酒店式公寓最适合谁.doc
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1、精品文档就在这里-各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-酒店式公寓最适合谁?一样的名字,实际性质、贷款要求完全不一样。酒店式公寓,户型小总价低、全装修更省心、不限购不限贷看起来好处真不少,但是如果想要买来住,要考虑的当然不止这么多。1、这些房都叫酒店式公寓酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公、SOHO、LOFT光是这些名字,就让人越听越糊涂。它们其实有明确的区别,售楼处、中介公司却不会告诉你这么多。2012年7月,上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局针对限购限贷对酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公楼做了界定(见下表)。是住宅还是商业?“酒店式公
2、寓”是一种笼统的叫法:小户型、低总价、精装修的商业办公楼,通常都被叫成酒店式公寓,面积一般在60平方米以下,价格在100万元以内。这种“酒店式公寓”和国家的“酒店式公寓”是两回事。按照上海市关于进一步严格执地产市场各项调控政策的通知,酒店式公寓是能配备酒店式服务的高级公寓,属于住宅,有70年产权。实际上市场上出售的大多数酒店式公寓是办公或商业性质,仅有40年或50年的产权。怎么判断?最关键标准就是用地性质。用地性质决定了房子的产权性质。商服用地的使用年限是40年,办公和综合用地的使用年限为50年,居住用地是70年。相对应的房子产权年限就分别是40年、50年和70年。在开发定位上,酒店式公寓又可
3、以分成商业和住宅两用公寓、LOFT、SOHO等。LOFT是指复式结构的商业住宅两用公寓。这种公寓比较多地出现在商业办公综合体项目里,面积40平方米至70平方米,层高4.5米,单价比同地段新建住宅高,有的开发商已经做好上下两层的分层,所以实际使用面积一般比产权证上登记的面积大,使用率比较高。如果是SOHO项目,它的功能定位就更倾向于办公用途,或者是既能居住又能办公,适合创业者在创业初期使用。判断你要买的房子是不是限购限贷,就看产权性质。70年产权的住宅是限购限贷的对象,其他产品属于商业办公性质,政策并不约束购买和贷款,不过由于是商业、办公产权,首付至少要五成,不能用住房公积金申请按揭贷款,商业贷
4、款不享受优惠利率,最长贷款年限只有10年。2、酒店式公寓适合谁买锦和房产的高级策划经理叶颖代理过多个酒店式公寓项目,根据成交情况,她分析目前买酒店式公寓的人主要有两类:首次买房的年轻购房者、投资者。结合目前限购限贷的,前者更适合买酒店式公寓自住。但商业办公类酒店式公寓不能挂户口,集体户口以及有挂户口需求的买房者最好提前考虑到这一点。当然,这一类房子也不具有学区房属性。首付预算不高,较高收入者如果没有限购限贷的政策,刚性需求者通常的做法是:先买一套小户型住宅住着,将来家庭人口增加了,收入、首付能力也都增加了,再把小房子卖了,买套大房子改善居住条件。这属于量力而行、有步骤地改善住房。但是根据限购限
5、贷政策,只要曾经贷款买过住宅,将来不论第一套住宅卖不卖掉,再次买房的首付至少六成,利率也比基本利率上浮10%。按这种情况,如果从结婚购买第一套小户型开始计算,最多5年以后,由于生育孩子等原因,家庭人口增加,换大房子的需要就开始变得急迫。我们以50平方米、买入单价2万元的一房一厅换90平方米、买入单价2万元的两室两厅来计算(同等条件下面积小的房子单价更高,在预算有限的情况下,不排除为面积等因素放弃较好地段迁去更远的地方,但5年内房价涨幅较难估算),买一房一厅首付是30万元,假定5年内房价涨幅平均每年8%,5年后这套房子售价136万元,卖掉以后除去未还清的贷款,到手的卖房款还剩60万元左右,而要买
6、180万元的房子,至少首付108万元。结果是,在这5年中要完成50万元左右的资金积累用于换房,同时,每月还贷至少4000元,还要为生育准备一笔钱。由于第二套房至少六成首付,换房的压力很大。如果第一次买房买商办性质的酒店式公寓,就能解决这个问题:第一次买的是商业性质的房子,第二次买房再买住宅,仍然可以享受首付三成、贷款利率优惠等首次买房的优惠。被买房者外地户籍的人在京沪广深买房,大多也被限购政策。即使缴税满一年,单身人士仍然不能购买住宅,但这些人又确实有买房结婚安顿下来的需求。这时,不在限购范围内的商业产权的酒店式公寓就可以作为一个退而求其次的选择。上海华燕置业市场研究部发布的2012年2季度酒
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