商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制70345.doc

商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制70345

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2

个人收集整理 勿做商业用途

毕业论文

商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制
学生姓名
指导教师 经严丽
学 校 中央广播电视大学
专 业 金融学
班 级 金融1001班
学 号

目 录
中文摘要

第1章 绪论..。..。。...。。.。。。.。...。。.。.。。。.。。.。.。..。。.。。.。。。。..。1
第一章 绪论 5
1.1 课题背景与意义 6
1。2 论文思路与结构 7
1.3 研究方法与手段 7
第六章 对于我国商业银行个人住房按揭贷款的总结与展望 44

1。3 研究方法与手段..。..。。。。。。..。.。..。。..。.。。。.。...。。。。。.2
1。4 可能存在的不足与创新。.。。。。。。。。...。...。。...。。.。.。。。。。3
第2章 按揭贷款的相关概念与政策界定。.。.。...。。。..。....。。。.。.。.。。.4
2。1 按揭贷款相关概念与界定..。..。.。.。....。。。.。。。.。。。..。....4
2。1。1 个人住房按揭贷款的相关概念和方式。。.。.。。..。。。。。.。.4
2。1.2 按揭贷款的概念及其偿还机制。.。。.。.。。.。..。.。.。......4
2。2 我国商业银行按揭贷款相关政策和政策分析。。..。.。。.。。。...。。5
2。2.1我国商业银行按揭贷款的相关规定。..。.。..。。..。。。。.。..。5
2。2。2 按揭贷款的还款方式和在不同方式下的还款利息.。。。.。。。.6
2.3 本章小结。。。。。.。。...。.。。..。..。。。。...。.。.。....。。。。...。。.。。7
第3章 我国个人按揭贷款业务中的风险研究及分析。...。...。。。.。。..。....8
3。1 个人按揭贷款存在的风险分类.。。..。..。.......。...。.。...。..。。8
3。1。1 信用风险。..。..。。.。...。.。.。..。..。。。。.。。..。.....。.。.。。.8
3。1。2 市场风险。..。。.。。。.。。。.。.。。。..。。.。。。.。。...。。.。.。.。。。。10
3。1.3 操作风险..。。....。.。.。...。。.。...。.。。。.。..。.。.....。。。。11
3。1。4 政策风险。.。。....。。...。。。。..。。。。.。..。。..。。。...。。.。..。13
3.2 我国商业银行个人住房按揭贷款风险特征。。。.。。..。。....。.。..。15
3。3 影响个人住房按揭贷款风险的因素——以招商银行住房按揭贷款信
用风险压力测试为例.。。。.。。...。。。。。。.。。.。...。...。.。。。.....17
3。4 本章小结.。..。。。....。。。..。。.。。。。..。。.。..。。。......。.。。...27
第4章 银行个人住房按揭贷款风险的历史借鉴-以美国次贷危机为例。。...。.28
4.1美国次贷危机概述和衍变过程.。.。。.。。.。。.。。...。。.。。..。。。。.28
4。2 引发美国次贷危机的原因分析。.。。。。。。。..。。。。.。。。。。..。。。。。30
4。3 美国次贷危机对我国商业银行按揭贷款风险控制的警示....。.31
4.3。1我国商业银行按揭贷款的现状和存在的不足.。。..。....31
4。3。2 中美房贷市场的内在相似性。..。.。...。。..。.。。。。。...32
4。3。3美国次贷危机对我国商业银行按揭贷款风险控制的启示33
第5章 商业银行个人按揭贷款风险控制...。。.。...。。.。。.。....。.....。...。36
5。1 有效控制市场风险。.。。.。.。。。。。。...。..。.。...。。..。..。..。。。.36
5.2 有效控制操作风险。。。...。。.。.....。..。...。。。。.。.。。。....。。.36
5。3 有效控制政策性风险。.。.。...。。....。...。....。。.。。.。。。。。.。。37
第6章 对于我国商业银行个人住房按揭贷款的总结与展望..。。。。..。。..。。.39

