东北极地五星级酒店建设项目可行性研究报告.doc

东北极地五星级酒店可行性研究报告

东北极地五星级酒店建设项目
可行性研究报告

2017年9月

2

目 录
1总论 1
1.1项目概况 1
1.2项目编制单位 2
1.3报告编制依据 2
1.4研究范围及研究内容 2
1.5项目建设内容及规模 3
1.6主要经济技术指标 3
1.7结论与建议 5
2项目建设背景及必要性分析 8
2.1项目背景 8
2.2项目建设的必要性 11
3项目投资环境分析 15
3.1XXX市总体概况 15
3.2宏观环境分析 18
3.3酒店行业分析 25
3.5项目酒店市场分析 27
4项目战略定位分析 31
4.1项目优势分析 31
4.2项目劣势分析 32
4.3项目机会分析 32
4.4项目威胁分析 34
4.5 SWOT矩阵分析 34
4.6项目酒店战略定位 35
5项目酒店概况 38
5.1项目基本概况 38
5.2酒店功能分区 39
6项目选址及建设条件 41
6.1选址原则 41
6.2建设场址 41
6.3建设条件 41
7项目规划与设计 45
7.1规划总体原则 45
7.2建筑设计说明 45
7.3星级酒店评定评价定位 58
7.4市政设施规划 63
7.5消防与安全 87
8环境影响分析与保护 92
8.1环境保护标准 92
8.2环保措施的评述及其技术经济论述 92
8.3地质灾害影响分析 96
8.4水土保持 97
8.5环境影响评价结论 99
9节能方案分析 100
9.1编制依据 100
9.2建筑节能措施 101
9.3能耗分析 104
10项目招投标 105
10.1招投标依据与原则 105
10.2招标范围及方式 105
11项目组织与管理 107
11.1项目组织 107
11.2工程质量管理 112
11.3财务管理 113
11.4项目进度计划 113
12投资估算与资金筹措 114
12.1估算结果 114
12.2建设投资估算 114
12.3资金筹措 116
13项目财务分析 118
13.1项目营业收入测算 118
13.2总成本费用估算 121
13.3经济效益分析 123
13.4不确定性分析 125
13.5评价与结论 126
14社会评价 129
14.1社会影响分析 129
14.2利益相关者影响分析 130
14.3互适性分析 131
14.4社会风险 131
15结论与建议 132
15.1研究结论 132
15.2建议 133

附件：
XXX发展和改个委员会文件《关于核准东北极地XXX五星级酒店项目的批复》
附图：
1、东北极地XXX五星级酒店总平面图
附表：
1、财务评价指标汇总表；
2、资产负债表；
3、财务计划现金流量表；
4、项目还本付息计划表；
5、流动资金估算表；
6、建设投资估算表；
7、项目总投资使用计划与资金筹措表；
8、固定资产折旧费估算表；
9、无形资产和其他资产摊销费估算表；
10、总成本费用估算表；
11、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表；
12、利润和利润分配表；
13、项目投资现金流量表；
14、项目资本金现金流量表；
15、投资各方财务现金流量表；
16、单因素敏感性分析表。

