世贸广场写字楼答客问.doc

世贸广场写字楼说辞
一、项目综述
1. 开发商的注册资金及开发资质
答:江苏中茵置业有限公司,上交所挂牌上市公司中茵股份(SH.600745全资控 股子公司。中茵股份有限公司是一家从事房地产开发与经营的股份制企业,是由中国房 地产 50强企业苏州中茵集团控股。公司以“城市运营”为己任,遵循“创造明天的价 值”的经营理念,锐意进取,不断创新。公司项目主要集中在中国经济发展最活跃、最 快速的长三角区域,目前已在苏州、连云港、徐州、淮安、昆山、湖北黄石、吉林长春 等多个城市和地区进行高档住宅、写字楼、酒店、商业等多项目、多产品的开发运营。 公司以精益求精的产品质量、真诚专注的企业信誉、先进的国际化管理模式,受到各级 政府部门和消费者、媒体的广泛好评。
2. 世贸广场的整体规划布局介绍?
答:商业规划、广场规划、景观设计、建筑设计一体化为本案设计特点。安排广场 功能,使室内外互为延伸补充,在统筹的前提下,对广场及商业功能进行合理布局,广 场与周边商业建筑作为不可分割的组成部分,也是一个互相交融的整体。流线型界面与 下沉式广场形成浑然一体的效果,银灰色弧形屋顶拉开与周边建筑的距离,赋予广场强 烈的地域与时代特征。弧形、椭圆形主体造型与周边商业建筑取得联系,融于环境,突 出环境。商业裙房采用拱形玻璃窗,既是商业空间的需要,又创造良好的空间与视觉效 果,令开阔的广场产生变幻的效果。
规划设计以人工湖为核心,主体建筑沿基地东北两面呈弧形围合,形成一个较具特 色的休闲购物广场。按照“闹”与“静”商业活动与办公、酒店既分隔又联系的原则, 将写字楼沿基地东侧布置,五星级酒店沿中心人工湖北侧展开,名品百货靠近前进西路 布置,步行商业街沿人工湖面展开并联系前进西路和中山路。整个广场空间可分为四个 部分功能区。西北侧为休闲广场、商业街、零售商场入口导入区;西侧为坡地绿化景观 区, 结合景观酒吧, 引入城市绿化景观。 中部为下沉式人工湖面, 为整个广场核心景观, 露天酒吧、舞台布置于四周。南侧为市民广场,百货及商业街入口区。东北侧为写字楼 入口区。以上功能有机组织,形成多功能的现代城市广场。既注重商业品质的建构,又 形成适宜市民休闲文化活动的人性化场所,打破沿街布置商业的传统手法,真正将景观 引入商业购物环境中,表现出鲜明的地域标志和强烈的时代特征。
3. 写字楼市场分析和产品定位
答:昆山写字楼市场起步早,但真正发展起来是近两三年,以现代广场、吉田国际 广场、 曼哈顿国际等项目为代表。 目前昆山写字楼大致可分为三个板块:中心城区板块、 绣衣桥往东的开发区板块,以及城南板块。
老城区板块的写字楼主要是改造项目居多,地段优势比较明显,但产品品质相对不 高,智能化水平低,且没有专用停车场。但由于区域商业集中发达,这些写字楼的入住 率较高,租金一般在 65-80元 /平米 /月左右。随着昆山的城市中心改造和功能升级,中 心城区对于全市商务发展的中心地位会明显提高, 对于高端商务建筑的需求也会逐渐释 放。
开发区板块是目前昆山相对比较成熟的 CBD 区, 优势在于前进路是昆山的商务大道, 政府机关及事业单位大多集中于此。 该板块以创业大厦、 国贸大厦、 电信大厦等为代表, 写字楼集中度高,产品品质相对于中心城区有明显的提高,但其产品品质和智能化水平 与甲级写字楼还有明显的差距。
城南板块是新兴 CBD 区,优势在于产业集聚优势。以现代广场、吉田国际广场、中 大商务广场等为代表。其中现代广场已经具备了甲级写字楼的硬件特征。其不足在于, 区域写字楼集中度还不够,由于距市中心较远,商务及生活配套也不完备,入驻企业主 要是广告公司、贸易物流企业及园区电子产业的上下游相关企业。
4. 5A 甲级写字楼的标准
5A 甲级写字楼目前并没有严格的评定标准,也没有专业的机构提供该项认证 服务。通常流行的 5A 甲级写字楼标准主要包括智能化的 5A 和 5大要素 .
