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房地产项目报建流程对开发环节的影响分析 摘要：随着中国房地产市场的不断发展和完善，房地产企业间的竞争也日趋激烈。构建企业 的核心竞争力，进行开发资源的整合和流程管理的创新是开发商面向未来的重要战略举措。本文对比介绍了国内外房地产开发的一般流程，国内房地产项目行政审批程序及主要的相关政 策法规。在系统了解深圳市房地产开发报建相关行政管理部门机构设置及其行政职能的基础上，分 析了本市房地产项目报建流程的主要内容。创造性地从开发商的角度建立并优化了开发报建流程，研究了关键节点和重要工作对开发流程的影响。针对企业的组织结构及具体的项目实例，提出了开 发报建流程中重要环节的工作内容。在本文最后还进一步阐述了加强房地产开发流程管理的作用及 建立其体系的合理化建议。关键词：房地产开发开发流程报建流程教师点评：对比介绍国内外房地产开发的一般流程，国内房地产项目行政审批程序及主要的相 关政策法规。系统了解深圳市房地产开发报建相关行政管理部门机构设置及其行政职能，分析本市 房地产项目报建流程的主要内容，优化流程并研究关键节点及重要工作对开发流程的影响。该生论 文工作认真，理论分析合理，结论正确，达到优秀论文要求。（点评教师：宋博通，副教授）第一章绪论11问题提出房地产开发是一项综合性很强的系统工程。整个开发流程是从拿地前的可行性分析到项目的规 划设计再到施工，最后交付验收进行经营销售这样的一个持续性过程。这个过程涉及的干系面广、周期长、环节繁多，且在整个过程中，政府始终充当着土地所有者，城市管理者，市场监督者以及 技术规范制定者的角色,实施对房地产业强有力的宏观调控和微观管制。房地产企业开发一个项山 报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中，每个环节必须要经过房地产管理部门和各相关机构的登 记审批，并严格按照有关的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展 的重要“通行证”。因此房地产开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组 成部分。对开发商而言，流程管理能力和资源整合能力直接关系到投资项目整体的运作水平和最终 价值的实现及增殖。作为深圳市房地产开发商在现行的行业法规及政策的框架下，能否明确清晰地理顺各开发环节 的报建流程，协调行政审批与开发过程的每个环节，加强组织结构间的衔接，提升综合开发能力，成为了企业开发流程与管理流程中的关键因素。本文结合房地产项目的开发流程，对深圳市现行的 房地产项目报建审批程序进行分析，通过建立关键路线，分析关键节点和重要工作，并进一步探讨 房地产开发流程的管理问题，为房地产开发商提升企业整体运作能力和管理能力，构建企业核心竞 争力，提供一定的参考和建议。1颜鹏：房地产项目报建流程对开发环节的影响分析12房地产项目开发报建流程的研究现状由于各地方房地产市场外部环境，政策因素不尽相同，报建流程本身较为繁杂，具有很强的操 作性，且现行房地产项目报建方面的研究不多。同时由于政府作为房地产市场强有力监管者，报建 流程必须严格依照政府部门的政策法规要求有步骤地规范化进行，国内目前相关研究大多主要是以 政府为立足点，从加强政府行政管理职能，提高政府机构行政审批效率为目的出发探讨房地产行政 管理中存在的问题。如：张静2001年以重庆市为例，对比香港与新加坡等地区和国家房地产行政 管理部门机构设置情况，对我国房地产开发行政审批机制及其相关法律问题进行了研究。笔者认为 房地产项目的开发不仅直接受到当地相关行政管理部门的监督，同时还受到企业内部各组织部门沟 通协调能力以及流程运作能力的影响。尤其是作为开发商不仅需要明晰当地政府报建审批流程，还 应该以改善房地产开发流程为目标，优化报建流程，实现企业的开发流程再造。本文旨在以开发商 的角度提出并研究相应的问题。