环球世贸广场(含五星级酒店)项目可行性论证报告.doc
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1、土地整治收储农民安置房建设项目目 录第一章 总 论11.1项目简介11.2 编制依据及内容31.3 项目建设单位概述31.4主要研究结论4第二章 项目背景及必要性82.1项目背景82.2项目建设必要性9第三章 项目选址与建设条件分析123.1项目选址123.2建设条件分析12第四章 拆迁安置方案164.1项目区域概况164.2拆迁安置标准17第五章 建设内容与户型选择195.1建设内容195.2户型选择22第六章 工程设计方案236.1xxxxxx农民集中安置房设计方案236.2xxxx六期安置小区设计方案37第七章 环境影响评价527.1 场址环境质量现状527.2 项目建设和运营对环境的影
2、响527.3 环境保护措施557.4 环境保护结论58第八章 节能节水608.1节能影响分析608.2节能措施618.3节能效果分析63第九章 劳动安全卫生659.1设计依据659.2职业危害因素的分析659.3主要防范措施659.4 预期效果及评价66第十章 消 防6710.1编制依据6710.2消防措施67第十一章 项目实施方案6911.1 项目管理机构6911.2 建设安排与合理工期6911.3 工程管理71第十二章 投资估算及资金筹措7612.1估算依据及说明7612.2 项目总投资估算7712.3 资金来源可靠性分析8012.4融资结构分析8012.5融资成本分析8112.6项目面临
3、的主要风险8112.7 融资风险分析83第十三章 经济评价8413.1 项目计算期8413.2 还款资金8413.3公司存量贷款本息8913.4公司综合现金流及还本付息91第十四章 社会效益分析9414.1影响分析9414.2社会效益分析9514.3社会适应性分析95第十五章 结论与建议9715.1 结论9715.2 建议98附件: 第 2 页 共 74 页环球世贸广场(含五星级酒店)项目第一章 总 论1.1项目简介1.1.1项目名称环球世贸广场(含五星级酒店)项目1.1.2项目建设单位xxxxxx有限公司(筹备中)1.1.3项目建设地点本项目位于xx市xx县,该地块位于xx路以东,南邻xx东
4、路,西接xx路,北至xx路。1.1.4项目建设规模与内容项目规模总用地面积约为136367 平方米(约204.55亩),总建筑面积372999平方米,其中地上建筑面积281493 平方米,地下建筑面积91506平方米。建设内容包括中高档住宅区、五星级酒店、商业、车库及规划区内的配套设施建设。项目主要建设内容分两期设施:一期(南地块):项目用地面积65241平方米(约97.86亩),总建筑面积152690平方米,其中地上建筑面积112214平方米,地下建筑面积40476平方米。地上建筑主要包括:住宅及配套用房面积51900平方米,五星级酒店建筑面积46009平方米,商业总建筑面积14305平方米
5、;二期(北地块):项目用地面积71126平方米(约106.69亩),总建筑面积220309平方米,其中地上建筑面积168279平方米,地下建筑面积51030平方米。地上建筑主要包括:住宅及配套用房面积154769平方米,商业总建筑面积14510平方米。1.1.5项目建设期项目建设期为24个月。1.1.6投资估算及资金筹措投资估算:项目总投资为67400.53万元。其中工程费用60467.83万元,工程建设其他费用4869.32万元,基本预备费653.37万元,建设期利息1410.00万元。资金筹措:本项目总投资67400.53万元,其中业主自筹资本金30000万元,占总投资的44.51%,申请
