土地款扣除知多少？(房地产企业一般纳税人一般计税项目).doc

土地款扣除知多少？（房地产企业一般纳税人一般计税项目）
2016年5月1日起，全国范围内全面推行营改增。但是财政部、税务总局下发的财税〔2016〕36号文件中还是很谦虚的写着《营业税改征增值税试点实施办法》。
有人会问，既然全面推行营改增，为什么还称《试点实施办法》？为什么不称《营改增实施办法》？
下面，老五以土地扣除款的发展过程为例，告诉你，为什么营改增还叫试点，为什么营改增主管部门这么谦虚谨慎？
房地产公司从政府手中取得国有土地使用权。由于政府出售国有土地使用权是免税项目，不能开具增值税专用发票，无法实现增值税道道抵扣原理，因此只能祭出“差额征税”销售额扣除大法。
第一问，谁可以扣除土地款？
第一问，由2016年3月23日发布的36号文妥善地解决了。一般纳税人的房地产开发企业销售一般计税的房地产项目，才能扣除土地款扣除。简易计税的老项目不能扣除土地款。
第二问，如果是一次购入土地、分期开发，具体怎么计算当期土地扣除款？
“税务总局公告2016年第18号”显示“向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。”
第二问，由2016年3月31日发布的18号公告解决了。
第三问，土地款到底包括哪些项目？哪些凭证？
房地产公司向政府支付的不仅仅是土地拍卖款，有的政府实在懒惰，只卖“生地”，不卖“熟地”。不仅“四通一平”费用也要房地产公司缴纳，连征地拆迁款也要房地产公司缴纳。
“财税[2016]140号”显示“向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。”
因此，向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等，均可以在销售额中扣除。至于什么凭证，文件也没规定。
那就有什么用什么吧。《非税收入通用票据》、《行政事业性收费票据》、《国有资源（资产）收入票据》都可以当扣除凭证。
第三问到第五问，均由2012年12月21日发布的140号文解决了。
第四问，直接支付给被拆迁单位和个人的拆迁款能不能扣除？
林子大了真是什么鸟都有，没有最懒的政府，只有更懒的政府。政府不仅不管拆迁，连拆迁款都懒得付，让房地产公司自己去付。这种极品地方政府也让房地产公司碰到了，你还能说什么呢？
“财税[2016]140号”显示“在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等材料。”
第五问，老爸（总公司）拿地，儿子（项目公司、分公司）开发，儿子的土地款怎么扣除？
同时符合下列条件的项目公司，可按规定扣除房地产开发企业（母公司100%控股）向政府部门支付的土地价款。
“财税[2016]140号”显示“房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
”（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
“（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
”（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）持有。“
第六问，地下车位面积是否参加上述建筑面积计算？
税务总局回答很简单：不包括地下车位。总局根本不区分地下车位是否有产权、是否属于人防工程范围，事实上也很难周全考虑这些因素。税总简单化处理不失为一种简洁高效的办法。
”税务总局公告2016年第86号“显示”当期销售房地产项目建筑面积、房地产项目可供销售建筑面积，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。“
第六问，由2016年12月24日发布的86号公告解决。
9个月，发四个文件，解决房地产开发企业土地款扣除的六个问题，财政部、税务总局可谓是兢兢业业。
营改增行业文件真不少，因此，有人说2016年大开眼界，见识了最长的文件——财税[2016]36号，也见识了最大的财税文件字号——财税[2016]141号、国家税务总局公告2016年第91号。
第七问，接盘侠怎么抵扣？
房地产企业营改增前接盘，从其他企业手里拿地，营改增后开发，目前既无法扣除、又无法抵扣。两难境地有待财政部破局，房地产协会要努力建言。
目前无解，静候佳音