紫云台个案分析.ppt

龙湖紫云台 产品个案分析2024/5/21 周二1 项目规划分析 项目产品分析 项目客户分析 项目营销分析 项目后续动作目录2024/5/21 周二2项目规划分析 项目整体规划 项目经济指标 项目区位分析 项目外部配套 项目交通动线2024/5/21 周二3项目整体规划联排、院落别墅组团联排、院落别墅组团210-250210-250联排别联排别墅墅198-202198-202院落别院落别墅墅项目分两期开发，涵盖联排别墅、合院别墅、类独栋别墅、独栋别墅、洋房等业态。一期占地570亩，建筑体量379957，规划为联排、类独栋、独栋；二期占地250亩，体量250127，规划有6+1、8+1庭院洋房，联排别墅（210-254m），小院别墅（198-202m）、类独栋别墅等。庭院洋房组团庭院洋房组团6+16+1、8+18+1庭院洋房庭院洋房类独栋组团类独栋组团250-350250-350类独栋别类独栋别墅墅2024/5/21 周二4项目规划指标项目地址项目地址北碚北碚新城（双子湖旁）北碚北碚新城（双子湖旁）开发商开发商重庆龙湖地产发展有限公司重庆龙湖地产发展有限公司占地面积占地面积542680542680（814814亩）亩）建筑面积建筑面积630084630084容积率容积率1.161.16绿化率绿化率40%40%物业形态物业形态别墅、洋房别墅、洋房户车比户车比1 1：2 2拿地时间拿地时间20112011年年7 7月月2626日日开盘日期开盘日期20122012年年4 4月月2222日日交房时间交房时间20142014年年6 6月月物管费物管费4.24.2元元/建筑设计单位建筑设计单位中国机械工业第三设计研究中国机械工业第三设计研究院院2024/5/21 周二5项目区位分析龙湖紫云台，东至两江新区，西临歇马聚集区，南接西部新城，北靠绕城高速；紧邻北碚行政中心，距离新城核心车程2分钟20分钟可达两江新区核心悦来、礼嘉、蔡家。20分钟内可达大学城，西永产业园2024/5/21 周二6项目外部配套紫云紫云台台体育公园体育公园北碚区政府北碚区政府3公里公里2.5公里公里北碚新城及商业中心北碚新城及商业中心渝武高速公路渝武高速公路西南大学西南大学重庆师范重庆师范大学大学北温泉镇北温泉镇缙缙云云山山中中梁梁山山项目位于北碚新城，距离北碚区政府仅三公里。项目总占地近千亩，处于缙云山和中梁山两山之间，高出地平约80米的台地之上，两个天然湖泊围合而成的近百亩双子湖，是重庆唯一一个集“台地”、“两山”、“两湖”、“三公园”于一体的大社区。项目周边配套：体育公园，北碚新城步行街，北温泉，西南大学，重庆师范大学等。2024/5/21 周二7项目交通动线分析碚青路市政道路车行道路内部为循环式的道路系统，与外围的市政道路和各个组团相连；组团内部实行人车分流；后期将建两条登山步道，一条直达销售中心，即将开放。售房部（后期幼儿园）登山步道登山步道入口亲水码头会所落差80米登山步道2024/5/21 周二8项目产品分析 项目建筑风格 项目内部配套 项目户型分析 项目车库设计 项目立面用材 项目布局分析 产品特色分析2024/5/21 周二9项目建筑风格分析n 项目采用龙湖自创的颐和原著建筑风格。n 以赖特风格为借鉴，以“唐风”为形式引入坡形屋顶、石雕斗拱、中式窗棂、花梨木大门、“立体四合院”、石灰石干挂的外立面、大量石材等元素，独具一格，彰显品质。2024/5/21 周二10项目产品户型分析负一F一F二F三F全赠送半赠送户型户型套内套内面积面积（）（）实得实得面积面积（）（）赠送赠送面积面积（）（）赠送赠送比例比例整体整体(米米)客厅客厅(米米)主卧室主卧室(米米)车库车库面积面积（）（）花园花园面积面积（）（）开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间进深进深D1D1型型198198249249515126%26%7.27.29.49.43.83.86.46.43.83.84.14.1333330304545花园赠送优点：面积尺寸适中；功能分区齐全，赠送较大，高性价；缺点：局部采光较差；花园、地下室面积较小；2024/5/21 