13本文研究的内容13J本文研究的目的及基本框架在整个房地产项目的开发流程中，开发商如何在政府各相关部门的监督管理下，通过内部各组 织部门间经营活动的相互协调，并不断从政府各监督管理部门获取且反馈信息以最终完成项目目 标，实现企业的经济效益和社会效益，报建流程显得尤为重要和关键。通过分析房地产项目报建流 程对整个项目开发环节及最终目标实现的影响，寻找并优化报建流程中的关键路线，压缩整个项目 的开发时间，提高自身资源整合能力和项目运作水平，防范并有效降低风险，增强房地产开发企业 的市场竞争力。本文围绕以上目的将进行以下展开：1.总体把握房地产开发的一般流程及各阶段的主要任务；2.分析明确房地产开发的主要政策法规以及相关行政管理部门的机构设置及其职能，并提出清 晰的行政部门审批流程；3.结合深圳市房地产项目报建流程，建立优化后的报建流程图，找出关键路线，研究分析关键 节点和重要工作；4.引入流程管理的理论提出加强开发流程管理的意义及合理化建议，以为建立房地产项目开发 流程管理体系提供借鉴。132本文研究的方法综合分析法因为房地产项目报建流程贯穿于整个项目开发的全过程，从项目的立项审批、获取土地开始，经过规划设计、施工建设，到最后竣工验收，进行经营销售，每一环节都涉及到房地产企业与政府 相关部门的沟通与合作，本文综合项目开发流程和报建审批流程两方面分阶段分步骤地展开，与此 同时深入结合政府相关部门的法规政策，提出房地产项目报建流程的优化方案。实证分析法结合实际问题建立开发报建流程，分析重要节点企业组织的工作内容，对房地产企业改进优化 开发流程，进一步建立流程管理体系起到一定的借鉴作用。2颜鹏：房地产项目报建流程对开发环节的影响分析第二章房地产项目开发流程的含义、特征及内容2 3房地产开发流程的含义房地产开发是房地产开发企业按照城市规划要求，利用土地、资金、劳动力、管理经验等生产 要素进行土地开发、房屋建设及相应的经营销售，以取得较好的经济社会环境效益为目的的综合性 生产经营活动。房地产开发流程是从拿地前的可行性分析报告到项目的研究设计再到施工，最后交付验收进行 经营销售的一个持续性过程。2 2房地产开发流程的特征综合性综合性是房地产开发流程的本质特征。在现代城市建设的房地产开发过程中工作关系及项目操 作程序日趋复杂。开发环节较多，涉及到的部门及关系也很多，不仅要涉及国土、规划、建设、房 管、民防、消防、环保、燃气、质监等部门，而且征地、拆迁、安置、补偿等工作与城市居民的生 活也密切相关。每一个开发项目所涉及的土地条件、规划要求、融资方式、市场情况等方面不尽相 同，也要求开发商必须在充分调研、综合分析、统筹规划的基础上才能开发出成功的房地产项目。长期性房地产开发流程是整个房地产项目从资本投入到资本回收运作的全过程。从获取土地信息进行 可行性研究开始，经过购置土地、规划设计、施工建设、竣工验收到经营销售与物业管理，流程周 期相对较长，普通房地产开发项目需要年时间，规模较大的需要4七年时间巴 而且由于政府 土地、规划、建设等各相关部门行政管理及审批程序的制约，开发流程的各环节紧密衔接、环环相 扣，具有严格的时间先后限制和相关性要求。风险性正是由于房地产开发流程时间长，涉及面广，所需要的资金巨大，项目在开发过程中所面临的 不确定因素多，使得开发商不得不重视整个流程的存在的风险问题。在开发流程中，企业不仅要留 意政治环境风险，而且要面对市场风险、金融风险等，以采取不同的方法规避或防范，减少不必要 的损失。23房地产开发的流程231M jkeE M ites的房地产开发流程美国房地产研究专家M永eE M正s提出了房地产开发的八阶段模型：3颜鹏：房地产项目报建流程对开发环节的影响分析一、提出投资设想不可行可行二、投资设想细化不可行可行三：可行性研究不可行可行四、合同谈判不能达成协议能达成协议五、签署正式协议六、工程建设七、竣工投入使用八、房地产资产管理一、开发商在对当地房地产市场有比较深入了解的 基础上，探讨投资的可能性，寻找投资机会。二、开发商选择实现其开发设想的开发用地，探讨 技术可行性，与潜在租客、业主、银行、合作伙伴 接触，做出初步设计方案，探讨获取土地的可行性。三、开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据预算成本和价格进行可行性研究。