1总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称及建设地点
项目名称：东北极地XXX五星级酒店投资项目
建设地点：项目拟建于XXXX地址交汇处。距XXX火车站、汽车站不到1公里，距XXX机场2公里，5分钟可达XXX高速，驱车40分钟即可抵达XXX核心景区，地理位置极其优越。
1.1.2项目建设单位
公司名称：XXX酒店管理有限责任公司
公司地址：XXX
法定代表人：XXX
注册资本：XXX
经营范围：酒店投资与管理；旅游资源开发；物业管理服务；洗涤服务；日用百货物；服装；酒店用品销售。
XXX酒店管理有限责任公司由XXX酒店集团股份有限公司投资。注册资金XXX万元。XXX酒店管理有限责任公司从成立伊始就积极参与XXX市的国际旅游城市的建设，坚持贯彻 “以人为本”的文化管理理念，倡导以客户为本，不断创新的开发经营理念，为加快城市建设步伐，逐步改善市民生产、生活环境及城市面貌，做出应有的贡献。
1.2项目编制单位
编制单位（一）：
公司住所：
法定代表人：
注册资本:人民币贰佰万元
资质等级：建筑乙级
资质证号：
发证机关：
1.3报告编制依据
（1）、东北极地XXX五星级酒店可研项目报告编制委托书；
（2）、东北极地XXX五星级酒店设计方案 ；
（3）、旅游涉外饭店星级的划分及评定；
（4）、旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）；
（5）、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；
（6）、XXX市国民经济和社会发展第十三个五年计划纲要；
（7）、国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济评审方法与参数》(第三版)及建设部有关设计规范、标准。
1.4研究范围及研究内容
本报告对项目建设的背景及必要性、生态环境保护、客源市场及容量分析、建设内容与建设规模、规划设计与工程技术方案、组织机构与资源配置、项目实施方案、投资估算与资金筹措、项目经济评价与社会评价等方面进行了详细的分析论证，供项目投资业主和信贷单位决策参考。
1.5项目建设内容及规模
东北极地XXX五星级酒店为白金五星级酒店，由主楼高层酒店及三层国宾楼组成。主楼地下两层，地上十六层，由迎宾楼、贵宾楼两个塔楼以及四层裙楼组成，主体高度62.5m。主楼地下二层为水泵房及消防水池；地下一层为机动车库、设备用房。一层为大堂、自助餐厅、运动中心、美食街等。二层及夹层为KTV、中餐大堂及包间、棋牌室、宴会厅； 三层为足浴、西餐大堂、特色餐饮、中餐包间、室内运动场；四层为会议、办公、客房及设备转换层；迎宾楼五层~十六层为客房客房；贵宾楼四层~十五层为客房。国宾楼地下一层为机动车库、地下门厅；一层为餐厅、会议、接见厅、随从房等；二层为总统套房、健身房、影视厅等；三层为贵宾套房。本项目总用地面积44802.6 m2，总建筑面积147164.66m2，容积率2.58，建筑密度30.21%，绿地率35.88%。
1.6主要经济技术指标
东北极地XXX五星级酒店主要经济技术指标
序号
项目
计量单位
数值
备注
一
主要技术指标

