保健服务有限公司杏林医养康项目可行性研究报告.doc
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1、目 录第一章 总论. 11.1 项目名称及承办单位. 11.2 项目概况. 11.3 研究工作的依据与范围. 41.4 主要财务数据及评价指标. 51.5 社会效益. 51.6 结论. 6第二章 项目背景及建设必要性.82.1 项目背景. 82.2 项目建设的必要性. 10第三章 市场分析、前景预测和产品方案. 143.1 市场分析. 143.2 前景预测. 153.3 建设规模及服务方案. 16第四章 场址选择与建设条件. 184.1 场址选择原则. 184.2 场址位置. 184.3 自然条件. 184.4 场址配套情况. 20第五章 工程技术方案. 215.1 工程设计依据. 215.2
2、 总图布置布局. 215.3 建筑设计. 235.4 主要设备选型. 30第六章 公用工程. 326.1 给排水. 326.2 供电系统. 346.3 天然气. 396.4 供暖制冷. 39第七章 资源综合利用与节能. 427.1 节能设计依据与合理用能标准.427.2 项目节能背景分析. 437.3 主要能源种类和耗量分析. 447.4 项目所在地能源供应状况分析.487.5 节能措施. 497.6 节能效果分析结论与建议. 60第八章 环境保护、职业安全卫生及消防. 618.1 环境保护. 618.2 劳动安全卫生. 638.3 消防. 65第九章 组织机构及人员配置. 679.1 组织机
3、构. 679.2 劳动定员. 679.3 工作制度. 68第十章 项目实施进度安排. 6910.1 编制依据和原则. 6910.2 建设工期. 69第十一章 工程招投标. 7011.1 编制依据. 7011.2 招标范围. 7011.3 招投标. 70第十二章 投资估算与资金筹措.7212.1 投资估算范围. 7212.2 投资估算依据. 7212.3 总投资构成. 7312.4 资金筹措. 73第十三章 财务评价. 7413.1 分析依据及说明. 7413.2 基本数据. 7413.3 财务计算与经济分析. 7413.4 财务评价结论. 80第十四章 风险分析及对策. 8114.1 社会影响
4、效果分析. 8114.2 社会适应性分析. 8114.3 项目建设期间风险分析及对策.8114.4 项目运行期间风险分析及对策.86第十五章 结论与建议. 8715.1 结论. 8715.2 建议. 87附表、附图、附件. 89ii第一章 总论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称县杏林医养康项目1.1.2 项目类型新建1.1.3 承办单位法人代表:注册资本:壹仟万元整法定地址:河北省保定市易县中亢各庄村 经营范围:保健服务(不含医疗和诊疗服务);休闲健身服务;日用品百货销售。1.2 项目概况1.2.1 建设地点本项目建设地点为易县易州镇中亢各庄村南,位于易县城南 1 公 里,易保公路
5、以东,杏林医院以北。周围交通运输网良好,所需各种 原材料以及水、电、气等资源供应充足,服务、生活辅助设施配备较 为完善,可以保障本项目建设和运营的需要。1.2.2 建设规模及内容本 项 目 总 占 地 面 积 67402m2 ( 合 101.1 亩 ) , 总 建 筑 面 积 为158027.52m2,其中地上建筑面积 123459m2,包括老年公寓面积 96368m2, 公建面积 21093m2,商业面积 4998m2,其他配套设施 1000m2;地下建筑 面积 34568.52m2,包括地下室 2800m2(其中污水处理站 1500m2,地下9配套用房 1300m2),地下车库 31768
6、.52m2。广场面积 6230m2,绿化面积 30573.55m2,道路硬化面积 11877.45m2。住宅面积 96368m2,包括老年公寓 60192m2,职工宿舍 36176m2;公 建面积 21093m2,包括康复中心 9260m2,幼儿园 2298m2,配餐中心 3690m2, 老年会所 5845m2。项目建设停车位 1155 个,其中地上停车位 247 个,地下停车位 908 个。容积率为 1.83,绿化率为 45.36%,建筑密度为 27.78%。项目建设规模:本项目建成后可容纳 2188 位老人入住。项目周边 环境良好,可以为老年人提供体检、医疗护理等服务,老年公寓有护 理人员
7、对老年人进行看护及照料,项目区设有老年会所供老年人生活、 交流、休闲娱乐,为老年人提供一个居家式养老环境。建(构)筑物 内容详见下表。表 1-1建(构)筑物内容一览表序号名称单位数值备注1项目总占地面积m267402合 101.1 亩2建筑物占地面积m2187213项目总建筑面积m2158027.523.1地上建筑面积m21234593.1.1住宅面积m2963683.1.1.1老年公寓m2601923.1.1.2职工宿舍m2361763.1.2公建部分m2210933.1.2.1康复中心m292603.1.2.2幼儿园m222983.1.2.3配餐中心m236903.1.2.4老年会所m25
