商业运营管理方案1114218412.doc

商业运营管理方案
第一篇 市场经营管理方案
一、市场商业机会分析
1、商业地产业态和业种选择
1.1、第四代专业市场背景分析
1.2 、Shopping-mall（购物中心）背景分析
1.3、商业街背景分析
1.4、临时性展馆背景分析
2、长三角主要商圈商业地产商铺供给面积分析
3、可比市场业态分析（义乌国际商贸城一期市场）
二、本项目市场业态定位
1、项目选择业态的原则
2、项目的业态选择
3、项目的业种选择
4、项目的楼层规划
4.1、第一层业种规划
4.2、第二层业种规划
4.3、第三层业种规划
4.4、第四层安排
4 .5、第五层安排
4 .6、第六层安排
5、市场业态的组合原则
三、市场运营策划的核心――市场运营计划
四、市场功能说明
五、经营策略
1、项目铺型结构详析
2、赢利模式
3、市场前期的经营管理
六、市场经营管理手册
第一章、市场招商细则
第二章、市场抽签、选择商铺定位到户的实施办法
第三章、市场商铺使用权转让、转租管理规定
第四章、市场商铺使用权转让、转租流程
第五章、业主入住流程图
第六章、玩具商会章程
第七章、市场管理公约
第八章、市场商铺管理办法
第九章、市场先行赔偿制度
第二篇 市场物业管理方案
1、管理机构设置及人员配置
1．1、管理架构
1．2、人员配置
1．3、岗位安排
2、部门职能
2．1、综合管理部
2.2、财务部
2．3、市场物业管理部
2．4、安保消防部
2．5、保洁绿化部
3、岗位职责
3．1、总经理岗位职责
3．2、副总经理岗位兼行政管理部经理岗位职责
3．3、综合管理部员工岗位职责
3．4、财务部员工岗位职责
3．5、市场物业管理部员工岗位职责
3．6工程部员工岗位职责
3．7、安保消防部员工岗位职责
3．8、保洁绿化部员工岗位职责
4、各部门工作手册
4．1、安保消防部工作手册
第一章 总则
第二章 日常管理制度和规定
第三章、安保人员应具备的礼仪
第四章、消防管理规定
第五章、市场防火方案
第六章、物业火警应急处理程序
第七章、安保消防部安保员培训
第八章、安保员车辆管理服务=c
4．2工程管理部工作手册
第一章、工程管理部人员素质
第二章、设备房管理
第三章、弱电管理
第四章、电梯管理
第五章、空调系统运行管理
第六章、 供暖锅炉运行管理
第七章、仓库管理
第八章、采购管理
第九章、工程部紧急措施实施方案
4．3、保洁绿化部工作手册
第一章、清洁服务与环境卫生保洁工作要求
第二章、地板拖扫操作标准
第三章、楼道清洁操作标准
第四章、玻璃门、窗、幕墙清洁操作标准
第五章、公用卫生间清洁操作标准
第六章、办公场所清洁操作标准
第七章、市场外公共场地清洁操作标准
第八章、垃圾的运送和清理

第一篇 市场经营管理方案

一、市场项目商业机会分析
1、商业地产业态业种选择
1.1、第四代专业批发市场背景分析
从发达国家商业批发业的发展趋势和经验看，专业批发市场的发展具有以下一些规律：其一，其发展都经历了从初级到成熟、从粗放到集约、从混乱到有序的过程；其二，其发展呈规模化、集约化发展趋势，市场数量减少，规模扩大，分布集中；其三，批发市场一般分布在交通便捷、用地宽敞的城市周边地区，布局较均衡；其四，能够承担起商品的企划开发和零售店支援的功能，同时具有金融、集货备货、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，批发市场的现代化发展趋势，如现代化的管理系统、国际国内仓储物流中心、酒店餐饮、铁路货场等都是必要的；其六，逐步形成与国际市场衔接的现代化市场交易体系和市场运行机制。
义乌市场的规划符合批发市场的趋势与规律，成为最具特色的第四代专业批发市场（即：批发+样品展示+义博会）。目前义乌小商品城股份公司下属的篁园市场、宾王市场、国际商贸城一、二期市场、四星级宾馆银都宾馆、三星级宾馆商城宾馆、梅湖会展中心以及国际商贸城国际仓储物流中心、江东国内仓储物流中心等。其中，国际商贸城一期市场占地400亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿元人民币。该市场的经营业态主要为玩具和饰品等，有9600个商铺。国际商贸城二期市场主体建筑由三个市场交易区和6幢小高层组成。市场包括：F、G、H三个市场交易区、四星级宾馆、高档写字楼等，总用地面积52．82M²（792．3亩），总建筑面积约90万M²，容积率1．45，绿地率25%，建筑密度38%，预算总投资约30亿元。本项目地处上海周边，高标准、体量大、设施先进、功能齐全，作为让“国内卖家和国际买家“无缝对接”的国际采购中心，适合选择在第四代专业批发市场业态上发展而来的具有展览展示和网上交易平台的第五代专业批发市场业态。

