商铺营销思路与测算.doc
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商铺返租销售思路与测算 营销原则: 租售结合,统一招商管理,招商促进销售 返租销售,助力市场培育,100%回购保证 注:统一招商管理意思为,统一招商和物业管理,不负责统一运营,商家自行运营。 销售形式: 返租3年,每年返租8%; 三年返租结束时,开发商保证原价回购(返租金收益归业主); ◎ 开发商资金测算: 方式 销售均价 (元/平米) 面积 (㎡) 销售收益(万元) 租金收益 (万元) 返租金 (万元) 收益总计(万元) 直接销售 5000 9000 4500 0 0 4500 3年返租方式销售 6000 9000 5400 486 假设3年平均租金15元/㎡/月 -1296 4590 5年返租方式销售 6500 9000 5850 1080 假设5年平均租金20元/㎡/月 -2340 4590 10年返租方式销售 7000 9000 6300 3240 假设10年平均租金30元/㎡/月 -5040 4500 以上计算不考虑商铺的空置期及销售速度带来的资金消耗。 ◎ 商铺投资回报测算: 假设有人购买一套200㎡商铺,契税按购房款的4%收取,房屋维修基金60元/㎡收取 (1)一次性付款方式测算 方式 销售均价 (元/平米) 面积 (㎡) 购房款(万元) 契税 (万元) 维修基金(万元) 返租金 (万元/年) 收益率 回本期 直接购买 5000 200 100 4 .1.2 0 ---- ---- 3年返租方式购买 6000 200 120 4.8 1.2 9.6 7.6% 13.13 5年返租方式购买 6500 200 130 5.2 1.2 10.4 7.6% 13.12 10年返租方式购买 7000 200 140 5.6 1.2 11.2 7.6% 13.11 注:一次性付款方式租金回报率测算公式:年租金 / 购房投资额 回本期测算公式:购房投资额 / 年租金 以上计算不考虑印花税、物业管理费、通货膨胀带来的价格贬值、央行加息带来的利差及商铺的空置期。 (1)按揭付款方式测算 方式 销售均价 (元/平米) 面积 (㎡) 购房款(万元) 契税 万元) 维修基金(万元) 返租金(万元/年) 收益率 回本期 直接按揭 购买 5000 200 100 (首付50万,按揭50万,贷款10年,月供5650元 4 .1.2 0 ---- ---- 3年返租方式购买 6000 200 120 (首付60万,按揭60万,贷款10年,月供6780 4.8 1.2 9.6 1.1% 45.08 5年返租方式购买 6500 200 130 (首付65万,按揭65万,贷款10年,月供7345 5.2 1.2 10.4 1% 45.00 10年返租方式购买 7000 200 140 (首付70万,按揭70万,贷款10年,月供7910 5.6 1.2 11.2 1% 44.94 注:按揭付款方式租金回报率测算公式: :(税后月租金-按揭月供款)*12 /(首期房款+期房时间内的按揭款) 回本期测算公式:(首期房款+契税+维修基金)/(税后月租金-按揭月供款)*12 以上计算不考虑印花税、物业管理费、通货膨胀带来的价格贬值、央行加息带来的利差及商铺的空置期。- 配套讲稿:
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- 营销 思路 测算
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