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关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题

浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告
为进一步规范统一我省房地产开发企业土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号(以下简称《清算规程》)等规定，现就土地增值税清算管理有关问题公告如下：
一、土地增值税项目登记和纳税申报
(一)开发项目情况登记
新开发的房地产开发项目，纳税人应在首次报送《土地增值税预缴纳税申报表》时，同时填报《房地产开发项目情况登记表》；已开始销售的房地产开发项目，纳税人应于本公告施行后的2个月内补报《房地产开发项目情况登记表》。
(二)开发项目纳税申报
1、预缴申报：从事房地产开发的纳税人，对其开发项目全部峻工结算前转让房地产取得的收入，按月预征土地增值税。纳税人应在次月15日内向主管地税机关报送《土地增值税预缴纳税申报表》及其他相关资料，办理预缴纳税申报。
2、清算申报：符合清算条件的开发项目，纳税人应按照清算管理的有关规定办理清算申报，向主管地税机关报送《土地增值税清算纳税申报表》及其他相关资料。
3、清算后申报：已完成清算的项目，对其开发项目尾盘销售所发生的转让收入，应按月进行纳税申报，并在次月15日内向主管地税机关报送《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》。
二、土地增值税清算受理
(一)对于符合《清算规程》第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理纸质清算申报，并提供《清算规程》第十二条规定的清算资料。对于符合《清算规程》第十条规定的可清算项目，纳税人应当在符合可清算条件之日起15个工作日内书面报告主管税务机关，并附报符合可清算条件的有关证明材料，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达《税务事项通知书》，纳税人应当在收到《税务事项通知书》之日起90日内办理纸质清算申报，并提供《清算规程》第十二条规定的清算资料。
纳税人申请享受“建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%，免征土地增值税”优惠，应在办理土地增值税清算申报时，一并填报《税费优惠办理登记表》。
(二)主管税务机关收到纳税人纸质清算申报，应及时对清算项目是否符合清算条件、报送资料是否齐全等情况进行初审，并在10个工作日内(纳税人补正材料时间不计算在内)做出是否受理的决定。
1、对符合清算条件的项目，且报送的清算资料齐全完备的，予以受理；
2、对清算项目符合清算条件、但报送的清算资料不全的纳税人，应制作《补正材料告知书》，要求纳税人在主管税务机关规定期限内补报相关资料，纳税人在规定期限内补齐清算资料后，予以受理；
3、对不符合清算条件的项目，不予受理。
(三)纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
三、土地增值税清算审核
(一)土地增值税纳税人是土地增值税的清算主体，对其清算申报的真实性、准确性和完整性负责，并承担相应法律责任。
(二)主管税务机关受理纳税人清算申报后，一般应在90个工作日内完成清算审核工作。情况复杂确需延长清算审核时间的，经县级以上地方税务局局长批准，可以延长。
(三)对符合土地增值税清算条件的项目，主管税务机关按照《清算规程》的有关规定进行审核，在清算审核中发现涉税嫌疑问题，可针对具体问题约谈纳税人，纳税人应配合主管税务机关就清算项目审核中存在的有关问题进行解释、说明、举证，并提供相关证明材料。
(四)主管税务机关在土地增值税清算过程中，发现清算项目符合《清算规程》第三十四条规定的核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
(五)主管税务机关审核结束后，应及时下达《税务事项通知书》，将清算审核结果书面通知纳税人，由纳税人在主管税务机关规定的时限内重新办理土地增值税清算申报，并做好补、退税工作。
对符合“建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%，免征土地增值税”优惠政策的项目，主管税务机关应在清算审核结束后的7个工作日内完成备案登记工作，并告知申请人。
四、土地增值税清算核定征收
1.对按核定征收方式进行清算的项目，主管税务机关应采取通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素，按不同类型房产分别进行评估，并经主管税务机关审核合议，区分不同类型房产核定应征税额。清算项目核定征收率原则上不得低于5%。
2.主管税务机关审核结束后，应及时下达《税务事项通知书》，将清算审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
3.对纳税人取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的、将生地变为熟地后转让的，原则上不得核定征收。
五、四项开发成本核定
在计算土地增值税时，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等“四项开发成本”应按实际发生额据实扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“四项开发成本”的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述“四项开发成本”的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由各主管地方税务局确定。
六、本公告自2015年3月1日起施行，即自2015年3月1日起，纳税人到主管税务机关办理清算申报的清算项目应按本公告规定执行。
浙江省地方税务局