商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制

摘 要
近年来,商业银行的个人住房贷款业务突飞猛进，但光鲜成绩的背后风险开始滋生。有效地认识商业银行按揭贷款的各种风险及风险成因，有利于更好的控制按揭贷款的风险，并且使这项业务有利于百姓买房和市场供房的需求关系，使个人按揭贷款有利于民众的买房需求，也有利于房市和国家经济的良好发展。有效地识别与控制个人住房贷款面临的潜在风险,对于商业银行的健康发展和保持金融系统的稳定具有重大意义.对于个人安居乐业也具有很大的意义。
本文介绍了个人按揭贷款的概念，按揭贷款的形式、流程、相关规定以及商业银行按揭贷款的风险种类、控制方法。根据近年来政策,学术研究者的经验理论以及银行的数据统计和测试模型等，深入浅出地描述了个人按揭贷款的风险种类和控制方法。本文还详细阐述了美国次贷危机的发生背景,发生原理和对我国商业银行的启示。提出相关政策并写出自己对此课题的观点和建议.
有效控制信用风险须严格防范信用风险和虚假按揭、建设良好的信用环境、选择良好的开发商和开发项目。有效控制市场风险其中很重要的一个方面就是避免利率风险,要建立我国商业银行的利率风险管理机制，银行需做负债和资产两方面的工作。另外需要强化个人住房贷款的保险机制、加强商业银行自身管理，包括建立严密的贷款操作流程；把好个人住房按揭贷款的审批关；放贷前要对抵押物情况进行查询;前移个贷风险监管体系、加强风险分析。商业银行和养和也尽快完善个人住房按揭贷款的配套法律法规，商业银行在办理个人住房按揭过程中应尽量规避法律不健全带来的风险.
从未来的发展趋势看,我国的个人住房按揭贷款会有很大的发展空间。信贷发展应遵循一定经济规律科学运营，如果在个人住房按揭贷款风险管理上过于简单化，必然会给商业银行带来巨大的风险，也会影响信贷业务健康发展。因此，应当充分借鉴美国次贷危机所揭示的房贷教训与启示，从前面我国房贷风险控制存在的问题出发,根据国民经济发展的内在需求的变化,跟随宏观经济政策节奏，科学地构筑商业银行个人住房按揭贷款风险管理机制,稳定健康地发展我国个人住房按揭贷款业务。
关键词：按揭贷款，风险控制,美国次贷危机,

