企业与房地产企业合作建房的账务处理【会计实务经验之谈】.doc
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1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!企业与房地产企业合作建房的账务处理【会计实务经验之谈】【案例】 A企业2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后,经建设规划部门批准,建设商住楼项目。由于A企业没有房地产开发资质,决定与关联单位B房地产企业合作,双方签订了委托开发销售协议。协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A企业支付,开发产品委托B企业销售,销售合同由B企业与买方签订,但是销售不动产发票由A企业开具,A企业按照该楼盘销售收入的3%支付B企业开发、销售手续费。 实务中,企业拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见,这样与具备房地产开发经营资质的企业合作联建
2、就会应势而生。本案例中,A企业以自身名义取得了建设工程规划许可证和施工许可证,但是由于不具备开发资质,无法取得预售许可证,即便与B企业合作开发,也无法直接取得房屋的销售许可,只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。所以实质上应该明确该商住楼的销售主体是A企业,B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。 财务人员关心的问题是,这种合作开发形式,合作双方应当如何进行税务处理?是否存在纳税风险? 【税务处理】 该商住楼是以A企业名义自行建造的,没有发生土地权属变更以及转移,在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同。施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外,没有其他税金。 尽管A企业没有销
3、售资格,如果在项目竣工前已经预售,则根据营业税政策的规定,应当按照“销售不动产”计算缴纳营业税。本着“实质重于形式”的原则,按照土地增值税的规定预征土地增值税。按照房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发200931号)规定计算缴纳企业所得税。 项目竣工后,A企业办理完毕产权登记后能够转让销售,按照“销售不动产”计算缴纳的税金没有变化。与预售阶段不同的是,这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。 对于A企业来说,由于其不是房地产开发企业,项目完工土地增值税清算计算扣除项目时,难以享受房地产开发企业加计扣除20%的政策优惠。 【B企业的税务处理】 由于B房地产开发企业不享有最
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