1.2 、Shopping-mall（购物中心）背景分析
购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。shopping mall是指城市市区购物中心。购物中心的本质特点是统一管理和分散经营的管理方式。管理者对购物中心实行统一的集中管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者部参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。
购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。购物中心在９０年代中期开始引入国内。９０年代末期，深圳首家MALL购物中心—铜罗湾百货开业，它是利用工业厂房改建的物业；2002年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，位于享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴金融贸易区核心地带，堪称“现代商业巨型航母”。购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心经营失败。本项目地处“江苏的东大门，上海的后花园——昆山花桥”，不在上海繁华闹市之内，故本项目不适合选择购物中心业态。

1.3、商业街背景分析
从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。第四个时期，大型商业街的出现。第五个时期，是规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。第六个时期是六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。第七个时期，商业步行街增加shopping mall 购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。
商业步行街对城市发展的影响与作用：
(1)、商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。
    (2)、重振原有商业中心，带动城市新一轮发展
    (3)、塑造新的城市中心。
    (4)、步行街对城市商业结构更新，改变了单一购物结构，通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。
    (5)、强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局
    (6)、步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。
上海海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一—上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。商业街必须与房地产相辅相成，与周边居住环境相互依赖、相互依托。有数据显示，10万平方米的Mall，周围需要50万人口的购买力来支撑。本项目刚开始开发，周边没有一定规模人口购买力来支撑，故本项目不适合选择商业街业态。

1.4、临时性展馆背景分析
随着改革开放的进一步深化，会展业在中国的发展也越来越快。根据有关数字显示，2004年中国举办展览会总数超过2000个。主要分布在北京、上海、广州、大连、成都、深圳等沿海和经济发达地区。据了解，改革开放以来，我国展览业从小到大，以年均20％的速度递增，行业经济效益逐年攀升，场馆建设日益完善，已经成为国民经济的助推器和新亮点。  会展业的快速发展取决于她区别于传统产业的独特魅力。首先会展业作为新兴行业自身具有可观的经济效益。据专业人士透露，目前中国会展业本身的利润率大都在30％至50％，甚至更高。而近十年来，我国通过展览实现外贸出口成交额达340多亿美元，内贸交易120多亿元人民币。更为重要的是，会展业具有强大的产业带动效应，不仅能给城市带来场租费、搭建费、广告费、运输费等直接收入，还能创造住宿、餐饮、通信、旅游、购物、贸易等相关收入。据悉，这种带动效应大约为1比9，即举办地在会展上投入1元钱，就将在该地相关产业中有9元的实际产出。另外会展能汇聚巨大的信息流、技术流、商品流和人才流，将对国民经济和社会进步产生难以估量的影响和催化作用，这些社会效益有的是立竿见影的，而更多的是潜移默化、逐步发挥作用的。由此可见会展业是名副其实的朝阳产业 。现以北京、上海、广州、武汉、深圳、大连、沈阳等城市为中心的全国性展览网络已经形成。但是，我们也应该看到，我国展馆建设也出现过热，在本项目周边已有建好和投入使用并已形成品牌的展馆有：上海新国际博览中心、苏州国际会展中心。我们应走“差异化”发展之路，即：采取“虚实结合”方式，通过举办主题性临时展来聚人气，以便于后期市场销售和招商工作。故本项目规划中央展馆（临时性展馆）一座，其他展馆为常年展馆，是符合业态选择规律的。