1
酒店规划总用地面积
m2
44802.60

2
酒店建设用地面积
m2
41877.65

3
总建筑面积
m2
147164.66

4
计容建筑面积
m2
108216.43

其中
贵宾楼
m2
34986.11

迎宾楼
m2
23138.92

裙房
m2
46501.91

国宾楼
m2
1252.65

游泳池
m2
1782.22

厨房
m2
554.62

5
不计容建筑面积
m2
38948.23

其中
地下车库
m2
34425.03

设备转换层
m2
4523.20

6
容积率

2.58

7
建筑层数（地上/地下）

其中
迎宾楼
层
16/1

贵宾楼
层
15/1

8
建筑高度

其中
迎宾楼
m
62.5

贵宾楼
m
60.4

9
建筑占地面积
m2
12653.41

10
建筑密度
%
30.21

11
酒店客房数
间
800

其中
迎宾楼标间
间
500

迎宾楼套间
间
48

迎宾楼会议室
间
2

贵宾楼标间
间
201

贵宾楼套间
间
51

贵宾楼会议室
间
2

12
停车位
辆
824

其中
地上停车位
辆
79

地下停车位
辆
745

13
绿地率
%
35.88

二
投资及资金筹措

1
项目总投资
万元
79868.49

1.1
建设投资
万元
76355.62

1.2
建设期利息
万元
2790.3

1.3
流动资金
万元
722.57

其中铺底流动资金
万元
216.77

2
资金筹措
万元
79868.49

2.1
项目资本金
万元
29868.49

2.2
项目债务资金
万元
50000

三
经济评价指标

1
年均销售收入
万元
26493.71

2
年均总成本费用
万元
14078.09

3
年均销售税金及附加
万元
1430.66

4
年均息税前利润（EBIT）
万元
12089.53

5
年均利润总额
万元
10984.96

6
年均所得税
万元
2746.24

7
年均净利润
万元
8238.72

8
总投资收益率（%）
%
15.14

投资利润率(%)
%
13.75

9
投资利税率（%）
%
15.55

项目资本金净利润率（%）
%
27.58

10
贷款偿还期

银行借款(年)
年
9.58

11
平均利息备付率（%）
%
443.13

12
平均偿债备付率（%）
%
149.27

13
项目投资税前指标

财务内部收益率（%）
%
16.78

财务净现值（I=12%）
万元
21148.23

全部投资回收期（年）
年
7.57

14
项目投资税后指标

财务内部收益率（%）
%
13.35

财务净现值（I=12%）
万元
5735.07

全部投资回收期（年）
年
8.75

15
资本金内部收益率(%)
%
17.64

16
盈亏平衡点

生产能力利用率（%）
%
36.63

销售价格（%）
%
53.17

1.7结论与建议
1.7.1研究结论
（1）项目建设符合国家产业政策，能有效地促进XXX市建设国家级旅游城市的步伐，开发XXX市旅游资源，提高旅客接待能力，更好地满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物的需求，从而进一步提高XXX市旅游市场形象。
（2）项目建设是以旅游带动产业结构调整为背景，能有效地促进XXX市的经济发展，增加就业机会，通过旅游行业带动其他相关行业的发展，改善投资环境，促进地区经济振兴。
（3）项目建设符合当地旅游产业的发展目标，XXX景区作为国家5A级景区，发展当地旅游配套设施是发展旅游产业的重要步骤，而作为吃、住、行、游、购、娱重要载体之一的酒店，当然是重中之重，因此，该项目符合当地旅游产业的发展目标。
（4）本项目建设条件成熟，客源市场充足，从财务分析结果看，项目具有良好的经济效益。
经测算项目总投资79868.49万元，年均利润总额10984.96万元，税后年均利润8238.72万元，总投资收益率15.14%，资本金内部收益率17.64%，资本金净利润率27.58%，平均偿债备付率149.27%。项目盈利能力好，偿债能力较好；土地、规划、环保及道路、水、电、气、供暖等项目建设条件已经具备,自有资金已经落实；项目的建设项目的建设既可以推动XXX市城市化建设，活跃当地地方经济，又改善了本来的星级酒店格局，促进XXX市旅游产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益，项目可行。
1.7.2建议
针对项目目前的具体实际情况，项目组成员对项目建设提出了以下有关建议：
（1）建议在建设进度、资金调度、建筑物品质等诸多方面于项目的实施前期作进一步的统筹规划，完善该项目设计方案。
（2）建议采取切实可行的环保措施，减少污染，加强对环境的保护。
（3）在建设过程中加强项目质量管理，经济、合理的控制项目成本，争取早日建成受益。