将有关开发 计划报送政府有关部门，从法律、技术等方面综合 判断项目可行性。四、开发商根据市场研究中得到的客户需求特征，确定最终设计方案，开始合同谈判，得到贷款，确 定总承包商，确定租售方案，获得政府的用地、规 划等许可。五、签署合同，包括合作开发协议，建设贷款协议 和长期融资协议，土地出让或转让合同。施工合同 及保险合同等。六、开发商根据预算进行成本管理，进度控制。七、开发商组织物业管理队伍,进行市场推广活动。政府批准入住，接入市政设施，租客入住。八、进行物业管理、更新改造、延长物业的经济寿 命，提高资产运行质量。M jkeEM Ues的房地产开发八阶段模型232国内房地产开发的一般流程房地产开发的整个过程要严格按照一定的程序和步骤开展，国内一般分为四大阶段，即投资分 析决策阶段，前期工作阶段，工程建设阶段及销售经营阶段。每个阶段的工作内容不同，而且每个 工作内容开展的时间先后又有严格地相互制约关系。开发商在不同阶段的项目实施过程中，不仅要 考虑本阶段的工作重点，而且要考虑到该阶段工作对后续阶段工作的影响。在整个开发过程中，开 发商要有效整合影响开发程序的每一个阶段的各种功能，包括建设、融资、管理，尤其是与政府的 关系等。一、投资分析阶段投资分析决策是整个开发过程中最为基础与关键的工作部分，其主要内容是项目的选择和可行 性研究。开发商通过多种渠道收集了解房地产项目信息，寻找投资机会，并对项目的开发进行初步调研,包括对项目的选址、市场需求、筹资规模，预期市场价值等问题进行简要分析，并在此基础上初步 4颜鹏：房地产项目报建流程对开发环节的影响分析判断该房地产项目的可行性。如果是判断初步可行的项目，还应该通过市场综合分析，对项目做进 一步深入调研，包括投资环境研究、项目财务评价及经济社会评价、SWOT分析，风险评价等，最终形成项目可行性研究报告，并尽可能提出不同方案进行比选，确定项目的最优开发方案。二、前期工作阶段前期工作阶段是落实项目方案，进行房地产开发建设的准备阶段，该阶段的主要工作为立项、购置土地，筹措资金和项目的规划设计。前期具体工作包括：1）前期立项；2）申请建设用地规划许可3）获得土地使用权；4）实施筹资计划；5）进行拆迁、安置、补偿；6）进行项目规划设计7）获得建设工程规划许可三、工程建设阶段工程建设阶段是房地产项目进行正式建设的实质性阶段。其主要工作包括落实承包及监理单位、获得施工许可，进行工程建设及管理，竣工验收等。当项目建设完毕后要进行工程的竣工验收。房 地产建设项目的竣工验收是全面考核建设成果的最终环节。验收是指开发项目的质量在施工单位自 检评定的基础上，由相关监督部门对检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相 关标准以书面形式对项目质量达到合格与否作出认定。竣工验收不仅是全面考核项目建设成果，检 查设计与施工质量，确认项目能否投入使用的重要步骤，而且为开发商与建筑商今后项目的实施积 累宝贵的经验财富。四、销售经营阶段房地产项目的销售经营是开发阶段的最后一个环节。该环节直接影响到房地产开发企业的利润,通常开发商可以选择进行销售或物业自留经营两种方式，并且在一般在建成之前，开发商则开始进 行房地产预售活动，它可以提前收回建房开发成本，减少投资风险，降低投资成本，提高资金周转 率。该阶段的完成标志了整个项目开发流程的结束，项目正式进入运营阶段。5颜鹏：房地产项目报建流程对开发环节的影响分析投资分析阶段 前期工作阶段收集开发项目信息市场调研可行性研究工 程 建 设 阶 段前期立项申请建设用地规划许可 获得土地使用权 实施筹资计划 进行拆迁、安置、补偿 进行项目规划设计 获得建设工程规划许可招标、发包项目 申请施工许可 施工组织管理与控制 竣工验收销 售 经 营 阶 段营销策划、租售 商品房产权登记 物业管理、经营国内房地产开发的一般流程图综合国内外房地产开发流程进行比较，在整个流程中国外开发商更加重视投资分析阶段，将前 期的市场分析做得更加具体和深入。如在早期已开始广泛接触市场潜在的租客和业主，力图根据客 户需求特征来“量身定做”自己的产品，并在市场的变化中不断调整自己的开发进度。当然这跟完 善的市场经济体制与健全的法律法规体系紧密相关。