2、长三角主要商圈商业地产商铺供给面积分析
第四代市场
类
面积（平方米）
市场
面积（万m²）
商铺
面积（每个）
扬州五亭龙玩具城
18
商业街：150-300
市场：20-80
五角世贸商城
48
15
义乌国贸城一期
34
9．5-14
苏州国际服装城
100
9
无锡新世界纺织城
130
20
无锡东方轻纺城
104
市场一期1楼商铺：48；
2和3楼:96
合计
434
—

3可比市场业态分析（义乌国际商贸城一期市场）
义乌国际商贸城一期市场占地400亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿元人民币。该市场的经营业态主要为玩具、饰品和工艺品，有9600个商铺。其中：市场一楼的经营业态主要为玩具和花类，有3000个商铺。其中：玩具类商铺有2000个。它们包括：普通玩具（有1000个商铺）、电动玩具（有400个商铺）、充气玩具（有200个商铺）、毛绒玩具（有400个商铺）；花类商铺有1000个。
市场二楼的经营业态主要为饰品，有3000个商铺。其中：珠宝类商铺有1600个；头饰类商铺有1400个商铺。
市场三楼的经营业态主要为工艺品，有3000个商铺。其中：装饰工艺品商铺有1500个；喜庆工艺品商铺有300个；旅游工艺品商铺有200个；瓷器小工艺品商铺有200个；相框类商铺有500个；饰品配件商铺有300个。
市场四楼为生产企业直销中心，有商铺600个。如表一和表二所示：

表一：国际商贸城一期市场业态情况登记表

商铺数（个）

业态规划

业种规划（商铺数：个）

一楼
3000
玩具、花类
普通玩具（1000）
电动玩具（400）
充气玩具（200）
毛绒玩具（400）
花类（1000）
二楼
3000
饰品
珠宝（1600）
头饰（1400）
三楼
3000
工艺品
装饰工艺品（1500）
喜庆工艺品（300）
旅游工艺品（200）
瓷器小工艺品（200）
相框（500）
饰品配件（300）
四楼
600
生产企业直销中心
合计
9600
———

表二：国际商贸城一期市场业态分布图

1.5本项目商业机会
1、位置因素分析
我们准备在江苏省昆山市花桥镇投资筹建的国际展览中心中，计划先期建一座玩具城堡。花桥是苏、沪两省市的交界处，昆山是外商密集的小上海，沿江高速、沪宁高速从花桥贯穿而过，将来上海延伸过来的城际轻轨，也为巨大的人流提供条件，因此是建玩具城堡的合适选址。
2、区域产业因素分析
截止目前，长三角玩具生产企业近2000家，从业人员有55万多人，2004年外贸出口总值达54.39亿美元。与珠三角相比，其玩具出口产品虽然在国际市场占有率、国际网络健全、玩具门类齐全等方面存在着一定的差距，但是由于长三角被经济人士公认为我国经济最发达、对外开放程度最高、经济最为活跃的区域之一，其在生产成本和劳动力成本以及资金、信息、人才资源等方面有着无以伦比的区位优势。因此，中国玩具企业已开始移师北上，中国玩具产业的重心已逐渐由珠三角向长三角转移。由此可见，依托上海，立足长三角，建立一个大型玩具城，有利于整合该区域的玩具产业链，扩大长三角的玩具产品的对外出口贸易，提升整个中国玩具产品的技术含量和附加值，打破中国玩具“贴牌生产”的怪圈，是一个具有前瞻性的战略选择。
3、玩具生产企业需求因素分析
随着我国经济的发展，我国城乡居民的消费支出中，玩具类支出始终保持着一个不断增长的良好势头。我国玩具市场正在伴随玩具要领的延伸、功能的拓展及消费群体的日益扩大，逐渐从温而不热的季节性、节日性的特定销售态势中走出。中国加入世贸，执行国民待遇规则，外商必涌入中国市场，国外玩具产品的到来，将使中国玩具市场发生巨大变化，竞争也会日趋激烈，中国玩具业必定要有一个重新整合的过程。面对美国、欧盟等发达国家成熟的玩具工业发展现状，我国玩具企业如何在国外知名玩具品牌的激烈竞争中得以生存和发展，这是一个摆在我国玩具业面前亟待解决的问题。而在中国玩具出口区域格局中，长三角的玩具产业由于还没有一个可供其对外出口的理想平台的支撑，玩具产业链难以形成集聚效应，因此，在长三角和珠三角的“南北争霸”中处于明显不利的地位，其区域中玩具企业只能依靠广州这一跳板开展对外贸易，此已非长久之计。对此，我们从中国玩具业的国际和国内区域激烈竞争的态势出发，在长三角的重心地带上海附近---昆山，建一座大型玩具城，既是顺应中国玩具产业链已逐步从珠三角向长三角进行战略转移的时代潮流的需要，也是中国玩具产业在国际玩具业激烈的竞争环境中提高整体竞争力的需要。

