房地产企业-“开发成本”明细科目设置与核算【会计实务经验之谈】.doc

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房地产企业——“开发成本”明细科目设置与核算【会计实务经验之谈】
房地产企业“开发成本”主要根据核算需要设置以下八个二级明细科目。
土地获得价款、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、资本化利息、开发间接费、其他.
下面笔者就上述八个明细科目具体核算的内容分别进行阐述
一、土地获得价款。主要核算为取得土地使用权而发生的各项费用。具体包括：
1、土地出让金：以出让方式取得的土地时向政府部门支付的土地出让金，以转让方式取得的土地向转让单位支付价款。以及土地变更用途、超面积补交的地价。
2、土地拆迁及补偿费。主要核算有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。核算内容包括：土地征用费、耕地占用费、安置养老费、拆迁补偿费、土地补偿费、其他
3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。
4、中介费：核算因取得土地而支付给中介机构的费用。
5、预提
6、其他：核算因取得土地而支付的契税、初始登记费等。
二、前期工程费：主要核算在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。具体包括：
1、勘察设计费：勘察及丈量费、规划设计费：含景观设计、竞标设计补偿费
2、三通一平费：临时道路 、临时用电、临时用水 、场地平整、临时设施费
3、可行性研究费 ：可行性研究编制费、市场调查费、项目建设咨询费、其他
4、人防费
5、大市政配套费
6、预提
7、其他：招标代理及管理费、配套方案征询费、测绘费、工程保险费、环境评估费、竣工档案编制费、日照分析 、审图费、晒图费、其他
三、基础设施费：主要指建筑物外红线内的设施费用的支出。
1、室外给排水系统 具体包括：上水配套费、雨污水、直饮水、热水、其他
2、室外电气系统 具体包括：、供电配套工程费、其他、
3、室外燃气系统、燃气配套费、其他
4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。
5、环卫设施
6、采暖系统
7、预提
8、其他
四、建筑安装工程费：核算项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。
1、建筑结构工程了：基础工程、主体结构工程、门窗工程、公共部位精装修、室内精装修 、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。
2、设备及设备安装工程 室内水暖气电管线设备、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等、消防系统 、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。
3、室外总体工程：道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等；园林环境工程 绿化建设、建筑小品等；其他
4、工程管理费 工程监理费、咨询费、施工合同外奖金、质监费、验收费
5、预提
6、其他
五、公共建筑配套设施费：核算开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。具体内容如下：
1、会所、物管楼
2、儿童乐园
3、学校、幼儿园
4、游泳池
5、网球场
6、预提
7、其他
六、资本化利息：核算直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。 具体包括：
1、利息支出
2、利息收入
3、汇兑损益
4、金融机构手续费
七、开发间接费：核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。具体包括：
1、工程管理费 　 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目；在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费；其他
2、营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。主要指：媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告；样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用；其他
3、预提
4、其他
5、结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本。
八、其他 核算除上述七个项目之外发生的应归集到开发成本中的支出。
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