保健服务有限公司杏林医养康项目可行性研究报告.doc

目 录

第一章 总 论.............................................................................................. 1
1.1 项目名称及承办单位...................................................................... 1
1.2 项目概况.......................................................................................... 1
1.3 研究工作的依据与范围.................................................................. 4
1.4 主要财务数据及评价指标.............................................................. 5
1.5 社会效益.......................................................................................... 5
1.6 结论.................................................................................................. 6
第二章 项目背景及建设必要性..................................................................8
2.1 项目背景.......................................................................................... 8
2.2 项目建设的必要性........................................................................ 10
第三章 市场分析、前景预测和产品方案............................................... 14
3.1 市场分析........................................................................................ 14
3.2 前景预测........................................................................................ 15
3.3 建设规模及服务方案.................................................................... 16
第四章 场址选择与建设条件.................................................................... 18
4.1 场址选择原则................................................................................ 18
4.2 场址位置........................................................................................ 18
4.3 自然条件........................................................................................ 18
4.4 场址配套情况................................................................................ 20
第五章 工程技术方案................................................................................ 21
5.1 工程设计依据................................................................................ 21
5.2 总图布置布局................................................................................ 21
5.3 建筑设计........................................................................................ 23
5.4 主要设备选型................................................................................ 30
第六章 公用工程........................................................................................ 32
6.1 给排水............................................................................................ 32
6.2 供电系统........................................................................................ 34
6.3 天然气............................................................................................ 39
6.4 供暖制冷........................................................................................ 39
第七章 资源综合利用与节能.................................................................... 42
7.1 节能设计依据与合理用能标准....................................................42
7.2 项目节能背景分析........................................................................ 43
7.3 主要能源种类和耗量分析............................................................ 44
7.4 项目所在地能源供应状况分析....................................................48
7.5 节能措施........................................................................................ 49
7.6 节能效果分析结论与建议............................................................ 60
第八章 环境保护、职业安全卫生及消防............................................... 61
8.1 环境保护........................................................................................ 61
8.2 劳动安全卫生................................................................................ 63
8.3 消防................................................................................................ 65
第九章 组织机构及人员配置.................................................................... 67
9.1 组织机构........................................................................................ 67
9.2 劳动定员........................................................................................ 67
9.3 工作制度........................................................................................ 68
第十章 项目实施进度安排........................................................................ 69
10.1 编制依据和原则.......................................................................... 69
10.2 建设工期...................................................................................... 69
第十一章 工程招投标................................................................................ 70
11.1 编制依据...................................................................................... 70
11.2 招标范围...................................................................................... 70
11.3 招投标.......................................................................................... 70
第十二章 投资估算与资金筹措................................................................72
12.1 投资估算范围.............................................................................. 72
12.2 投资估算依据.............................................................................. 72
12.3 总投资构成.................................................................................. 73
12.4 资金筹措...................................................................................... 73
第十三章 财务评价.................................................................................... 74
13.1 分析依据及说明.......................................................................... 74
13.2 基本数据...................................................................................... 74
13.3 财务计算与经济分析.................................................................. 74
13.4 财务评价结论.............................................................................. 80
第十四章 风险分析及对策........................................................................ 81
14.1 社会影响效果分析...................................................................... 81
14.2 社会适应性分析.......................................................................... 81
14.3 项目建设期间风险分析及对策..................................................81
14.4 项目运行期间风险分析及对策..................................................86
第十五章 结论与建议................................................................................ 87
15.1 结论.............................................................................................. 87
15.2 建议.............................................................................................. 87
附表、附图、附件...................................................................................... 89

ii

第一章 总 论

1.1 项目名称及承办单位

1.1.1 项目名称

县杏林医养康项目

1.1.2 项目类型

新建

1.1.3 承办单位
法人代表：
注册资本：壹仟万元整
法定地址：河北省保定市易县中亢各庄村 经营范围：保健服务（不含医疗和诊疗服务）；休闲健身服务；
日用品百货销售。

