绿森碧水蓝天房地产开发可行性分析研究论证报告正文.doc
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1、目录第一章 总 论1第一节 项目基本情况及承办单位1第二节 可行性研究报告编制的依据和范围4第三节 主要技术经济指标5第五节 研究结论6第六节、问题与建议7第二章 项目提出的背景及建设的必要性8第一节 项目提出的背景8第二节 项目建设的必要性9第三节 项目建设的可行性11第三章 市场分析及销售策略13第一节 重庆房地产发展趋势13第二节 云阳县房地产市场分析13第二节 销售策略和方案16第四章 建设规模及主要建设内容18第一节 确定规模的依据18第二节 确定规模的原则18第三节 建设规模18第四节 主要建设内容19第五章 建设地点与建设条件20第一节 项目区概况20第二节 建设地址22第三节
2、建设条件23第六章 总体规划方案28第一节 规划依据及指导思想28第二节 总体规划方案29第七章 工程设计方案32第一节 主要设计依据和原则32第二节 建筑设计方案32第三节 结构设计方案34第四节 给排水设计方案36第五节 采暖通风与空气调节39第六节 供电及电信设计方案40第七节 燃气设计43第八节 管线铺设方案44第八章 环境保护与节能45第一节 环境保护45第二节 节能设计49第三节 项目耗能指标56第九章 劳动安全与消防57第一节 劳动安全卫生57第二节 消防设施58第十章 组织机构与人力资源配置61第十一章 项目实施进度与招投标65第一节 项目施工进度65第二节 招投标管理66第十
3、二章投资估算与资金筹措69第一节 投资估算依据69第二节 项目建设投资估算71第三节 资金来源与使用73第十三章 财务评价74第一节 财务评价依据74第二节 财务评价的主要内容76第三节 销售收入、销售税金及附加及成本费用76第四节 不确定性分析81第十四章 社会评价85第十五章 风险分析87第一节 风险因素识别87第二节 风险评估与分析88第三节 风险防范对策89第十六章结论与建议91第一节 结论91第二节 建议91附件:1、建设项目区位图及位置图;2、项目投入资金汇总表附表121;3、建设工程费用估算表附表122;4、设备购置及安装工程费估算表附表123;5、工程建设其他费用估算表附表12
4、4;6、贷款偿还计划表附表125;7、总收入估算表附表131;8、税金估算表附表132;9、损益及利润分配估算表附表133;10、财务现金流量表附表134;11、敏感性分析图表附表135。III 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 第一章 总 论第一节 项目基本情况及承办单位一、项目基本情况(一)项目名称绿森碧水蓝天房地产开发项目(二)建设地点云阳县滨江小区张飞大酒店东侧(三)项目承办单位重庆绿森实业有限公司(四)项目性质:新建(五)建设规模及主要建设内容项目总用地面积65198.33平方米,建设商业用房和住宅用房68868.6平方米(38栋),建停车位512个(16531.40平方米
5、)。(六)项目总投资及资金来源本项目总投资为25000.00万元,其中建设工程费9522.92万元,设备购置及安装工程费2452.78万元,工程建设其他费用12057.36万元,工程预备费480.66万元,建设期利息486.28万元。资金来源为:业主自筹资金20000.00万元,占总投资的80%;申请银行贷款5000.00万元,占总投资的20%。资金筹措表 单位:万元项 目金 额结构比率自筹资金20000.0080.0%银行借款5000.0020.0%合 计25000.00100%(七)主要经济指标项目销售收入为42441.50万元,营业税金及附加2291.87万元,土地增值税2002.18万
6、元,所得税为1729.31万元;税后投资回收期1.87年,税后投资利润率39.20%,税后内部收益率60.64%,税后财务净现值5792.25万元。(八)建设工期项目建设周期为18个月(2011年7月2012年12月)。二、项目承办单位(一)项目建设单位简介重庆绿森实业有限公司于2007年6月7日在云阳县工商行政管理局注册成立,注册资本2888万元人民币。公司主要从事房地产开发、物业管理、生产经营高分子材料新型套装门等。公司下设董事长、总经理、办公室、财务科、工程项目部、材料科等科室,在册员工78人,其中具有专业技术职称的有27人。自公司成立三年以来,相继开发建设了“福泰花苑综合楼”、“川江皮