二、本项目市场业态定位
1、项目选择业态的原则
前瞻性、国际化、时尚化、细分化。
2、项目业态选择
据上述分析和项目环境，项目的业态选择：玩具、礼品和工艺品。

3、项目的业种选择
3.1、玩具展区
（1）、婴儿玩具
（2）、电动或遥控及发条类玩具
（3）、动作类玩具
（4）、游戏益智类玩具
（5）、毛绒及布制玩具
（6）、玩偶
（7）、骑乘类玩具：童车，婴儿车，小自行车
（8）、玩具乐器
（9）、充气玩具
（10）、其他玩具及玩具零配件、辅料
3.2、礼品展区
（1）、纸品及包装产品：日历，挂历，台历，贺卡，问候卡，礼盒，礼盒包装，手工艺纸，纸袋，丝带，礼品包装纸
（2）、画、相及框：中国字画，油画，雕版画，相簿，相架，工艺镜框，画框，活动支架
（3）、宣传礼品及赠品：宣传赠品，徽章及奖章，纪念品，钥匙扣，钥匙包，记事簿
（4）、工艺品：景泰兰，漆器及雕漆，工艺扇，工艺灯，文房四宝，人发及发制品，绣品，花瓶，工艺茶具，酒具，雕刻工艺品，泥塑工艺品，树脂工艺品，民族工艺品，天然工艺品，其他工艺美术品
（5）、珠宝及骨刻玉雕
　　① 珠宝首饰：宝石、珍珠、珠宝首饰原料、金银
　　② 骨刻玉雕：牛骨、马骨、骆驼骨、玳瑁壳、鹿角、珊瑚、珍珠母及其他动物质雕刻制品（包括塑模制品），玉石雕刻制品
3.3、装饰品展区
（1）、家居装饰品：门窗装饰，墙挂装饰品，人造花
（2）、节日、派对装饰品：气球，装饰蜡烛，烛台，派对用品，派对布置及装饰，圣诞布置及装饰，复活节用品及装饰，其他节日用品及装饰
4、项目的楼层规划
4.1、第一层业种规划
该层营业面积约为9968㎡。
该层业种规划：玩具类
（1）、婴儿玩具
（2）、电动或遥控及发条类玩具
（3）、动作类玩具
（4）、游戏益智类玩具
（5）、毛绒及布制玩具
（6）、玩偶
（7）、骑乘类玩具：童车，婴儿车，小自行车
（8）、玩具乐器
（9）、充气玩具
（10）、其他玩具及玩具零配件、辅料

4.2、第二层业种规划
该层营业面积约为9320㎡。
该层业种规划：礼品类、 装饰品类。同时，在该楼层设有国内品牌玩具生产企业直销中心。
其中：（1）、礼品展区
①、纸品及包装产品：日历，挂历，台历，贺卡，问候卡，礼盒，礼盒包装，手工艺纸，纸袋，丝带，礼品包装纸
②、画、相及框：中国字画，油画，雕版画，相簿，相架，工艺镜框，画框，活动支架
③、宣传礼品及赠品：宣传赠品，徽章及奖章，纪念品，钥匙扣，钥匙包，记事簿
④、工艺品：景泰兰，漆器及雕漆，工艺扇，工艺灯，文房四宝，人发及发制品，绣品，花瓶，工艺茶具，酒具，雕刻工艺品，泥塑工艺品，树脂工艺品，民族工艺品，天然工艺品，其他工艺美术品
⑤、珠宝及骨刻玉雕
　　① 珠宝首饰：宝石、珍珠、珠宝首饰原料、金银
　　② 骨刻玉雕：牛骨、马骨、骆驼骨、玳瑁壳、鹿角、珊瑚、珍珠母及其他动物质雕刻制品（包括塑模制品），玉石雕刻制品
（2）、装饰品展区
①、家居装饰品：门窗装饰，墙挂装饰品，人造花
②、节日、派对装饰品：气球，装饰蜡烛，烛台，派对用品，派对布置及装饰，圣诞布置及装饰，复活节用品及装饰，其他节日用品及装饰

