商品房销售如何进行财会处理【会计实务经验之谈】.doc

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商品房销售如何进行财会处理【会计实务经验之谈】
从事商品房生产的房地产开发企业生产制造的产品是商品房（包括住宅和商铺），具有商品的一般特性，因此房地产销售收入的确认应依据企业会计准则的有关规定。
一般产品生产企业需要产品完工才能进行销售，而房地产企业在商品房竣工验收前后均可以签订销售合同。
所谓房地产预售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人由承购人支付定金或者房价款的行为。我们在日常生活中时常发现，在商品房还没有正式完工，达到竣工验收交付的条件时，整个项目可销售的商品房已销售完毕。
在商品房尚未竣工验收时，不符合会计上收入确认的条件，即使收到购房款，也不能确认为“主营业务收入”，而只能通过“预收账款”核算。
例如：某房地产开发经营企业进行某项目开发，本月收到购房户购房订金3000万元（其中普通住宅2500万元，商铺500万元），（会计分录单位为万元，下同）。
借：银行存款　3000
贷：预收账款　3000
只要在没有交付商品房钥匙之前，所有收到的购房款项全部挂在“预收账款”内。
一般工业产品生产企业，在 收到客户订金时不需要纳税。但房地产企业从事商品房的预售所收到的预收购房款，因为符合税收上的收入确认条件，需要按税法规定纳税。
收到预收购房款，按税法规定所缴纳的相关税金，在交付商品房钥匙之前（一般在交完购房全款，开具了商品房销售发票，才交付商品房钥匙），除“印花税”外，全部挂在“应交税费”有关具体税种项目下。
例如，假设该房地产开发经营企业销售商品房需要缴纳5%的营业税（按收取的购房款总额计算）；以缴纳的营业税为基础再缴纳7%的城建税、3%教育费附加、2%的教育费附加；按预收房款总额缴纳万分之五的印花税、同时按规定预缴土地增值税（普通住宅2%，商铺3%）。（其他税收暂不考虑）那么该房地产开发经营企业在次月的十五日前需要到主管税务机关申报缴纳相关税收，并做如下会计处理（承上例）：
借：应交税费－应交营业税　150
应交税费－应交城建税　10.5
应交税费－应交教育费附加　4.5
应交税费－应交地方教育费附加 3
应交税费－应交土地增值税 65
管理费用－印花税1.5
贷：银行存款　234.5
在交付钥匙之前，所有收到的预收购房款都按上述方法进行会计处理。
建议房地产企业会计人员对销售过程中所有的购房款都通过“预收账款”来核算；达到交房条件时再从“预收账款”转入“主营业务收入”，这样便于今后的分析、比较。
假设2013年5月底累计有预收购房款22000万元。2013年6月交付钥匙的商品房（均为普通住宅）补收购房款95万元（这部分商品房之前有预收款6000万元）。
假设交付钥匙的这部分商品房面积12190平方米，单位售价0.5万元。
借：银行存款 95
贷：预收账款 95
借：预收账款　6095
贷：主营业务收入　6095
预收房款纳税时会计处理方法同上。
假设整个项目从预售到交房的过程中，相关税率没有发生变化。
对结转收入部分，必须将已 缴的相应营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税转入“营业税金及附加”。
借：营业税金及附加　463.22
贷：应交税费－应交营业税 304.75
应交税费－应交城建税 21.3325
应交税费－应交教育费附加 9.1425
应交税费－应交地方教育费附加 6.095
应交税费/应交土地增值税 121.9
假设经具体的成本核算确定，该小区普通住宅单位成本为3900元，商铺的单位成本为4200元。通过“开发产品－普通住宅”、“开发产品－商铺”核算。
结转销售成本（单位为万元）：
借：主营业务成本　4754.1
贷：开发产品－普通住宅　4754.1
需要说明的是，每一个楼盘在开盘时，都会搞一些促销活动，以金卡、会员卡等名义收取有购房意向者的诚意金，由于没有签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，他们可能最终签订购房合同，也可能因不签订购房合同而要求退款，因此收取的这部分款项可通过“其他应付款/诚意金（订金）”来核算，以购房人姓名作二级核算科目。这部分诚意金是否缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税，由于各地执行政策的不一，需要与房地产公司的主管税务机关沟通才能确定。

小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。