天津融侨长江道项目营销提报.pdf

让 建筑承 载文化融侨长江道项目营销提报B.A.Consuitj ng1提报思路挖掘项目核心价值点项目高端定位支撑项目品牌与企业品牌的结合营销策略及回款计划2Parti寻找项目核心价值点3项目本体项目区位经济指标 地块现状 交通条件 发展规划 开发商背景地处城市先发区域，发展成熟，人口基数大、素质高区域占地：总面积38.75平方公里，东西长约3.6公里,南北长约9.2公里区域四至：东临海河，西至外环线，北与红桥区相接,南与西青、河西二区相连行政区划：12街人口：87万人，天津市人口素质最高的城区“期獴器髅噩4项目本体项H区位经济指标地块现状交通条件发展规划开发商背景地块占地面积小，中等体量、密度大，产品多元，住宅物业舒适度高;用地性质居住型公寓、商业金融业容积率居住型公寓不大于3.0商业金融业不大于5.0建筑密度居住型公寓不大于25%商业金融业不大于40%占地面积49180.80平米地上总建筑面积17.65万平米绿地率居住型公寓不小于35%商业金融业不小于30%住宅10.3 万酒店式公寓3.4万平米商业0.2万平米写字楼3.5万平米（回购）炮项目本体项目区位经济指标 地块现状交通条件发展规划开发商背景地块外轮廓呈1字型，东西侧居住区陈旧，南侧城市界面良好，项 目自身高度将成为未来区域的地标；地块内部交通组织困难；地块价值城市中心区位，配套成熟度高地块平整、边界整齐，拆 迁少开发难点项目周边道路除长江道外 均比较狭小，交通组织不 便地块规模相对较小，包含 4种物业类型，开发顺序操1,作难度较大-用地东、北侧有菜市场和、一老旧社区、企业，形象欠佳北。融侨集团对佚生粤机，RONGQIAO GROUP SSKSS7 B A.(项目本体项目区位 经济指标 地块现状 交通条件发展规划 开发商背景南京路延长线，交通快捷、多维交通、出行便利，毗邻地铁1号线海光寺站，可达性强;西北半环两横两纵距滨海机场约30公里距外环线约6公里 距天津东站约10公里三条联络线东南半环周边干道：毗邻长江道、南风路、南开 三马路、南开六马露等城市 交通干道；公交线路：3、609、646、858、905等 公交线路可直接到达地块;轨道交通:地铁一号线海光寺站点融侨集团E?俾美崎冏RONGj iAc gro5 B.A.CofisuJting7炮项目本体项目区位 经济指标 地块现状 交通条件 发展规划 开发商背景文化科贸/民俗旅游/商务商贸/汽车产业等四大支撑彰显区域成熟 品质与片区价值标杆3、4、5、6、7、8、9、1、2、南开区“六区三带”发展规划-Jg 8以老城厢、古文化街海河楼商贸区为中心的民俗文化旅游商贸区西南角、三马路（南京路、南门外大街、长江道东部）地区的商业商建成政策区为基础的高新技术产业区建成西营门外地区的生产资料物流（市场群）、都市工业区建成天塔、水上公园地区的都市旅游商业区建成天津体育馆、奥林匹克体育场地区的健身会展服务区打造南马路、黄河道标志路长江道汽车贸易街鞍山西道科贸街炮项目本体项目区位经济指标 地块现状 交通条件 发展规划 开发商背景起源于福建，有国际背景，开发经验丰富、产品打造能力强，在 天津缺乏知名度，在高端产品开发方面具有丰富经验O融侨集团,、RONGQIAO 2415.卧龙里小学 302017.五马路小学 18.义兴里小学 19.风湖里小学 苏漆五23.三八幼儿园幼津开242218儿儿儿园园园孟子10 18 23区30.天津中医学院端客户认同，从中脱颖而出呢？左硒1介乘团位于阴.4，5fc RONGQIAO GROUP 3S=5T 8.、.（，“5【而门口炮地块属性区域商业：海光寺商圈 南京路商圈 广开商圈 长江道商业带周边产业带距离项目尚有 一定距离，对项目干扰较 小，且区域内商业配套丰 富，生活便捷。地块属性三：临近海光寺商圈，共享南京路沿线商圈效能，生 活便利；广开商圈小市场r贸商业问题三：成熟的商圈、完善的配套、交通使得本案所处区域生活便捷，使得整体广开片区居住氛围浓 郁；本案是个综合体项目，其中写字楼已被回购，应该采用怎样的调性来使得居住产品与周边 环境氛围更加融合呢？公融侨集团叁俾第瞑冏5/尸 r.8 A.Coiisuning地块属性-k地块属性四：多片区中心区位，产业人群、商贸 匕今飞 人群、公务员人群、商务人群众多；高科技产业园I,鞍山道高等学府区卫津路京 南 南市、长江道、科技园产业区人群：商务商 贸人群、技术人员；南京路、卫津路、鞍山道写字楼人群：商务 人士、白领；黄河道政府机关片区、鞍山道学府片区：南 开区各政府机关单位、院校学府、医疗单 位；问题四：本案地块处于众多属性片区中心，产业人群、商贸人群、公务员人群、商务人群均可成为本项目地缘客群；本案如何从不同客群中找出共性价值点从而吸引到目标客群呢?