5A 包括:OA ,办公自动化系统; CA ,通讯自动化系统; FA ,消防自动化系统; SA ,安保自动化系统; BA ,楼宇自动控制系统。
5A 甲级写字楼的五大要素:
第一要素:黄金区位。房地产开发有三大要素,第一是地段,第二是地段,第 三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理,但对于写字楼,几乎无反例,其无 疑是投资和购买写字楼的第一要素。
第二要素:规模。这里所说的规模,不仅是指建筑体量,而且更强调其规模的 伸展力及拓展性。一方面,不仅是指写字楼建筑本身的规模,而且必须要有强大的
综合配套,经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及 购物中心于一体的大空间。
第三要素:建筑文化。所谓建筑文化,对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这 样的历史, 但对于写字楼而言, 建筑文化包括世贸中心、 国贸中心这样的品牌文化, 以及建筑本身的艺术性。
第四要素:硬件设施。就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样,在写字 楼方面追求的硬件,更多的是科技与创新。其所用的建筑技术、标准层高、标准承 重、弱电系统、新风系统,以及电梯、智能等,都较酒店更先进。就写字楼的本质 而言, 硬件设施的最大追求应该是创新, 主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。 第五要素:软件服务。相对酒店的五星级服务标准,写字楼服务有了明显的变 化,一方面体现在高效的物业管理上,另一方面体现在对入住企业的专业化商务服 务上。如卫星会议、活动策划、会展中心等服务。
二、工程技术参数
5. 桩基?
答:钻孔灌注桩
6. 结构?
答:框架—剪力墙结构
7. 抗震等级?人防设施?
答:框架三级,剪力墙二级。人防按战时甲类工程,防常规武器抗力级别为 6级, 防核武器抗力级别为 6B 级,为二等人员掩蔽所。
8. 消防楼梯宽度是多少?
答:1.25米,共 2.5米宽
9. 层高?
答:层高 3.5米(非净高
10. 面宽?进深 ?
答:面宽:8.5米、 9米,进深:8.5米
11. 得房率?
答:77%,得房率高,在甲级写字楼中是很少见的。
12. 户数?
答:120
13. 大堂的层高是多少?
答:9米
14. 出入口位置?
答:前进路北面出口,出口朝向:东
15. 车位有几个?
答:总车位 614个车位左右。
16. 是地下还是地上?出入口在哪?
答:其中地上 VIP 专用停车位 46个,地下 568个;出入口分别分布在前进路、中 山路,具体详见图纸。
三、机电系统
17. 供水系统?水泵的位置?
答:无负压供水,位于地下二层夹层的水泵房内。
18. 供电系统?变电站的位置?
答:二路高压电源供电, 2*1250KVA变压器,变电站位于地下夹层。
19. 热源系统?
答:冬季用蒸汽作为水环热泵作为公共水环路的辅助热源,夏季采用热泵制冷。 20. 通风系统?
答:1、每层设 2台水环热泵新风机组,新风接至末端机组送风管
2、公共卫生间设机械排烟,换气次数 >12次 /时
3、走廊设机械排烟系统,各房间设可开启外窗,开启窗面积满足自然排烟的要求 并可作为过渡季节自然通风用,各疏散楼梯及消防电梯前室均满足消防要求,设机械加 压送风。
另:底层大堂采用变制冷剂流量的 VRV 系统,便于独立控制。
21. 安防措施?
答:安防措施设置闭路电视监控、红外防盗报警、电子巡更等系统。每户设刷卡式 自动门禁系统,每户赠送红外感性自动报警系统。
22. 通讯系统?
答:兼顾语音、数据、图文的传输,在内部建立快速交换式星型以太网,千兆光纤 到户,企业提供高速网络(INTERNET 接入,每 6㎡预留一部电话接口。
23. 有多少部电梯?电梯的品牌和规格是什么?
答:3部电梯,国际品牌
24. 5A 甲级智能写字楼智能化设施?