1.2 项目概况

1.2.1 建设地点

本项目建设地点为易县易州镇中亢各庄村南，位于易县城南 1 公 里，易保公路以东，杏林医院以北。周围交通运输网良好，所需各种 原材料以及水、电、气等资源供应充足，服务、生活辅助设施配备较 为完善，可以保障本项目建设和运营的需要。
1.2.2 建设规模及内容

本 项 目 总 占 地 面 积 67402m2 （ 合 101.1 亩 ） ， 总 建 筑 面 积 为

158027.52m2，其中地上建筑面积 123459m2，包括老年公寓面积 96368m2， 公建面积 21093m2，商业面积 4998m2，其他配套设施 1000m2；地下建筑 面积 34568.52m2，包括地下室 2800m2（其中污水处理站 1500m2，地下

9

配套用房 1300m2），地下车库 31768.52m2。广场面积 6230m2，绿化面

积 30573.55m2，道路硬化面积 11877.45m2。

住宅面积 96368m2，包括老年公寓 60192m2，职工宿舍 36176m2；公 建面积 21093m2，包括康复中心 9260m2，幼儿园 2298m2，配餐中心 3690m2， 老年会所 5845m2。
项目建设停车位 1155 个，其中地上停车位 247 个，地下停车位 908 个。容积率为 1.83，绿化率为 45.36%，建筑密度为 27.78%。
项目建设规模：本项目建成后可容纳 2188 位老人入住。项目周边 环境良好，可以为老年人提供体检、医疗护理等服务，老年公寓有护 理人员对老年人进行看护及照料，项目区设有老年会所供老年人生活、 交流、休闲娱乐，为老年人提供一个居家式养老环境。建（构）筑物 内容详见下表。

表 1-1 建（构）筑物内容一览表

序号
名称
单位
数值
备注
1
项目总占地面积
m2
67402
合 101.1 亩
2
建筑物占地面积
m2
18721

3
项目总建筑面积
m2
158027.52

3.1
地上建筑面积
m2
123459

3.1.1
住宅面积
m2
96368

3.1.1.1
老年公寓
m2
60192

3.1.1.2
职工宿舍
m2
36176

3.1.2
公建部分
m2
21093

3.1.2.1
康复中心
m2
9260

3.1.2.2
幼儿园
m2
2298

3.1.2.3
配餐中心
m2
3690

3.1.2.4
老年会所
m2
5845

3.1.3
商业面积
m2
4998

3.1.4
其他配套设施
m2
1000

3.2
地下建筑面积
m2
34568.52

3.2.1
地下室
m2
2800

3.2.2
地下车库
m2
31768.52

4
停车位

1155

4.1
地上停车位
个
247

4.2
地下停车位
个
908

5
生活广场
m2
6230

6
绿化面积
m2
30573.55

7
道路及场地硬化面积
m2
11877.45

8
其他指标

8.1
容积率

1.83

8.2
建筑密度
%
27.78

8.3
绿化率
%
45.36

8.4
老人建筑居住户数
户
1094

8.5
老人居住人数
人
2188
2 人/户

1.2.3 投资规模及资金构成

本项目总投资为 87500 万元，其中建筑工程费 52569.46 万元，设 备购置费 12340 万元，安装工程费 1234 万元，工程建设其他费用
7503.02 万元，预备费 7364.65 万元，建设期利息 5478.05 万元，铺底

流动资金 1010.82 万元。

1.2.4 资金筹措

项目总投资 8.75 亿元，其中由##保健服务有限公司自筹 4 亿元，申请银行贷款 3 亿元，申请补助资金 1.75 亿元。

1.3 研究工作的依据与范围

1.3.1 编制依据

《中华人民共和国老年人权益保障法》

《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社 会化意见的通知》(国办发〔2000〕19 号)
《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于 加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6 号)
财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题 的通知》(财税〔2000〕97 号)
《老年人建筑设计规范》（JGJ122-1999）

《无障碍设计规范》（GB50763-2012）

《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2009）

《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）

《河北省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的决定》（冀 政[2010]72 号）
河北省 2005 年建筑、安装工程概（预）算估算表 保定市开发建设工程行政、事业、服务性收费标准
《易县国民经济和社会发展第十二个五年规划》 项目建设单位提供的其他资料
1.3.２编制目的