6、银行贷款20000万元,占总投资的29.67%,其它资金17400.53万元来源于项目预售收入,占总投资的25.82%。1.2 编制依据及内容1.2.1编制依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市用地分类和规划建设用地标准(GBJ137-90)3、工程建设标准强制性条文城乡规划部分4、xx县土地利用总体规划和xx县其他有关专项规划5、xx县城总体规划纲要(20102030年)6、xx环球世贸广场规划建筑设计方案7、国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知(第三版)8、其他相关的政策法规和技术规划9、项目单位提供的相关材料。1.2.2研究的范围及内容根据项目建设单位的委托要
7、求,对本项目的建设进行政策和技术经济方面的研究和论证,包括项目建设的背景和必要性、项目建设规模与内容、建设方案、管理组织机构、项目实施进度安排、投资估算与资金筹措、项目效益分析等,从而论证项目的可行性。1.3 项目建设单位概述项目业主为xxxxxxx有限公司,公司目前正在积极筹备中。Xxxxxxx公司以人才为根本,以技术为先导,以实业为基础,凭借与时俱进的创新能力,诚实守信的经营作风,前瞻性的战略决策和顽强的拼搏精神,使企业始终沿着高效、快速、持续、稳健的轨道发展。1.4主要研究结论1.4.1简要结论1、项目的建设实施是全面深入落实胡锦涛总书记关于 “有步骤地推进城市建设和改造,优化城市功能,
8、改善人居环境,提高城市建设质量”的相关指示精神的重要举措。2、该项目符合当前市场需要,并根据市场需求而定位,因此在市场竞争中有更大的抗风险性。3、项目的前期工作及项目规划工作到位,考虑到了市场及项目建设中可能遇到的各种问题,项目的前期准备工作充分,为项目的成功奠定了良好的基础。4、从项目的财务分析中可以看到,项目的财务指标理想,抗风险性强,是比较理想的开发项目,财务盈利能力较强。5、该项目建成后,完善了所在地段的规划功能,提升了区域中心城市形象、完善城市功能、带动就业、增加地方财政税收;改善了房地产市场的供应体系,提升了人居质量;增加了社会有效需求,促进地区社会经济协调发展。由此该项目会对板块
9、的房地产市场开发档次有一个较大的提升,对改变xx县房地产市场大格局中的地位将产生积极有利的影响。综上所述,本项目是可行的,也是必要的。建议业主尽快实施。项目实施中企业应加强项目宣传推广和形象打造工作,制定科学合理的市场销售价格,在销售过程中严格控制降价销售;加强工程进度控制、质量控制、成本控制。1.4.2主要技术经济指标一期(南地块)经济技术指标序号项目单位数量备注1 总用地面积65241.00 97.86亩2 总建筑面积152690.00 地上总建筑面积112214.00 其中 住宅及配套用房面积51900.00 2#楼高层住宅建筑面积21706.00 294套 多层住宅建筑面积10592.
10、00 80套 排屋建筑面积18851.00 60套 物业管理用房206.00 其他配套用房545.00 酒店总建筑面积46009.00 酒店公共用房建筑面积16878.00 1#楼高层酒店建筑面积18374.00 312套1#楼高层酒店式公寓10757.00 192套 商业总建筑面积14305.00 酒店商业建筑面积7554.00 南侧沿街一层商业建筑面积2876.00 会所建筑面积3875.00 地下总建筑面积40476.00 其中 排屋地下面积15455.00 酒店地下面积25021.00 3 容积率-1.72 4 建筑占地面积16636.00 5 建筑密度%25.50 6 绿地面积195
11、73.00 7 绿地率%30.00 8建筑层数高层:26层 多层:5层 排屋:3层9 停车场 622辆其中 1#、2#楼地下停车379辆 排屋地下停车160辆 地面停车83辆二期(北地块)经济技术指标序号项目单位数量备注1 总用地面积71126.00 106.69亩2 总建筑面积220309.00 地上总建筑面积169279.00 其中 住宅及配套用房面积154769.00 高层住宅建筑面积138774.00 1236套 排屋建筑面积14538.00 60套 物业管理用房512.00 其他配套用房945.00 商业总建筑面积14510.00 地下总建筑面积51030.00 其中 排屋地下面积1