（4）项目属于高档商务酒店，经营过程中，在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。建议加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。
2项目建设背景及必要性分析
2.1项目背景
2.1.1宏观市场前景光明
在国家经济持续高速发展的前提下，根据最新预测，中国人均消费到2020年将可能实现年均百分之十点八的增长，新的消费高峰即将来临，消费结构将不断升级。近两年中国已出现了以住房和汽车消费为代表的消费升级，下一轮消费升级的带动性项目将是教育、医疗、旅游、电信、信息和家庭娱乐商品等，旅游消费将真正成为拉动中国消费结构升级的主力军。
旅游发达国家的发展实践表明，一个国家人均GDP达到3000至5000美元，将进入旅游消费的爆发性增长期。从现实情况看，随着振兴东北、我国加快与俄罗斯远东融合交流，近年来东北极地正持续迎来更多的关注度，未来东北极地的发展旅游消费迎来“爆发性增长”的底线已为期不远。
2.1.2旅游产业发展良好
从2009年黑吉辽省旅游产业首超千亿元，2010年以1425.8亿元人民币跻身全国十强，到2011完成从旅游资源大省向旅游产业大省的跨越，再到2012年全省旅游总收入跨越2000亿元，黑吉辽旅游已经在2009年的基础上实现了三年翻番。
根据黑吉辽旅游业在2012年的相关数据：全年接待入境旅游者224.55万人次，实现入境旅游收入9.28亿美元；接待国内旅游者3.03亿人次，同比增长20.65%；实现国内旅游收入2175.46亿元人民币，同比增长26.61%；实现旅游总收入2234.10亿元人民币，同比增长25.11%，各项经济指标再创新高。
2012年该市各景区景点共接待游客3590.1万人次，比上年增长18.04%，实现旅游总收入208.71亿元，比上年增长24.74%，首超200亿元大关。其中，接待境外旅游者215.81万人次，同比增长21.16%，远超全国平均2%增速。2013年春节期间全市各景点共接待中外旅游者8.12万人次。其中，武陵源核心景区接待2.61万人次，黄龙洞景区接待0.32万人次，天门山景区接待0.57万人次。
2.1.3文化旅游产业的兴起
近年来文化旅游浪潮席卷全国。2009年国务院审议通过我国第一部文化产业专项规划——《文化产业振兴规划》，正式将文化体制改革和大力发展文化产业上升到国家战略的高度。2010年党的十七届五中全会进一步明确提出推动文化产业成为国民经济支柱性产业的建议，再一次把文化产业提升到社会发展和国民经济的战略地位。2011年十七届六中全会，审议通过了《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》。文化产业的产业地位提升后，大量的资金与政策都导向了文化产业项目。而文化与旅游有着天然的紧密联系，文化是旅游的灵魂，旅游是文化的重要载体。国家对文化产业和旅游业的政策导向需要具有高品质大项目带动。文化、旅游联姻的产物文化旅游产业园应运而生。“十二五”时期，文化产业作为“国民经济支柱性产业”，与同样作为“战略性支柱产业”的旅游业将有越来越多的融合发展。
2.1.4旅游开发迅速
XXX市在旅游投资项目建设方面成果显著。XXX市委、市人民政府提出，建设世界旅游精品的目标，围绕“建设世界旅游精品”和“世界级旅游目的地” 的核心目标，以国际化的视野、高标准的要求来推动文化旅游产业的发展。通过政府组织引导、社会积极参与和市场有效运作，全面提升XXX旅游开发建设和管理服务水平，促进XXX旅游持续快速健康发展。经过三十年的旅游发展，XXX已经初步培育了国内外知名的旅游目的地品牌，包括：桑植县九天洞、八大公山，永定区茅岩河漂流、天门山，慈利县五雷山，永定区玉皇洞石窟、普光禅寺等，基本建成符合大众旅游市场需求的吸引物体系和传统旅游产业体系，初步完善了旅游目的地发展的配套体系，这些将持续推动XXX旅游发展。
2.1.5XXX市城镇化步伐加速快
XXX市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。城市的发展迅速。
随着XXX市经济快速发展和城市的规划建设，吸引了大量外地客商前来经商置业投资发展，良好的投资环境，便利的交通、通讯条件成为他们谋求长远发展的重要因素。面对新形势，XXX市委、市政府解放思想、与时俱进、开拓创新、真抓实干，按照“三年有改观，五年大变样”的发展目标，加大基础设施投入力度，并根据城市总体规划加大城市的建设，进一步加快了城镇化的步伐。
2010年12月9日召开的全国旅游综合改革试点城市工作座谈会上，XXX与舟山、成都、秦皇岛被国家旅游局和国家发改委确定为全国首批旅游综合改革试点城市。这是XXX市经过20多年开发建设迎来的又一次跨越式发展机遇，也是“十二五”时期国家把旅游业建设成为战略性支柱产业过程中赋予XXX市的一项特殊使命。