4.3、第三层业种规划
该层营业面积约为9508㎡。
该层业种规划：动漫游戏软件产品。同时，在该楼层设有海外进口品牌玩具直销中心（如韩国玩具精品馆、台湾玩具精品馆和香港玩具精品馆和美国玩具精品馆等）、动漫游戏园、儿童娱乐园。
该楼层设计的主题：儿童世界；（可以以整体出租模式交予儿童娱乐机构经营。）
（1）、对象：以各类型家庭的孩子为主，集玩、食、购、学习和智力开发为一体的儿童世界。
（2）、产品：按产品类型分区设置，如：按年龄分区的儿童服装、玩具反斗城、儿童摄影、理发、儿童图书。
（3） 、理由：
l 家长对独生子女的宠爱，消费较高；
l 大人小孩同玩同乐，能带动全家消费；
l 儿童消费容易聚集人气；
l 为周边沪、苏、杭等大城市儿童提供了良好的儿童娱乐服务。

4.4、第四层安排：有商业配套企业，如餐饮、娱乐、休闲等。

4 .5、第五层安排：
（1）、较强实力的研发机构或生产厂家；
（2）、以展览展示为目的的商品经营者；
（3）、国外大型儿童用品、玩具、礼品采购集团；
（4）、商务洽谈区

4 .6、第六层安排：为市场管理方办公场所和配套服务企业，如咨询、法律顾问、装修、设计、会计、审计、培训等；

5、市场业态的组合原则

开发模式直接关系到市场运营工作的主要内容，例如万达商业地产开发模式是与大商家沃尔玛建立合作联盟，市场业态的组合的重点是半主力店和中小商家。本项目可以借鉴其成功经验，市场招商之前，第一步组建市场经营管理公司负责招商和经营管理，对业态进行统一设计和管理，采用流水线模式，充分考虑不同业态之间的互补促进作用。市场统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中"统一招商管理与业态管理"又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了项目前期的规划是否成功，而且决定着后期市场商业运营的管理能否成功。
第一基本原则：要维护第五代专业市场的产业经营黄金搭配，作到市场细分。据我们对国内多家同类市场考察调研的经验总结，比较认同“产品展示+批发+外贸定单+博览会+网上交易平台”的这个第五代专业市场产业经营黄金搭配，此搭配特别适用于超大型国际采购中心，市场运营要注意维护和管理好这个经营原则。
　 第二基本原则：要维护市场的统一主题形象和统一品牌形象。市场运营时要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。
　 第三基本原则：市场业态的组合目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能过多地盲目招同一品类的店进入。
第四基本原则：市场经营方式的选择原则。核心主力品牌店尽量自营一部分或全部，我们可以自己组建市场经营管理公司，并聘请知名商业管理公司专家作为我方的市场经营管理顾问，也可以吸收优秀商业团队加盟，这样一可以加强经营控制力度，有利于市场长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力品牌店的租金收入。而招主力商户尽量以租赁为主、销售为辅；招非主力商户尽量以销售为主、租赁为辅，这样也可以增强我方对市场的整体控制力度，提升经营业绩。
　　 第五基本原则：业态组合顺序原则。核心主力店先行，次主力店紧随，普通商户随后的原则；玩具经营项目优先，辅助项目配套的原则。
　　 第六基本原则：核心主力店市场布局原则，从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的运营对整个市场的运营成败，市场普通商户和配套机构的引进都有重大的影响。一个超级玩具生产企业直销店或超级玩具销售公司的入驻，常常能带动整个市场的顺利运营与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到市场的形态。市场的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点。
　　 第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。"以点代面，特色经营"是市场特别是超大型综合性市场的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃市场气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与市场的经营主题及品牌形象相吻合。