周二11负一F一F二F三F全赠送半赠送户型户型套内套内面积面积（）（）实得实得面积面积（）（）赠送赠送面积面积（）（）赠送赠送比例比例整体整体(米米)客厅客厅(米米)主卧室主卧室(米米)车库车库面积面积（）（）花园花园面积面积（）（）开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间进深进深D2D2型型202202250250484824%24%7.27.29.49.43.83.84.84.83.83.84.84.8333370-70-100100花园赠送优点：面积尺寸适中；功能分区齐全，赠送较大，高性价；采光通透；缺点：地下室面积较小；项目产品户型分析2024/5/21 周二12负一F一F二F三F项目产品户型分析全赠送半赠送户型户型套内套内面积面积（）（）实得实得面积面积（）（）赠送赠送面积面积（）（）赠送赠送比例比例整体整体(米米)客厅客厅(米米)主卧室主卧室(米米)车库车库面积面积（）（）花园花园面积面积（）（）开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间进深进深B1B1型型210210250250484824%24%5.75.713.213.25.75.79.19.14.34.34.94.9303051-6051-60花园赠送优点：面积适中，总价不高；功能分区齐全，赠送较大，高性价；采光通透；缺点：开间仅5.7m，舒适度不足；2024/5/21 周二13负一F一F二F三F项目产品户型分析全赠送半赠送户型户型套内套内面积面积（）（）实得实得面积面积（）（）赠送赠送面积面积（）（）赠送赠送比例比例整体整体(米米)客厅客厅(米米)主卧室主卧室(米米)车库车库面积面积（）（）花园花园面积面积（）（）开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间进深进深B2B2型型254254306306525220205.75.713.513.55.75.79.99.941415.45.4303080-80-120120花园赠送优点：面积适中，总价不高；功能分区齐全，赠送较大，高性价；采光通透；缺点：开间仅5.7m，舒适度不足；2024/5/21 周二14项目产品车库设计负一层负一层公共车道车库全部为地下集中式车库车库无产权开发商交配套费赠送客户2024/5/21 周二15项目景观布局分析480亩森林公园龙湖着力打造30亩湖泊景观湖滨娱乐区项目景观配套“一台”“两山”“三公园”景观资源；80米高的台地之上；内部两个面积分别为30亩和60亩的湖泊，龙湖近年来少有的湖景别墅，打造10万方的湖滨娱乐区；政府规划，龙湖打造的480亩森林公园；周边240亩的缙云体育文化公园；缙云山、中梁山之间；无边际泳池3000亲水码头60亩湖泊景观湖滨娱乐区2024/5/21 周二16项目建筑立面用材莆田绣荔枝面欧红彩瓦2024/5/21 周二17项目建筑布局分析（院落）院落别墅负一层下沉花园2024/5/21 周二18项目建筑布局分析（院落）院落别墅一层剖面立面采光井采光井上空2024/5/21 周二19项目建筑布局分析（院落）院落别墅二层露台，与采光井相连，有通风口立面端套为卧室客厅挑空赠送楼梯2024/5/21 周二20项目建筑布局分析（院落）院落别墅三层露台上空剖面2024/5/21 周二21项目售价与成本分析土地位置土地位置土地面积土地面积（）（）占地占地面积面积（亩）亩）建筑规模建筑规模(m(m2 2)容积率容积率竞得时间竞得时间成交价成交价净地单价净地单价（万（万/亩）亩）楼面价楼面价（元（元/）II07-01/02II07-01/02、I12-I12-01/0101/01、I12-01/02I12-01/02、I14-01/02I14-01/02地块地块176751176751265 265 235908 235908 1.3 1.3 2011-7-262011-7-265100051000192 192 2162 2162 I08-02/02I08-02/02、I16-I16-01/0201/02、I17-03/02I17-03/02、I14-02/02I14-02/02地块地块202321202321303 303 210773 210773 1.0 1.0 2011-7-262011-7-265100051000168 