随着XXX市固定投资的不断增加，各项旅游项目和基础设施不断建设，在政府的强力支持下，未来XXX市城镇化建设将会在现有的基础上不断加快步伐，城镇化水平不断提高。
2.2项目建设的必要性
2.2.1发展文化旅游产业的需要
2009年国务院审议通过我国第一部文化产业专项规划——《文化产业振兴规划》，正式将文化体制改革和大力发展文化产业上升到国家战略的高度。2010年党的十七届五中全会进一步明确提出推动文化产业成为国民经济支柱性产业的建议，再一次把文化产业提升到社会发展和国民经济的战略地位。2011年十七届六中全会，审议通过了《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》。文化产业的产业地位提升后，大量的资金与政策都导向了文化产业项目。而文化与旅游有着天然的紧密联系，文化是旅游的灵魂，旅游是文化的重要载体。国家对文化产业和旅游业的政策导向需要具有高品质大项目带动。文化、旅游联姻的产物文化旅游产业园应运而生。
自首届中国国际文化旅游节在XXX市举行以来，XXX陆续推出了大型音乐歌舞剧《天门狐仙－新刘海砍樵》、大型立体山水实景演出《武陵魂·梯玛神歌》等多部艺术品质极高的演出活动，使得游客不仅享受到自然美景，也能领略到XXX绚丽多姿的文化魅力。于此同时面对文化旅游的发展趋势以及日益增加的旅游人数，旅游基础设施尤其是接待设施还需要进一步扩容提质。因此，本项目的建设能够填补XXX高端酒店的空白，改善XXX旅游接待设施和条件，有效满足文化旅游产业发展的需要。
2.2.2满足人们多元化生活，提高旅游接待能力的需求
随着我国经济的发展，消费水平的不断提高，社会需求结构和消费结构已经发生了深刻的变化。居民消费结构中用于文化教育消费的部分越来越大，增长速度越来越快。近年来，我国恩格尔系数逐年下降，居民消费结构中，教育文化娱乐服务方面的实际支出和所占比例都在不断增加。与20年前相比，人民群众的文化需求逐渐由被动接受变为文化生产的引导力量。相当一部分居民群体的消费重心开始向教育、科技、旅游及精神产品消费等领域转移，不仅在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等物质生活的各个方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娱乐、广播影视、体育康复、旅游休闲等精神生活方面也提出了更多更高的要求。本项目的建设能够为当地群众和境内外游客提供餐饮、住宿、购物、休闲娱乐活动场所，满足人们对文化生活日益增长的需求。
另一方面，每年来自国内外的游客络绎不绝，人数日益增加。但目前高星级酒店较少，接待能力和接待档次有限。因此在XXX当地，尤其是临近核心景区和市区的区域急需接待能力大、接待设施好的高星级酒店。因而，高品质、高规格的接待设施和环境显得尤为重要。
2.2.3美化XXX城市环境的需要
酒店尤其是顶级酒店是城市的形象名片，也是对外的重要窗口，一定程度上承担了城市形象和品位展现的功能。项目地处XXX永定城区天门山索道下站，迎宾路与大庸路的交汇处。距XXX新火车站、新汽车站不到1公里，距荷花机场2公里，5分钟可达常张高速，驱车40分钟即可抵达XXX核心景区，地理位置极其优越。项目总建筑面积14万平方米，酒店主体建筑层数地上十六层。酒店建设运营后将成为XXX城区的标志性建筑，极大地美化XXX市的城市形象，并且在一定程度上改善投资环境，促进地区的招商引资。
2.2.4促进XXX综合发展的需要
项目建成后的营业收入由住宿、会议、娱乐、餐饮及其他服务项目构成，通过中、高档次的服务为市民和游客提供高品位的服务消费。这些服务项目均是高效经济的项目，易于获得较好的经济效益。同时项目的建成运营可以为当地人员提供更多的就业岗位，从而缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。
2.2.5提升本地区旅游服务产业质量的需要
响应东北三省省委、省政府对XXX旅游产业发展提出的“打造世界旅游精品，推进城市化建设”的要求，同时也为了加快XXX旅游精品城市建设步伐，由XXX市委、市政府与**集团强强联合，共同合作开发东北极地XXX五星级酒店项目。
2.2.6扩大就业，提升当地人民的生活水平的需要。
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。
东北极地XXX五星级酒店的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供800个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和XXX市城市发展规划，不仅能增强企业的经济实力，增加就业机会，而且可促进XXX市社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。