融侨集团对佚生粤雕，RONGQIAO GROUP SSKSS7 B A.(llUSUif inU地块属性地块属性价值提炼一一/1-南京路延长线 VS缺少距离尺度适宜的宜居社区/2-教育片区资源 VS：孟母择邻PK孟母择校)!：3-居住氛围浓郁 VS；人文社区氛围;：4-地缘客群共性 VS向往高品质、高品味生活/T X融侨集团EZ好粤冏75 RONGQIAO GROUP SSK537 8 A.(llllSUJting印;价值提炼南开国内开 南国外海淀如翌!熏目葺蟹嬲9价值提炼南开名人录周恩来：“我是爱南开的”。吴大猷：著名物理学家吴大猷在南开中学读书4年，在南开大学读书任教6年。他说：这10年 是我“性格、习惯的形成，求学基础的训练的重要时期”，“这十年决定了我这一生的为人和工 作”。陈省身：我最美好的年华是在南开度过的。如果被辘知聿岔河中弋毒陷悬衣触源的民俗文化的话，那么以南开大学、天津大学、师范大学 等高等学府为代标远忘开高教刑瞰雄湍地表羸 他睚同雳强心 薇第南南区梁启超：假使全国学校悉如南开,则成中国之大幸。/、4、7H9B A Gnisulh泊。价值提炼地块属性价值提炼1-南京路延长线2-教育片区资源3-居住氛围浓郁4-地缘客群共性VS缺少距离尺度适宜的宜居社区VS孟母择邻PK孟母择校vs|人文社区氛围文化居人文住区VS向往Wj品质 局品味生活分融侨集团EZ偿事粤阳h RONGQIAO GROUP L B.A.COf lSUiting炮项目定位南开文化地图一南开大学教育氛围文化高知人群A 文化图腾A 社会特征A精神上层建筑高等教育文化南开是有文化的片区，这里有鼓楼、有南市、有古文化街，这里是天津本土文化 的发源地；这里更有天津最好的学府，是天津市人口文化素质最高的地区！，融 侨进入南开有责任引领一种新的居住文化做有学问的建筑！心融侨集团EZ俾葵鹭圆2，rongqiao group:B.A.CofisuJting炮营销定位南开区倡导文化人文生活第一建筑?3客户定位高知教师、医生IW科 高等学府高薪商贸人士、私营业主高干政府机关高工高新产业技术人员务融侨集团EZ俾第B同4，丁、rongqiao group B.A.CoiisuJcing案名及推广语融侨锦程推广语：人文大宅，今日城献!5案名及推广语融城,康侨推广语：让建筑承载文化!?6Part2项目高端定位支撑7（融侨必/ge策支撑 环强支撑 n房地产市场1 1南开区房地产发展态势预测 市场情况k供施条件支撑支撑供需状况分析 析案例借鉴8炮定位支撑宏观预期市场条件 供需关系客户条件从政策扶持到抑制过快增长，国家开始“温和”调控第一季度A1月3日：四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信 用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。月9日：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为落实科学发展观，做好今年住房和城乡 建设工作的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。回暖第二季度4月24日：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题 专项工作电视电话会议在京召开。A5月25日：最高人民法院公布了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。5月27日：国务院发布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性 住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30%。暴涨6月10日：国土资源部强调，“小产权房”是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处存在的“小产权房”等违法用地、违法建 筑行为。.A9月10日：国土资源部下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知，要 第三季度 求确保已批建设用地及时形成供地条件，保障扩内需、保增长、调结构用地的供应。