1、论述项目建设的必要性与可行性；

2、确定项目建设内容及规模；

3、提出切实可行的建设方案；

4、提出资金估算、财务分析、效益分析等。

1.3.３ 研究工作的范围

根据项目建设单位的委托，项目可行性研究的范围包括：

1、对项目提出的背景、必要性、建设规模、建设条件等进行分析；

2、对项目工艺、土建等技术方案的研究；

3、对项目所采取的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施的评价；

4、对项目实施进度等的确定；

5、对项目作出的投资费用估算及技术经济综合评价；

6、提出项目的可行性研究工作结论。

1.4 主要财务数据及评价指标

本项目主要财务数据及评价指标详见表 1-2。

1.5 社会效益

本项目的建设属于《产业结构调整指导目录（2011 年本）》（2013 年修正）中的鼓励类--三十七、其他服务业--10、养老服务。
随着新世纪银发浪潮滚滚而来，社会养老问题不断突出，为社会 带来了巨大的负担。河北易县杏林医养康项目的建设可为入住老人提 供舒适的生活环境，减轻家庭养老负担。同时，项目的实施可以吸纳 一定数量的从业人员，促进社会就业。因此，本项目的实施具有较大 的社会效益。

序号
名 称
单位
数量
一
财务数据

1
总投资
万元
89858.58
1.1
固定资产投资
万元
86489.18
1.2
铺底流动资金
万元
1010.82
2
项目资本金
万元
54380.53
3
营业收入（经营期平均）
万元
18347.09
4
营业税金及附加（经营期平均）
万元
1009.09
5
总成本费用（经营期平均）
万元
9707.7
6
利润总额（经营期平均）
万元
7630.3
7
所得税（经营期平均）
万元
1907.57
8
税后利润（经营期平均）
万元
5722.72
二
财务评价指标

1
销售利润率
%
41.59
2
投资利润率
%
8.49
3
财务内部收益率（所得税前）
%
9.29
4
财务净现值（所得税前）
万元
13398.7
5
投资回收期（所得税前）
年
11.24
6
资本金收益率
%
8.27
7
资产负债率（经营期第 1 期）
%
33.38
8
利息备付率（偿还期内平均）

9.99
9
偿债备付率（偿还期内平均）

1.21
10
总投资收益率
%
9.04
11
项目资本金净利润率
%
10.52
表 1-2 主要财务数据及评价指标表

1.6 结论

1、本项目的建设既符合国家产业政策，又符合地方经济发展规 划。项目建设能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有 所依、老有所为、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促 进当地建材市场和运输等相关产业的发展，推动经济增长，符合经济 社会协调发展的总体要求。
2、本项目市场前景较好。

3、本项目外部配套条件齐备，可以满足本项目经营要求。

4、财务分析表明，本项目具有一定盈利能力。

5、本项目社会效益显著。 综上所述，本项目建设条件具备，社会效益较好，其建设是可行
的。

第二章 项目背景及建设必要性

2.1 项目背景

近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、 机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄 事业发展取得显著成就，但总体上看，养老服务和产品供给不足、市 场发育不健全，城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。我国已进入 人口老龄化快速发展阶段，2012 年底，我国 60 周岁以上老年人口已达
1.94 亿，2020 年将达到 2.43 亿，2025 年将突破 3 亿。积极应对人口 老龄化，加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增长的养老服务 需求，是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障老年人权益， 共享改革发展成果，有利于拉动消费、扩大就业，有利于保障和改善 民生，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。
长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推 动老龄事业的发展进步，以取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发 展奠定了良好的基础。但是，在快速发展的老龄化进程中，老龄事业 和老龄工作相对滞后的矛盾日益突出，主要表现在：社会养老保障制 度尚不完善，公益性老龄服务设施、服务网络建设滞后，老龄服务市 场发育不全、供给不足，老年社会管理工作相对薄弱，侵犯老年人权 益的现象仍时有发生。对此，政府及社会应高度重视，认真解决。
老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的 矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来 10 年， 中国 60 岁以上人口预计突破 3 亿，约占总人口的 20%，根据美国的经 验数据，届时中国养老市场规模将突破 3 万亿美元。政府及社会应必 须深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会