3项目投资环境分析
3.1XXX市总体概况
XXX市位于东北西北部，地处XXX部，XXXX之间，东接XXX，北抵XXX。市界东西最长167公里，南北最宽96公里。全市总面积9653平方公里，占全省面积的4.5%。
XXX是一座新兴的旅游城市，境内旅游资源丰富，1982年9月，XXX成为中国第一个国家森林公园，1988年8月，XXX被列入国家第二批40处重点风景名胜区之内；1992年，由XXX国家森林公园、XXX景区构成的XXX自然风景区被联合国教科文组织列入《世界自然遗产名录》。丰富的旅游资源为旅游接待服务业的发展提供了得天独厚的条件。
3.1.1XXX市GDP情况
GDP总量是用以衡量一个国家或地区的经济规模的指标，反应了国家或地区的经济实力。GDP增长率则是衡量一个国家或地区经济增长速度的指标，反映了国家或地区的经济发展速度。从表3-1看出，XXX市从2006年以来，GDP呈逐年增长的趋势，增长幅度较平稳，总的来说，XXX市的经济处于快速增长的时期，经济的快速增长将为XXX市带来良好的投资环境。

表3-1XXX市近年GDP情况

2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
（前三季度）
GDP生产总值
（亿元）
127.54
151.34
183.98
203.1
242.48
298.04
233.31
GDP增长率（%）
12.1
14.6
13.2
13.7
14.5
14.0