泡沫第四季度12月7日：中央经济工作会议提出“增加普通商品住房供给，支持居民自住利改善性购房需 求。A12月9日：国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。；,A12月14日：国务院召开常务会议，明确提出遏制部分城市房价过快上涨的势头。增加普通商 品住房的有效供给，继续支持居民自住利改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加强市场监I 管，继续大规模推进保障性安居工程建设。、A12月17日：五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目S3在百加4无线国 清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。调控:B.A.CosuJring-y定位支撑宏观预期市场条件 供需关系客户条件长期利好，2010年以“温和”调控为主，年中可能存在市场放量 和政策变数政策面维持现行政策，保证经济增长促进土地成交，增加财政收入控制风险，适度收紧维持现行政策，促进经济活力供给面需求面资金充裕储备不足抢占土地贷款利率上调防范泡沫风险适度放贷投资占据主导抵御通货预期融侨集团EZ佚美粤%RONGQiAO GROUP SSKSS7 B A.(llUSUif ing w定位支撑宏观预期市场条件供需关系客户条件160 000 0140 000 0120 000 0100 000 080 000 060 000 040 000 020 000 0消化:973万方 均价:612175/m207-0 9年新建商品房成交量价图消化:500万布均价:6908ju/m2消化:1321万壮均价:7415元/nf900 0800 0700 0600 0500 0400 0300 0200 0 八一，成交均/100 0价元I?成交0面积07年高峰时期相比有所下降;160000140000120000100000800006000040000.20000.埒交/GLllllhnlDhl/中消化:82万nf均价：12消化:46万nf一 均价:10640元/nf均价:864Vfm2消化:弟前|D1800016000140001200010000800060004000 成交均/nf2000母 q今飞 乂 叩 X/伞/R 乡G R 处 中 X/令047融侨集团叁酹解网1，/RONGQIAO GROUP L 一二 B.A.COflSUiting炮定位支撑宏观预期 市场条件供需关系 客户条件150000010000005000000南开区07-09年一二手房成交对比lirsrS16000 14000 12000 1000080006000 40002000 020072008 2)09B 一手房面积11444324585787287931 1二手房面积5490053044601015231 手厉价格86101064014232二手房价格596772228109 从南开区近三年新增供应量和消化量比较来看，呈现基本持平的态势，则09 年南开区成交量低于07年成交量更多因素是由于供应不足造成；从南开区近三年二、三级市场成交情况看，09年出现了二、三级市场倒挂现 象，除去价格因素导致部分低总价购房者流向三级市场的因素外，二级市场 供应不足也是出现倒挂现象的原因；融侨集团RONGQIAO GROUP拿俾渠IB冏少B.A.CoiisuJring定位支撑宏观预期市场条件供需关系客户条件市内六区近3年新建商品住宅成交情况18000160001400012000100008000600040002000014000120001000080006000400020000南开区在近三年的成交量居市内六区之 首。特别是08年,在整体房地产不景气的 情况下,南开区仍然保持了45.9万nf的成 交量,南开区房地产市场的热度可见一斑从市内六区近三年情况来看，南开区始终是 成交最活跃的片区分 IM侨集团EZ皤粤%，rongqjao group ssssss?8 A C iiusuJong定位支撑宏观预期 市场条件供需关系 客户条件主要在售项目下半年销售情况呗日1一怛再叫物宣街区摩地叼代奥城谄石山平均芸 型面积冏价平均甲 套总价平均芸 型面积均价平均单 套总价平均集 型面积价平均年 套总价平均集 型面积囹价干均甲-芸 总价牛均管 型面积切价平均甲 套总价SJJ16X13H9U267122.511341516313y.23149yl12611069140224.2316U9UU1J月173.41733。