7、革厂宿舍”、“开县兴达食品公司宿舍大楼”等等房地产项目。2007年正式申报叁级房地产开发资质, 并于2008年9月10日通过重庆市建设委员会的叁级房地产开发资质认证。同年通过云阳县国土房管局公开拍卖竞标,我公司取得了云阳县滨江小区绿森名都项目CR-1、CR-2的土地开发权。该宗土地共占地17722.33平方米,建设面积约105000平方米, 2008年8月8日正式开工,一期工程于2010年9月交房给业主。二期工程于2009年6月18日投入建设,主体工程于2010年6月完工,现正积极办理二期交房。公司自成立以来,在建设过程中严格遵守重庆市城市房地产开发经营管理条例及国家有关法律法规,安全施工、文
8、明施工,诚信建设,争创一流工程。把为用户提供人性化的优良宜居的住宿空间作为企业的责任任。把重庆市市委“五个重庆”的精神作为企业发展的宏观方向。积极加强企业内部管理和自身建设。三年多来,陆续解决了400多名农民工、下岗工人的就业问题。公司于2008年度荣获云阳县建委颁发的“先进企业”荣誉奖牌。2009年荣获云阳县企业联合会、县商业联合会评选的“云阳县十大明星企业”。云阳县县委县府授予“十佳工业企业”“十强工商企业”奖牌。2009年、2010年连续两年被评为“十优企业”及“十大纳税大户”。绿森名都项目荣获重庆市建委授予“市级文明工地”和“云阳县惠农工程示范基地”称号。公司高分子材料新型套装门高分子
9、纳米技术荣获国家科技创新三等奖。(二)法人代表简介潘有高,男,重庆市云阳县建全乡人,工程师,1969年6月21日生。1987年四川运输48队驾校毕业;1988年至1991年,山东青岛市外运公司工作;1962年至1995年,中日合资青岛天鹅集团公司工作;1996年至1998年,山东福泰地产公司工作;1999年在广东顺德中洋化工厂工作;2000年至2007年相继在三峡库区各县从事房地产开发和市政工程建设,在此期间参加了新制国际企业管理MBA学习;现任重庆绿森实业有限公司董事长兼总经理。该同志具有很强的领导能力和组织协调能力,具有很强烈的社会责任感、事业心和忘我的敬业精神,尤其是在运用科学发展观驾驭
10、现代市场经济、策划运作产业项目、应对各种复杂局面等方面都积累了丰富的实战经验和方法。他带领公司一班人精心运作和耕耘,为加快云阳经济社会发展做出了显著成绩,得到了社会各界人士的广泛好评和大力支持。(三)可行性研究报告编制单位编制单位名称:达华工程管理(集团)有限公司工程咨询资格证书编号:工咨甲10120070039资格等级:甲级发证机关:国家发展和改革委员会第二节 可行性研究报告编制的依据和范围一、本可研报告编制的主要依据1、承办单位关于编制本项目可行性研究报告的委托合同2、重庆市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要3、现行有关技术规范、规定4、云阳县人民政府云阳府2009285号关于青龙街道
11、滨江小区张飞大酒店东侧,国有建设用地使用权出让方案的批复5、云阳县发展和改革委员会投资项目登记备案核准证6、云阳县规划局项目选址意见书7、建设单位提供的有关基础资料二、本可研报告研究的范围本报告主要研究项目建设的必要性和可行性;其编制范围:对项目的建设条件、建设规模、建设内容、技术方案及实施计划进行分析,围绕市场形势、环境保护、组织管理、经济评价综合研究项目的经济效益、社会效益、移民效益及环境效益。1、项目提出的背景及建设的必要性2、市场分析与营销策略3、建设规模及主要建设内容4、建设地点和建设条件5、总体规划6、工程技术方案7、节能与环境保护6、劳动安全与消防7、项目组织机构与人员配置8、项
12、目实施进度与招投标9、投资估算和资金筹措10、财务评价11、社会效益评价12、结论与建议第三节 主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标见表1-1主要技术经济指标表:表1-1 主要数据及技术经济指标序号指标名称单位数量备注1项目占地面积m65198.33合97.80亩2建筑占地面积m16970.793绿地面积m26855.004工程总建筑面积m85400.00计入容积的为68868.6平方米4.1住宅建筑面积m59709.23 4.2商业建筑面积m5306.80 4.3酒店m3337.78 4.4其它用房m514.79 4.5地下车库m16531.40 停车位512个5居住户(套)数户(套)4
13、646居住人数人14667建筑密度%26.038容积率1.069绿地率41.210总投资万元25000.0011总销售收入万元42441.5012总成本万元26061.0413税金及附加万元4294.0214所得税万元1729.3115税前利润万元11528.7316税后净利润万元9799.4217盈余公积万元979.94按10%计18基准收益率%12无风险报酬率+风险报酬率19投资利润率%46.11税前20投资利润率%39.20税后21投资内部收益率%70.69税前22投资内部收益率%60.64税后23财务净现值万元7414.30i=12%,税前24财务净现值万元5792.25i=12%,税