3.1.2XXX市产业结构情况
第一产业是指通过人类劳动直接从自然界取得产品的部门。我国规定专指农、林、牧、渔业。 第二产业是指对第一产业和本产业提供的产品(原料)进行加工的部门,我国规定专指采矿业,制造业,电力、燃气及水的生产和供应业,建筑业。 第三产业是指对消费者提供最终服务和对生产者（包括三个产业的生产者）提供中间服务的部门，指除第一、二产业以外的其他行业。
XXX市的产业结构中，历年来均以第三产业为主，第一、二产业所占比例较小，第三产业逐年来都是XXX市的领跑产业，如下表3-2所示：
表3-2 XXX市产业情况
各产业GDP
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012（前三季度）
第一产业（亿元）
20.92
25.39
31.44
26.89
31.32
39.61
26.12
第二产业（亿元）
30.82
36.0
42.87.
47.06
60.07
76.35
44.35
第三产业（亿元）
75.8
89.95
109.66
129.15
151.19
182.08
139.19
3.1.3XXX市城市规划情况
XXX市于2008年进行了第一次城市总体规划，其规划期限为2007年至2030年，其中中期为2011年—2020年，是城市建设的重点阶段，预计2020年规划常住人口172万人，旅游职能片区重点建设且住岗、荷花组团，根据需要启动枫香岗组团的建设；城市职能片区以西溪坪组团、官黎坪组团、阳湖坪组团和长岭组团的建设为重点，在新区建设的基础上，分阶段进行旧区更新和古城保护，全面推进XXX市国际旅游城市建设。
目前，XXX市公共服务设施情况如下：
（1）行政办公服务设施机构完整，门类齐全、分工合理、管理有序。
（2）XXX市已具备一定的商业基础，以旅游服务型商业为主，主要包括旅馆酒店服务业，旅游纪念品市场、商品市场、商业门面和农贸市场等。根据《XXX城市商业网点规划》，住宿网点床位总数达11.4万床，宾馆以度假型酒店、度假村、高星级商务酒店、经济型商务酒店为主。大中型商业零售网点达到57处，人均拥有大中型商业零售网点营业面积不低于0.46平方米。其中新建购物中心2处，完善3处；改造百货1处；新建大型超市2处；新建大型专业店3处，新建3条商业街，符合标准的商业街达到19条。
（3）公共交通
1）构建一纵、两横、两辐射公路网的公路网格局
2）完善XXX公路主枢纽站场布局和站场设施，加快枢纽客运站和旅游客运站的建设。近期重点建设XXX汽车西站、官黎坪汽车站工程，且住岗组团预留旅游中转客站用地。
3）城市医疗卫生设施主要有：市人民医院、市中医院、市妇幼保健所、卫生防疫所、药检站等机构。
3.1.4小结
从XXX市总体情况来看，市区人口将稳步扩大，国民生产总值不断提升，市政府不断对城市固定基础设施投资进行重视，城市化进程将不断加快，市区财政收入不断提高，人民生活将逐步富裕，消费能力不断上升，旅游业稳定有序的发展,为投资者提供了良好的投资机会和投资环境 。
3.2宏观环境分析
3.2.1政治环境
（1）国内政局稳定
影响投资与消费的首要因素就是国内政局是否稳定。国内政局的长期稳定，使得我国在国际上具有良好的地位与声誉，给来华人士带来一种安全感，为大量国内外观光游客创造了良好前提条件。在国内外观光和商务游客逐步增多的背景下，XXX市这样一个发展后劲十足且独特的旅游城市自然将分享到国家稳定所带来的部分客源，这直接对我国酒店业的发展起到推动作用，从而也为XXX市酒店业的发展提供了便利因素。
（2）旅游产业地位
旅游业已成为XXX的主导产业。XXX市旅游资源非常丰富，景区、景点繁多。
近年来文化旅游浪潮席卷全国。2009年国务院审议通过我国第一部文化产业专项规划——《文化产业振兴规划》，正式将文化体制改革和大力发展文化产业上升到国家战略的高度。2010年党的十七届五中全会进一步明确提出推动文化产业成为国民经济支柱性产业的建议，再一次把文化产业提升到社会发展和国民经济的战略地位。2011年十七届六中全会，审议通过了《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》。文化产业的产业地位提升后，大量的资金与政策都导向了文化产业项目。而文化与旅游有着天然的紧密联系，文化是旅游的灵魂，旅游是文化的重要载体。国家对文化产业和旅游业的政策导向需要具有高品质大项目带动。文化、旅游联姻的产物文化旅游产业园应运而生。“十二五”时期，文化产业作为“国民经济支柱性产业”，与同样作为“战略性支柱产业”的旅游业将有越来越多的融合发展。
XXX作为东北地区的代表城市，其不仅在旅游资源上具有先天优势，在对外交通和区位条件上同样具备有利条件，是东北旅游重要的门户。
从XXX市在国际、国家、省域及区域内的发展定位看，旅游业始终是整个城市发展的关键产业、主导产业和支持产业。
（3）城市发展规划
XXX是中国东北地区的省辖地级市，位于XXXX腹地，为中国最重要的旅游城市之一。
XXX市公路通车总里程达到8502.536公里，占全省公路总里程的3.729%。路网密度达到89.34km/百平方公里，是全省平均水平的84.44%。其中高速公路87公里，一级公路4.74公里，二级公路190.245公里，三级公路265.65公里，四级公路3392.4公里，等级公路占全市公路通车总里程的45.31%。
2006年XXX市政府提出照“城区、景区、乡镇三统筹”的规划思路，在得到相关部门同意后，由中国城市规划研究院研究编制的《XXX城市空间发展战略暨总体规划（2007年~2020年）纲要，该纲要总的战略目标是：把XXX建设成为旅游产业高效发展、旅游设施完备、环境优美、生态良好、社会和谐的国际风景旅游城市和湘西地区的区域中心城市。
（4）近期政策举措