304126.。/13453170134.2913X2618611911142132176.231414624910月15X.317876一 一 一一3_USLbL-14 王.06-22桂-1若-I%m一 J4_147.92 一_ 一 一146042161-一158.4b1/U9Z81izy.iyZU3/1zoo180VZ0312113342164193.14Ibl 7912 1一 一IbZ.UZ1O/JUZ/1131.43lU00L5!1/1.0417/8。3121 1215/91178212.113ZUZ322一一的售周期总销售皿枳月均销售皿枳忘销售复数月均销售复数钻石山1274765.02623037631时代奥城1248067.08400642836富力城1273810.8615175863金德园545188.36753152788仁恒海河广场574751.811495045391九洲,1国际S110200.8137751197150壹街区1263683.41530752744 09年高端项目月销售套数3545套，销售面积5000 7000n)2；单套总价款已突破250万，套型总价款逼近300万；融侨集团对佚生粤%，RONGQJAO GROUP SSKSS7 B A.(l)f!SUJting定位支撑宏观预期市场条件供需关系客户条件全市中心城区土地稀缺，土地价格逐年提升全市土地供应时间宗数供应量07年283338108年505398909年8146021总土地成交居住用地成交宗数占地面积建筑面积宗数占地面积建筑面积1711469237074r 80r r129345241135998871740|32726504768524797|1665.1 12370城市发展速度快,土地使用率高,居住用地成交占比35%（正常范围内），一级市场健康稳定发展,南开南开土地成交居住用地成交时间宗数成交量成交金额宗数占地面积成交金额07年10.831.99一10.831.9908年11.573.121 11.573.1209年310.58.751 14.915.2+7.32（拆迁款）天津市内六区近年 土地成交数据南开居住用地成交量仅占全市的03%,且集中于广开区域。造成区域住宅用地稀缺,形成土地价格逐年提升高 严望麻百明-B.A.CofisuJting15RONGQAO GROUP炮定位支撑宏观预期市场条件供需关系客户条件芥园道区-_.长虹公园、-万兴新辰南北两点拉动、中部居住新兴带特色片区形成，逐渐完成各板块裂变V-1东部片区主导是南开区板块重要特征4.老城厢区产业效应带动奥体板块成为区域大热南一开拖区.天一华苑及李七庄叱 d J J长江道及黄河需 鞍山西端贸街,板学府区块 聚 集、带 水上奥体区老城厢开发的不断深入高端属性逐步呈现公人融侨集团W倬第B同G EK I J I J 9 r，.r 16F 不 RONGQIAO GROUP.B.A.COf lSUJtinU 定位支撑宏观预期市场条件供需关系客户条件南开区项目分布呈现“东密西疏”的态势，高端项目集中于老城厢和奥 体板块，本案所处中部区域存在市场真空区富力城大悦城陆家嘴仁恒海河广场目九州国际金德园塞纳公馆中国窗瑞景名郡中海御湖翰苑宝利地块时代奥城招商钻石山竞争真空区产艺术公寓天津壹街区优仕倬渠IB冏7 8 A.emNiJfing”炮X域地H幺称食蚪思用1枳半均制松4X2s 101,106九州国际56458823104大津壹街区8111802146金盛国际15137036747K7聿晶刀城3IJUM41Z1/1VL1T19wW5114y TblnW12?钻石山4714044299中国窗定位支撑宏观预期 市场条件 供需关系 客户情况本案周边分布着31所各种类型院校本案现有大型医疗单位8所，未来天津中心妇产区域教育从业人员概况言教职工数 工资水平 平均工资 年龄结构 平均年龄也将进入广开区域区域医疗从业人员概况大学中学小学幼儿园*享受事业单位薪资福利待遇150040004000-150008000左右256040上下1001502000-100005000左右同上40上下同上同上4000左右同上35上下201001200-50003000左右22-5025上下工资水平年龄结 构平均年 龄南开医院天津中医药大学附属 