12、2510.00 高层地下面积38520.00 3 容积率-2.38 4 建筑占地面积19524.00 5 建筑密度%27.45 6 绿地面积21338.00 7 绿地率%30.00 8建筑层数高层:2432层 排屋:3层9 停车场 1160辆其中 高层地下停车935辆 排屋地下停车120辆 地面停车105辆第二章 项目背景及必要性2.1项目背景2.1.1项目区概况xx县位于xx省东南部,地处皖南丘陵向沿江平原过渡地带,是通往“两山一湖”的重要门户。总面积1263.7平方公里,现有耕地49.3万亩,可养水面14万亩,山林56万亩。辖8镇157村,人口55.4万人。国道205、318线和省道320
13、、216线交汇于县城,京福高速铁路、铜南宣高速公路正在建设之中,是皖南重要的交通枢纽。xx历史悠久,人文炳蔚,为中国青铜文化的发祥地之一。境内遗有大工山古铜矿冶遗址和千峰山土墩墓群两处全国重点文物保护单位。三国名将周瑜曾任县令。诗仙李白两度携家寓居于此,留有xx别儿童入京等千古名诗。xx钟灵毓秀,物华天宝,现为国家级生态示范区、国家现代农业示范区。境内有全国农业旅游示范点、国家农业科技园区大浦试验区,国家4A级旅游景区和省级地质公园丫山花海石林旅游区,省级森林公园小格里,省级重点保护寺庙乌霞寺。境内丫山“凤丹”、“xx大米”为国家地理标志保护产品。xx盛产优质大米、木材、丹皮、蘑菇、莲藕等,素
14、称“xx米市,xx粮仓”,被誉为“江南鱼米之乡”。矿产资源有铜、铁、锑、煤、金、白云石、石灰石、氟石等。近年来,全县上下深入落实科学发展观,突出工业主导地位,以“实施项目建设、服务企业发展、强化招商引资、促进城乡统筹”为主线,全力加快经济开发区、县城新区、大浦试验区和镇级经济建设,努力实现经济社会更好更快发展。2011年,全县实现地区生产总值121.7亿元,增长16%,全社会固定资产投资115亿元,增长30%,、社会消费品零售总额40.3亿元,增长,17.5%。2011年,引进项目103个,其中亿元以上项目46个,20亿元以上项目2个,实际利用内资150亿元,实际利用外资6750万美元。xx县
15、连续四届入选“中国最具投资潜力中小城市百强”,连续两届获xx省投资环境“十佳县”。2.1.2相关规划1、xx县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(1)发展战略“十二五”期间,围绕经济社会发展的重点,坚持有所为,有所不为,组织实施四大发展战略,全面提升城市综合竞争力。 工业强县生态立县 三产兴县坚持可持续发展的原则,统筹做好自然资源、人文景观和民俗文化的开发利用与保护工作,打造旅游品牌,把旅游业培育成为新的经济增长点和第三产业的龙头,积极推动特色餐饮、金融、商贸、物流业发展。同时,依托良好的生态环境,加强城市基础设施建设,改善与提升教育、卫生等公共服务设施,将xx建成皖江地区环境优美、人际和
16、谐的宜居家园。城乡统筹大力推进城乡一体化进程,坚持组团发展,高水平规划,快速提升城市综合承载力、集聚力、辐射力和带动力,加快城市基础设施向农村延伸,推进公共服务均等化,促进现代文明向农村辐射。加快推进城镇化,建设一批新型农村社区,加速农村社区化进程,完善区域功能,改善人居环境质量,构筑城乡协调发展的空间结构。(2)发展目标经济实力实现新跨越城乡统筹发展达到新高度建立健全以工促农、以城带乡长效机制。在城乡规划、产业发展、基础设施、公共服务、就业和社会保障、社会管理方面加快一体化进程。加大农村基础设施投入,深化城乡要素市场改革。加快促进土地向规模经营集中,工业向园区集中、人口向城镇集中。逐步缩小城
17、乡居民收入差距,不断提高人民群众幸福指数。建立科学合理的城乡布局体系,做好“一核四心多点”的城镇格局建设,推进县城“东进南扩”战略和许镇、弋江、三里、何湾4个中心镇发展,规划建设88个居民点,形成以县城为核心、中心镇、中心村三级开放型、组团式的城市发展格局。到“十二五”末,县城人口达到25万的规模,建成区面积27平方公里,全县城镇化率达60%。社会事业展现新面貌围绕解决涉及人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题,促进城乡居民“学有优教、劳有多得、病有良医、老有善养、住有宜居”。 发展承载力获得新提升(3)主要任务壮大支柱产业培育新兴产业加快生态建设推进第三产业:遵循市场化、产业化、社会化发展
