物业管理导论.ppt

可编辑1 物业管理导论1可编辑本章要点 本章介绍物业管理的基本概念，物业管理的起源，现代物业管理，物业管理在我国的产生与发展，以及我国推行物业管理的意义。2可编辑1.1物业与物业管理的概念1.1.1物业的概念物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及与之相配套的设备、设施和相关场地。建筑物包括 房屋和构筑物3可编辑1.1.2物业的分类根据使用功能的不同，物业可分为以下类型：（1）居住物业（2）商业物业（3）工业物业（4）其他用途物业4可编辑1.1.3物业管理的概念物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。该定义的三层含义广义的物业管理还包括：早期介入、前期管理、商业服务5可编辑1.2物业管理的起源1.2.1物业管理的产生物业管理是社会经济发展到一定阶段以后的必然产物。物业管理起源于19世纪60年代的英国，在英国的第二大城市伯明翰，一位名叫奥克维娅希尔（Octvia Hill）的女物业主为在其名下出租的物业制订并组织实施了一套行之有效的管理办法，要求承租者严格遵守。可以说是最早的“物业管理”。从那以后，物业管理逐渐被推广。6可编辑1.2.2现代物业管理19世纪末至20世纪初，高层超高层建筑在美国大城市中得到迅速发展。大厦的日常管理、服务、维修、养护等专业技术要求大大超出传统的物业管理要求，适应这种客观需要的专业性物业管理机构应运而生，开启了现代物业管理的大门。现代物业管理的另一标志是物业管理行业组织的诞生。7可编辑1.3我国物业管理的产生和发展1.3.1我国香港特别行政区的物业管理产生：20世纪50年代，公屋房屋管理模式：物业公司的类型8可编辑香港物业管理的基本内容如下：定期保养维修；投保；防止非法更改大厦用途；清洁和保安；改善楼宇设施；控制管理费开支；执行“大厦公共契约”；注意社区发展。香港的物业管理收费主要是采用酬金制。9可编辑1.3.2我国大陆物业管理的产生我国大陆对物业管理的探索和尝试始于20世纪80年代初期的广州和深圳经济特区。二十多年来，物业管理服务领域由小到大，不断拓展。物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上，发展成为和我国经济、社会协调发展，与广大人民生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴行业。具体的发展进程10可编辑1.4 我国推行物业管理的重要意义1.4.1改善投资环境我国物业管理的发展，物业管理水平和质量的不断提高，从客观上适应了外商投资者的需要。物业管理，是投资环境不可分割的组成部分。良好的物业管理，将成为吸引外商投资的重要条件之一。11可编辑1.4.2推动房改物业管理变过去多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理公司的统一管理。有力地推动房改的深入和住房商品化制度的完善。12可编辑1.4.3推动现代企业制度的建立物业管理的产生和发展，是对传统的房屋管理体制的一种革新。物业管理与传统房屋管理在管理体制上、管理机制上、管理方式上和管理内容上有很大的 区别。物业管理改变了房屋管理的政企不分的状态，推动了在房屋管理中建立“政企分开，产权清晰，自主经营，自负盈亏”的现代企业制度的建立。13可编辑1.4.4促进物业保值增值没有物业管理或物业管理较差，房屋设备未能得到及时维修养护，一方面影响房屋的安全使用，另一方面缩短房屋及设备的经济寿命；而良好的物业管理，则会维护房屋使用安全，延长房屋及设备的经济寿命，促进物业保值和增值。14可编辑1.4.5繁荣城市经济物业管理是城市管理的重要组织部分，物业管理促进了房地产业的发展，繁荣了城市经济。物业管理拓宽了城市就业渠道，推动了第三产业的发展。15可编辑1.4.6促进和谐社会建设物业管理改善了居住环境，提高了人民群众的生活条件和生活质量，推动了社会主义精神文明建设和物质文明建设，维护了社会稳定，促进了和谐社区、和谐社会的建设。16可编辑复习思考题1、简述物业的含义。2、物业分为哪几个类型？3、简述物业管理的含义。4、简述香港物业管理的内容。5、简述我国大陆的物业管理的产生和发展。6、国务院物业管理条例的主要内容有哪些？7、我国推行物业管理的意义有哪些？17可编辑物业管理法律法规宪法：第13条：公民合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。第39条：中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅。法律：民法通则、合同法、公司法、土地管理法、城市房地产管理法、城市规划法等。行政法规：物业管理条例、城市私有房屋管理条例、城市绿化条例、消防条例等。部门规章：建设部颁布的：业主大会规程、前期物业管理招标投标管理暂行办法、物业管理企业资质管理办法、住宅共用部位公共设施维修基金管理办法 国家发展改革委员会颁布的：物业服务收费明码标价规定 建设部、公安部、民政部颁布的：关于加强居民住宅区安全防范工作的协作配合切实保障居民居住安全的通知。18可编辑地方性法规和规章：北京市物业管理招标投标办法、上海市住宅物业管理规定、等。19可编辑物业管理条例作如下更改，并与2007年10月1日起执行物业管理企业改为物业服务企业，业主公约改为管理规约，业主临时公约改为临时管理规约第十条 第二行部门的后面加上 或者街道办事处、乡镇人民政府 本条最后两行去掉第十九条 第四行部门的后面加上 或者街道办事处、乡镇人民政府 20可编辑第十一条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则（二）制定和修改管理规约（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员（四）选聘和解聘物业服务企业（五）筹集和使用专项维修资金（六）改建、重建建筑物及其附属设施（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项21可编辑 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。22可编辑 业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。23可编辑诉讼主体的问题1、业主杜先生的车位常被他人车辆占用。请求物业加强管理，物业不予理睬。向业主委员会反映，请业主委员会证明车位被占的事实，但仍未解决。杜先生向法院起诉物业服务企业。此纠纷只涉及一个业主，杜先生有权以自己的名义起诉。24可编辑2、某物业服务企业私自将供暖管道改造，给相邻医院供暖，收取费用。供暖管道为为小区业主共有，收益归全体业主。小区业主委员会将物业服务企业告上法院。裁决：物业服务企业返还业主委员会供暖费5万元。25可编辑入住时强迫签约前期物业管理，先于业主进驻小区。业主入住时，被要求签订物业管理服务合同，同时还要缴纳一年的物业费，才可领到钥匙。业主只要交纳房款，就应该获得产权、使用权，就该领到钥匙。可以起诉到法院。但目前的卖方市场形势，开发商往往把前期物业服务合同和相关的条件作为房屋买卖合同的附件，让业主无法拒绝。建议：先入住，发现物业不好，就炒掉。26可编辑空置房交不交物业费物业费主要是公共区域管理服务费，此费用一般按100%入住率测算分摊到每平米。物业管理是一个系统工程，一旦启动，所有的公共设备、设施都要运作。空置房要交物业费。27可编辑业主住得不舒心拒交物业费法院判交费在法院审理的欠缴物业费的案件中，野猫成群影响心情、小区智能化管理瘫痪、绿化率不够、在小区丢车等，都成为业主不交物业费的理由。这些案件的共性是，在法院审理后，若查明物业公司不存在重大违约行为，法院一般会判决业主全额缴付物业费。日前，本市一小区的业主孙亮因为不交物业费，被物业公司告上了法庭，索要一年多的物业费1000余元。28可编辑但是孙亮却表示，作为业主，他希望居住环境清洁、整齐、舒适，但是自从这家物业公司接管物业以来，小区15号楼进出通道就成了成群野猫聚集、喂养、繁殖的场所，晚上野猫嚎叫不止，造成很多业主不断丢弃食物喂养，尤其夏天臭味熏天造成环境非常脏乱，给自己的生活造成了严重的影响。最终法院判定孙亮应该给付物业管理费。审理法官认为，物业公司与小区的业主会签订的物业管理合同，是合法有效的。现在物业公司已经提供了物业服务，孙亮生活、居住在这个小区，已经实际受益，按照等价有偿、诚实信用的原则，他理应按时交纳物业费用。孙亮以小区内养野猫、汽车的噪音扰民等作为抗辩理由拒绝交纳物业费的证据不足，法院不予采信。29可编辑据了解，除此之外，房屋漏雨长期得不到维修、在小区里丢自行车、停在小区的车车盖被砸、电梯噪音太大影响生活、换了新物业公司导致服务质量下降等等问题，都成了小区业主不交物业费的理由，他们为此都成了被告，且均被法院判定应该给付物业公司物业费。30可编辑律师支招：业主如果发现问题，应及时向业主委员会和物业公司反映，通过协商沟通的方式来解决。当然，如果一个小区的物业服务和原业主委员会确实存在很大的问题，那么有必要也完全有可能依据物权法和物业管理条例的规定，通过罢免业主委员会成员选举新业主委员会成员进而解聘原物业公司，聘用新物业公司的方式解决问题。31