在分工精细化的成熟的房地产市场中，开发商 主要通过协调内外部环境各因素的沟通工作以及对合同的管理来实现自己的开发目标。小结：本章分析房地产开发流程的含义及主要特征，比较国内外房地产开发流程的大致阶段及 基本工作任务，发现随着房地产市场的不断成熟和完善，分工将更趋精细化，开发商将从整个繁杂6颜鹏：房地产项目报建流程对开发环节的影响分析的开发流程的每个环节中抽身出来，而对重点开发节点进行控制，尤其是前期的投资分析和可行性 研究将更加重视，同时营销策划进一步深入到整个开发流程中。第三章房地产项目开发流程中的行政审批程序分析31房地产项目行政审批程序及相关政策法规对于一般开发商而言，根据我国房地产开发管理的相关重要政策、法规规定，其项目开发过程 中的管理事项可大致分为以下儿个方面：3 城市土地管理为进一步完善土地供应制度，坚持土地政策市场化的价值导向，我国目前主要实行土地使用权 出让的土地供应方式。所谓土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年 限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。其主要包括：协议、招 标、拍卖和挂牌。城市房地产管理法第14条和15条规定：土地使用权出让，应当签订书面出 让合同”，同时“土地使用者必须按照合同规定，支付土地使用权出让金”叫3 J 2房地产开发项目规划管理城市规划法对建设项目的审批程序作出了明确规定，即实行选址意见书、建设用地规划许可证 及建设工程规划许可证制度，通常称为 一书两证制度。这也是开发商在房地产开发前期工作阶 段的主要行政审批内容之一。选址意见书是建设项目住要指新建的大、中型工业与民用项目）在立项过程中，城市规划行政 主管部门对提出的关于建设项目选择具体用地地址的批复意见等具有法律效力的文件。城市规划 法第30条规定：“城市规划内的建设工程选址和布局必须符合城市规划，设计任务书报请批准时,必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”其主要内容包括建设项目基本情况和建设项目选 址依据两大部分。建设用地规划许可证是由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准 的建设用地位置、面积、界限的法律凭证。城市规划法第31条规定：“在城市规划内进行建设 需要申请用地的，必须持国家批准的建设项目有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城 市计划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。”一般建设用地规划许可审批程序可分:建设用地规划许可申请f现场踏勘征求意见一提供设 计条件f审查总平面图及用地面积f核发建设用地规划许可证建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要 求的法律凭证。城市规划法第32条规定：“在城市规划区新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其它工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市计划 行政主管部门根据城市规划得出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。建设单位或者个人在 取得建设工程规划许可证和其他批准文件后，方可申请办理开工手续。”一般建设工程规划许可程序分五个步骤:建设用地规划许可证申请一初步审查f核发规划设计 意见书一方案审查一核发建设工程规划许可证313房地产开发项目建设管理7颜鹏：房地产项目报建流程对开发环节的影响分析建筑工程施工许可办理办法第2条规定：“从事各类房屋及其附属设施的构造、装修装饰 及与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位住在开工前 应依照本办法的规定，向建设主管部门申请领取施工许可证。”