第一章 绪论

近年来，商业银行的个人住房贷款业务突飞猛进，但光鲜成绩的背后风险开始滋生。
1.1 课题背景与意义
这些年来，我国各商业银行的个人住房按揭贷款业务发展得十分迅猛，大大推动了房地产业，尤其对住宅业的发展起到了积极的作用。人们通过按揭贷款，可以提前买到称心的住宅,开发商也可以加速资金的周转。由于这种灿烂的前景和大量的供求关系，几乎所有的商业银行都将住房按揭贷款这种低风险的业务作为重点的金融产品来开发。
对于个人住房贷款，银行界普遍认为是一种优质资产，与企业贷款比较起来，个人住房贷款拖欠贷款比例较低，因而把个人住房贷款作为地方先贷款。近年来,个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛的发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重徐素上涨，很多商业银行也将个人住信贷看作是地方先的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点.
在银行固有认识中，住房按揭贷款是零风险，但这一良好的的愿景离不开其本身所在的经济环境，包括宏观的和微观的环境。房地产行业其本身有很强的发展周期性，而我国的经济状态一直处于市场经济和宏观调控相结合的政策下发展。当前我国的房地产行业已经在宏观调控下从前两年的高涨期逐渐下滑,但按揭贷款业务从在全社会广开始,各大商业银行对它的认识都只是“拿来主义”,未认识到其核心和风险，也一直未进行过制度上的改良，一旦经济环境发生变化,在特定条件下，这一业务存在的违约风险会很高,也会给银行带来较严重的损失。
根据银行内部资料，2001年下半年开始，不按时归还贷款的个人客户逐渐增多，已经引起金融部门的高度禁绝.为此，对个人住房贷款的现状应该重新认识。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得是低风险的金融产品。在特定意义上说,当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效地识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。
按照国际管理，个人住房贷款的风险暴露时期一般是3—8个年。这也就意味着国内银行个人住房贷款可能已经步入了违约高险期。从实际角度来看，一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两相指标均出于上升期。可以预计,由于业务开展早期的粗放型管理埋下的隐患，个人住房贷款的风险还将持续暴露。
随着个人住房贷款的快速增长，业务风险逐渐显现，为促进业务健康发展，有必要对已经显现或潜在的风险进行认真研究，并提出切实可行的应对策略,努力控制风险。
1.2 论文思路与结构
对课题所涉及的内容深刻理解，并且言简意赅的在论文中表达体现，让读者在对课题完全无所了解的情况下，可以做到一看到本论文，就能理解该课题的实质性内容,并且可以继续跟随论文的思路，对课题的中心思想有很好的理解。
用简单明了的语句，将一些已有的概念理论表达出来，让读者明白现在已有的理论。
研读并列举已经发生过的历史案例，给读者以生动形象的感性理解。从而更准确容易地理解文中所涉及的理论和概念.
通过横向的比较举例,纵向的理论积累，总结出自己的观点，给出我对个人按揭贷款的风险控制的意义和建议，表达出该论文的核心内容。
1。3 研究方法与手段
1。3.1 研究方法
（1）分析课题，明确检索要求
论文题目是《个人按揭贷款的风险特征与风险控制》,该课题是属于经济金融类，有关个人按揭贷款的研究。
1）查阅一些资料数据，给出房地产市场的现状。
2）查阅一些资料数据，给出房地产现状的形成原因，并逐条理清其中原因，使其细节化,明确化.
3）查阅一些资料数据，说明个人按揭贷款的流程手续，对于银行的利弊,对于个人的利弊。即按揭贷款这个银行贷款项目的运行机理以及其生存缘由.
4)根据上述的3点，并且查阅一些资料数据，分析个人按揭贷款的风险特征。
5）根据4所得出的结论，查阅大量的资料数据，分析个人按揭贷款的风险要如何控制。
6）总结规划出一个风险较低的按揭贷款的方案，作为本篇论文的创新点.虽然该方案不一定很完美，但是可以作为一种理论的探究和创新。
（2)检索资料的途径
进行资料检索，可以从以下几个方面入手：
1）在百度、Google等网页查询最基础的概念,相关的新闻消息和专家评论。
2)电子资源查询，主要包括近期期刊数据库、近期重要报纸全文数据库、万方数据资源等；
3）与指导老师充分沟通，征求指导老师意见，由指导老师向我提供的相关书籍和电子资料（包括针对该论文的专业网站和具有针对性的书刊文章）的查询；
4）图书馆图书期刊馆藏查询，借阅相关图书和期刊；
5）我比较倾向于利用网络资源，查阅电子数据库和相关书籍。因为这种方法是最快最便捷，而且搜索功能最强大的查询工具.打入不同的关键字，会有很多不同的收获。关于图书馆的图书期刊查询，我比较倾向于借阅比较专业性，解释性较强的工具类经济期刊。这样，我在查询论文资料时，如果遇到一些专业性很强的名词或问题,可以直接查询已借阅的图书资料。
6)查阅了相当多的期刊杂志，总结出其中的共性和相通点,将其中的核心思想吸收为自己所有，经过思考和过滤，整理成文中内容。
1。3.2 表达方式的选择和研究
对于本课题，很多细枝末节，一条一条梳理会使得文章复杂，理解起来难度较大，于是，我选择了图表的方式，来表达一些理论和概念分析，并且寻找相关的一些图形和分析，使得论文更为饱满,并且容易理解。
1。4可能存在的不足与创新
本文的逻辑性和完整性,都是值得肯定的.
其中大量运用了表格，数据和图形的方式,使得文章的意思更明确，更容易理解。
创新点在于，第一，运用了一个模型，即招商银行住房按揭贷款信用风险压力测试，使得文章更饱满，根据图形和测试的结果,更容易理解其中所得出的理论。第二，查阅了很多数据，运用了近期央行发布的新的关于中国商业银行按揭贷款的新政策。
不足之处在于，第一，对于按揭贷款的风险的分类只是根据一种方式划分,并未全面的从各个不同的角度更透彻的划分和解释；第二，运用的模型，即招商银行住房按揭贷款信用风险压力测试,其中的数据来源比较旧，没有得到和掌握最新的数据，使得该模型更加有说服力。

