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地产公司目标成本科目讲解ppt.ppt
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1、目标成本科目介绍以科目定义来编制目标成本以目标成本来指导招标工作以定标结果来验证目标成本集团成本管理中心关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工集团房地产开发项目成本科目表序号一级科目二级科目三级科目四级科目说明一级科目只有四大项:土地费用、开发费用、建安费用、营建费用关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工土地费用一级科目二级科目土地费用1.1土地出让金1.2土地契税及印花税1.3过户手续费1.4土地登记发证费1.5地上地下设施、苗木迁移费1.6其它土地费用关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工开发费用一级科目二级科目开发费用2.1前期
2、费用2.2勘察设计费2.3报建费2.4基础设施配套费2.5非经营性公建配套费2.6工程咨询服务费2.7后期费用2.8其它开发费用关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工开发费用易与建安费用混淆的科目:2.2.1地质勘察费2.3.3.4新型墙体材料保证金2.3.6.5燃气设计2.4基础设施配套费2.6.1工程保险费2.6.2建设监理费2.6.3造价咨询费2.6.5试验检测费关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工建安费用先看利润率测算表:产品类型可售单方开发成本销售情况费用小计税金小计利润贡献额(签约口径)销售净利率销售面积销售均价销售签约金额B=B1+B2+
3、B3CD=E*10000/CEIJP=E-B*C-I-JQ=P/E元/m2m2元/m2万元万元万元万元%超高层 5,763 10,000 7,831 8,727 856 1,283 1,067 12.23%高层 5,472 10,000 7,664 8,490 823 1,501 1,106 13.03%别墅 11,344 5,000 17,200 9,437 780 2,494 1,512 16.03%项目小计99,632 11,919 11.96%关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工建安费用由利润率测算表倒推可售成本分摊表:序号成本项目本期目标成本总额可售业态可售单方
4、指标(元/M2)分摊标准说明高层商业建筑面积116,486 可售面积109,370 占地面积2,634 3建安费用41,260 3,771 3,856 不可售业态建安成本3.1前期工程166 15 15 3.2地下车库7,984 730 730 3.7公共配套设施1,159 106 106 3.8园林环境工程1,889 173 173 3.9市政配套设施5,199 475 475 可售业态建安成本3.2-3.624,863 2,272 2,357 关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工建安费用分业态:序号成本项目0 0总土地、开发、建安费用3 3建安费用3.13.1前期工程
5、产品类型高层3.23.2地下室3.43.4主楼3.53.5住宅室内精装修产品类型地下车库3.23.2地下室3.63.6公共配套设施3.73.7园林景观工程3.83.8市政配套设施关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工建安费用3.1前期费用:3.1.1临时供水临时供水管线的报装、接驳费用,包括道路局部开挖和恢复。自行抽取地下水所发生的费用属于本科目。3.1.2临时排水临时排水管线的埋设、接驳,临时排水沟的修建,以及向市政管理部门交纳的排放费用。3.1.3临时供电临时变配电设备的购置、租赁、安装,临时线路的架设等费用。为本工程临时租赁的发电机组,其费用属于本科目。主包工程合同中
6、如含有施工单位提供的发电机组,则不需要再拆分出来。3.1.4场地土方工程为调整场地标高或园林造型而进行的大面积的土方开挖、搬运、回填、整平、夯实等,区别于“地下室工程”中的“基坑土方工程”。对于坡地工程产生的大面积土方平衡工作,只要不涉及地下室工程的土方,即属于本科目。土方工程合同包括地下室工程土方的,应拆分出不同的科目。3.1.5临时设施初次建造、购置的为业主工程管理服务的各种临时建筑物和临时设施产生的费用。利用现有建筑物进行装饰作为办公场所的,装饰费用属于本科目。本科目不包括办公设备和电器。3.1.6临时道路为项目建设服务的临时性道路的建造费用,包括道路施工中必要的土方开挖、边坡支护、道路
7、地基处理,而道路两侧的排水沟应归入“临时排水”。如有红线之外与市政道路接驳的部分,亦属于本科目。主包工程合同中如含有临时道路项目,不需要拆分出来。3.1.7临时围墙按施工现场形象规范建造临时性围墙的费用,包括附属的大门等设施。主包工程合同中如含有临时围墙项目,不需要拆分出来。3.1.8其它前期工程包括项目开工前的场地看护费用以及形象规范费用等。关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工建安费用3.2地下部分:3.2.1地基处理因岩土软弱或空洞,必须加固或挤密以满足承载力要求所采取措施而发生的费用,包括换填。属于地下室科目的部分,通过计算最底层地下室面积扣除地上建筑水平投影面积之
8、后,与地上建筑水平投影面积之比例进行分摊。3.2.2桩基础包括桩基础的检测费用。不包括桩承台施工费用;截桩费用如果包含在主包工程合同中,则不再拆分。服务于地下室的桩,列入此科目;服务于地上主楼的桩(即地上主楼水平投影面积覆盖的桩位)列入地上主楼“桩基础科目”。3.2.3基坑土方工程包括为便于土方施工而采取的降水工作费用。不包括基坑与地下室外墙之间缝隙的回填工作,此部分费用计入地下室建筑工程。如果基坑土方工程合同中包括了“场地土方工程”内容,应拆分出不同科目。3.2.4基坑支护工程包括基坑方案的评审费用和独立的第三方基坑监测费用。支护工程与基坑无关的、比如为山体边坡支护的,应列入相应的支护工程服
9、务对象的成本科目中去。(举例:山体边坡支护是为修建永久性道路服务的,应列入道路工程)3.2.5建筑工程包括承台施工(含土方)或筏板、砼结构、砌体、抹灰、金属(比如楼梯扶手)、电梯厅装饰、所有功能管理用房的装饰。包括地下室顶板的造价。截桩费用因为总额不大,如果列入了桩基础工程合同,则不再拆分至地下室科目。电梯厅装饰如果列入了专门的装饰工程合同(比如与上盖建筑公共部位装饰合并为一个合同时),则应将此部分拆分出来。3.2.6人防门工程包括供应和安装。如果当地政策规定,人防工程以项目总建筑面积收取建设单位固定标准的费用,则此笔费用也列入此科目,而不列入“开发费用”科目。关注客户|创新驱动|团队协作|简
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