家级开发区（太原市经济技术开发区、太原市高新技术开发区）、2个省级开发区（太原工业园区、太原不锈钢生态工业园区）组成。2024/5/22周三57房地产基础知识篇58太原市的人口控制规模为：主城区2008年为355.3万，太原市中心城区常住人口已达400.01万.太原市建有公园125个，绿化覆盖率达到3465，绿地率达到2984，人均绿地达832平方米。2024/5/22周三58房地产基础知识篇59市中心区道路网形式为棋盘式和三个环，道路系统由十条南北向主干道，十条东西向主干路和内环、中环、高速外环并辅以次干路和支路组成。2024/5/22周三59房地产基础知识篇60第五章房地产买卖相关概念2024/5/22周三60房地产基础知识篇61第一节：房屋买卖的概念房屋买卖：是指房屋的所有人将自己所有的房屋有偿转让给他人所有，他人支付房款，从而取得该房屋所有权的民事法律行为。其中，转让房屋所有权，取得房款的一方称之为房屋出卖人，支付房款的人，取得房屋所有权的一方为房屋买受人。2024/5/22周三61房地产基础知识篇62第二节：房屋的性质分类公房：是从单位或房管局分得的住房，分为使用权公房和已购公有住房两部分。使用权公房：即承租房，只能居住，不能自行转让,出租或赠予，最显著的特征为要交房租。2024/5/22周三62房地产基础知识篇63康居房：“康居工程”建造的住房，通常无产权，无法上市。集资房：由多家单位共同集资购买或建造的住房,可视为公房。2024/5/22周三63房地产基础知识篇64第三节：产权的概念大产权：业主拥有产权，可以自由的使用、出租、买卖。小产权：业主只拥有房屋的部分产权，可以永久使用，可以继承，但不可以自行上市出售。2024/5/22周三64房地产基础知识篇商品房：开发商开发的以商品价出售的房屋。属于私房的一种。经济适用房：政府为照顾普通收入的职工来建造的住房，经济适用房一般售价比同等地段普通商品房低。2024/5/22周三65房地产基础知识篇使用权：拥有使用的权利，三级市场开放之前，住户不能自行转让。共有权：产权证上有两个或两个以上的名字。即几个人共同拥有房屋的产权。房屋的转让，出租或抵押必须经过所有权和共有权人的同意。2024/5/22周三66房地产基础知识篇67第四节：房屋结构分类平房、楼房、公寓、别墅2024/5/22周三67房地产基础知识篇68平房普通平房四合院楼房低层楼：1-3层的住宅为低层住宅。多层楼：4-6层的住宅为多层住宅。中高层：7-9层的住宅为多中高层层住宅。2024/5/22周三68房地产基础知识篇高层住宅：10层及以上的住宅为高层住宅。公共建筑及综合性建筑，总高度超过24米的为高层，但不包括总高度超过24米的单层建筑。超过总高度100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑均称为超高层。筒子楼：住户无独立的卫生间与厨房。2024/5/22周三69房地产基础知识篇70公寓：多为楼房，房间成套，设备好。别墅：独立的规模较大的园林住宅。住户多为一户。2024/5/22周三70房地产基础知识篇常用概念：二手房：是指经过一次交易之后再上市交易的房屋。2024/5/22周三71房地产基础知识篇常用概念：房产继承（一）：房屋原产权人死亡以后，继承人出售房产须办理如下手续：持原产权人的身份证、户口本、死亡证明、产权证原件及经过公证的遗嘱，到房地局换领新证。全部继承人均须到场签字。换发新证后，全部继承人如是多人，则共为房产的共有权人。2024/5/22周三72房地产基础知识篇常用概念：房产继承（二）：如无法出具有效遗嘱，或遗嘱中未涉及房产，则原产权人的配偶、父母、子女均为合法继承人。如由一人继承房产，则须出具其他合法继承人放弃继承权的公证书。2024/5/22周三73房地产基础知识篇74第五节：房屋面积分类房屋面积主要有建筑面积、使用面积、成套房屋还有套内建筑面积，共有建筑面积、分摊的共有建筑面积，此外有预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。2024/5/22周三74房地产基础知识篇建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算2024/5/22周三75房地产基础知识篇套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。共有建筑面积：是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊分摊的共有建筑面积：是指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。2024/5/22周三76房地产基础知识篇预测面积根据预测方式的不同，分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积两种。实测面积又称竣工面积，是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。2024/5/22周三77房地产基础知识篇合同约定面积简称合同面积，是指商品房出卖人和买受人在商品房预（销）售合同中约定的所买卖商品房的面积。产权登记面积，是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上、记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。2024/5/22周三78房地产基础知识篇79房产面积：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积2024/5/22周三79房地产基础知识篇80房改房的建筑面积按国家统一标准计算，为使用面积的1.333倍。商品房的建筑面积以房管局测算数据为准，分为销售建筑面积和套内建筑面积，销售面积为套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。2024/5/22周三80房地产基础知识篇81商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积商品房一般使用率为72%74%，多层楼因没有电梯间等公摊面积，所以多层商品房使用率比高层商品房稍高。2024/5/22周三81房地产基础知识篇82房产朝向：多层楼朝向多为南北正向或东西侧向，通风较好；一部分为双正向，双东/西/北向，通风较差。高层板楼与多层楼的朝向相似。2024/5/22周三82房地产基础知识篇83高层塔楼的朝向多为东南（一/二间朝东，一/二间朝南）、西南、东北、西北。窗朝向南的房间，称为朝南或朝北房，以此类推。2024/5/22周三83房地产基础知识篇84房产楼层：楼层：楼房的总层次6层，房屋所在层3层简写为：3/6。2024/5/22周三84房地产基础知识篇楼房中多层楼有“金三银四”的说法，即六层楼中三层最佳，四层次之。高层楼中层次较高的价位也较高，但二手房中顶楼除外。二手房中顶楼防晒防雨较差，夏天温度较高，且可能会漏雨；底楼则容易堵水。2024/5/22周三85房地产基础知识篇86建造年代各年代房屋特征分析我们销售的二手房的建筑年代包括了从50年代到90年代的各类住房，下面是各年代房屋的特征：（注：房间有窗称为明间，房间无窗称为暗间。）2024/5/22周三8687年代5060年代70年代80年代90年代初新建外观斜顶34层平顶45层平顶多层或高层平顶多层或高层多样墙体承重墙30公分30公分20公分15公分15公分非承重墙15公分15公分8公分8公分8公分户型卧室1520m21016m2816m2816m2视实际使用情况而定厅过厅或小厅过厅或小厅过厅或小厅小厅大厅厨房4646353510卫生间明间，有时卫浴分离明间2.53.5多为暗间1.52.5多为暗间1.53明或暗视实际使用情况而定阳台无无或小小小或双视实际使用情况而定净高33.32.832.62.82.52.72.7结构砖木、少数钢混砖混砖混、钢混或预制板钢混或预制板钢混或预制板2024/5/22周三87