第二章 按揭贷款的相关概念与政策界定

2.1 按揭贷款相关概念与界定
2.1.1 个人住房贷款的相关概念和方式
（1)个人住房贷款的概念
目前国内所称的个人住房贷款,其实是一个较为笼统的概念，是指贷款人向购买自用住房的人发放的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保,借款人到期不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或物质,或由保证人承担偿还本息的连带责任。
（2）个人住房贷款的方式
根据贷款方式,个人住房贷款主要有以下几种:个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和各种组合贷款;根据房屋类型,个人购房贷款可以分为个人住房贷款与个人商用房贷款；根据房屋权属状况，个人购房贷款又可以分为个人一手房贷款与个人二手房(再交易房） 贷款。依据目前大多数金融机构的做法,商用房贷款与真正的个人住房贷款都被纳入了“个人住房消费贷款”的统计口径。本论文中的个人住房贷款（下简称“个人房贷”) 为实务中常指的商用房贷款与真正的个人住房贷款。
2.1.2 按揭贷款的概念及其偿还机制
（1）按揭贷款的概念
“按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译,意为“抵押”。到目前为止我国国内将该次定义为“个人购置商品房抵押贷款”，是指借款人将其用所借款项购买的房地产转移到贷款人（即银行）名下，等还清贷款后，再将房地产转回到借款人（抵押人）名下,期间借款人享有对所购房产的使用权［1]。
在我国，商业银行个人住房按揭贷款是个人房贷业务中一项主要业务,银行根据不同分类标准，划分出不同种类的个人房贷业务（如图1所示）。个人住房按揭贷款具备的特征有：为个人住房提供贷款;以所购房做抵押；由开发商做阶段性保证。同时，个人住房按揭贷款根据资金来源、交易形态、还款方式又有多种不同的分类。

图1 不同种类的个人房贷业务
(2）个人按揭贷款的偿还机制
在办理个人住房按揭贷款的整个过程中，购房者（客户)、银行、开发商之间是互惠互利又相互制约的关系.
对于开发商而言,负责为购房者提供住房，满足其基本需求。
对于购房者而言，一次性凑足全额房款，有很大的难度，于是,银行作为第三方，应时而生，银行的介入，使得三方的需求都得以满足，对三方都有很大的利益帮助.银行提供的贷款，为客户提供信贷支持,同事有利于开发商资金上的周转,而对于提供贷款的债权人（银行)本身来说,包揽一项房地产开发的按揭贷款将会使其获得一比客观的利息收入.因此，这种贷款方式,从最初的预想而言，是对三方都很有利的一项投资。
2。2 我国商业银行按揭贷款相关政策和政策分析
2.2。1 我国商业银行按揭贷款的相关规定
购房者在办理个人住房按揭贷款前必须了解的内容。
在办理个人住房按揭贷款业务之前,购房者(客户）必须了解一下的几个要素：
（1）关于借款人应该具备的条件
借款人必须是具有完全民事行为能力的中国自然人以及在中国大陆有居留权的境外、国外自然人，其年龄必须是在18周岁以上。借款人每月的还款额度占借款人月收入的50%以下.
(2)借款的额度
从2008年10月27日期，按照国家住房金融政策的规定，借款人买的第一套房首付款项不得少于其购买的房屋总价款的20％。如果买第二套住房，那么第二套住房的首付则不能少于该房屋总价款的40%。
（3）按揭贷款的期限
根据规定，个人住房贷款的最长的期限是30年.特别的，对于借款人已经接近退休年龄或者即将要退休的情况，贷款的期限不宜过长，借款人的年龄与申请贷款期限之和不能超过其法定退休的年龄（即男性不超过65岁,女性不超过60岁）.
(4）申请个人住房按揭贷款需要提供的资料
合法有效地身份证件
能证明借款人还款能力的材料，可以包括说如证明材料和有关资产证明材料等。
合法有效地购房合同
购房首付款证明的材料，包括发票，收据，银行进账单，现金交款单
银行规定的其他有关材料。
2.2。2 按揭贷款的还款方式和在不同方式下的还款利息
（1）按揭贷款的利率
现行的个人住房贷款的利率是央行2008年12月23日调整的最新的利率（可参照图2）。根据国家在2008年12月27日起的规定，贷款利率的下限为贷款基准利率的0.7倍，因此在机选贷款利息的时候，需要再乘以0.7即可.
表1 2008年12月23日调整的最新的利率
（2）还款的方式
目前，银行使用的还款方式分为两种，可以由客户自由的选择。
1）等额本金还款的方法
2)等额本息还款的方法
这两种方法的具体计算方法，可以用以下的例子做进一步的分析和解说：
例：贷款金额=10万元
贷款期限=10年
分别用两种方法计算，前三个月的还款金额如表所示