答:SA 安保自动化系统:每户设刷卡式自动门禁系统,每户赠送红外感应自动报 警系统。每人一卡,刷卡进入,进门读卡识别,出门红外感应自动开启;具备进出时间 段可控,出入记录可查,异常情况自动报警等功能。 (如非法侵入、门超时未关自动报 警等 。高精度视频监控探头全方位覆盖,科学电子巡更系统与人工巡逻相结合,为世 贸广场写字楼提供周密的安全保障。一卡通停车场管理系统:实现远距离读卡,支持不 停车进出(读卡距离 5---8m 。
CA 通讯自动化系统:真正实现千兆光纤直接到户, 为企业提供高速网络 (INTERNET 接入。每 6㎡预留一部电话接口,有线电视接入、无线通信覆盖系统。充分满足现代高 智能商务企业需要。
BA 楼宇自动化系统:24小时空气质量监测,采用全新风系统,杜绝空气二次回 流及细菌扩散,空气质量可常年保持在Ⅱ级(良好以上。中央空调系统分户计量,并 采用远程控制系统,为用户创造舒适环境,更加人性化,而且同时实现节能环保降低使 用成本。 (中央空调夏季采用热泵制冷,冬季采用蒸汽供热
FA 消防自动化系统:背景音乐及紧急广播系统、火灾自动报警系统、自动喷淋灭
中茵股份有限公司（SH.600745） 中茵世贸广场 5A 甲级写字楼介绍 火系统、消防排烟系统。 OA 办公自动化系统：一楼商务中心设视音频电话会议系统，满足企业小型商务会 议要求；共享世贸广场五星级酒店大型会务中心。大堂设多媒体导视查询系统、楼宇视 频信息发布系统 四、建材及装修 取得新建商品房预售许可证时间？交房时间？ 预售许可证时间 25. 取得新建商品房预售许可证时间？交房时间？ 答：2009 年 6 月，预售证编号 2009-276。预计交房时间为 2011 年。 外墙材质？ 26. 外墙材质？ 答：1-3 层裙房天然石材贴面，结合玻璃幕墙。4-13 层为全玻璃幕墙结构。幕墙采 用低辐射双层 W-E 玻璃 门窗材质？ 27. 门窗材质？ 答：低辐射 LOW-E 玻璃 屋面材质？ 28. 屋面材质？ 答：防水屋顶花园。 交房的标准是什么？ 29. 交房的标准是什么？ 答：精装修交房，入驻即可办公。 装修理念？参照对象？ 30. 装修理念？参照对象？ 答：世贸广场写字楼定位及装修以上海浦东陆家嘴花旗银行大厦为参照对象，注重 使用者的感受，创造低调奢华建筑空间体验。 世贸广场 5A 级写字楼专为知识型企业量身打造，其功能设计及内部装修处处都体 现了“以人为本“的设计理念。在建筑设计方面，注重企业的功能需要和使用者的心理 体验。在材质选用上，充分考虑节能环保技术与时尚科技元素，运用了大量的高档天然 石材、玻璃幕墙和金属质感面层。在强调建筑功能与品质的同时，着力体现建筑的地域 文化内涵和时尚科技特色， 塑造建筑的文化属性和知性魅力， 从而彰显建筑的品牌个性。 大堂装修标准及建材？ 31. 大堂装修标准及建材？ 6/9
中茵股份有限公司（SH.600745） 中茵世贸广场 5A 甲级写字楼介绍 答：大堂是写字楼的服务功能集聚区。大堂挑高 9 米，建筑面积约 500 ㎡，商务中 心约 100 ㎡。设接待台、多媒体导视台、会客处。 设计及建材：大堂右侧墙面采用玻璃幕墙，大厅中央景观细部采用金属荷花造型， 赋予建筑独特的地域文化内涵。地面采用高档天然石材铺地，内墙采用天然石材和玻璃 幕墙，结合丰富的金属质感的运用，平面肌理与纹路的处理，塑造了理性而不失生动的 空间体验。 标准层公共部位装修标准 公共部位装修标准？ 32. 标准层公共部位装修标准？ 答：电梯间：背景墙采用深色天然石材，轿厢金属质感面层，墙体水绿色玻璃。整 体色彩明亮轻快，通过材质光洁的镜面、色调和光线的变化增加空间的进深与层次感。 电梯间的面墙上设计了国际标准的企业名称中英文索引及导视图， 便于访客找寻和人员 流动，提升企业形象，彰显企业实力。 公用卫生间：标准层公共洗手间入口以洗手台为过渡，平面布置注重私秘性。地面 采用高档天然石材，墙体采用高档瓷砖贴面。整体色彩以浅色调为主，延续了简洁明亮 的楼层风格。 走廊：地面及墙面采用高档天然石材铺帖，色泽稳定便于清洁。 单元内装修标准及主要建材？ 33. 单元内装修标准及主要建材？ 