《经济型酒店经营与投资策略专题研究》.doc
《《经济型酒店经营与投资策略专题研究》.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《《经济型酒店经营与投资策略专题研究》.doc(37页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、经济型酒店经营与投资策略专题研究 作者: 日期:2 个人收集整理 勿做商业用途保密从未来看现在 战略决定未来经济型酒店经营研究与酒店产业投资发展专题报告文档编号1.0(1.0)文件状态文档名称经济型酒店经营研究与酒店产业投资发展专题报告 草稿文件日期记录报告开题2007-04-08初稿计划2007-04-08初稿提交修改稿计划 正式文件修改稿提交定稿版本号V 1。0最新修改2007-0622公开范围顺发恒业提交单位纳德酒店股份有限公司 更改正式文件撰写人戴道平报告密级保密。部门内部文件,勿外传.纳德酒店股份公司二七年六月二十五日报告概要近年来,由于看好酒店稳定的现金流,物业能够保值增值,以及酒
2、店物业用以抵押变现等特点,许多企业集团将投资高星级酒店业作为产业多元化发展的重要选择。对经济型酒店的投资更是“炙手可热”。经济型酒店何以受到资本市场的追捧?酒店业投资下一个蓝海在哪里?本报告在经济型酒店投资分析基础上,从酒店产业投资前景角度分析认为,经济型酒店依然可以进入,但是,相比较而言,精致型酒店是酒店产业未来发展的重要方向,并就如何投资酒店业提出相应的策略意见。报告研究认为:所谓经济型酒店,就是和一般星级酒店相比,强化客房功能,强调“清洁、舒适、实惠、方便、安全”,弱化附属设施及服务的新型有限服务中小规模酒店。其特点可概括为“一星级的墙、二星级的堂、三星级的房、四星级的床.研究表明,经济
3、型酒店实施的是一种“差异性”定位方式,突出了“干净客房”和“便宜入住”;在卫生等其他方面,保持了适当的形象,从而与高星级酒店拉开了层次.而且,经济型酒店所瞄准的是(家庭)旅游、中小企业商务人士,与高档酒店的高档商务客人和会议相错开。报告通过项目投资模拟分析得出,经济型酒店的投资收益较高。以锦江之星的项目投资模拟结果来看:一个有100间客房,建筑面积为4500平方米物业通过租赁改造为经济型酒店(租金以每平方米每天1元计),总投资额为1000万。在入住率达到80%95%,房价达到180元,在无贷款的情况下,10年(项目寿命期)的内在报酬率有18.97%,大约在5年内能以现金方式收回全部投资;而年经
4、营净现金流的投资回报率在20左右.从内在报酬率(以锦江之星为例)弹性变动情况来看,客房数和房价是影响项目投资回报的最大的两个因素;其次,入住率的影响(入住率下降对投资回报影响最大);然后是租赁费用和改造费用。因此,对于经济型酒店而言,尽可能地提高经营水平对于保证投资是非常重要的。研究结果表明,经济型酒店关注品牌和规模。专业化、规模化经营是成功的根本要素;酒店地段、成本控制能力、酒店品牌与酒店网络规模、酒店预定平台是成功的关键因素。从我国目前的经济型酒店市场来看,我国经济型酒店有如下特点:第一,经济型酒店的市场领导者已经产生。如家、锦江之星在2006年年底的酒店规模将接近或超过200家(签约数)
5、;而速8也将超过50家。第二,经济型酒店市场是一个“碎片市场”。从经济型酒店连锁集团的布局来看,还没有任何一个经济型连锁集团建立起比较完善和系统的网络,没有在全国范围内依托酒店数量规模建立比较完备的“酒店实体网络”.因此,经济型酒店市场还是有大力发展的机会。可以预计,5年后经济型酒店的竞争格局将发生质的变动。第三,各连锁集团在加速圈地扩大影响力。锦江之星2006年开到200家,到2010年争取超过1000家。速8计划在中国用15年的时间发展到2000家店的规模。如家初期计划在2008年之前,以直营为主,每年保持开50家店的规模.各连锁集团都在不约而同地选择了加速发展,选择“加速圈地。第四,经济