表2 两种方法计算下所得的贷款利息
方式
期次
每期还款额
应还本金
应还利息
贷款余额
等额本息
1
1019。98
673。48
346.50
99326.52

2
1019.98
675.81
344.17
98650.71

3
1019。98
678.16
341。71
97972。55
等额本金
1
1179.93
833.33
346。50
99166。67

2
1175.74
833.33
342。41
98333.34

3
1171。67
833.33
338.34
97500.01
等额本息法：
选择10年对应的贷款利率5.94%，利率可下幅0.3(即1—0。7)，则：
其中X=100000元，i=5。94％×0。7/12=0。3465％,t=10（年）,S为每期还款额.
将数据代入公式得：S=1019.98
第一期应付利息为：上一期贷款余额(即X=100000）×0。3465％=346。50
第一期应付本金为：S—上一期贷款余额=1019。98—346。50=673.48
第一期末的贷款余额为:X—第一期应付本金=100000-673.48=99326.52
等额本金法：
每期应还本金为：X/120=100000/120=833.33
第一期应还利息：上一期贷款余额(即X=100000）×0.3465％=346.50
第一期还款额为:第一期应还利息+每期应还本金=346。50+833.33=1179。83
第一期贷款余额为:X-每期应还本金=100000-833.33=99166.67
2.3本章小结
个人按揭贷款是指借款人将其所借款项购买的房地产转移到贷款人（即银行）名下，等还清贷款后，再将房地产转会到借款人名下，期间借款人享有对所购房产的使用权。
个人住房按揭贷款根据资金来源、交易形态、还款方式可以划分出不同的种类.
我国商业银行按揭贷款有其相关的规定。包括借款人应具备的条件，借款的额度，按揭贷款的期限都有相关的政策。另外,现行按揭贷款的利率是根据央行2008年12月23日的规定而规定的。有两种还款方式，即等额本金还款法和等额本息还款法，两者的计算方式不同，可供借款者选择。