房地产开发企业必须在取得建设 用地规划许可证和建设工程规划许可证后，才能取得施工许可证进行施工建设。31.4商品房销售管理根据城市商品房预售管理办法，我国的商品房销售分为商品房预售与商品房现售。商品房 预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的商品房预售先出售给承购人，由承购人根据预售合同 支付全部或部分房款的行为。对于商品房的现售和预售条件，主管部门都具有严格的限定，通常规 定投入开发建设资金达工程建设总投资额的25%以上；7层以下的商品房项目，已完成结构工程 并封顶；7层以上的商品房预售项目，已完成23结构工程；同时商品房预售方案应当说明商品 房位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积和交付使用后的物业管理等内容。与业主签订商品 房销售合同或租赁合同后，开发商应到房地产开发主管部门进行备案。我国实行商品房预售的许可 管理制度，以保障房地产二级市场的规范化运行。32深圳市房地产开发报建相关行政管理部门机构设置及其行政职能对一个房地产企业而言，开发期的长短是决定项目开发风险的一个很重要的因素，开发期越长,开发后期的费用和建成项目的租金或售价就越不容易确定风险也就越大。长期以来，房地产项目 开发过程都会受到行政审批程序的影响，而房地产建设项目审批手续却一直存在着“两长两多的 现象，即审批部门多，审批环节多，审批程序长，审批时限长。以深圳市为例，房地产开发项目报 建过程中所涉及到的部门有国土资源和房地产管理局、规划局、建设局，还有环保局、消防局、民 防办、燃气办等行政管理部门。其中每个行政审批时限少则3、4个工作日，多则达一个月，如相 关业务材料不齐备，则可能需要进行多次报送，延误开发时间。自2003年我国正式通过并颁布了 中华人民共和国行政许可法以来，深圳市政府深化行政许可制度改革。所谓行政许可，即“行 政审批”，是行政机关依法对社会、经济事务实行事前监管的重要手段。它是指行政机关根据公民、法人或其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。根据行政许可法有关规定，对 于需要多个部门审批的事项，采取由内部所有部门同时或由一个部门牵头负责对申请进行审查，而 对外只设一个窗口的审批形式。行政机关自受理行政许可申请之日起二十日至三十日内应做出行政 许可决定。行政许可制度的实施减少了多头审批”及不必要的审批项目，缩短了政府管理部门的 审查过程，简化了开发商的报建手续，提高了工作效率。一个房地产项目的开发商应在及时掌握房 地产相关政策的同时，了解在开发报建流程中所涉及的相关行政管理机构和部门，熟悉项目行政审 批的内容和程序。结合房地产开发流程具有综合性及复杂性的特点，一个房地产项目在开发过程中所涉及的政府 行政管理部门及其职能大致如下：一、城市规划部门一个建设项目得到计划部门批准后，建设单位必须持批准文件（主要是设计任务书）到城市规 划局申请选址。城市规划局在审批建设用地时，主要负责确定：建设用地的地点和范围、建筑密度、容积率、主要道路出口、建筑高度及其它规划控制规范。城市规划部门负责核发建设用地规划许可 证和建设工程规划许可证。开发商持建设用地规划许可证，才能到土地管理部门申请土地。城市规 8颜鹏：房地产项目报建流程对开发环节的影响分析划部门确定建设单位选址的主要依据是：城市规划所确定的功能区，城市基础设施是否可以支持该 项用地，城市建设计划近期优先开发的区域，以及该项目本身的具体要求。当用地单位对选址提出 与城市规划部门不一致的要求时，通常可在规划容许的范围内进行调整咒深圳市规划局是管理、指导全深圳市各类建设项目的规划实施工作的行政机构。负责建设用地的使用管理；核发J书两 证，即建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证以及建设用 地方案图，根据规划调整建设项目选址及用地方案图；指导监督规划设计方案招投标工作；负责建 设项目的规划设计审查及相应的管理；负责建设项目的规划验收，指导监督建设工程勘测、验线工 作。