房地产企业收入确认方式解析【会计实务经验之谈】.doc

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房地产企业收入确认方式解析【会计实务经验之谈】
企业财务人员通常容易被会计与税务差异,尤其是收入确认所困扰.在新会计准则、《企业所得税法》以及其实施条例出台后,《企业会计准则14号--收入》与国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函 [2008]875号)均对收入的确认方式、确认时间作了相应规范.针对每年企业所得税检查重点,小编在此处主要对一般类型的企业与房地产企业的收入确认 方式进行简要解析.
收入确认的一般规定
国税函[2008]875号文件规定,企业销售商品同时满足下列条件的,应确认收入的实现:
(1)商品销售合同已经签订,企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方;
(2)企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有实施有效控制;
(3)收入的金额能够可靠地计量;
(4)已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算.
《企业会计准则14号--收入》规定,销售商品收入同时满足下列条件的,才能予以确认:
(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;
(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;
(3)收入的金额能够可靠地计量;
(4)相关的经济利益很可能流入企业;
(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量.
比较会计与税法关于收入确认的条件,会计上确认收入时要考虑”经济利益很可能流入企业”这个条件,而在税法上无此条件.这是因为税法不考虑企业的经营 风险,具有强制性.企业发出库存商品后,在会计上认为”经济利益不是很可能流入企业”时不确认收入,而按税法规定应确认为当期收入,在企业所得税纳税申报 时对收入及成本作调整处理,以后会计上对该收入进行确认时再作相反的调整处理.
【例如】A企业于2008年12月10日向某公司发出商品一批,已向某公司开具增值税专用发票,价款100万元,增值税17万元,商品成本80万元. A企业于12月12日办妥托收手续.12月31日得知某公司由于法律诉讼问题,银行账户已被法院冻结,企业无法收到该项货款.
(1)2008年A企业因无法收到货款,不确认收入.
借:发出商品 　800000
贷:库存商品 　800000
借:应收账款170000
贷:应交税费--应交增值税(销项税额) 170000
(2)2008年进行企业所得税处理.
会计上未确认收入,但按税法规定应确认收入100万元,同时确认成本80万元,故应调增2008年应纳税所得额20万元.否则,企业将面临被税务机关处罚的风险.
填表方法:在企业所得税年度纳税申报表附表三第19行”其他(收入类)”调增收入额100万元,在第40行”其他(扣除类)”项下调减成本80万元.
(3)递延所得税处理.
借:递延所得税资产 50000(200000*25%)
贷:应交税费--应交所得税 　50000(200000*25%)
需要注意的是,对此笔收入在2008年调整时不能作视同销售处理.这是因为以后年度作收入处理,企业所得税上要进行调减,但在附表一《收入明细表》和附表二《成本费用明细表》中无法减除.
(4)以后收到钱时的处理:借记”银行存款”,贷记”主营业务收入”、”应收账款”,同时借记”主营业务成本”,贷记”发出商品”.
会计上正常作销售处理,企业所得税上直接调减就可以了.当然,对执行新《企业会计准则》的企业来说,就要作递延所得税处理.如果最后收不到钱,可作为 坏账损失处理,属于时间性差异.财政部、国家税务总局《关于企业资产损失税前扣除政策的通知》(财税[2009]57号)第四条规定,企业除贷款类债权外 的应收、预付账款符合下列条件之一的,可以作为坏账损失在计算应纳税所得额时扣除:
1.债务人依法宣告破产、关闭、解散、被撤销,或者被依法注销、吊销营业执照,其清算财产不足清偿的;
2.债务人死亡,或者依法被宣告失踪、死亡,其财产或者遗产不足清偿的;
3.债务人逾期3年以上未清偿,且有确凿证据证明已无力清偿债务的.
《企业资产损失税前扣除管理办法》(国税发[2009]88号)第十六条规定,坏账损失税前扣除,应提供下列相关依据:
(一)法院的破产公告和破产清算的清偿文件;
(二)法院的败诉判决书、裁决书,或者胜诉但被法院裁定终(中)止执行的法律文书;
(三)工商部门的注销、吊销证明;
(四)政府部门有关撤销、责令关闭的行政决定文件;
(五)公安等有关部门的死亡、失踪证明;
(六)逾期3年以上及已无力清偿债务的确凿证明;
(七)与债务人的债务重组协议及其相关证明;
(八)其他相关证明.
同时,国税发[2009]88号文件第十八条规定,逾期3年以上的应收款项,企业有依法催收磋商记录,确认债务人已资不抵债、连续3年亏损或连续停止经营3年以上的,并能认定3年内没有任何业务往来,可以认定为损失.
那么,如果以后收不到钱,向税务部门申报的坏账损失金额是多少?财税[2009]57号文件第十条规定,企业因存货盘亏、毁损、报废、被盗等原因不得 从增值税销项税额中抵扣的进项税额,可以与存货损失一起在计算应纳税所得额时扣除.会计上应确认的损失是97万元,即17万元增值税和80万元产品成本. 但是,向税务部门申报的财产损失应该是117万元,因为20万元已经作为销售利润征收了企业所得税.损失扣除时,就要作调减处理,不需另作会计分录.如果 作了递延所得税处理,就应作转回处理.
房地产企业确认销售收入的特殊规定
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第六条规定,企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得 的收入,应确认为销售收入的实现.第九条同时规定,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳 税所得额.
开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额.
该条款应理解为房地产企业不存在预征税款的概念,没有多退少补的过程,不申报预收账款的收入就属于偷税行为.
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。