平稳较快发展的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，

从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老 龄化挑战的基础。
快速老龄化的人口状况和养老产业的供需矛盾使养老成为本届政 府工作的重大课题之一，我国解决日益严重的社会老龄化问题，全靠 政府是不可能的，中央和地方政府不断出台政策支持养老产业发展必 须由社会参与来办养老事业，所以需要众多的从事养老事业的从业人 员。目前养老机构的工作人员的文化层次较低，特别是经过学校正规 培养的医务人员（医师、护士）、康复人员、社会工作者从事养老事 业的人才较少。
康复养老与一般意义的养老机构不同，康复养老中心不仅有医院 做支撑，更为入住者设计全面的健身、康复计划。康复中心以实现入 住者“提高生活质量，保障健康安全、延长寿命”为宗旨，为入住者 提供温馨、科学健康的养护服务，定期为入住者体检、进行健康评估、 建立健康档案。
在老年公寓内建立入住老年人生活和医疗档案，包括：年龄、嗜 好、生活习惯、子女情况、既往病史等。在医疗、康复中心配置完整 的互联网无线网络，形成电子化办公和管理。以信息化养老终端采集 数据为基础，利用互联网、移动通讯网、物联网等手段建立系统服务 与互动平台，通过整合公共服务资源和社会服务资源来满足老年客户 在安全看护、健康管理、生活照料、休闲娱乐、亲情关爱等方面的养 老需求，从而为老年群体提供一种新型的养老解决方案。
老年机构信息化管理系统以“老人”为核心，围绕着老人、服务、 管理三要素，借助信息化手段，建设服务管理中心、服务资源中心、 服务中心应用系统，从而形成养老服务的数字化、管理环境数字化和 生活环境数字化。在医疗机构建立看护管理系统、老年行为分析系统、

后勤管理、综合统计等模块，从而建成医疗机构信息化管理系统。通

过打造健康档案区域医疗信息平台，利用最先进的物联网技术，形成 远程系统，实现医疗与养老服务的智能化。并与老年公寓信息化管理 系统无缝连接，形成一个全新的医养融合的管理系统。新系统依托全 新的电子健康档案、电子病历系统和区域卫生信息平台，建立老年人 健康评估、健康监测、健康管理、康复护理、远程医疗，临终关怀等 功能。建设养老机构康复医院的无缝对接，充分利用优质医疗卫生和 康复服务，有效提高养老的健康服务水平，从而实现医老协同融合发 展，解决养老患者就医难等问题，最终实现老年人的科学养老、智慧 养老。
根据京津冀一体化的具体要求，北京将不再批准建设大型养老院， 支持周边设“养老社区”。
项目区南侧紧邻易县杏林医院，医院始建于 2000 年，现已经发展 成为占地 50 亩，建筑总面积 26000 多平米，开设床位 360 张，新农合、 城镇职工、居民、工伤医保、优抚对象的定点二级综合医院。医院设 有内科、外科、妇产科、儿科等 13 个临床科室，以及检验科、放射科、 彩超心电室图、胃镜室和药房等七个医技科室。医疗水平较高，为养 老公寓内的老人提供了有力的医疗保证。
当前，我国的养老机构数量还十分有限，有待大力发展。为了尽 快满足迅速增加的养老需求，利用老年公寓资源大力发展居家休闲养 老是必然的选择。为此，##保健服务有限公司提出建设本项目。

2.2 项目建设的必要性

人生最需要关爱的是两个时期：一是成长阶段，二是老年阶段。 我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的 人口老龄状态，我国 50 多年便进入了。这源于改革开放以来人口出生

19

率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近 60

年来，我国平均寿命比建国前增长了近 30 岁。而目前家庭抚养晚辈与 赡养老人的状况，却存在着极大的反差：6 个大人围着一个小孩转，赡 养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是 因为老年人有多方面的需要。人口学家分析，我国未来相当长一段时 期内，其家庭结构是一种 1：2：4 的倒金字塔式，即两个中年人负担 4 个老人和 1 个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。 因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。随着经济 收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更 高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。养老从家庭走 向社会，将成为一种趋向。
2.2.1 关爱老人传统美德的实施