其机构设置包括市局内设机构、市局派出机构及直属事业单位，其中报建涉及市局规划处（地 名办）、建设用地处，宝安、龙岗分局建设用地科、建筑设计管理科、规划监督科等科室。二、土地及房产管理部门土地使用者的选址得到城市规划部门批准以后，将持批文到土地管理局申请取得土地。土地管 理局负责执行政府征用土地的职能，并代表政府向土地使用者出让国有土地使用权，并还负责向土 地使用者签发国有土地使用权证。深圳市国土资源和房产管理局主管全市土地、矿产、测绘、住宅 与房地产以及住房制度改革等工作。其机构设置包括市局内设机构、市局派出机构、市征地拆迁办 公室及直属事业单位。其中报建涉及市局地政处、测绘地籍处、房地产业管理处、房改处和物业监 管处，宝安、龙岗分局地政科、房地产权管理科、征地拆迁办公室等科室。三、建设管理部门项目进行建设，其建设活动必须得到有力的监督，而建设成果也必须通过国家的检验。各地方 的建设管理部门均依法对建筑市场进行监督管理，指导和监管建设工程招标投标活动，同时负责工 程报建和施工许可以及建设工程竣工验收和备案工作。深圳市建设局是主管全市工程建设、建筑业 和燃气业的行政管理部门，其下属机构在开发流程中所涉及的有工程质量监督站、施工安全监督站 等。四、市政公用事业管理部门供水、供电、供气、供暖、电信是现代城市重要的基础设施，也是满足人民生活需要的基本条 件。任何一宗房地产的存在及价值体现均离不开这些城市基础设施。因此，每一宗房地产的开发均 要进行必要的市政设施建设，以满足该宗房地产的使用。市政设施往往是全市统一规划、建设，因 而又常常与城市规划、土地供给等连为一体的。五、消防管理部门消防关系到人民生命财产的安全，是一个相当重要的部门。建筑防火尤其重要，一般城市均设 有消防部门。六、人防工程管理部门城市原有人防工程的拆除和新建工程加设人防工程均需要与城市人民政府下属的人民防空办公 室取得联系，办理防空地下室审批手续。9颜鹏：房地产项目报建流程对开发环节的影响分析33深圳市房地产项目报建审批程序根据房地产项目开发的一般流程和深圳市房地产开发商在项目实际操作中所涉及的报建审批内 容，笔者将深圳市房地产项目报建审批程序大致划分为五个阶段。流程如图所示：第一阶段：土地获取及办理用地手续阶段获取并拥有土地是开发商进行房地产项目开发的前提。取得建设用地规划许可证和签订土地合 同是此阶段报建的主要工作。目前深圳市土地使用权出让方式主要为：协议、招标、拍卖、挂牌四 种。笔者将其归为协议和招拍挂两大类。由于出让方式不同，房地产项目的报建审批内容也有一定 差别。第一类：通过协议出让方式获得土地使用权此类土地的行政许可程序为申请人递交申请资料f审查f报市政府审批f颁发建设用地批准文 件f办理签订国有土地使用权出让合同的手续。属此类土地使用权出让方式的土地范围如：工业用地（特区内限高新技术项目用地）、市区财政 全额投资的公益性用地、政策性住房用地、旧城改造用地、成片开发区用地、军事用地、市政府以 土地入股合作的项目用地以及特区急需或特别鼓励发展的项目用地。开发商在具备立项批文或批准的建设项目建议书或其他上报的计划文件基础上，可向深圳市规 划局申请建设项目选址意见书。如项目符合城市规划要求并取得可行性研究报告，工业等对环 境有影响的项目已通过环境评价，则可取得深圳市建设项目选址意见书，进行建筑物功能的用 地审查和建设用地方案审批。属于深圳市新申请的协议用地在建设用地方案审批时对已建成建筑物 的，还应具有宗地、建筑物测绘资料及选址意见书明确要求的其他部门的审查意见和批文。此类土地的申请人符合以下申请条件则可办理对开发商非常重要的用地规划许可证：（1）取得行政许可申请书（深圳市协议出让土地使用权申请书）；（2）取得建设项目管理部门的项目批准文件：（3）取得规划部门的选址意见书；10颜鹏：房地产项目报建流程对开发环节的影响分析（4）通过环境影响评价及可行性研究；（5）取得建设项目用地预审报告；（6）属高新技术项目用地，取得市政府科技主管部门签发的认定意见书；（7）具有土地使用权出让金、土地开发与市政配套设施金支付能力。该类土地开发商必须取得建设用地批准文件，办理划定建设项目用地方案图才能取得用地规 划许可证，并在缴交地价后，签订深圳市土地使用权出让合同书，依法申请土地登记，并最终 取得土地使用权。