8、8453.1.3商业面积m249983.1.4其他配套设施m210003.2地下建筑面积m234568.523.2.1地下室m228003.2.2地下车库m231768.524停车位11554.1地上停车位个2474.2地下停车位个9085生活广场m262306绿化面积m230573.557道路及场地硬化面积m211877.458其他指标8.1容积率1.838.2建筑密度%27.788.3绿化率%45.368.4老人建筑居住户数户10948.5老人居住人数人21882 人/户1.2.3 投资规模及资金构成本项目总投资为 87500 万元,其中建筑工程费 52569.46 万元,设 备购置费 1
9、2340 万元,安装工程费 1234 万元,工程建设其他费用7503.02 万元,预备费 7364.65 万元,建设期利息 5478.05 万元,铺底流动资金 1010.82 万元。1.2.4 资金筹措项目总投资 8.75 亿元,其中由#保健服务有限公司自筹 4 亿元,申请银行贷款 3 亿元,申请补助资金 1.75 亿元。1.3 研究工作的依据与范围1.3.1 编制依据中华人民共和国老年人权益保障法国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社 会化意见的通知(国办发200019 号)国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于 加快发展养老服务业意见的通知(国办发20066
10、 号)财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题 的通知(财税200097 号)老年人建筑设计规范(JGJ122-1999)无障碍设计规范(GB50763-2012)建筑设计防火规范(GB50016-2006)建筑给水排水设计规范(GB50015-2009)公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)河北省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的决定(冀 政201072 号)河北省 2005 年建筑、安装工程概(预)算估算表 保定市开发建设工程行政、事业、服务性收费标准易县国民经济和社会发展第十二个五年规划 项目建设单位提供的其他资料1.3.编制目的1、论述项目建设的必要性与可行
11、性;2、确定项目建设内容及规模;3、提出切实可行的建设方案;4、提出资金估算、财务分析、效益分析等。1.3. 研究工作的范围根据项目建设单位的委托,项目可行性研究的范围包括:1、对项目提出的背景、必要性、建设规模、建设条件等进行分析;2、对项目工艺、土建等技术方案的研究;3、对项目所采取的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施的评价;4、对项目实施进度等的确定;5、对项目作出的投资费用估算及技术经济综合评价;6、提出项目的可行性研究工作结论。1.4 主要财务数据及评价指标本项目主要财务数据及评价指标详见表 1-2。1.5 社会效益本项目的建设属于产业结构调整指导目录(2011 年本)(2013 年
12、修正)中的鼓励类-三十七、其他服务业-10、养老服务。随着新世纪银发浪潮滚滚而来,社会养老问题不断突出,为社会 带来了巨大的负担。河北易县杏林医养康项目的建设可为入住老人提 供舒适的生活环境,减轻家庭养老负担。同时,项目的实施可以吸纳 一定数量的从业人员,促进社会就业。因此,本项目的实施具有较大 的社会效益。序号名称单位数量一财务数据1总投资万元89858.581.1固定资产投资万元86489.181.2铺底流动资金万元1010.822项目资本金万元54380.533营业收入(经营期平均)万元18347.094营业税金及附加(经营期平均)万元1009.095总成本费用(经营期平均)万元9707
13、.76利润总额(经营期平均)万元7630.37所得税(经营期平均)万元1907.578税后利润(经营期平均)万元5722.72二财务评价指标1销售利润率%41.592投资利润率%8.493财务内部收益率(所得税前)%9.294财务净现值(所得税前)万元13398.75投资回收期(所得税前)年11.246资本金收益率%8.277资产负债率(经营期第 1 期)%33.388利息备付率(偿还期内平均)9.999偿债备付率(偿还期内平均)1.2110总投资收益率%9.0411项目资本金净利润率%10.52表 1-2主要财务数据及评价指标表1.6 结论1、本项目的建设既符合国家产业政策,又符合地方经济发
14、展规 划。项目建设能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有 所依、老有所为、老有所乐”。同时,该项目的建设和运营,能够促 进当地建材市场和运输等相关产业的发展,推动经济增长,符合经济 社会协调发展的总体要求。2、本项目市场前景较好。3、本项目外部配套条件齐备,可以满足本项目经营要求。4、财务分析表明,本项目具有一定盈利能力。5、本项目社会效益显著。 综上所述,本项目建设条件具备,社会效益较好,其建设是可行的。第二章 项目背景及建设必要性2.1 项目背景近年来,我国养老服务业快速发展,以居家为基础、社区为依托、 机构为支撑的养老服务体系初步建立,老年消费市场初步形成,老龄 事业发展取得显
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