医院天津第一中心医院天津血液研究所天津医科大学总医院5 0 060 08 0 0010 00 025603 04010001 0 00025603 0401000 100001 5000 2560 30404001 00 0025603 0401400 1000015000 2560 3040嬴寰大厦名 OFFICE 1r方正中心大厦清新大度MODO南京案边布22写楼 本周分有座字希望领空环球置地广场君隆广场乐谷商务区学价11吧百脑汇科技大原电子科技中心时代奥城均价17000信诚大厦凯旋门大厦天津中心津汇广场华侨大厘荣华时代广场亚太大厦平安大厦蓝钻国际泰达大厦南开区人民政府办公室、发改委、人事局、审计局、招商办、党工委、信息办、台办、研究室、人口与计 生委、监察局、统计局、安全生产 监管局、法制办、侨务办、民族宗 教事务办、文化与旅游局、信访办 等机构分布于此HR南开区教育局、司法局、工商行政管理r局、房管局、质监局、卫生局、人民防 I空办公室、行政审批管理办公室、档案 f 局、公安南开分局、规划处等等区级政 4 府机关分布于此南开 各类工业园委员西冈广开区域南开区经贸委、市政匚程管理 局、园林管理局、环境TI生管 理局、物价局等机构坐落于此南开区市容委、地税局、城管 合执法、环保局、消防局南开 局等机构坐落于此南开区国税局、劣动和社保局等 机构坐落于此机关 共有工作人员 5000 人以B.A.CoiisuJfinu)9定位支撑宏观预期 市场条件 供需关系 客户情况案例：金色家园PK富力城金色家园客户职业构成富力城客户职.业构成口国家公务员教师医生私营企业上高科技人员公司职员6%口国家公务员教师医生 私营企业主高科技人员口公司职员20%客户情况 金色家园是万科在长江道距中环线1.3公里处开发的精品项目，来自南开区的客户占总体 的80%,还有部分和平区、红桥区的客户；虽然区位条件较差，但凭借万科品牌号召力和富力城是老城厢板块典在2001行 由饴日二生 夕日不ll 7”dh rh 吉浊庠白，I 7TT令甘日一R 上门辛目辛伟业经验：良好的社区文化氛围更能 够得至晦知客群的认可厢原住民占45%,另外15,“万般皆下品，喻读书高”朱十 俞人公口j司）j空理么j聿业上升期的白领阶级，及在津尤其是大胡同、金街等商业区外地经商者。分融侨集团蛇帙第粤冏，“、RONGQAO GROLIP U.A.CaiSUJtKlg2炮定位支撑宏观预期市场条件 供需关系客户情况案例：外地客群对城市中心高端项目的有力补充 环球金融中心项目中津门成交客户中30%为外地客户，津塔40%-50%为外地客户，多为北京投资 客；富力城成交客户有30%为外地人，最高峰时，外地客户占成交总数的50%,多为周边五金城和大胡 同经商的外地人和品牌投资客；仁恒海河广场现成交客户中有40%为外地客户，多是仁恒品牌追随者，尤以上海、温州等地外地 人居多；分融侨集团EZ偿事粤时 RONGQIAO GROUT-B A.(0HSUiting定位支撑本案定位于高端住区支撑点1-宏观预期：市场上行，长期利好2-市场条件：成交活跃，供应不足3-供需关系：区域市场存在空白点4-客户条件：高端客户基数大，且对文化定位持认可态度分融侨集团佚第粤网2，RONGQIAO GROUP SSKSS7 B A.(llUSUif ingPart3项目品牌与企业品牌的结合品牌核心策略营销文化营销教育文化地标文化嫁接双城造势使命：第一话题切入，角色定位方法：事件营销，互动体验，制造权威14融侨天津品牌推广策略:“配合节点,结合销售分三个阶段:初识融侨,10年4-6月,学者立著,品牌嫁接人文认知融侨,10年7-8月,“融侨杯”全国大学生电子设计竞赛钟情融侨,10年9-10月,融侨奖学金,项目入市,品牌顺利落地峪融侨集团EZ律茅鹭网5，rongqjao group ssssss?8 A C iiusuJong南开区是天津著名的文化教育区，区内驻有久富盛名的南开大学、天津大学等16所高等院 校，在校大学生占天津市大学生总数的一半以上。南开区有中学37所，小学36所，幼儿园49所，特教学校1所。以南开地域命名，享誉国内外的 南开中学不仅是中国最好的学校之一,更是周恩来、温家宝两位中国政府总理的母校。分岫侨集团EZ鞭阚网6，RONGQJAO GROUP SS2KS?b A.(l)f!SU)nngActionl:初识融侨天津首个人文楼书发布 天津房地产的首个人文楼书，体现融侨品牌的价值和建筑的精良，利用南大、天大的知名学者的号 召力及高校海外学子的联动，达成国内外华人间的双向造势宣传，嫁接高校，学者立著，达成融侨入住 天津的文化首秀，同时具有公关新闻的价值。