14、后25建设期限月182011.72012.1226银行借款偿还期年327项目投资回收期年1.82税前/含建设期28项目投资回收期年1.87税后/含建设期29盈亏平衡点%69.07保本销售收入29315.68万元第五节 研究结论 本项目的建设,为云阳县貌建设及扩大内需都起到积极推动作用,本项目建设力求“以人为本”,使现代化生活与自然和谐同一,达到天人合一的境界,追求生态与艺术并重,在不增加造价的前提下,不断深化设计整体理念,注重生态的环境建筑设计,创作不脱离时代,但有前瞻性的建筑。因此,本项目的实施具有一定的现实意义和社会意义。第六节、问题与建议(一)问题本项目为重庆绿森实业有限公司开发,项目总
15、用地面积65198.33m2,建设商业用房和住宅用房68868.6m2,建停车位512个。工程量较大,商场如战场,时间意味着效益。需加强项目建设力度,争取早日完工。(二)建议本项目必须严格按照经过审定的重庆市云阳县城市总体规划进行设计、施工。对本项目和后续工程的衔接部位和接点要明确交待清楚,要制订与施工现场实际相吻合的科学的、合理的、详细的施工设计方案,尽量避免重复建设,如开挖、填埋等的返工,造成人力、物力和资源的浪费。综上所述,本项目的建设是必要的和可行的,建议批复实施。第二章 项目提出的背景及建设的必要性第一节 项目提出的背景一、云阳县地理概况云阳县位于重庆市东部,三峡库区腹心地带,地理坐
16、标介于东经1082410914、北纬30353126之间。东邻奉节县,南连湖北省利川市,西接万州区、开县,北靠开县、巫溪县。南北长99.5公里,东西宽70.2公里,幅员面积3649平方公里。长江自西向东横贯全境,境内流程68公里。县城临江,自古为商旅必经之途,现已成为三峡库区经济带的重要组成部分。二、新县城概况云阳县新县城是老城沿长江整体西迁30多公里,依托一江(长江)、一河(澎溪河)、一半岛,依山傍水而建,经10年建设,赢得了“三峡移民看云阳”的美誉,一座崭新的“中国移民新城”像出水芙蓉一般,绽开在三峡库区中心。在重庆市区县城市的发展规划中,已将云阳列为重庆市十大城市之一。为实现该战略目标,
17、云阳新县城远期规划占地面积将达到60平方公里,为老县城的30倍;新县城目前建成区规模已达到12平方公里,城市人口达18万多人,加上流动人口共25万左右,一座环境优美的现代化生态旅游城市已初具规模。新县城南临长江,西临澎溪河,环绕凌空屹立的磐石城,地势开阔,用地完整,发展空间大。是云阳县水陆交通枢纽和政治、文化、经济中心,是万里长江一颗璀灿的明珠。第二节 项目建设的必要性一、是移民搬迁安置的需要云阳县在三峡工程淹没迁建,无论是淹没土地和动迁人口都在三峡库区淹没总量的七分之一以上,是三峡库区最大的移民县。云阳新县城由云阳镇、云安镇和双江镇三个移民大镇联合组建,迁入人口10万之巨,移民安置任务重;户
18、藉制度改革以后,大批农民进城谋发展,增加了云阳新城人口荷载,加剧了安居矛盾。该项目的开发,可增大移民安置容量、缓解安置矛盾。是十分必要的。二、是改善城市人居环境,提高生活质量和居住文化的需要改革开放20多年,云阳人中的一部份靠勤劳和智慧,经商办企业、外出务工等,先富了起来,他们对居住条件从单一的居住需求,变成了多功能需求;从简单的生理需求,延伸到了对居室文化艺术的心理追求。而绿森碧水蓝天座落在长江之滨的花园小区,坐北朝南,背山面水,可享花草环合之清幽,览高峡平湖之盛景;外观造型典雅,室内布局合理,充分体现了健康、时尚、简洁、适用的现代居住文化理念。完全可以适应先富起来这部份人的住房市场需求。三
19、、是打造云阳“中国移民新城”品牌的需要云阳县人民政府抓住三峡移民迁建的机遇,大打“移民” 牌,确立了打造“中国移民新城”的品牌意识,为此,以大手笔的气魄兴建了长江第一梯(万步登云梯)、长江第一滨江花园、长江第一路(沿江大道)等工程。然而,只有掩映在绿树红花之中的绿森碧水蓝天小区辟落,才能向世人展示三峡移民“搬得走,安得稳,能致富”的中国特有的移民文化,才能与上述几个长江第一工程相呼应。有益于塑造“中国移民新城”的形象。四、是缓解住房压力、促进商业发展的需要云阳县的房地产处于刚刚起步阶段,住房需求日益增大。随着经济的发展和人们生活水平的提高,导致消费者对零售业需求增加,从而营造了对商业地产的市场
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