　　 第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为市场经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个市场作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为"先做人气，再做生意"的原则。
　 第九基本原则：统一市场经营的"管理"要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的市场物流服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的市场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个"统一服务"不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的市场运营管理中。
第十基本原则：市场要具备完善ERP信息系统，为市场管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通和商户缴费一卡通、网上缴费与玩具派送的快捷、安全和方便物流服务等便利服务，还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如商品单品进销存信息等等。更能为市场自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地评效、商户业绩等经营信息，便于市场分析后对经营场地（稀缺资源）进行无限再分配。市场的经营管理不是一个开业后就完结的工作，实际上市场的经营管理是一个无限循环的工作，这都需要信息系统的分析支持。

三、市场运营策划的核心――市场运营计划

■准备：市场经营管理计划、市场物业管理计划、市场营销和招商计划、市场宣传推广计划，为保障广大业主利益，我方要做好细致的准备工作。要确定市场运营时间安排、主要市场经营管理骨干、主要市场运营活动、市场运营费用。开展实际市场运营工作之前，首先确定招商条件，然后确定商家档次、规模。

国内外品牌玩具生产企业直销店的招商条件
条件名称
具体内容
租金
10～15年租金计划，反映出初期的扶持阶段
售价
我方对其出台的优惠销售政策
展位服务
提供大面积展位和展位优先选择权等相关服务
配套支持与服务
降低其经营成本，例如物流配送、外贸出口等服务

■市场运营时间安排：

由于大型市场运营任务较重，运营时间要提前安排，其中国内外品牌玩具生产企业直销店的招商要事先做好相关工作，在项目设计方案出来后要正式确定主力店，根据其的具体要求进行方案设计修改与完善，而后进入施工状态，避免方案被迫修改所造成的损失。
中小商户要在国内外品牌玩具生产企业直销店确定后，建筑封顶前开始市场展位安排工作。
市场运营计划
市场运营工作名称
内容
目的
国内外品牌玩具生产企业直销店的招商
专题研究国内外品牌玩具生产企业直销店，确定完成其招商的时间
了解扩张策略和选址条件
名店招商
主要面向世界玩具和珠宝名店，要提前了解消费人群对知名品牌的购买力与消费文化方面的接受程度。
掌握品牌资源
区域级玩具品牌代理商
主要研究玩具销售网络渠道（尤其是外贸出口渠道）
掌握重点品牌资源
国外玩具采购商
建立国际玩具采购基地
促使国内卖家和国际买家“无缝对接”
海外商会
把海外商会作为重点招商对象
设立如香港玩具馆、韩国精品馆、美国馆等进口玩具产品馆
市场经营管理队伍
选拔与培训，研究市场经营管理骨干人才的定向猎取
市场试营业和正式开业宣传
确定费用开支和宣传策划工作