冯骥才天津大学文学艺 术研究院院长融侨集团范曾南开大学教授强化品牌公益形象/升级社区人文质素/达成项目口碑传播“融侨集团EZ麟蹩网7=s=sr 8 A.(B.A.ConsuJrin产品建议户型配比酒店式公寓主要在售酒店式公寓项目r-11-1板块项目占面1建面酬率户型区间售均价1楼层状况装修状况老城厢优仕2.28（含商业）12:70-110j 80001?7F11精装海光寺中国窗4.0514.05”7；33-136600016、23F1精装天拖南塞纳公馆0.3112.945-71)50001 128F1 1精装奥体中海御湖翰苑1.91115.夕945-6612000132F1精装时代奥城3.2 1102.F130-70190001E7-32F1精装在售项目体量偏小，大盘项目中多以辅助性产品出现；户型面积多以中小户型为主，主要满足投资客的投资需求;价格对比与住宅存在约2 00 0元/平米的区间；/射 了?乔 B A.Co“suking、8产品建议户型配比酒店式公寓天津酒店式公寓客群来源分析97,98年天津市酒店式公 寓的住客早期是以欧美客 源为 主2000年以后大量日本住客 蜂拥来津2003年，日本客户，韩国 客户几乎瓜分了天津市的 中高档酒店式公寓市场2006年，在天津经济发展 远景的带动下外籍客商及 商务人员数量增多，活跃 了酒店和酒店公寓市场尤其至天津当时最大的外商投资企业摩托罗拉（天津）电子有限公 司在津大幅增资，为天津酒店式公寓提供了大量高价位欧美客源，大部分为摩托罗拉工场技术支持人员及其本公司外籍工程师 日本丰田汽车公司在津的巨额投资，数量超过摩托罗拉建厂时的客 源总量，这部分日本客人冲击的不仅仅是公寓市场，造成众多公寓 酒房 天津市酒店式公寓的客户来源一直以日本客户为主体；同时韩国市 场也日趋壮大，这批客人属于低端客户，他们能够承受的房价较 低，只有极个别的高级经理可以入住奥林匹克、国际大厦等高价位 公寓；特别是四、五星级酒店及高档酒店公寓的需求量增大，带动了本市 高端酒店及酒店公寓的投资开发。天津市酒店式公寓市场是跟着大 项目走，整体项目的特色会带动其酒店式公寓的发展06、07年以来，外籍客商及商务人员数量增多，活跃了天津的酒店和酒店式公寓市场分融侨集团EZ修蹩%、rongqiaogroup B.A.CosuJring,v/产品建议户型配比酒店式公寓天津酒店式公寓客群来源分析国人是中低档租赁市场的主力，月租金集中在3000-10000元；韩国大公司部长以上级别领导的预算约在1000020000元；日本跟欧美客群属经济强国，他们的预算比较接近。按总经理一部长一课长 来划分，租金低于1万元的较少，高端集中在1万-3万元；欧美大公司的高级技术人员预算1000020000元，部门经理预算20000 30000元，高级管理人员，如总经理、厂长、财务总监的预算是30000 40000元，高居4万元以上的约占10%。日本人单身的比较多，只要预算够，多喜欢住酒店式公寓 奥林匹克大厦、国际大厦、泰达会馆、喜来登公寓、利顺德公寓、信达广 场、金皇大厦等，是以日本人为主力客群的。天津的海运和航运较方便消费水平居中，吸引了不少的韩国人住在市内韩国籍员工带家属最多，占外籍人口的50%其次是以丰田及其配套项目为代表的日本籍员工，占28%再有是包括美国人在内的欧美及其他国籍的外籍员工,”融侨集团集第暨冏，RONQQiAo group sssssp u.A.CefisuitingU A.CmisuJ 而产品建议户型配比酒店式公寓对于国际性的高级公寓来说，因为其针对目标客户的原因，其产品户型设计特 点小面积多功能及厨房引台等类似国际生活方式结构布局，除了参考现时的酒店式公寓外，建议多方面详细讨论分析后再确定最佳的户型产品及其他 因素1年涔否一，万芸/方陞筑曲枳4(卜 6()65-75比例60%40%分融侨集团EZ镖粤叫 rongqiao group，B.A.Cofisuiting产品建议户型配比酒店式公寓【精装配套设施拎包入住】电器：西门子洗衣机、微波炉、嵌入式冰箱、抽油烟机、燃气灶、水盆、龙头，橱柜、暖气、燃气表。室内：内墙：多彩环保乳胶漆；顶棚：白色环保乳胶漆，局部石膏板吊顶；卧室：进口地毯；门窗：入户门为装饰四防门，户内门为镶板木门阳台门为上旋式中空隐框门；窗为中空隐框窗；厨卫：科勒面盆、花洒、龙头、坐便器，整体浴房、浴霸;赠送家具家电。