第三章 我国个人按揭贷款业务中的风险研究及分析

3.1 个人按揭贷款存在的风险分类
个人住房贷款的风险的种类主要包括：信用风险、操作风险、市场风险这三大类风险。市场风险在个人住房按揭贷款风险中表现为不可控风险，即银行自身不能控制的风险，包括：利率风险、流动性风险、住房贬值风险、抵押风险、法律风险等等。在个人住房贷款奉献中,信用风险和银行操作风险是最主要的风险，也是银行自身可控的风险。
3.1.1信用风险
狭义上，个人住房按揭贷款中的信用风险是指借款者违约的风险，借款人因各种原因未能及时、足额偿还债务或银行贷款而违约的可能性。广义上的信用风险主要包括社会信用风险、借款人信用风险、房产商信用风险和其他中介机构信用风险等等。其中借款人信用风险和房地产商信用风险在整个风险体系中尤为突出。
（1）来自借款人的信用风险
1）被迫违约。这是指因经济问题而导致购房人不能按时还款或不能按时全部还款。从各大商业银行统计的数据看，这类违约占大多数.我国当前通货膨胀水平较高，2008 年实行的是紧缩的货币政策, 所以人们的家庭收入实际是在缩减，被迫违约时有发生。
2）理性违约。这是指借款人觉得放弃继续还款可带来更大利益时的违约行为.目前我国房地产领域总体上正进行强有力的宏观调控， 房价正逐渐回落，但贷款利率却不断提高，所以这类违约有所增加。
银行住房按揭贷款信用风险压力测试可以得知宏观经济政策对商业银行个人住房按揭贷款的信用风险有很大的影响。包括GDP,房价和进出口率，都会影响到按揭贷款的信用风险。
在宏观调控政策的影响下，当房价出现正向波动时，资产价格的上涨会提高借款人的偿付能力，掩盖和降低按揭贷款的违约风险;当房价出现逆向波动时，对借款人的还款意愿、还款能力将产生负面影响，从而引起住房按揭贷款的违约率上升，如果房价与按揭成本发生倒挂,风险的集中与大面积爆发是不难预见的。
由于个人住房贷款还款期限长,使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周期变化的关系非常密切。当房地产泡沫破裂,公众购房欲望受挫，房地产价值大幅贬值，对银行贷款资金回收在很大程度上构成了威胁。经济的萧条，使得原来一部分借款人失业,没有了还款来源，造成不良贷款。
例如2008年末央行将个人住房按揭首付比例降至二成,并对经济适用住房实行基准利率下浮30%。由信贷催生的旺盛购买力，对国内房地产市场迅速恢复起到了重要的支撑作用，房价强劲反弹，部分一线城市房价涨幅屡创新高。中央经济工作会议明确2009 年继续实行适度宽松的货币政策。这些宏观调控手段势必会影响到普通居民的购房积极性以及开发商的资金链，引起房价的波动.
3）提前还贷。这是指借款人在约定的还款期限之前先行偿还部分或全部贷款.提前偿付发生后，银行将因此遭受利息损失、服务成本损失和管理成本损失三方面的风险。第一，减少了银行的收益。我国商业银行的利润大多来自存贷款利差，住房按揭贷款这项中长期贷款属于银行的优质资产，它的提前偿还将会直接减少银行的贷款利息收入。第二,增加了银行的服务成本。首先,由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。其次，银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算,增加了经营成本.再次，对提前收回的资金再投资，增加了交易成本。第三，银行管理成本的损失。个人住房按揭贷款提前偿还，将使银行的可用资金增加。目前银行系统内居民存款余额连年居高不下，各银行都有大量闲置资金急于寻找出路，在这种情况下，客户提前偿还贷款只会增加银行的闲置资金量，加大了银行的投资压力和风险。即使银行把这部分提前偿还的资金重新贷出去，实际上仍挤占了银行原有闲置资金的投资机会,导致银行原本可以贷放出去的原有闲置资金继续闲置。另外，客户提前偿还贷款时，银行往往无法运用计算机处理千差万别的情况， 只能使用人工来完成，人力成本很高，在按正常情况收回贷款时不会产生这种费用。当然，在银行把提前偿还的资金重新贷出的情况下，银行在贷出的过程中又会产生更多的服务成本。管理成本主要指银行因闲置资金增加而增加的资金管理成本。目前, 提前还贷好像还未与风险联系起来, 出于维护自身美誉度的考虑, 银行一般都默认了这种行为的合法性。但随着国内银行面临的竞争越来越激烈，加强风险管理势在必行，所以必须充分认识提前还贷所产生的影响，从各个层面上制定对策。文档为个人收集整理，来源于网络文档为个人收集整理,来源于网络
(2）来自开发商的信用风险
1)假按揭.这一欺诈行为通常发生在中小型开发商身上。当其资金链出现问题时，有些开发商可能会串通银行内部人员， 自己垫付首付款，制造虚构的购房合同, 里应外合，达到骗取信贷资金的目的。以后遇到真正的买家， 开发商即付完剩余款项，解除抵押，再高价卖出。情节严重的是，有的开发商在一开始拿到贷款资金后就携款逃跑.这种现象已在各大商业银行出现过多次，给银行带来了不可估量的损失。