四、市场功能说明
1、管理功能
管理是保证市场经营正常化的基本保障。
l 组织由市场经营管理公司和业主共同参加的市场管理委员会；
l 制定有关市场的管理规定；
l 解决市场纠纷和分歧；
l 检查、监督产品的质量；
l 决定市场业主都必须遵守的市场管理公约
l 决定市场的防盗、防火问题；
l 处理紧急情况的问题；
l 成立市场义务消防队、义务治保队、党总支和妇联等群众性自治组织；
l 组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动；
l 争取政府的优惠政策，创造良好的市场平台环境；
l 成立具有行业特点的中介服务组织，专业商会，行业协会。
2、选择合适的主题，聚集商气，引进主力店和品牌店提升物业形象
相关产品高度集中形成一个突出的主题，不仅能够建立项目的个性与特色，而且能够使整个项目的灵魂得以体现，可以在较大范围内主导行业市场，占据市场优势，形成规模效应。
只有主题明晰，统一经营，统一规划、统一形象才能落到实处，整体效应才有更好的发挥。成行成市的主题专业市场随着市场的发展越来越成熟，许多商铺年年都能升值，投资回报相当可观，对于投资者和经营者来讲，有良好的市场前景。
目前国内的商业物业普遍存在一种现象：一楼生意火爆，二楼生意一般，三楼有些顾客，四楼没人光顾。而比较成功的市场的经营情况来看，这些市场基本上不设临街铺位，几层市场经过统一规划设计，合理分割功能分区，有意识地引导消费者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。从局部上看，一楼的营业额明显高于其它楼层，但正是由于经营商的精心设计，带动了“高层”市场的销售额，在保证一楼生意火爆的同时，兼顾到经营死角和高楼层的商铺经营与销售。
由于市场有三层的营业面积，要使楼上的物业价值最大化，必须对整个市场进行整体规划设计，引进主力店（企业）和主力品牌商品，从经营的角度规划设计符合市场需求的商业形态，从而带动项目的整体销售与经营，而只有主题明确，才能对品牌店的入驻产生足够的吸引力。同时，通过品牌店和主力店的加入，容易在市场上形成口碑，有利于市场的繁荣和后续经营。
3、借势借力，为我所用：
l 借“中国国际采购中心”的规模优势，强化本项目国际采购中心价值的独特性；
l 借“玩具城堡”的儿童娱乐休闲配套成熟之势，强化我们的儿童娱乐休闲氛围；
l 借“中国国际采购中心”的区位优势，强化我们的市场商业地位无可替代。
在借势借力的同时，还要凸显个性：
l 在借势借力同时，树立中国国际采购中心的龙头地位，将其他项目成为配套和衬托。
五、经营策略
1、项目铺型结构详析

铺 型
面 积
套数/百分比
类

别
一楼
旺铺
约216平方米
24/2.17%
边铺
约729平方米
81/7.31%
中间铺
约2376平方米
264/23.84%

二楼

旺铺
约153平方米
17/1.64%
边铺
约756平方米
84/8.11%
中间铺
约2880平方米
320/30.9%

三楼

旺铺
约153平方米
17/1.61%
边铺
约441平方米
49/4.64%
中间铺
约4050平方米
450/42.6%

2、赢利模式
首层商铺以销售为主，确保首层商铺的价值，并按照已经确定的商业主题经营管理,合理分割单位面积，尽量满足经营者的功能需求，以求能实现利润的最大化；二层物业以销售为主；三层以上的物业出租为主，为企业提供长期的稳定的现金流，等待周边商业气氛成熟和周边物业升值后再伺机售出，以追求利润的最大化。如需资周转时，可在适当的时机将物业售出。出售的铺位都采用返租的形式，增加投资型业主的信心，返租以3-5年为宜，而且单价不宜太高，否则，将增加推广的投入和后续经营的成本压力。
3、市场前期的经营管理：
为了保证销售与招商的顺利进行，应该注意：
l 按照经营主题，统一招商，并作好相应的功能分区安排；
l 把握商品的结构，引导商家经营；
l 统一形象（市场内、外），统一信息发布；
l 多功能公共区域的设计与活动组织：比如市场中庭展示中心、商务洽谈区、活动广场等。
3、市场后续的经营管理：
目的：使物业升值做出品牌，为企业下一个项目打好基础
l 组建专业的市场物业管理公司，引入先进的管理理念；
l 负责玩具城堡进一步推广，不断加强其市场形象和知名度；
l 大型的公关活动，使玩具城堡成为客户注目的焦点；
（三）预留管线
（1）、首层设计成投资经营或自主经营铺位销售，确保首层商铺的价值，并按照已经确定的主题招商经营，带动二层以上物业，同时，为经营通道预留好进出通道，吸引人流更上一层楼，以免影响二、三层主力市场的经营；
（2）、二层以上的物业设独立的上楼通道，方便购物者进出市场，另一方面，在返租期届满后，方便二层以上物业的经营；
（3）、可以安排在市场中庭设计500－1000平方米的展示中心或互动广场（活动、信息发布）。
（4）、仓储配送可以通过租赁仓库或建地下仓库位置规划预留仓储功能。
六、市场经营管理手册
第一章、市场招商细则
中国采购中心玩具城堡经国家工商行政管理局批准，于二零零六年X月X日正式注册，登记证号为“工商市字XXX号”。于2006年X月X日开始招商，于X月X日隆重试开业，凡符合国家有关规定的法人和个体经营户均可入场经营。具体招商细则如下：
1、市场管理方事项
楼层摊位售价 售价 面积
一楼 13000元/平方米 9968平方米
二楼 10400元/平方米 9320平方米
三楼 6500元/平方米 9508平方米
玩具馆整体销售均价10000元/平方米
2、市场布局及商铺数量
采取全内廊式营业展示厅格局，一层至三层为营业区，共有商铺1306个。其中：一层为369个，二层为421个，三层为516个，每间面积为9 m²（可根据业主需求提供商铺面积）。
3、新进商户需预缴以下费用：
（1）、商铺租金免缴12个月；免缴期届满后，除拥有商铺产权自营的业主外（免缴租金），从第二个月开始，每月1-10号交纳当月租金及物业管理费等相关费用。
（2）、市场商铺押金5000元/间、产品质量预赔金3000/间；
（3）、清洁费2元/ m²/月。