精装标准建议：2000元/itf产品建议户型配比酒店式公寓 商小鉴于本项目商业为酒店式公寓裙楼，建议主要作为其配套，由开发商阶段性持有副If乔集团叁ronoqiao grow B.A.CensuJting1土各2所1四含J冰池、健身厉、案事洽至、杲坏至、儿革游戏至、壁冰、保 龄球、按摩、理发、咖啡厅等类设施高级中餐厅1经营高档中餐、海鲜城艺术式西餐厅1经营法式、意式等同档西式餐Jr商务酒吧1提供酒水、音乐、洽谈单间等服务多功能 商务办公室2作为会议场地出租，配备智能化办公设施，提供秘书、票务、电 传、会议安排等商务服务商务中心1提供秘书、票务、电传、会议安排等商务服务小型商场1经营住客所需的高档生活用品其 他典雅大堂、住客专用电梯、室中花园、五星级智能化设施等营销策略及销售回款计划产品建议销售计划4营销策略一条文化主线三条客户通路二种蓄客手段四项推广展示)5营销策略一线 二点 三通 四平第一重推广轴心：让建筑承载文化-；r_为居者着想为后代；文化地标引入：；留鉴 11诚品书店开业._j 灰彘荡笄版2010年3月4月 5月 6月7月8月9月10月项目入市项目蓄客销售中心、示范区开放首期开盘事件1：南开近代文化展暨项 目人文楼书启动式事件2：“融侨杯”全国电子 信息大赛天津赛区事件3：“融侨”奖学金设立双城大学互访/射 了?乔 B A.Co“suking6营销策略三通四平二占-八、以融侨会为载体，完成项目蓄客方式：1.成立天津“融侨会”客户组织，并筛选领袖 客户参观北京、上海融侨项目，了解融侨；2.针对“融侨会”已有会员释放项目信 息，针对福建商会等外地高端客户参观项目。7?/乔 B A.Co“sukinp7/南开二手商品房成交活 社区跃，改善需求旺盛 二点 二也 巴十政府、教育、医疗等机关单位高端叁户，收入稳定、福利好（机关单位）/融侨）X 1 写字楼、产业园、商贸区_!商务商贸）高端客户众多分慝朋嬲C懿嬲8营销策略三通四平一占-八、针对社区客户我爱我家深耕:资源受益方制定销售任务给我爱我家制定阶段性指标任务融侨把控销售结果清晰了解被介绍客户的具体情况将客户资源变为成交客户把 控最大利润获得者成功案例：社会山转化、监控】成交达成.伟业顾问资源转化方精准客户资源供应方我爱我家社会山自08年7月份渠道开展 以来至年末，来电306通，来 访586组，现场总成交73套1 H期米电来访果道成 交果道成交 比例现场 总成 交对比成父比 例自叨1 nj.i-io.3i25265186.79%3355.00%I/.9-10.31306586305.12%7341.00%支持项目销售产品的精准客户配合现场销售进行产品的销售SP分 IN侨集团EZ黯粤%，5V RONGQIAO GROUP,B.A.(-Of lSUiting营销策略三通四平一占-八、针对企业客户大客户联动经过产业移民挖掘，针对企业意见 领袖，持续阶段性沟通 分阶段新品拉动企业客户购买欲望长江道产业园、科 贸街大客户合作单位内部项目展位宣传和客户联动扩充 客源银行医院教育机关天大、南大、师大 利用该行业充足的高知人力平台 持续运用企业联谊手段，拉动购买第一高教K融侨集团EZ集茅鹭冏o入 RONGQIAO GROUP SSSS U A.COflSUiting吸引点一：工作地源需求吸引点二：人文社区的向往吸引点三：改善居住的要求吸引点四：高品质生活方式认可勿融侨集团E?佚茅粤鬼，RONGQJAO GROUP SSK SS7 B A.(llllSUJting炮营销策略线三通四平一占-八、针对商务客户渠道推广 渠道推广是商家及写字楼巡展。巡展的商家有：长江道高端汽车4s店 南京路、鞍山道、海光寺等写字楼宇。物料跟进，阶段性更新，长期直销，动态评估筛选占据重要的点位，集中吸收区域意向 客户，点破客户圈层通过商家周边客调测试商家利用价值结果并综合判断使用的地点与商家人员进行合作意向沟通准备物料、展品、人员和班车进行实施监督并实时跟进渠道工作和内容完成既定销售任务融侨集团对怒粤典，5fc、RONGQIAO GROUP SSSZST 8 QHSUkin及炮营销策略四平二占-八、充分利用干线道路沿街面 6米高的品质围档，将地界整体包装，引起客户 驻足与好奇，进而进入项目进行了解。融侨集团对佚生粤队，RONGQJAO GROUP SSKSS7 B A.(炮营销策略一线 二点 三通 四平销售中心投入使用前开设外展点海光寺、白堤路、新世界三个家乐福超市设 立外展点海光寺家乐福外展点作为销售中心开放前的主接待中心.