2）抵押物的变故。房地产开发经营的过程长、环节多，且环环相扣。如果稍不注意, 开发商的资金链就容易断裂， 负债累累只会导致所抵押的住房出现质量不过关甚至是烂尾楼，或拿不到产权证和土地证。为此引发两种结果:一是购房人以此拒付贷款;二是作为按揭业务风险防范的第二还款源, 明显因质量问题使其在将来的拍卖中造成资不抵债。
一些房地产开发企业由于经营管理失误，造成其已销售期房不能按时交业主使用，致使购房人与开发商发生争执或要求解除购房合约，而且往往很难在短时间内得到解决。一旦出现这种情况,使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上.另外,开发商开发手续不完备,在尚未取得商品房预售许可证的情况下，销售房产,回笼资金,造成所签购房合同无效，从而波及借款合同的履行。
3)强制指定.一般情况下，开发商会将房地产开发贷款与房地产按揭贷款捆绑销售， 利用住房抵押贷款做诱饵， 让银行被动接受高风险的开发贷款条件， 放松对开发商的贷款审查和风险防范, 而购房人也只能听从开发商的安排。住宅小区入住的人数多,若都被迫集中到一家银行办理按揭贷款， 一旦出现由开发商引起的房屋质量或拿不到权证等问题， 购房人容易迁怒于银行以至拒付贷款， 这给银行造成的损失将特别严重。
（3)社会信用风险
由于全社会缺乏对个人信用的公正评价体系和评价机构，对个人信用无从评价。与此同时,由于整个社会缺乏诚信观念，个人、单位或其他机构组织为借款人伪造虚假财力证明资料等提狗狗众多渠道.例如：个人将自身原有财产过户给借款人，提高借款人财力证明用以获取银行更多的贷款，等到借款人成功获得银行信贷资金后又将这笔财产转还给他人;单位虚报个人职务、工资、将近等资料为借款人戒躁虚假的“个人收入证明”提供渠道；房地产评估中介机构在利益的驱动下，不以房地产的实际价值为标准，而是按照借款人的要求虚增房地产评估价值，使得房产估价不准确给银行造成潜在的风险。
3.1。2 市场风险
市场风险又称为系统性风险,是指由于经济、金融政策等宏观因素的变化以及该业务自身的缺陷所导致的风险。市场风险又包括：利率风险、流动性风险、住房贬值风险、抵押风险、法律风险等等。
（1)通货膨胀风险
如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来,就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。
由于市场利率、汇率、证券以及商品的价格负面变动而导致金融工具价值下跌，给银行带来的损失。目前为止,我国商业银行个人住房贷款业务实行浮动利率制度，贷款者承担了大部分的利率风险，贷款者在利率上升周期中可能出现违约现象
《个人住房贷款管理办法》规定,个人住房贷款期限在1 年以内的，实行合同利率，遇法定利率调整,不分段计息； 1年以上贷款遇法定利率调整,于次年初开始按相应利率档次执行新的利率规定.商业银行按揭贷款最长期限为20年，利率的波动无疑会影响到银行和贷款人的现金流。我国目前利率处于历史低水平,随着利率市场化进程和目前经济发展状况,利率上行不可避免,由于贷款利率调整的滞后性,银行势必会遭受利率损失.另外，国内银行的主要收入来自利息收入,利率调整将对银行利润产生重大影响,同时,也会引起利率期限结构的变化,利差的变化更加难以把握。
（2）机会成本风险
这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润,从而造成收益的减少。
（3）地产市场风险
个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价,若自然环境，政策变化等诸多影响下,也会造成同样的风险损失.；从国内的房地产市场来看,大多数城市的房价虽然还处于高位盘整阶段，但是由于房价下行压力日趋增多大,将面临房产市场低于所应长福银行贷款的情况造成断供现象。
(4）流动性风险
银行负债期限较短,一般仅为几个月,而个人住房贷款的期限大部分在l0年以上。当前，中长期的个人住房贷款占消费贷款相当大的比.例如，根据国际经验，中长期贷款在银行贷款中所占比例越高，对银行的资金流动影响越大,住房贷款占全部贷款比重达到30% 左右时就有可能给银行的资金流动性带来威胁。商业银行个人住房贷款目前是国内银行的优质资产行的优质资产，增势迅猛,因此其风险性较大.
3.1。3 操作性风险
银行操作风险是由于银行自身不完善或有问题的内部程序、人员、系统或者外部事件所造成直接或者间接损失的风险。主要包括:个人征信风险、银行内部控制风险和制度体系漏洞、银行贷后管理风险等等.