“谁言寸草心，报得三春晖！”父母养育了我们，创造了财富， 操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心 的康宁。作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之 乐，感受到社会的关爱和人间的亲情？这是整个社会都应该重视的问 题。
老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过 贡献，其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完 善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广 大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本 要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具 有直接而深远的影响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括 广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经 济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和 一定的经济效益。

2.2.2 城市人群对乡村健康生活的向往日益迫切

1、随着人民经济水平的提高，生活品质的提高越来越受到人们的 关注，“养生”逐渐走进人们的生活，而在旅游中养生，为养生而旅 游，以养生而养老，日渐成为人们追求的时尚之举。因此，养老、养 生、休闲度假的紧密结合，成为我国养老业的新趋势。
2、顺应低碳生活潮流。低碳生活既是建立一种绿色的生活方式， 更是一种可持续发展的环保责任。也就是我们生活作息时，所耗用的 能量要尽力减少，从而减少二氧化碳的排放量。这种生活方式意味着 返璞归真，更健康，更自然，是一种简单、简约、俭朴的生活方式。 而本项目建设就是倡导一种绿色健康的生活。项目区山场广阔，林木 茂密，空气清新，温度适宜。呼吸着负氧离子极高的新鲜空气，饮用 着纯净、甘甜的山泉水，享受着绿色有机食粮。因此项目区可以吸引 一部分旅游观光人员。在这里住的是远离大城市喧嚣的山间小屋，在 这里生活度假，既是一种享受，又是在身体力行倡导和实践低碳生活， 为保护我们的地球做出贡献。
2.2.3 京津冀一体化发展带来新的发展机遇

北京的发展已经受到其空间及其他方面的消极影响，可持续性面 临很大的困扰，解决这一问题的最好办法是通过京津冀一体化的发展， 实现各种资源良性配置，转变发展方式、调整产业结构，完成京津冀 之间的发展职能和定位的重构。最终实现交通路网的一体化、产业的 一体化、社会管理服务的一体化。京津冀经济一体化不仅影响这一区 域，它对周边地区的未来发展以及整个国家的综合国力都会有巨大而 持续的影响。
津冀一体化发展规划之类的已经明确提出：在环首都经济圈内将 建设养老、休闲度假、健身、观光农业、绿色有机蔬菜、宜居生活基 地。这些表明，易县迎来了前所未有的发展机遇。易县是广为人知的

风水宝地，历史悠久，底蕴深厚，山清水秀，生态宜人，山水相依是

我们最大的资源优势，西倚太行山脉，东临冀中平原，秀丽多端的山 山水水，星罗棋布的名胜古迹，对向往绿色休闲生活的都市人充满了 吸引。
对此，易县在环首都经济圈规划研究中坚定不移地确定：开发休 闲度假和养生、养老的服务项目，以旅游业为龙头带动住宿餐饮、商 贸流通、批发零售、休闲消费等服务业的全面发展，全面打造“京南 生态旅游文化名城”
易县县委、县政府高度重视，强化与周边地区乃至京津地区、环 渤海地区的协调与统筹，建立与周边地区资源共享、设施连通、产业 协作的紧密型联系，实现“休闲在易县”的名片效应。

第三章 市场分析、前景预测和产品方案

3.1 市场分析

目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公 寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬 老院、养老院，而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广 大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。具有老年养生园功能的养 老服务中心，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的 新型老年住宅，最重要的是解决老年人生活空虚，心理孤独的状况， 按照市场原则兴办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供 居住服务的社会养老机构。加快老年公寓建设的意义已远不只是满足 老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压 力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用。
对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有 深远的意义。据 2011 年人口普查，易县总人口 570806 人，其中 60 岁 以上的老人达到 76826 人，占总人口的 13.5%；35-60 岁的人口达到
222215 人，占总人口的 40%，十年后市场需求将有数十倍的增长。据 民政部门提供的调查数据，目前易县的留守老人和孤寡老人、空巢老 人和残疾人约有 20000 多人，这对社会福利机构来讲