答：空调：国际品牌中央空调，分户计量，并采用远程控制系统。 地面：采用数字地板龙骨（网络地板） ，铺设地毯。 墙面：相邻单元间隔墙采用轻质隔热、隔声材料；写字间与中央走道隔墙采用玻璃 百叶设计。 天花板：石膏板吊顶，隔热效果好。 进户门：时尚玻璃门、金属材质公司铭牌，安装刷卡式自动门禁系统。 五、物业管理 物业管理公司？ 34. 物业管理公司？ 答：戴德量行提供物业顾问，苏州新苏皇冠物业有限公司提供物业管理 苏州新苏皇冠物业管理有限公司于 2004 年 9 月 15 日成立。 公司作为苏州地区最顶 级的豪宅——中茵•皇冠国际社区的物业管理单位，拥有一支高素质、高水平、服务精 7/9
中茵股份有限公司（SH.600745） 中茵世贸广场 5A 甲级写字楼介绍 细、专业过硬的专业物业管理和服务队伍，力求为不同国家、不同职业、不同生活背景 的业主提供周到、舒适、全面、细致、温馨的专业服务，力争成为高档物业管理和服务 的旗帜。 物业公司提供哪些服务？ 35. 物业公司提供哪些服务？ 六、可能遇到的问题 36. 客户群定位，使用者： 客户群定位， 使用者： 答：世贸广场 5A 写字楼具有地段、景观、配套、产品品质、服务等多方面的明显 优势。终端使用者定位为昆山高端商务企业用户，以银行、金融、担保等企事业单位为 主。 交通不便？ 37. 交通不便？ 答：前进路及马鞍山路向西至 339 省道距离近，而且路况好，5 分钟即可上 339 快 车道，339 省道是昆山市区最重要的环线交通。距火车站仅 1000 米，10 余条公交线路 经过，这种交通条件对于在市中心项目来说是非常出色的。况且项目自身、及周边聚集 大量的优质商业商务及生活配套， 部分日常生活及商务需求只需要通过步行就能得到解 决。相对而言，郊区写字楼项目的交通条件较好，则是以配套过度缺乏为代价。 规模不大？ 38. 规模不大？ 答：其一，规模的相对性：市区商业中心目前还没有超高建筑体的规划，本项目的 在市中心属于相对较大规模。其二，市中心有较多的商务建筑体，如政府机关、事业单 位、写字楼、金融机构等等，具备形成商务区的规模。其三，世贸广场作为城市商业复 合体，整体规模达 16 万平方米，其复合形态的规模较大，且互为补充。 价格太高？即产品主要优势（价格支撑） 39. 价格太高？即产品主要优势（价格支撑） 答：不仅能满足 5A 甲级写字楼的 5A，也达到 5 要素的标准，是真正的 5A 甲级写字 楼。 产品的主要优势： 产品的主要优势：①地段：市中心绝版地段，丰富的商务资源。②规模：16 万平米 ② 城市复合体及优质的配套资源作为支撑。项目自身的优质配套：五星级酒店、名品百货 /名店街、超市和美食广场，项目周边聚集了众多的行政机构、企事业单位、金融银行 8/9
中茵股份有限公司（SH.600745） 中茵世贸广场 5A 甲级写字楼介绍 等。便利性高，同时具有大量的高端商务需求作为支撑。③建筑文化：围合式布局，流 ③ 线型立面，昆山首个全玻璃幕墙写字楼，昆山独创音乐水景公园及水幕电影，凝聚现代 建筑艺术和空间时尚，良好的建筑形象及景观特色都将为企业形象加分。风水好，玉峰 山南麓，北靠山，南抱水，绝佳的藏风聚气之地。④硬件设施：智能化水平高，节能环 ④ 保节省使用成本，并为企业形象加分。光纤到户；应用中央空调远程控制系统、24 小时 空气质量监测及全新风系统，创造最健康的绿色办公环境。每户赠送刷卡式自动门禁、 赠送红外自动报警系统。⑤软性服务，国际著名商务楼宇服务商——戴德量行担任物业 ⑤ 顾问，顶级社区物业服务商——苏州新苏皇冠物业提供全方位物业服务。 世贸广场写字楼充分满足 5A 甲级写字楼标准，另外还具有多项独特的优势：⑥优 ⑥ 越的景观资源，座拥音乐水景主题公园、城市广场，昆山最具市场魅力的水幕电影，距 4A 级景区亭林园仅 500 米。 精装修品味高， 以上海浦东陆家嘴的花旗银行大厦为参照， ⑦ 创造低调奢华的空间感受，塑造 5A 办公的知性魅力。 与昆山市场同类相比，世贸广场写字楼具有不可比拟的优势。产品规划和定位以昆 山高端商务用户为目标客户，与同类产品形成差异化竞争，这个价格经过充分的市场研 究和论证，是能够被市场接受和认同的。 9/9