第二类：通过招拍挂出让方式获得土地使用权此类土地的行政许可程序为申请人递交申请资料一资格审查一成交确认一签订国有土地使用权 出让合同并报市政府备案。属此类土地使用权出让方式的土地范围如：商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地、土地供应计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的土地、招标人、拍卖人认为适宜采用招标、拍卖、挂牌方式出让的其他项目用地。此类土地的申请人符合以下申请条件则可直接办理用地规划许可证：（1）具有拍卖、挂牌竞买申请书或土地使用权投标书；（2）属邀请招标方式的，具有招标邀请书；（3）国有土地使用权方案已经市政府批准；（4）符合招标、拍卖、挂牌公告所规定的竞买资格；（5）按招标、拍卖、挂牌公告规定支付了履约保证金；（6）签订中标通知书，拍卖、挂牌成交确认书。该类土地开发商签订深圳市土地使用权出让合同书，一次性交付土地使用权出让金、土地开 发与市政配套设施金后，则可依法申请土地登记取得土地使用权。建设用地规划及土地使用报建流程如下：建设用地规划及土地使用报建流程图11颜鹏：房地产项目报建流程对开发环节的影响分析第二阶段：设计审查阶段此阶段开发商的报建工作主要为进行方案招标备案，进行方案设计审查、扩初审查、施工图审 查并取得工程规划许可证。一般建筑工程的报建分为建筑工程方案设计审批和施工图核准两个阶 段，大型项目、高层建筑及工艺复杂的项目需要增加扩初设计审批阶段。对于已经取得深圳市建设用地规划许可证，并满足该许可证规定的建设用地项目规划设计 要求的一般建筑工程项目，如一般商品房开发项目，开发商在签订深圳市土地使用权出让合同书 或已取得用地方案图并取得有关专业主管部门的设计方案审查意见及有关图纸后则可向规划局提 出建筑工程方案设计审查了。大型项目、高层建筑及工艺复杂的项目，特别是政府投资项目在一般 建筑工程项目审查条件的基础上，还需取得项目建议书、可行性研究报告、方案设计的咨询评估意 见，在通过建筑工程方案设计审查后才能通过深圳市规划部门的扩初设计审查。取得建设工程规划许可证是开发商在进行精心设计与规划后，将项目付诸实施的必要条件。建设工程行政规划许可条件以开发商新建一般建筑工程为例，必须具备以下条件：（1）取得深圳市建设用地规划许可证，并满足该许可证规定的建设用地项目规划设计要求；（2）已签订深圳市土地使用权出让合同书；（3）取得环保、消防、人防、卫生防疫、文物保护等相关主管部门的审查意见；（4）通过建筑工程方案设计审查；（5）通过建筑工程扩初设计审查；（6）通过具有施工图审查资质的单位对施工图设计文件的审查；（7）成片开发项目分期办理的，应符合详细蓝图；（8）符合城市规划要求或已按政府主管部门对各阶段审查意见作出设计修改；（9）设计单位资质或资格符合有关行业管理规定；（10）设计文件符合国家、省、市有关专业技术规范和规程。12颜鹏：房地产项目报建流程对开发环节的影响分析第三阶段：工程施工阶段施工许可是中华人民共和国建筑法确定的行政许可事项，申领施工许可证(或临时施工许 可证)也是建设工程施工报建的最后一个环节，是建设工程开始施工的必要条件。开发商取得工程 规划许可后在已经确定建筑施工单位和监理单位的情况下，可以向深圳市建设局申办工程施工许 可证，具体申办条件如下：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续；(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；(3)需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；(4)已经确定建筑施工单位和监理单位；施工需要的施工图纸及技术资料；(6)保证工程质量和安全的具体措施；建设资金已经落实。在取得建设部门的施工许可后，施工单位则可以进入全面的建设阶段了。