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物业管理法律知识培训.ppt
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1、物物业管理法律知管理法律知识1-物物业管理概念管理概念建建设单位的位的义务物物业服服务费的交的交纳物物业管理服管理服务2 2-物物业管理管理概念概念前期物前期物业管理管理物物业管理概念管理概念3 3-什么是物什么是物业管理?管理?是指业主物通过选聘业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。概念理解概念理解合同双方、管理依据、管理内容物物业管理的概念管理的概念4 4-什么是前期物什么是前期物业管理管理在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。概念理
2、解 签订时间、合同双方、合同效力物物业管理的概念管理的概念5 5-王先生与方正公司签订了商品房买卖合同。合同约定,由大成公司提供物业管理服务。王先生接受方正公司与大成公司之间签订的前期物业管理协议。入住后,方正公司将制定的临时管理规约张贴在小区公告栏,临时管理规约中列明了应业主应承担的义务,及违反公约应承担的责任。收取管理费时,王先生以临时管理规约无效为由,拒绝缴纳。问:临时管理规约是否有效?王先生是否能以临时管理规约无效拒绝缴纳物业管理费?前期物前期物业管理管理协议6 6-分析:有效的临时管理规约应满足的条件物业管理费收取的依据 虽未签订双方合同,但已形成了事实上的物业服务法律关系。前期物前
3、期物业管理管理协议7 7-【法律依据法律依据】物物业管理条例管理条例 第二十二条第二十二条建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。前期物前期物业管理管理协议8 8-【法律依据法律依据】最高人民法院关于最高人民法院关于审理物理物业服服务纠纷案件具体案件具体
4、应用法律若用法律若干干问题的解的解释 第一条第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。前期物前期物业管理管理协议9 9-物物业管理概念管理概念建建设单位的位的义务物物业管理服管理服务物物业服服务费的交的交纳1010-建建设单位位的的义务房屋房屋维保保建建设物物业用房用房1111-物物业管理中建管理中建设单位位应承担的承担的义务:建设过程中:配置物业管理用房售前:向物业管理企业移交竣工验收资料制定临时管理规约全程(按合同或质量保修书约定时间)
5、建设单位对物业的保修责任 物物业管理中建管理中建设单位位应承担的承担的义务1212-物物业服服务用房:用房:面积:建筑面积的千分之二最低不少于五十平方米,最高不超过三百平方米楼层:地面以上的房屋;没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不 得高于四层功能:独立成套装修房屋,具备水、电使用功能权属:全体业主用途:专用于物业管理服务工作,不得挪作他用物物业服服务用房用房1313-【法律依据法律依据】广广东省物省物业管理条例管理条例 第三十八条第三十八条 建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例,在物业管理区域内配置物业服务用房,最低不少于五十平方米,最高不超过三百平方米;其中,业
6、主委员会办公用房最低不少于十平方米,最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于四层。物业服务用房的所有权依法属于全体业主,专用于物业管理服务工作,不得挪作他用。第三十九条第三十九条 建设单位应当在商品房预售时予以公布。县级以上人民政府房地产行政主管部门应当在办理所有权初始登记时,在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。业主有权查询。物物业服服务用房用房1414-在正常
7、使用条件下,建设工程的最低保修期限为:设计文件规定的该工程的合理使用年限:基础设施工程、地基基础工程和主体结构工程年:屋面防水工程、有防水要求的卫生间房间和外墙面的防 渗漏年:电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程个采暖期、供冷期:供热与供冷系统房屋房屋维保保1515-保修期的起始时间:起算时间:住宅质量保修书约定:约定的交楼日期或实际交付日期中较早的日期终止时间:期间届满 提问:为何为较早的时间?房屋房屋维保保1616-物物业管理概念管理概念建建设单位的位的义务物物业管理服管理服务物物业服服务费的交的交纳1717-徐先生和徐太太去小女儿家住了半年多,最近才回来。物业管理员上门收取物业管理费
8、,徐先生以家里没人为由拒交物业管理费。徐先生一家是否应当交物业管理费?物业公司怎么收取物业管理费物物业服服务费的交的交纳1818-分析:物业服务定义物业服务范围:专有部分+共有部分业主没有交物业管理费的,业主大会及业主委员的督促义务书面催缴后业主无正当理由或在规定期限内仍未交纳的,可起诉。物物业服服务费的交的交纳1919-【法律依据法律依据】广广东省物省物业管理条例管理条例第四十七条第四十七条 业主应当按照物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用;物业产权转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。物业管理条例第六十七条第六十七条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员
9、会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。物物业服服务费的交的交纳2020-物物业管理服管理服务2121-【法律依据法律依据】审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持物物业管理服管理服务2222-物物业管理概念管理概念建建设单位的位的义务物物业管理服管理服务物物业服服务费的交的交纳2323-物物业管理管理服服务装修
10、期装修期间的管理服的管理服务安全保安全保护服服务共有物共有物2424-徐先生,欲装修房屋,徐先生,欲装修房屋,应该:通知物业管理企业告知邻里提交登记资料普通装修 房屋所有权证;申请人身份证;装饰装修方案;施工单位的资质证书复印件特殊装修 超出规范装修的应提交原设计单位或具有同等资质单位的设计 变更方案;需要政府部门同意的装修活动,还应当提交政府部门的批准文件房屋装修房屋装修2525-【法律依据法律依据】物物业管理条例管理条例 第五十三条第五十三条业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。住宅装住宅装饰装修管理装修管理办法法第十三条第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业管
11、理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修,应当取得业主的书面同意。第十五条第十五条装修人对住宅进行装饰装修前,应当告知邻里。房屋装修房屋装修2626-【法律依据法律依据】住宅装住宅装饰装修管理装修管理办法法第十四条申报登记应当提交下列材料。(四)变动建筑主体或者承重结构的,需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案;(五)涉及本办法第六条行为的,需提交有关部门的批准文件,涉及本办法第七条、第八条行为的,需提交设计方案或者施工方案;(六)委托装饰装修企业施工的,需提供该企业相关资质证书的复印件。房屋装修房屋装修2727-得
12、知徐先生装修,物得知徐先生装修,物业公司公司应当做出哪些反当做出哪些反应?开工前 履行告知义务 告知业主装修禁止及限制性的行为签订装修管理协议开工后对装修活动的监督检查权违规行为报告义务房屋装修房屋装修2828-住宅装饰装修管理办法 第十五条第十五条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。第十六条第十六条装修人,或者装修人和装饰装修企业,应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:装饰装修工程的实施内容;实施期限;允许施工的时间;废弃物的清运与处置;住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;禁
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