房地产开发成本前期估算项目全解(2).doc
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1、房地产开发成本前期估算项目全解(2)二、税金估算(一)经营税金及附加1、经营税金及附加的概念经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生的税费,主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加(即为通常所说的“两税一费”)。2、具体估算(1)营业税对房地产投资而言,营业税是从纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。营业税税额=应纳税销售(出租)收入税率,目前我国的营业税税率是5%。(2)城市维护建设税城市维护建设税,按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据,专门用于城市建设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言,城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税。城市维护建设税的税率因纳税人
2、所在的地区而有所差异:纳税人所在地为市区的,税率为7%,纳税人所在地为县城、镇的,税率为1%。(3)教育费附加教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费,其计费依据与城市维护建设税相同。对房地产开发企业而言,教育费附加的计费依据是其实际缴纳的营业税。教育费附加的税率一般为3%。(二)土地使用税土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税。计税依据是纳税人实际占有的土地面积。采用分类分级别的幅度定额税率,每平方米的年幅度税额按城市大小分四个不同档次,其中如广州这样的大城市为0.5元至10元(具体参见表)。年应纳土地使用税=应税土地面积(平方米)税率(三
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