在市场开拓方面:为增加国内客源市场和延长游客的停留时间，政府正在加强基础设施的建设和其他文化景点的开发；在境外市场发展方面，巩固韩、日市场，发展俄罗斯市场，努力开拓欧美市场。
在基础设施建设方面:
1）2010年，XXX市将确保交通基础设施投资17.2亿元，其中高速公路投资10.2亿元，地方交通投资7亿元。建设通乡油路95.3公里、通村水泥路404公里，实现100%的乡镇通水泥路，80%以上的村通水泥路。
2）规划建设XXX与成渝地区联系的张（家界）－花（垣）高速公路，加强XXX与凤凰、吉首等湘西地区城镇的快速联系通道建设。
3）构建一纵、两横、两辐射公路网的公路网格局。
对于项目酒店来说，带来了绝佳的地理位置优势。在酒店投资方面：为了加强XXX市旅游基础设施的完善和档次的提升,XXX市市委市政府提出“以旅游为龙头，拉动全市经济发展”的发展战略，加大了旅游基础设施的投入，加强了国际旅游市场的开发力度，并组织了一系列具有东北特色的活动，如：二人转、小品民俗表演等，这就增加过夜游客数，对项目酒店的客源发展提供了潜在市场。
3.2.2经济环境
近年来，面对国内外发展环境复杂多变和要素配置趋紧等严峻挑战，市委市政府带领全市人民深入实践科学发展观，紧扣建设世界旅游精品和富民强市总目标，踩准节奏，找准路径，统筹做好“保增长、促转型、稳物价、惠民生”的各项工作，全市经济继续保持平稳较快发展，各项社会事业取得新的进步,实现了“十二五”的良好开局。
GDP总量作为衡量一个国家或地区的经济规模指标，反应了国家或地区的经济实力。GDP增长率是衡量一个国家或地区经济增长速度的指标，反映了国家或地区的经济发展速度。2012年前三季度，全市实现生产总值233.31亿元，同比增长11.1%，增速分别比一季度、上半年提高0.5、0.4个百分点，工业生产和投资稳步回升，进出口增势强劲，消费保持平稳，民生持续改善，全市经济平稳回升。 
农业生产平稳增长。全市实现第一产业增加值26.12亿元，同比增长4.9%，增速比上半年提高0.9个百分点。
工业生产有所提速。全市工业实现增加值44.35亿元，同比增长12.6%，增速比上半年提高1.2个百分点。其中规模工业同比增长13.4%，比上半年提高0.5个百分点。
景点接待游客及旅游收入平稳增长。全市景点累计接待游客2675.79万人次，增长10.4%。实现旅游总收入139.19亿元，其中门票收入14.13亿元，分别增长16.4%和10.0%。固定资产投资较快回升。
对外贸易和招商引资较快增长。全市累计完成外贸进出口总额2755万美元，同比增长97.6%。其中出口2494万美元，增长78.9%。全市实际利用外资3496万美元，增长17.4%。
金融运行较稳健。9月末，全市金融机构本外币各项存款余额333.20亿元，比年初新增40.89亿元，同比少增10.07亿元。全市金融机构本外币贷款余额242.65亿元，比年初新增24.59亿元，同比多增2.1亿元。   
民生持续改善。全市城镇新增就业9464人，新增农村劳动力转移就业19221人。全市企业养老保险新增参保4758人，失业保险新增参保3501人，新型农村养老保险人数达62.37万人。物价涨幅回落，全市居民消费价格累比指数102.4%，比1-8月回落0.2个百分点。
从宏观经济上看，XXX市三大产业的结构不断优化，人均收入水平及支出持续增多，XXX市的经济仍将保持较快的发展速度，人民的消费水平亦将得以提升。在此经济背景下，XXX市的城市建设与发展将获得持续的动力，而城市的发展又将推动宏观经济指标的提高。在城市发展的条件下，作为XXX市服务业龙头的旅游业将获得良好的发展机遇，酒店业前景看好。
3.2.3社会环境
（1）旅游消费观念增强
自2003年以来，我国GDP平均每年以10.47%的速度在增长，我国经济总体实力和对世界的影响力进一步提高，国民收入也得到了大幅度的增长。通常情况下，如果一个国家人均GDP超过1000美元，则步入旅游观光时代；超过2000美元跨入休闲度假时代；超过3000美元，进入休闲、度假经济的井喷时代，2011年我国人均国内生产总值达到471564亿元，扣除价格因素，年均实际增长9.35%，旅游、休闲、度假日益成为人们转移消费模式的目标，也是现代人追求高品质生活的方式之一。在旅游消费观念增强的大背景下，作为处于旅游产业快速发展的XXX市而言，机遇无限。
（2）外出旅游时间充裕
出游必须具备的两个条件是时间与金钱，收入的提高增强了居民的消费观念，而时间的充裕则使得消费观念能够被转化为行动。1995年，国务院发布规定开始实行双休日制度；1999年，国务院改革出台新的法定休假制度，每年春节、“五一”和“十一”全国放假7天。2008年我国实行“小黄金周”休假制度，一些企事业单位也开始实行带薪假期制度，时间的宽余使得大规模、长时间、远距离旅游成为可能。工作日的减少、休息日的增多，为人们外出旅游创造了时间上的便利。
（3）外出旅游人数增多
我国人口基数庞大，庞大的人口基数是大众旅游人数增加、规模扩大的基础。近年来我国人口还在以每年1500万人的速度在增加，人口的增加本身就伴随着对财富以及消费服务的需求。作为服务行业的重要一员，旅游行业将成为服务消费支出中增速较快的行业。同时随着我国经济的发展，目前不发达地区的居民将具备外出较远距离旅游的条件，可以预测我国居民外出旅游的人数及次数均将增多，将为旅游业的发展带来持续不竭的动力。
（4）当地人的消费倾向
XXX城镇居民收入虽然不是很高，但由于居民消费观念的更新，对娱乐、饮食的消费支出比重较高。城镇居民外出就餐已成习惯，并讲究营养和风味，消费档次逐步提高，支出也明显增加,餐饮业的火爆已成为消费市场持续闪现的亮点，还极大地带动相关消费的快速增长。同时，根据实地了解，当地居民对KTV、足浴等娱乐项目都非常的感兴趣，这为酒店娱乐业的发展提供了良好的环境。
随着经济的发