6、型酒店连锁之间尚未直面竞争。虽然各经济型酒店连锁集团在加速发展;但是,在客源市场上,经济型酒店连锁集团之间尚未形成直面竞争的格局。而在项目选择、业主投资、人力资源等方面;经济型酒店连锁集团之间已经形成了竞争的态势。从经济型酒店连锁集团的扩张方式来看,有这些特点:特许经营虽然是未来的主流方式;但是,在目前阶段,对于不具有品牌优势和运作优势的连锁集团,采取特许方式反而会影响其发展速度。而速8主要是通过区域代理,委托区域发展商发展加盟者的方式,通过大范围布局来推动特许加盟的发展速度;速8之所以能通过特许方式快速发展,就是依托了自身所独有的强大品牌背景和成熟的运作机制。报告从酒店产业投资的角度分析认为
7、,高星级酒店未来市场广阔,但是竞争主要在国际品牌酒店之间;经济型酒店依然可以进入,尽管错过最好时机;相比较而言,精致型酒店投资的价值更大些.报告从投资角度将精致型酒店简单描述为高品质的经济型酒店。和目前市场上的经济型酒店相比,精致型酒店由于注重品质,专业性高,进入的门槛相对较高;和高星级酒店相比,精致型酒店规模小,投资量不大,结构简约,管理幅度不,投资回报较高等特点。报告认为,如果计划要进入酒店产业发展,经济型酒店和精致型酒店都可以。报告指出,可采取的策略为:独立运营(与高星级酒店管理分开)、专业操作(从高起点入手,以成熟和完善的产品进行扩张)、以点带面(直营战略布局和特许经营织网),实现品牌
8、提升和规模扩张的双重目标.在发展过程中,可采取“模仿建立一个标准经济型/精致型酒店”、“制定经济型/精致型酒店相关标准”、“先直营一批提升品牌、“后多管齐下增加规模的操作步骤。从发展目标来看,如果制定一个看起来比较快的发展数量目标,如“5年50家;10年200家;20年1000家.那么,在2010年(5年后),在经济型酒店领域的排名是10名以外;远落后于“锦江之星”、“如家快捷”和“速8酒店”。在2015年(10年后),我公司的产业排名仍然会在行业10名之外。但这一目标对发展精致型酒店是合适的。总体来看,报告认为:经济型酒店/精致型酒店领域是可以进入的;但是,必须制定一个相对“大胆的发展目标,
9、必须有正确的战略思路和操作策略进行配合,必须有专门机构进行相对独立的操作和管理。另外,对于实际经济型/精致型酒店项目的财务分析,将根据公司领导的要求,进行实际调查和深入分析和论证。纳德酒店股份公司(初稿)20070528(修改稿)20070624目 录1 经济型酒店的内涵及发展趋势11。1 经济型酒店的基本特征11.1.1 经济型酒店的基本概念11。1。2 国内经济型酒店产品特征11。1.3 经济型酒店经营定位特征212 经济型酒店发展趋势21.2。1 我国经济型酒店市场发展状况31。2.1.1 经济型酒店产业集中度低,市场领导者已经产生31。2.1.2 速度制胜,各连锁集团在加速圈地扩大影响
10、力31。2。1。3 以直营为主,从沿海发达大城市向中型城市拓展41.2。1。4 信息网络成为经济型酒店市场竞争的核心手段51。2。1。5 我国经济型酒店发展中出现的主要问题51.2.2 我国经济型酒店的发展趋势分析61.2.2。1 经济型酒店市场将会持续发展61。2.2。2 品牌连锁化经营是基本发展趋势61。2.2。3 市场细分和产品差异化更加明显72 经济型酒店成功的关键因素及其投资估算821经济型酒店成功的关键因素82。1.1 酒店地段选择82.1。2 酒店成本控制82。1.3 酒店品牌与规模92。1。4 酒店的预定平台92。2 经济型酒店投资估算92。2。1 经济型酒店投资基准92。2.