4、签约方式
合同一年一签，租金每半年支付一次（不包括拥有商铺产权的商户）。每年合同的截止日期为X月X日。合同期届满，市场内商户有优先续约权。
5、通讯设施
市场每个商铺设4部电话端口，外线通讯费用按电信部门有关规定实收，内部虚拟通话费不另收费（若有变动按电信部门有关规定办理）。商铺还设有LAN宽带端口，商户可自主选择安装。
电信收费标准：电话安装工料费X元、电信月租费20元/年；宽带800元/年。
6、水电费用
进场商户自用电费按独立电表实计（加合理线耗），根据供电部门相关标准收取。公共照明部分、中央空调、水按面积合理分摊。
7、优惠政策及相关服务
免收商铺场地装修费，房租三年内免递增。市场内商户有优先租用市场仓库、车位等权利，经营户的工商、税务登记等事项，由市场管理方代办。
8、市场硬件设施
中国采购中心玩具城堡是大体量、高规格、功能强大的专业玩具展贸和采购平台。市场位于项目启动区（B地块），建筑地上3层，地下1层，总高度为22.4米，总建筑面积30387M2，共设有1306个，其中：1285个标准展位（3 M X 3 M）、21个非标准展位。有1个商务谈判室（三楼）、2个餐厅（一楼和二楼）和1休闲咖吧（二楼）。一、二层为普通展厅，层高适合一般布展需要。一层层高6M，设有369个展位，其中标准展位（3 M X 3 M）359个，10个非标准展位；二层层高5.5M，设有展位421个，其中标准展位（3 M X 3 M）416个，5个非标准展位；三层为大空间，层高为5M至11.9M，设标准展位516个，其中标准展位（3 M X 3 M）510个，6个非标准展位。三楼展位可作普通展览，也满足大公司整体展览的需求。市场内自动扶梯、中央空调、互联网专线系统、中央控制消防喷淋、防盗报警、安全监控系统等现代化设施一应俱全。

9、其他事项
（1）、本细则条款和国家有关政策规定相抵触时，以国家有关政策为准。
（2）、本细则所提及的面积标准按建筑面积计算。
（3）、本细则有关未尽事宜，市场管理方有权在正式租赁合同中进行补充。
（4）、其他未尽事宜由市场管理方和业主协商解决。
10、现场招商办公联系方式：
办公时间：8：30-17：00（白天），双休日照常办公

第二章、市场抽签、选择商铺定位到户的实施办法
一、参加对象
已取得市场商铺抽签资格或商铺选择资格的业主。
二、定位方式
1、抽签商铺以抽签的方式定位。
2、选择商铺按中标价从高标到低标的顺序以选择的方式定位。
三、须带资料
1、业主本人办理的，须带商铺抽签单或商铺选择单、商铺预交款收据或招标保证金收据、业主本人身份证等资料的原件。
2、委托他人办理的，须带商铺抽签单或商铺选择单、商铺预交款收据或招标保证金收据、被委托人身份证等资料的原件，以及业主本人身份证复印件。
四、定位程序
1、入场 凭商铺抽签单或商铺选择单、商铺预交单收据或招标保证金收据、业主本人身份证原件或被委托人身份