（1）员工素质
银行内部信贷部的员工一般都有贷款任务。有些员工出于眼前利益，与开发商合谋,对贷前审查敷衍了事，贷后放弃追踪管理，以至让银行潜在的风险加大。没有银行内部的配合,假按揭是不可能发生的.
（2）制度安排
银行在决定放贷之前一般要对抵押房产作自行评估或委托外面中介机构评估.目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中都简单地采用市场比较法， 对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘的价值， 而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本、未来可能发生的风险和损失， 高估按揭房产价［2］。大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估， 而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这种做法必然鼓励开发商尽量建造高价房屋，或采取各种方式推高房价，促成高价房交易合同， 以获取高额按揭贷款。另外，由于抵押在银行手中的房产严重偏离其真实价值, 一旦购房者故意违约， 那么银行或支付较高的变现成本，或面临难以变现的可能，甚至在市场发生逆转时, 将承受房价下跌所造成的巨大损失。
（3)管理风险
管理风险是指由于银行管理出现漏洞而产生的风险。各家银行为了抢占个人住房贷款的市场份额，纷纷推出各种服务,并在“风险简化信贷手续”的呼声中提高了办事速度,增加了业务量，扩大了住房贷款消费群,但是，在办理贷款的过程中，或多或少的还存在以下问题:
1)决策风险
目前，各家银行都十分重视个人住房贷款业务,市场竞争渐呈白热化状态,无序现象突出。不少金融机构还没有完全树立科学发展观和正确的经营理念,在外部市场和内部考核的双重压力下，片面追求指标、抢占市场，放宽贷款条件，降低客户准入门槛。并且在决策的制定过程中，不对客户的资质进行细分，造成执行决策的人,对所有的借款人都使用同样的标准.银行的决策者在面对市场与风险的选择上,往往会选择市场,这必然加大了经营的风险
2）内部操作环节的风险
随着个人住房按揭贷款业务量的急剧增加，为了加快办理的速度，银行会忽视贷款操作的严谨性,从而造成相关法律文本和手续的缺漏,如合同要素填写错误、漏填、随意修改,从而影响合同本身的法律效力，在法律认定时产生纠纷.对借款人的身份审核不严,造成贷款合同及相关法律文本由他人代签或伪造签名，形成无效合同。在抵押登记手续未完善前发放货款，使得贷款担保无法落到实处。
3）银行客户资源共享机制缺失
如客户在一定商业银行申请个人住房贷款,同时叉在另一家银行为第二套甚至为第三套楼房申请贷款，按照现行房价走势，对于中等收入的贷款人而言,一般是不具备按期还贷能力的，一个贷款人为两套以上的住房贷款，放贷银行的贷款风险极高,形成不良贷款的可能性极大。在现行的银行管理体制和运行机制下，公存（即法人客户）在其他银行的存贷情况可以通过银行间的网络查询得到.但对于个人客户，这项业务尚属空白，还不允许对自然人客户银行信息随意查询。因此,个人住房贷款者,就有可能利用各个银行信息资源不能共享的缺陷,在多个银行同时贷款，给多个贷款银行造成贷款风险。
3。1.4 政策风险
对于个人住房按揭贷款而言，很大程度上受到国家的宏观调控和政策的变化影响。
而对于中国政府而言,一方面会害怕房价过高，夹杂过量泡沫,使得房产市场无法满足真正需要购房的普通百姓,也使得金融市场不安全；一方面也会谨慎打压房价或者抬高投机购房的价格,减少在房地产市场炒作赚取巨额利润的投机者，之所以谨慎，也是因为需要正确估计银行现有的按揭贷款的风险承受能力。
我们先来看一下近期政府对于房产宏观调控的情况：
2007年9月27日央行、银监会通知要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。但央行未明确定义“第二套房”，各家银行自主出台相认定标准。
2008年10月27日 中国人民银行：商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20％。央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率.同日，财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1％。“二套房贷政策”仍显定义模糊。
2008年12月21日 国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(业内称“国办13条”）加大对自住