工程施工报建流程如下：第四阶段：竣工验收阶段当建设工程竣工验收时首先应该通过测绘队进行竣工查丈，开展此项工作内容时开发商需提供 经规划部门批准的建筑施工图，深圳市国有土地使用权出让合同书、深圳市建设用地规划许可 证、深圳市建设工程规划许可证和深圳市房屋建筑面积测绘报告(预售测绘)。在此基础上，13颜鹏：房地产项目报建流程对开发环节的影响分析开发商方可会同政府有关管理部门开展竣工验收阶段的主要工作，即各项工程的验收。整个建设工 程竣工验收涵盖规划工程验收、房屋工程验收、消防工程验收、燃气工程验收、电梯工程验收、人 防工程验收、环保工程验收七个方面。建设工程规划验收的行政许可条件如下：（1）符合深圳市土地使用权出让合同书、深圳市建设用地规划许可证和深圳市建设工程 规划许可证规定的各项要求；（2）通过建设工程竣工测量和竣工查丈；（3）无擅自变更建筑设计（包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设 备的容量等）和配套设施行为；（4）已完成配套工程；（5）用地范围内的临时设施已拆除。当单位工程质量验收合格后，开发商应该在规定时间将工程竣工报告和有关文件报送行政管理 部门备案。工程竣工验收备案流程如下：14颜鹏：房地产项目报建流程对开发环节的影响分析第五阶段：房地产证阶段商品房经验收合格后移交竣工档案，办理工程交付使用手续后，开发商要进行房地产权登记。其包括初始登记、转移登记和抵押登记。初始登记是对此前未经登记及机关确认其房地产权利，未 领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、附属物的所有权进行的第一次登记。在取得土地使 用权的土地上建造房屋和构筑物、附属物，在取得竣工之日起60日内应该申请房地产初始登记。房地产转移登记是登记机关对权利人合法转让的房地产进行的登记，通常是开发商代为办理。其中申请建筑物、附着物所有权初始登记必须具备以下条件：（1）具有土地使用权属证明；（2）通过建筑工程规划许可和施工许可；（3）具有工程结算书和建筑物竣工验收证明；（4）具有建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面、立面、剖面图）；（5）有资质的测量机构出具的实地测绘结果报告书；房地产登记及抵押流程图如下：房地产登记及抵押流程图小结：本章介绍了房地产项目行政审批程序及主要的相关政策法规。同时结合深圳市房地产开 发报建相关行政管理部门的机构设置及其行政职能，笔者进一步分析了本市房地产项目的报建流程 五大阶段中的主要审批内容。第四章 基于房地产项目报建流程关键路线的开发环节分析4 2房地产报建流程的W BS分析鉴于房地产项目开发过程的复杂性与长期性，笔者将整个项目的开发报建工作先进行了结构分 解并以绘制WBS图。所谓工作分解结构，即W BS W。*Bxeakdown Sttuctuie）是根据树形图将一一 个功能实体（项目）先分解为子项目，再逐级分解成若干个相对独立的工作单元，并确定每个工作 单元的任务及其从属的工作（或称之为活动），以便更有效地组织项目的进行。15颜鹏：房地产项目报建流程对开发环节的影响分析房地产开发 项目办理用地手 设计审查 施工许可续预售竣工验收前期阶段方案审查桩基提前开 工测绘竣工查丈建设项目选 址方案招标备 案桩基直接发 包工程验线工程验收前期立项组织方案评 标会监理招投标预售查丈规划工程验 收环保审批方案设计审 查桩基施工许 可证产权房屋工程验 收建设用地预 审民防方案审 查施工许可获取预售许 可证消防工程验 收用地方案审 查扩初设计审 查缴交费用套房数据输 入电气工程验 收完善用地手 续规划初步设 计审查办理施工许 可证电梯工程验 收办理用地规 划许可证消防初步设 计审查民防工程验 收测算并交纳 地价民防初步设 计审查环保工程验 收签订土地出 让合同燃气图纸审 杳竣工验收备 案开付清地价 款证明书工程规划许 可移交竣工档 案办理土地初 始登记燃气报建房地产初始 登记办理土地证施工图审查核发房地产 证红线放点桩基提前介 入审查核发工程规 划许可证工程规划验 收房地产开发项目报建WBS图4 2房地产报建流程的关键路线对开发程序的影响421房地产报建流程问题鱼骨图的建立16