11、2 锦江之星酒店投资模拟102。2。3 新宇之星酒店投资模拟132。2。4 影响投资回报的因素162。2.5 酒店选址的一般要求173 投资酒店产业机会分析183。1 高星级酒店市场投资机会分析183.1.1 我国高星级酒店市场发展现状183。1.2 高星级酒店投资基本影响因素概述183。1。3 我国高星级酒店市场的竞争格局193。2 经济型酒店投资机会分析203.2。1 经济型酒店市场竞争现状203。2。2 进入经济型酒店市场机会分析203.3 精致型酒店市场机会分析213。3.1 精致型酒店的概念213。3。2 精致型酒店基本特征223.3。3 精致型酒店投资回报分析223。3。4 精致型
12、酒店市场投资机会分析234 进入经济型/精致型酒店市场的策略254。1 经济型/精致型连锁集团的组织254。1.1 组织架构254。1.2 部门职责254.2 经济型酒店/精致型酒店的业务组织264.2.1 组织架构264。2。2 部门职责264.3 拓展经济型/精致酒店市场的策略274。3。1 模仿一个经济型/精致型酒店274。3。2 制定经济型/精致型酒店的相关标准274。3.3 先直营一批提升品牌284.4。4 后多管齐下增加规模284.4 经济型/精致型酒店发展目标284.4.1 几个领先公司的发展目标284。4.2 发展经济型/精致型酒店的参考目标29iv1 经济型酒店的内涵及发展趋
13、势近年来,由于看好酒店稳定的现金流,物业能够保值增值,以物业及酒店用以抵押变现等特点,许多企业,如上海世茂集团都将投资高星级酒店业作为产业多元化发展的重要选择,而如家、速8等经济型酒店的快速崛起更是使得对经济型酒店的投资变得“炙手可热”,成为酒店业未来发展的重要趋势之一。因此,除了众所周知的上述酒店业自身的特点外,经济型酒店究竟是以何独特的竞争优势受到资本市场的热烈追捧,这是值得我们深入探寻的重要课题。而从长远来看,我们还必须深入洞察和敏锐预见:未来酒店业投资的蓝海究竟在哪里?作为后来者,是继续“随波逐流”还是努力寻找酒店业投资的下一个蓝海?这些都是本研究关注的焦点问题。本报告将在经济型酒店投
14、资分析基础上,对酒店产业的投资前景作一探索,并就如何投资酒店业提出相应的策略意见。1.1 经济型酒店的基本特征1。1。1 经济型酒店的基本概念经济型酒店(economy hotel或budget hotel)的概念源于上个世纪50年代的美国,其最大的特点是房价便宜,其服务模式为“bb”(住宿+早餐),相对于传统的提供全服务酒店(Full Service Hotel)的星级酒店而言,经济型酒店提供的是“有限服务”。我国经济型酒店最早是1996年问世的上海锦江集团旗下的“锦江之星”。这是一种在传统星级酒店基础上,强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店。经济型酒店不是我们概念中的“低档饭
15、店”,而是突出住宿功能,强调“清洁、舒适、实惠、方便、安全”等特色的专业化中小规模的特色饭店。其特点可概括为:“一星级的墙、二星级的堂、三星级的房、四星级的床”,正是这些鲜明的特点迎合了许多注重时尚、消费理性的群体的住宿需求。1。1。2 国内经济型酒店产品特征我国经济的持续高速增长,带来了庞大的商务客源,使得大量城市居民开始进入休闲度假旅游消费阶段,但是,由于受收入限制,一般消费者对高标准星级酒店价格依然比较敏感,而众多低档次招待所却因环境卫生、安全、服务等状况不尽如人意将不少客人挡在门外。经济型酒店因其具有星级酒店标准、收费不太高而受到顾客的欢迎.巨大的市场需求是推动我国经济型酒店市场蓬勃发
16、展的根本因素.我国经济型酒店的特征可以概述如下:(1)功能简化,提供有限服务。经济型酒店以客房产品为中心,去除其他非必需的服务,从而能大幅度削减成本.一般来说,经济型酒店仅提供客房和早餐,部分有限服务酒店还可能提供简单的餐饮、健身和会议设施。(2)产品、服务的舒适性和标准化.与一般星级酒店和社会旅馆不同的是,经济型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化,突出清洁、舒适、便利等特点.(3)价格相对较低,有较高的性价比。与星级酒店相比,经济型酒店由于省去了许多服务设施,所以酒店的价格可以相对低廉,一般在300元以下。把性能提升的重点放在了客房上,不仅空调、24小时热水、客房面积、卫生设施不亚于