168 2420 2420 I15-01/02I15-01/02、I17-I17-01/0201/02、I17-04/02I17-04/02地块地块163608163608245 245 183403 183403 1.1 1.1 2011-7-262011-7-264250042500173 173 2317 2317 合计合计5426805426808148146300846300841.161.16144500144500177.6177.622932293项目为地票拿地，地票为30万元/亩，未含入土地拍卖地款中，计算地票后，整体地价为207.6万/亩，楼面单价为2681元/；本次开盘，套内均价8267元/，建面均价为8000元/。2024/5/21 周二22项目首开情况分析序号序号户型户型套内面积套内面积实得套内实得套内面积面积推出推出套数套数销售销售套数套数套内均价套内均价（元（元/m/m）主力总价主力总价去化率去化率1 1小院小院190-210190-210240-243240-24320720720720783568356155-200155-200100%100%2 2联排联排210-265210-265267-313267-31311211211211281378137190-260190-260100%100%合计合计31931931931982678267155-260155-260100%100%推案说明：1、推盘楼位：项目目前推出小院别墅景观相对联排别墅较好。2、推盘产品：推出产品以小院别墅。3、推盘价格：目前均价约8267元/。热销原因分析：1、前期蓄客阶段蓄客充足；2、产品推荐会成功举行；3、项目品牌优势，有大量忠实客户支撑；4、产品面积适中，价格合理，性价比高；2024/5/21 周二23项目客户分析2024/5/21 周二24项目客户分析客户来源区域客户构成购买目的本次开盘近半为北碚区客户，均为新业主购买；“三北”区域占比约50%，其中80%为老业主；其他区域购买客户仅占5%左右；首开的319套房源，其中存投资客户仅占30%，养老为5%，65%的客户以自住为第一目的。客户构成可知，北碚区有着巨大的购买潜力，由于交通道路的便捷性，北区客户接受在该区域的自住生活。2024/5/21 周二25项目营销动作 项目媒体推广 项目活动推广 项目工程进度 后续营销动作2024/5/21 周二26项目媒体推广项目推广以来，未进行媒体的宣传推广，仅有一些网络宣传；4月份即将开盘，网络上出现了系列性的宣传，开盘后纸媒对热销进行了宣传。2024/5/21 周二27项目活动推广2012年初，紫云台项目进行电话宣传，由“绽放生”长达4个月的电话宣传；2012年初，龙湖各个小区展板拜访，进行项目宣传；2012年2月位于北碚和渝北西苑的临时接待中心正式开放；2012年3月亮相“龙湖易房节”，正式全面宣传；2012年4月，每天晚上5点-7点的，现场看房车，带客户到工程现场参观；2012年4月13日，金源酒店举行“产品发布会”；2012年4月19-22日吗，参加春季房交会展示；2012年4月22日，金源酒店首次开盘，319套房源当天售罄。产品发布会首次开盘2024/5/21 周二28项目工程进度（住宅）南通德胜、龙润建筑、诚业建筑三家建筑队同时施工现场工程塔吊超30个涵盖洋房、院落、联排全部业态2024/5/21 周二29项目工程进度（销售中心）销售中心主体完工当前进行外墙贴砖对外宣传7月份开放2024/5/21 周二30项目工程进度（示范区）示范区正在进行打造树木已经栽种完成当前进行道路修建绿化植被还未进行对外宣传7月份开放2024/5/21 周二31项目工程进度（样板间）样板间框架完成当前进行主题修整对外宣传8月份开放2024/5/21 周二32项目后续动作后续仍然以线下的电话营销为主，网络、媒体辅助；样板间、示范区开放将会有大型的营销活动。4月5月7月8月4月开盘售罄预计加推二期房源样板房（4联排+小院）售房部、示范区开放2024/5/21 周二33项目二批次加推二批次即将供应一批次销售项目即将于5月份加推二批次房源；仍未小院别墅和联排别墅；小院别墅约80套；联排别墅约60套；据介绍，本次开盘价格保持稳定。2024/5/21 周二34THE END2024/5/21 周二35