18、方向,大力发展集旅游、餐饮、金融、商贸、物流、房地产于一体的现代服务业体系,强化服务业对经济发展的支撑作用。加强房地产业规划,构建良好的居住空间格局,打造“宜居xx”品牌。延伸房地产业消费链,发挥房地产业的带动作用,推动建材业、建筑业、装饰业、家具业、房地产中介业、房地产租赁业的发展,打造“建筑强县”。提升农业水平统筹城乡发展完善基础设施深化改革开放构建和谐xx。2、xx县城市总体规划纲要(1)城市发展目标 加快工业化与城镇化进程,促进经济又好又快发展;继续深化改革,完善体制创新,统筹城乡发展,实现小康xx、宜居xx、和谐xx。 (2)城镇发展战略目标 2015年,县域城镇人口达到38.0万人
19、,城镇化水平达55.9%;2020年,县域城镇人口达51.0万人,城镇化水平达66.2%,;2030年,县域城镇人口达67.5万人,城镇化水平达78.4%。 (3)城镇发展战略部署 中部:凝聚核心、拓展城区,辐射全域 中部致力于发展中心城区,以现状城区为核心,加快城市空间拓展,建设40万人的城市,形成辐射全县域的三产服务中心和高新技术创新中心,领航xx县经济社会发展。 东北部:衔接xx、城乡统筹、保护耕地县域东北部(许镇、籍山、弋江、家发)应强化与xx中心城区、湾沚次中心城区、宣城的衔接,依托快速干道、高速公路建立网络化的交通体系,形成功能互补的网络化城镇群,整合空间资源,大力保护县域基本农田
20、,作为城镇群共同的生态基底。 西南部:秀水青山、减容限建、生态旅游 县域西南部(何湾、烟墩、三里、工山)宜保护青山秀水,减少人口容量,控制建设开发,形成为县域生态旅游和生态保育的重要空间。2.1.3项目提出背景及缘由近年来,随着xx县城市经济的快速发展,以及皖江城市带承接产业转移示范区建设规划的批准,xx县房地产业也发展迅猛,住宅小区增长较快,但总体开发项目规模较小,整体开发水平不高,成规模的高标准住宅小区还较少。而随着经济和社会的发展,各种商务活动也随之大量增加,居民及经商人口大量增加,居住用房需求量随之越来越大,同时消费者对居住设施的环境及结构、布局等也提出了越来越高的要求。而随着国家政策
21、对土地的宏观控制,xx县外来资金投入加大,房地产价位将逐渐提高,同时消费者对住房的环境、套型、布局和物业管理等要素的要求会逐步提高。xxxxxx有限公司拟建设的xx环球世贸广场项目,经分析论证认为,该项目符合国家产业政策和某某市城市发展规划,项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好;工程规划符合国家城市居住区规划设计规范;各项费用取费全面、合理,符合当地工程造价一般水平,营业价格合理、比价优势明显;市场需求潜力较大,市场运营风险较小,投资效益较高;项目建成后,将极大完善xx县高端配套服务设施,对政府招商引资和加快推进城市化进程将起到积极地推动作用。综上所述,该项目的建
22、设符合国家以及xx省行业发展规划,符合xx市及xx县城市发展总体规划,符合社会和经济发展的要求,符合市民追求高品质生活的愿望和要求。2.2项目建设必要性1、是加快xx县城发展的重要举措xx县作为皖江城市带承接产业转移示范区的桥头堡,目前正处于跨越式发展阶段,居民消费能力不断提高,政府不断加大基础设施的投入,已完成205国道xx至xx段拓宽工程及正在建设的京福高铁、滁黄高速公路xx段等基础设施建设。2010-2030年xx县城总体规划确定的城市发展目标是:加快工业化与城镇化进程,促进经济又好又快发展;继续深化改革,完善体制创新,统筹城乡发展,实现小康xx、宜居xx、和谐xx。按照总体规划xx县将
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