17、三星,而且在设计理念和装潢水平上已大大超越了三星,给客人以简约、清新、温馨、舒适的感觉,具有较高的性价比。(4)目标市场定位明确。和高星级酒店以高端商务人士、高收入阶层和公费游客为主要目标市场不同,经济型酒店的目标市场主要是普通商务人士,一般旅行者以及学生等群体,其突出特点是顾客多为知识阶层,经济并不非常富裕,思想活跃较新潮前卫,在意性价比.(5)酒店经营成本的节约。经济型酒店在能源、水资源、人工、用品、设备等都高度节省。例如,和星级酒店相比,在人力资源成本上,星级酒店的客房数与员工数的比例通常在1:1。2以上,而经济型酒店仅为1:0.5或更低。1。1.3 经济型酒店经营定位特征经济型酒店的经
18、营定位与星级酒店不同,除了不提供宴会、包厢等大规模餐饮服务和娱乐服务外,在客房舒适程度、床位质量、卫生状况等方面是高于低星级饭店;但是,在客房价格、客房预定(特别是经济型连锁集团)等方面,远高于低档次酒店.图 1。1 经济型酒店的经营定位(示意图)12 经济型酒店发展趋势由于看好经济型酒店的市场需求前景,加之,经济型酒店进入门槛低,投资回报率较高,近年来,经济型酒店这个细分市场“蛋糕受到了资本市场的追捧。众多国内酒店巨头们及其他行业投资商对经济型酒店进行疯狂投入和扩张,经济型市场竞争帷幕已经拉开。1.2.1 我国经济型酒店市场发展状况按照国外成熟市场高星级酒店和经济型酒店3:7的比例标准,目前
19、,我国经济型酒店占整个酒店市场比例不足6%,发展空间大,但发展水平参差不齐。如家快捷、锦江之星、速8等3经济型酒店连锁集团处于国内领导地位,已经迈开了向全国范围内布局的步伐,但是规模超过500间客房的连锁经济型酒店全国只有44家。经济型酒店整体市场刚迈入“战国时代”.1.2。1.1 经济型酒店产业集中度低,市场领导者已经产生目前,能称为“全国性”的经济型连锁集团只有“如家快捷、“锦江之星和“速8酒店”三家。其他的酒店连锁集团,如7天、莫泰168、新宇之星、粤海之家等只算是“区域性酒店连锁集团,或是从区域型向泛区域性过渡而已。更多的是地区性酒店连锁集团和省市型、甚至是单体性连锁集团。由于众多投资
20、也纷纷看好经济型酒店的未来前景,有数以千计的小型经济型酒店在投建、改建和扩建。表 2。1 酒店连锁集团的竞争态势类型品牌或公司全国性(超过3个大区)锦江之星、如家、速8区域性(属于一个大区)7天、莫泰168、新宇之星、粤海之家地区性(在一个省)宜比思单体酒店(在一个市)很多从这几个全国性连锁集团来看,如家、锦江之星、汉庭等截止2007年4月底开业酒店接近或超过100家,酒店遍布全国主要城市,成为全国性品牌.除开业数量及全国性区域布局外,和其他经济性酒店相比,这些经济性连锁集团,在品牌上有统一的形象系统、市场营销系统;在客源上有自己的中央客源积聚平台、网络化客源配送系统;在技术上有中央预定系统、
21、客户管理系统、供应恋系统、ERP系统;在管理上有标准化的运营系统、质量管理系统、培训体系、财务体系和采购平台,完成了连锁化发展的坚实基础建设,具备行业领导者的能力.1。2。1.2 速度制胜,各连锁集团在加速圈地扩大影响力由于巨大的市场需求存在,投资者基本上只要快速圈地、快速开店,就会有客源,就能获取成功。相对而言,经济型酒店更多地是和其他中低星级酒店之间进行客源争夺,经济型酒店之间的客源争夺目前还不明显,甚至还没有出现。就中国的经济型酒店市场容量而言,有专家预言,中国在近期能承受5000家经济型酒店。以目前世界领先的几个大型经济型酒店连锁的店数来看:速8(2078家,12。6万间客房)、假日(
22、1484家,27。8万间客房)、快捷假日(1512家,12.6万间客房)、舒适客栈(2415家,18.2万间)、天天(1872家,15.3万间)、汉普顿(1290家,13万间)。以5000家经济型酒店计算,中国未来的市场规模将能够支撑34家世界型的经济型连锁集团。由于我国市场较大,经济型酒店的客房数偏大;因此,从客房数来看,经济型酒店的客房总量将达到50万间以上.由于经济型酒店连锁集团竞争的关键在于“品牌”和“规模”;因此,在经济型酒店这个新兴市场逐步启动过程中,各连锁集团都在想方设法地扩大规模.但是,留给国内经济型酒店的时间已所剩无几,只有加快发展,才能应对外资冲击”。各经济型连锁集团都在加
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 经济型酒店经营与投资策略专题研究 经济型 酒店 经营 投资 策略 专题研究
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【a199****6536】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【a199****6536】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。