碣&AGHUn分热侨墀C皤鹦RONGQIAO GROUP4炮营销策略四平文化销售中心&实景示范区销售中心要突出文化特色，可在 其中设立专门一个区域介绍近代 南开文化历史，形成一个小型文 化博物馆；景观示范区应与销售中心同时投 入使用；融侨集团对佚茅蹩冏5，RONGQJAO GROUP SSKSS7 B A.(炮营销策略一线：一条文化主线二点：以融侨会为载体，进行区域内外蓄客三通：针对机关、社区、商务三类客群，打通三条客户通路四平：围档、外展、销售中心、示范区4项对外展示融侨集团群粤%营销策略及销售回款计划产品建议营销策略销售计划7销售计划分期建议 价格策略 销售计划5层洋房产品1万平米产品竞争力：稀缺产品，大户型（一 跃二、三平、四跃五）31 33层公寓产品9.3万平米产品竞争力：紧凑产品为主，较低总价32层酒店式公寓产品3.4万平米产品竞争力：小户型投资类产品分期资源曲积合计一期洋房5UUU30UUU公寓31000二期洋房5000112000公寓62000酒店式公寓34UUU34U0U融侨集团黯睥网8，RONGQIAO GROUP B A C llf lSLDting销售计划分期建议价格策略销售计划本案2010 2012年各类产品价格走势各类产品2010 一一2012年价格走势3000025000_20000-八_ _150001000050000201020112012一_洋房210002415025 841公寓18 0002070022 149酒店式公寓18 0002070022 149一洋房一公寓 酒店式公寓按照南开区08、09年同比价格增幅趋势计算，则设定2011年价格增幅约为15%,2012年约为7%融侨集团对怒粤，RONGQJAO GROUP SS2KS?b A.(l)f!SUJting销售计划分期建议 价格策略 销售计划主要在售项目09年销售速度分析用售周期总销售回枳月均销售制枳总销售裳数月均销售裳数钻石山1274765.02623037631时代奥城1248067.08400642836富力城1273810.8615175863金彳惠园645188.36753152788仁恒海河广场574751.811495045391九洲国际8110200.8137751197150壹街区1263683.41530752744主要竞品项目09年月均销售套数：3545套;月均销售面积：5000-7000m2考虑到本案定位高端，及09年实际市场情况，则本案月均销售面积约为6000itf4,融侨集团春簪粤%，rongqiao group saassg：B.A.CnnsuMJtig炮销售计划分期建议 价格策略 销售计划季度任务2010 年 2011 年 2012 年季度任务4季 1季 2季 3季 4季 季 2季3.34 万6.11 亿1.3万2.73 亿2.16万4.49 亿2.1万4.35 亿1.56 万3.28 亿1.42 万3.19亿1.82 万4.11 亿0.5万肝明星产品0.5万nf提价洋房3.Om2一期3.1万册二期6.2万nf酒店式公寓本项目住宅及酒店式公寓总货值28.3亿，销售周期为21个月4,融侨集团姓佚第粤网1，5V RONGQiAO GROUP B.AA.PHSUiting伟业资源简析12伟业资源伟业顾问&我爱我家我爱我家（5i5j）L 4力惜*究nA与字岷位第划 AlSAQp挈和 AS技后*JWEW aSr ilA燮/诩I用世产金at拔疝女缜ARSiT行华吸才年地广金中骗科火项目很房中介僭中介手食街户处层地广彩。买承H月交清建JL京伟业周衾孱地产投科 何有班公司北京皂部商业集划及管停支持北京乃至全国录具实力的商姓问队伍:t京他业格设商业片理用（何公司成立下？oo侔.丁成立两年加的时na r以优 喇舟业地产蛀合!%为UI林，5dB同业团队良力G市场运作班者与高JK的执 行力.但援我大育门限皤口及0日母础充存了良好的行砂评价及市M口碑.北里伟“站税方生转理膜包公司肉计筑M依却非一Aa*E/道*商业中脸位*51A种北亨何赵&及V自力曾*r相网及代理 AftW19WH4,融侨集团对麟，RONGQIAO GROUP SSSKST b A.(l)f!SUJting营销团队团队架构体系项目总负责彦容专业平台支持:.市场研究中心营销策划中心-销售管理中心企划一部项目经理阮芳分融侨集团EZ帙零螭网6，RONGQJAO GROUP SS2KS?b A.(l)f!SUJting营销团队彦容女士 项目总负责从业经历 2002年加入伟业顾问，现任伟业天津公司副总经理高端别墅：吉宝新悦庭、招商钻石山、天津中心、芦花庄园等月艮务项目